Härteeinwand für Mieterhöhung nach Modernisierung, Grenzen der Mietminderung, Verhinderung der Mangelbeseitigung, Berücksichtigung des Einkommens ausgezogener Mieter

1. Verhindert der Mieter eine Mangelbeseitigung, führt dies dazu, dass jedenfalls ab dem Zeitpunkt der Verweigerung die Miete nicht mehr gemindert ist.

2. Wenn Arbeiten auf Wunsch des Mieters ausgeführt werden, kann darin keine Gebrauchsbeeinträchtigung gesehen werden, die zu einer Minderung der Miete führt.

3. Bei seit Jahren getrennt lebenden Ehepartnern (Mitmietern) sind bei der Beurteilung, ob eine Modernisierungsmieterhöhung eine finanzielle Härte darstellt, auch die Einnahmen des aus der Wohnung ausgezogenen Mitmieters zu berücksichtigen.

4. Für den Nachweis einer finanziellen Härte genügt die Vorlage eines Einkommensteuerbescheides nicht, denn dieser gibt keinen hinreichenden Überblick über die Vermögensverhältnisse eines Mieters.

5. Bei der Prüfung der Frage, ob eine Modernisierungsmieterhöhung für den Mieter eine Härte bedeuten würde, ist die Möglichkeit, für die erhöhte Miete Wohngeld oder andere Sozialleistungen in Anspruch zu nehmen, mit zu berücksichtigen.

6. Behauptet der Vermieter, dass die Modernisierungserhöhung bei entsprechender Antragstellung in voller Höhe von der zuständigen Behörde übernommen worden wäre, und widerlegt der Mieter diesen Vortrag nicht, muss sich der Mieter so behandeln lassen, als wären ihm entsprechende Sozialleistungen gewährt worden.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Der Kl. begehrt von den Bekl. Mietzahlungen.

Der Kl. ist Vermieter, die Bekl. sind Mieter einer Wohnung in der …straße. Die Bekl. zu 1) lebt dauerhaft getrennt von dem Bekl. zu 2) und damit nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung. In einem Vorprozess, der beim Amtsgericht Charlottenburg unter dem Az. 239 C 108/14 geführt wurde, stritten die Parteien ebenfalls über rückständige Mieten, und zwar hinsichtlich des dem hier streitgegenständlichen Zeitraum vorangegangenen Zeitraumes. Mit Schreiben vom 10.7.2013 kündigte der Kl. den Bekl. eine Modernisierungsmaßnahme in Form eines Anbaus eines Aufzugs an. In der Zeit zwischen Juni 2014 und dem 22.1.2015 bzw. dem 23.1.2015 war die WC-Spülung defekt. Insoweit hat der Kl. bei der Berechnung der Klageforderung bereits eine Minderung in Höhe von 5 % abgezogen. In der Zeit zwischen September 2014 und Ende März 2015 fehlten im Badezimmer auf der dem Waschbecken gegenüberliegenden Wand einige Fliesen. […] Mit Schreiben vom 25.11.2014 erhöhte der Kl. die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen von monatlich 629,84 € auf 824,84 € zum 1.9.2015. Bis zum 24.2.2015 bzw. 2.4.2015 gab es einen Fliesenschaden unterhalb des Waschbeckens. Mit Schreiben vom 1.10.2015 erwiderten die Bekl., vertreten durch die Mietervereinigung Berlin e. V., auf die Mieterhöhung wegen der Modernisierungsmaßnahmen und nahmen Bezug auf einen Widerspruch der Bekl. wegen finanzieller Härte. Ferner verwiesen die Bekl. auf Mängel der Wohnung, welche sie zur Minderung berechtigen würden.

