Halbteilungsgrundsatz für Maklerprovision

1. Ob ein „Kaufvertrag über den Abschluss eines Einfamilienhauses“ i.S.d. § 656c BGB vorliegt, bestimmt sich objektiv an der tatsächlichen Nutzung des Objekts bei Abschluss des Maklervertrages.

2. Dazu führt eine am Wortlaut und den tatsächlichen Gegebenheiten orientierte Rechtsanwendung, die Wertungswidersprüche vermeidet und dem verfolgten Gesetzesziel, eine klare Vertragsgrundlage herzustellen, Rechnung trägt.

3. Insbesondere würde eine subjektive Betrachtung des Begriffs „Einfamilienhaus“ zu einer künstlichen Aufspaltung eines einheitlichen Lebenssachverhaltes führen. Denn bei natürlicher Betrachtung ist es nicht mehr nachvollziehbar, dass derselbe Gegenstand gleichzeitig ein Einfamilienhaus (Maklergeschäft mit Erwerber) und ein Mehrfamilienhaus (Kaufgeschäft) sein soll; und dies unter Wahrung der nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Kongruenz.

Die Parteien streiten um die Zahlung eines Maklerlohns.

Die als Maklerin tätige klagende Gesellschaft bot im Auftrag des Verkäufers im Jahre 2022 ein Haus mit Gewerbeeinheit unter der Anschrift A.straße in L. zum Kauf an. Auf dem Grundstück befindet sich eine 1901 errichtete Immobilie, die sich auf drei Etagen erstreckt. Jedenfalls seit etwa 1990 war der untere Teil des Hauses abgetrennt von den oberen Räumen und der Zugang zum Garten zu einem zweiten Eingang gestaltet, um eine separate Wohneinheit zu schaffen. Zudem wurde die Elektrik auf unterschiedliche Zähler aufgeteilt. Der Verkäufer, der Zeuge I., wohnte in der Wohnung im ersten Obergeschoss und Dachgeschoss, die Wohneinheit im Erdgeschoss bewohnte seine erwachsene Tochter. Zudem befindet sich seitlich an dem Wohnhaus ein Ladengeschäft, welches im Zeitpunkt des Verkaufs vermietet war und als Bioladen genutzt wurde.

Auf ein von der Kl. geschaltetes Inserat auf der Onlineplattform „K.“ hin meldete sich die als Rechtsanwältin tätige Bekl. bei ihr und bekundete Interesse an dem inserierten Kaufobjekt. Die Bekl. erhielt von der Kl. das Exposé zur Immobilie, nachdem sie der Zahlung einer Maklerprovision i.H.v. 4,76 % bei Abschluss des Kaufvertrages zugestimmt hatte.

[…] Nach Erhalt des Exposés nahm die Bekl. noch am gleichen Tage Kontakt mit der Kl. auf, bekundete ihr Erwerbsinteresse und wünschte einen Besichtigungstermin. […]

Die Bekl. ist der Ansicht, die Provisionsvereinbarung mit der Kl. sei wegen Verstoßes gegen das sog. Halbteilungsprinzip gemäß § 656c Abs. 2 BGB unwirksam. Das Verkaufsobjekt sei als ein Einfamilienhaus zu werten. Insoweit komme es auf den Wohnzweck und damit den Erwerbszweck an. Dem angeschlossenen Laden komme gegenüber dem Wohnzweck nur eine untergeordnete Bedeutung zu. Sie behauptet, das Wohnhaus sei früher als Einfamilienhaus genutzt worden. Sie habe von Anfang an geplant, die beiden Wohneinheiten gemäß der ursprünglichen Bestimmung wieder zusammenzulegen, um das gesamte Haus privat mit ihrer Familie zu bewohnen. Dies habe sie dem Mitarbeiter der Kl., Herrn U., auch mitgeteilt.

Die Bekl. hat die in Anspruch genommene Nachweistätigkeit der Kl. gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrag - wie von ihr versprochen - zu vergüten.

Die Parteien sind durch einen Nachweismaklervertrag i.S.d. § 652 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB miteinander verbunden. Ein solcher kommt gemäß den allgemeinen Grundsätzen durch zwei übereinstimmende, auf den Vertragsabschluss gerichtete Willenserklärungen, namentlich Angebot und Annahme (§§ 145 ff. BGB), zustande. Die Willenserklärungen können auch durch schlüssiges Handeln abgegeben werden. Entsprechend den vorstehenden Grundsätzen bot die Kl. der Bekl. den Abschluss eines entgeltlichen Maklervertrages durch ihre eMail vom 7.6.2022 mit dem Hinweis auf eine entsprechende Provisionspflicht an, und die Bekl. nahm dieses Angebot jedenfalls durch die Bitte um eine Besichtigung mit eMail vom selben Tage an.