I. Die Bekl. schulden dem Kl. aus dem Mietvertrag die Zahlung von Mietrückständen in Höhe von 2.294,06 € nebst Zinsen.

1. Dabei ist davon auszugehen, dass sich die Miete wegen der Modernisierungsmaßnahme ab dem 1.9.2015 auf monatlich 824,84 € erhöht hat. Dem steht - entgegen der Auffassung der Bekl. - auch nicht der Härteeinwand gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB entgegen. Zwar haben die Bekl. vorgetragen, dass die mit der Modernisierungsmaßnahme einhergehende Mieterhöhung eine nicht hinnehmbare finanzielle Härte darstellen würde. Dem kann jedoch bereits deswegen nicht gefolgt werden, weil die Bekl. nicht substantiiert zu dem Einkommen der Bekl. zu 1) vorgetragen haben. Der Vortrag der Bekl. zu dem Einkommen der Bekl. zu 1) erschöpft sich in der Vorlage des Einkommensteuerbescheides für das Jahr 2014. Die streitgegenständliche Mieterhöhung erfolgte jedoch erst im Jahr 2015. Die Vorlage des Einkommen­steuerbescheides für das Jahr 2014 gibt keinen hinreichenden Überblick über die Vermögensverhältnisse der Bekl. zu 1) und reicht insbesondere nicht aus, um darzulegen, dass den Bekl. die Mieterhöhung ab dem 1.9.2015 aus finanziellen Gründen nicht zumutbar ist.

2. Dem geltend gemachten Anspruch des Kl. steht teilweise eine Minderung entgegen. Die Miete war für den Zeitraum September 2014 bis Januar 2015 über den von dem Kl. bereits akzeptierten Umfang hinaus um 3 % (18,90 €) gemindert.

a. Unstreitig waren in dem soeben genannten Zeitraum einige Fliesen im Badezimmer von der Wand gefallen bzw. befanden sich jedenfalls nicht mehr an der Wand.

Das Gericht geht davon aus, dass es sich insoweit um eine Nutzungsbeeinträchtigung des Badezimmers handelt, welche gemäß § 536 BGB eine Minderung in Höhe von monatlich 3 % rechtfertigt. Fehlende Fliesen im Bad stellen sich im Wesentlichen als ästhetische Beeinträchtigung dar, die aber auch in funktionaler Hinsicht Auswirkungen haben können, etwa im Zusammenhang mit der Reinigung.

Zwar ist eine Minderung ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat. Davon kann vorliegend jedoch nicht ausgegangen werden. Zwar behauptet die Kl., die Bekl. hätten diesen Mangel selbst herbeigeführt, um einen weiteren Minderungsgrund zu schaffen, der Kl. hat für diese Behauptung jedoch keinen Beweis angeboten.

Hinsichtlich der Beweislast geht das Gericht davon aus, dass die Kl. zunächst hätte darlegen und gegebenenfalls beweisen müssen, dass die Ursache für den Mangel nicht aus ihrem Verantwortungsbereich stammt (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 12. Auflage, § 536 BGB Rn. 494). Dem ist der Kl. nicht hinreichend nachgekommen. Das Gericht teilt insofern auch nicht die Auffassung des Kl., dass ein Anscheinsbeweis für die Behauptung des Kl. spricht. Es ist aus Sicht des Gerichts durchaus denkbar, dass die Fliesen aufgrund eines Mangels der Verfliesung oder aufgrund ihres Alters von der Wand gefallen sind, ohne dass die Bekl. darauf Einfluss genommen hätten.

Diesen Mangel haben die Bekl. im Termin im Parallelverfahren am 28.8.2014 auch angezeigt.

Das Gericht geht jedoch davon aus, dass die Miete wegen dieses Mangels ab Februar 2015 nicht mehr gemindert war. Die Kl. haben vorgetragen, drei Fachunternehmen mit Kostenvoran­schlägen beauftragt zu haben. Der Bekl. zu 2) habe einen der beauftragten Werkunternehmer beschimpft und ihm den Zugang zur Wohnung verweigert. Zwar haben die Bekl. pauschal bestritten, die Mangelbeseitigung nicht verhindert zu haben, sie haben jedoch auf den detaillierten Vortrag des Kl. nicht in gebotener Weise konkret erwidert (§ 138 Abs. 2 ZPO), daher ist dieses Bestreiten unbeachtlich und davon auszugehen, dass die Bekl. ab Februar 2015 die vom Kl. beabsichtigte Mangelbeseitigung verhindert haben. Eine Minderung ist in diesen Fällen ausgeschlossen (Eisenschmid, aaO., Rn. 628).

b. Soweit sich die Bekl. auf einen Defekt der WC-Spülung berufen, so ist eine Minderung in Höhe von 5 % durch den Kl. bereits für die Zeit Juni 2014 bis 22.1.2015 berücksichtigt worden.

Zwar tragen die Bekl. nunmehr vor, die Reparatur der Spülung sei erst am 23.1.2015 und nicht bereits am 22.1.2015 durchgeführt worden. Die Bekl. tragen jedoch nicht - auch nicht nach der entsprechenden mündlichen Erörterung im Termin am 29.2.2016 - vor, warum das Datum 22.1.2015 nicht zutreffen soll, obwohl dies im Vorprozess zum Aktenzeichen 239 C 108/14 noch unstreitig wahr.

Anhaltspunkte dafür, dass aufgrund der defekten WC-Spülung eine Minderung von über 5 % berechtigt ist, sind nicht ersichtlich und von den Bekl. auch nicht vorgetragen worden.

c. Soweit sich die Bekl. auf einen Fliesenschaden unterhalb des Waschbeckens berufen, so ist eine Minderung jedenfalls für den hier streitgegenständlichen Zeitraum ausgeschlossen, weil die Bekl. die Durchführung der Reparaturarbeiten verweigert haben.

Der Kl. hat vorgetragen, im April 2014 die Firma … mit der Mangelbeseitigung beauftragt zu haben. Der Kl. hat ferner vorgetragen, dass der Bekl. zu 2) die beauftragte Firma abgewiesen habe. Zwar haben die Bekl. pauschal bestritten, Mängelbeseitigungsarbeiten verhindert zu haben, sie haben jedoch in keiner Weise zu dem detaillierten Vortrag des Kl. konkret Stellung genommen. Sie haben auch nicht zu der Frage vorgetragen, warum der Umstand der Beauftragung der Firma … jedenfalls im Vorprozess noch unstreitig war. Der Vortrag der Bekl. wird mithin nicht den Anforderungen des § 138 Abs. 2 ZPO gerecht und ist damit unbeachtlich.

Die daher anzunehmende Verweigerung im Hinblick auf Reparaturarbeiten führt dazu, dass jedenfalls ab dem Zeitpunkt der Verweigerung die Miete nicht mehr gemindert ist (Eisenschmid, aaO.).

d. Soweit sich die Bekl. auf Beeinträchtigungen durch Arbeiten im Badezimmer berufen, steht dem entgegen, dass die Bekl. den Mangel - trotz eines diesbezüglich erteilten mündlichen Hinweises - nicht hinreichend dargelegt haben. Das Gericht kann dem Vortrag der Bekl. nicht entnehmen, dass und wann eine nicht unerhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit des Badezimmers bestanden haben soll. Die Bekl. tragen vor, während der Arbeiten sei das Badezimmer eine einzige Baustelle gewesen. Dieses sei stark verschmutzt und verstaubt gewesen und Baumaterial in erheblichem Umfang sei dort gelagert worden.

Dieser Vortrag ist bereits deswegen unsubstantiiert, weil die Bekl. nicht konkret zu den entsprechenden Zeiträumen Stellung nehmen. Sie tragen nicht vor, in welchem Zeitraum diese Beeinträchtigungen vorgelegen haben sollen. Darüber hinaus fehlt jeder Vortrag zur konkreten Art und zum konkreten Umfang des angeblich im Badezimmer gelagerten Baumaterials. Auch die Art und das Ausmaß der Verschmutzung werden nicht näher dargelegt. Die Schlussfolgerung der Bekl., dass das Badezimmer nur eingeschränkt nutzbar gewesen sein soll, ist durch das Gericht auf der Grundlage dieses Sachvortrags nicht nachvollziehbar.

Hinzu kommt vorliegend, dass die Bekl. die Arbeiten im Badezimmer verzögert haben, dass die Beeinträchtigungen jedenfalls im Hinblick auf den Zeitpunkt, in dem sie tatsächlich eingetreten sind, dem Verantwortungsbereich der Bekl. zuzuschreiben sind. Darüber hinaus hat der Kl. unbestritten vorgetragen, dass die Neuverfliesung der gesamten Wand auf Wunsch der Bekl. erfolgt ist und jedenfalls in diesem Umfang nicht im Rahmen der Mangelbeseitigung notwendig war. Wenn Arbeiten jedoch auf Wunsch der Mieter ausgeführt werden, kann darin keine Gebrauchsbeeinträchtigung gesehen werden, die zu einer Minderung der Miete führt.

e. Soweit sich die Bekl. darauf berufen, dass der Gebrauchswert der Wohnung dadurch beeinträchtigt war, dass Abwasser in der Badewanne aufgestiegen sei und diese verschmutzt habe, immer dann, wenn in den oberhalb gelegenen Wohnungen Wasser abgelassen wurde, steht einer Minderung entgegen, dass die Bekl. diesen Mangel nicht angezeigt haben (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB).

Entgegen der Auffassung der Bekl. kann auch in dem Schreiben vom 1.10.2015 keine Mängelanzeige gesehen werden. In diesem Schreiben wird ein Mangel gerügt, der mit der Betätigung der Toilettenspülung einhergeht. Mangels anderweitiger Angabe ist in diesem Schreiben davon auszugehen, dass es sich um die Toilettenspülung in der Wohnung des Bekl. handelt. Zwar soll die Folge ebenfalls gewesen sein, dass Wasser in der Badewanne aufsteigt, es handelt sich aber dennoch um einen anderen Mangel, wenn nunmehr behauptet wird, dass das Wasser aufsteigt, wenn in den oberhalb gelegenen Wohnungen Wasser abgelassen wird. Der Vortrag hinsichtlich weiterer, mündlicher Mängelanzeigen ist unsubstantiiert.

f. Soweit sich die Bekl. schließlich darauf berufen, dass der Nutzwert der Wohnung durch Fäkaliengeruch beeinträchtigt sei, ist dieser Vortrag - trotz eines mündlichen Hinweises im Termin vom 29.2.2016 - unsubstantiiert. Mit ihrer Klageerwiderung berufen sich die Bekl. zwar auf Fäkaliengeruch, sie tragen jedoch in keiner Weise zu der Frage vor, woher der Fäkaliengeruch kommt und was dessen Ursache sein könnte.

Dem Schriftsatz vom 21.3.2016 könnte man demgegenüber entnehmen, dass die Bekl. davon ausgehen, dass der Fäkaliengeruch von dem Abwasser stammt, welches sich in der Badewanne sammelt. Eindeutig ist dies jedoch nicht, weil in diesem Schriftsatz auch allgemein von Geruchsbelästigung (und nicht konkret von Fäkaliengeruch) die Rede ist und es sich bei dem Wasser, welches sich in der Badewanne sammeln soll, jedenfalls nicht immer um Abwasser handeln dürfte, welches nach Fäkalien riecht. Dies folgt daraus, dass das Wasser sich immer dann bilden soll, wenn in den oberhalb gelegenen Wohnungen Wasser abgelassen wird. In dem außergerichtlichen Schreiben vom 1.10.2015 ist demgegenüber davon die Rede, dass der Fäkaliengeruch von einem nicht funktionierenden Geruchsverschluss im Bereich der Bodenent­wässerung herrühren soll. Vor diesem Hintergrund ist unklar, was die Bekl. nunmehr im Prozess hinsichtlich Ursache und Herkunft der Gerüche vortragen wollen. Damit ist auch unklar, in welcher Häufigkeit die Gerüche überhaupt auftreten, und ob es sich überhaupt um eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung handelt.

Das Gericht setzt sich mit dieser Entscheidung auch nicht in Widerspruch zu dem Beschluss des BGH vom 25.10.2011 (VIII ZR 125/11). Zwar hat der BGH in diesem Fall, in dem es auch um Fäkaliengerüche ging, die Auffassung vertreten, dass der Mieter nicht konkret zur Intensität und Häufigkeit der Gerüche vortragen muss. Im Unterschied zu dem vom BGH entschiedenen Fall haben die Bekl. jedoch zur Ursache der Gerüche gerade nicht konkret, sondern widersprüchlich vorgetragen. Auch hat der Mieter in dem vom BGH entschiedenen Fall jedenfalls insoweit zur Häufigkeit vorgetragen, als behauptet wurde, dass die Gerüche nach Benutzung des Bade­zimmers entstehen würden. […]

Aus den Gründen des LG

II. 2. a. Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass der beklagten Partei gegen die Mieterhöhung nach Modernisierung kein Härtefalleinwand zusteht. Insoweit haben die Bekl., die Wohngeld beziehen, den Vortrag der Kl.seite nicht widerlegt, dass die Modernisierungserhöhung bei entsprechender Antragstellung in voller Höhe von dem Bezirksamt Charlottenburg übernommen wird. Es ist daher nicht zu erkennen, welche unzumutbare Belastung durch die Mieterhöhung bewirkt wird. Auf die Einkommenssituation der Bekl. kommt es folglich ebenso wenig an wie auf die fristgerechte Geltendmachung des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 BGB.

b. Zutreffend hat das Amtsgericht auch die Fliesenschäden mit 3 % Minderung angesetzt und eine Minderung lediglich bis einschließlich Januar 2015 zuerkannt, obwohl die Mängelbeseitigung erst Ende März 2015 erfolgt ist. Denn insoweit haben die Bekl. die durch Anlage K 41 untermauerte Darstellung der klägerischen Partei, sie hätten die rechtzeitige Mängelbehebung verhindert, nicht entkräftet. Ein bloßes Bestreiten war vor dem Hintergrund der Sachverhaltsdarstellung in der mit Anlage K 41 in den Prozess eingeführten eMail des Handwerkers, wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat, nicht ausreichend. Nicht ersichtlich ist, dass die geltend gemachten Schäden den Gebrauch der Wohnung um mehr als 3 % zu beeinträchtigen geeignet waren.

c. Eine weitere Minderung wegen Fäkaliengeruchs können die Bekl. nicht erfolgreich gegen die Mietzinsforderung des Kl. einwenden. Dabei kann dahinstehen, inwieweit die Beeinträchtigung des Gebrauchswerts der Wohnung hinreichend dargelegt worden ist. Denn jedenfalls haben die Bekl., worauf die Kammer in der mündlichen Verhandlung hingewiesen hat, die von der Gegenseite bestrittene Beeinträchtigung nicht ordnungsgemäß unter Beweis gestellt. Im Hinblick auf den Vortrag der Bekl., dass die Beeinträchtigung lediglich bis Anfang Oktober 2016 bestanden habe, ist die Benennung der Beweismittel Augenschein, Sachverständigengutachten und Zeugen „N. N.“ nicht ausreichend; nicht ersichtlich ist, inwiefern die beiden erstgenannten Beweis­mittel geeignet sein können, Erkenntnisse zu einem vergangenen Zeitraum zu liefern.

d. Eine Minderung wegen in Wänden vorhandenen Bohrlöchern kommt schließlich auch nicht in Betracht. Es ist weder ersichtlich, dass darin ein zur Minderung berechtigender relevanter Mangel liegt, noch haben die Bekl. eine Mängelanzeige dargelegt.

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung kann ausgeschlossen sein, wenn sie für den Mieter eine unzumutbare finanzielle Härte bedeutet. Dabei sind allerdings sämtliche mögliche Ansprüche des Mieters auf Geldleistungen zu berücksichtigen, also auch die Einkünfte eines ausgezogenen Mitmieters oder Ansprüche auf Sozialleistungen.

Der Vermieter hatte einen Fahrstuhl an das Haus angebaut und stützte darauf eine Modernisierungsmieterhöhung. Die Mieter beriefen sich auf unzumutbare Härte und machten darüber hinaus eine Mietminderung wg. fehlender Fliesen im Bad und wg. Fäkaliengeruchs geltend.

Das Amtsgericht gab der Klage im Wesentlichen statt, weil eine finanzielle Härte nicht ausreichend dargelegt sei. Die Vorlage eines Einkommensteuerbescheides reiche nicht aus; auch die getrennt lebende Ehefrau des Mieters als Mitmieterin sei zur Zahlung verpflichtet. Eine Minderung sei nur in Höhe von 3 % für die fehlenden Fliesen im Badezimmer gerechtfertigt, jedoch nicht über den Zeitpunkt hinaus, nachdem der Mieter den Handwerkern den Zugang zur Wohnung verweigert habe. Der Vortrag zum Fäkaliengeruch sei widersprüchlich und deshalb nicht zu berücksichtigen.

Dem schloss sich das Landgericht Berlin in seinem Berufungsurteil an. Der Mieter habe den Vortrag des Klägers nicht widerlegt, dass die Modernisierungsmieterhöhung in voller Höhe von dem Bezirksamt Charlottenburg übernommen worden wäre. Er könne sich daher nicht auf eine finanzielle Härte berufen. Eine Minderung scheide auch wegen des behaupteten Fäkaliengeruchs aus, da kein ordnungsgemäßer Beweisantritt erfolgt sei.

Für sechs defekte Fliesen im Bad hat das Landgericht Berlin eine Minderung von 2 % angenommen (GE 2001, 1607).