Der so geschlossene Vertrag ist auch wirksam, insbesondere steht dem nicht die Regelung des § 656c Abs. 2 BGB i.V.m. § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB entgegen. Nach § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB darf sich ein für beide Kaufvertragsparteien tätiger Makler (sog. Doppelmakler) bei der Vermittlung eines Einfamilienhauses von beiden Seiten nur eine gleich hohe Provision versprechen lassen, wenn an dem Vermittlungsgeschäft ein Verbraucher beteiligt ist (vgl. § 656b BGB i.V.m. § 13 BGB). Mit dem sog. Halbteilungsprinzip verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, bei einer Doppelmaklertätigkeit eine als gerecht empfundene Verteilung der Maklerprovision zu bewirken (vgl. BT-Drs. 19/15827, Seite 12; ebenso OLG Hamm, Hinweisbeschluss vom 22.2.2023 - 18 U 6/23, BeckRS 2023, 5771 Rn. 19, beck-online). Das sowohl in § 656a BGB als § 656c BGB verwendete Tatbestandsmerkmal „Wohnung“ respektive „Einfamilienhaus“ fungiert dabei als sachliche Begrenzung des Anwendungsbereichs. Eine Anwendung des sog. Halbteilungsprinzips auf alle Maklergeschäfte, an denen ein Verbraucher beteiligt ist, sollte durch die Änderung nicht bewirkt werden (vgl. BT-Drs. 19/15827, Seite 12). Die Darlegungs- und Beweislast für die den Ausschlusstatbestand begründenden tatsächlichen Umstände liegen beim Maklerkunden (vgl. OLG Hamm, Hinweisbeschluss vom 22.2.2023 - 18 U 6/23, BeckRS 2023, 5771 Rn. 18, beck-online), hier der Bekl.

Dies vorausgeschickt ist vorliegend der sachliche Anwendungsbereich des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB nicht eröffnet. Das Erwerbsobjekt war im maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrages kein „Einfamilienhaus“. Hierzu führen folgende Überlegungen:

Der Begriff „Einfamilienhaus“ erfasst nach dem allgemeinen Sprachgebrauch Gebäude, die in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts zu dienen bestimmt sind (vgl. Duden, unter www.duden.de/rechtschreibung/Einfamilienhaus, zuletzt abgerufen am 10.8.2023; so auch BT-Drs. 19/15827, Seite 11; LG Frankfurt a. M., Urteil vom 22.3.2023 - 2/15 O 26/22, BeckRS 2023, 14795 Rn. 18, beck-online; Retzlaff in: Grüneberg, 81. Aufl. 2022, § 656a Rn. 3).

Teilweise wird in der Literatur die Auffassung vertreten, dass sich der Begriff „Einfamilienhaus“ im Rahmen der § 656a ff. BGB nach dem subjektiven Vorstellungsbild des Erwerbers bestimmen solle (vgl. etwa Würdinger in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 656a BGB, Stand: 1.2.2023, Rn. 5; Fischer, NJW 2020, 3553, Rn. 6, zitiert nach beck online). Danach soll ein im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als Zweifamilienhaus dienendes Gebäude gleichwohl ein Einfamilienhaus im Sinne dieser Vorschrift sein (vgl. Kneller in: BeckOK zum BGB, 63. Ed. 1.8.2022, § 656a Rn. 3).

Andere wollen einschränkend auf den im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für den Makler erkennbaren Willen des Kunden abstellen (vgl. Arnold in: Staudinger, BGB, 2021, § 656a, Rn. 4; Althammer in: MüKo zum BGB, 9. Aufl. 2023, BGB § 656a Rn. 8).

Eine weitere Ansicht hält es für vorzugswürdig, eine zu vermarktende Immobilie ex ante - also vor Beginn der Vermarktung - sachlich einzuordnen und anhand objektiver Kriterien zu bestimmen, ob der Anwendungsbereich der §§ 656a bis 656d BGB betroffen ist (vgl. LG Frankfurt a. M., Urteil vom 22.3.2023 - 2/15 O 26/22, BeckRS 2023, 14795 Rn. 22, beck-online; Wistokat, NZM 2021, 905, 907, beck-online).

Die zuletzt genannte Ansicht überzeugt. Die objektiv an der tatsächlichen Nutzung bei Abschluss des Maklervertrages orientierte Bestimmung des Begriffes „Einfamilienhaus“ führt zu einer am Wortlaut und den tatsächlichen Gegebenheiten orientierten Rechtsanwendung, die Wertungswidersprüche vermeidet und dem verfolgten Gesetzesziel, eine klare Vertragsgrundlage herzustellen, Rechnung trägt.

So verfolgte der Gesetzgeber mit der Einführung des § 656a BGB, der gleichfalls auf Einfamilienhäuser und Wohnungen beschränkt ist, das Ziel, durch die Einführung des Textformerfordernisses Streit zwischen den Parteien, ob und mit welchem Inhalt ein Maklervertrag zustande gekommen ist, zu vermeiden (vgl. BT-Drs. 19/15827, Seite 12). Dieses Ziel würde bei einer rein subjektiven Auslegung anhand des inneren Vorstellungsbildes des Erwerbers bezüglich des auch dort verwendeten Begriffs Einfamilienhaus aufgrund der damit verbundenen Unsicherheit verfehlt und letztlich Streitigkeiten über den Vertragsschluss durch die Streitigkeit über das Vorstellungsbild des Erwerbers ersetzt. Diese Rechtsunsicherheit würde auch nicht dadurch überwunden, wenn zusätzlich auf die Erkennbarkeit für den Makler abgestellt würde. Denn insoweit würde die tatsächliche Unsicherheit über das innere Vorstellungsbild des Maklerkunden nur auf den gleichfalls von Unsicherheiten geprägten normativen Begriff der „Erkennbarkeit“ verlagert.

Wie die Befürworter der subjektiven Betrachtung selbst einräumen, bietet der Gesetzestext in § 656a BGB und § 656c BGB für ihre Auffassung keinen Anhalt. Dort wird sprachlich lediglich in Übereinstimmung mit der Formulierung in § 656 Abs. 1 Satz 1 BGB auf das zu vermittelnde Geschäft abgestellt und auch insoweit ein Gleichlauf zwischen dem tatsächlichen Erwerbsgeschäft und dem versprochenen Vermittlungsgeschäft (sog. Kongruenz) hergestellt.

Zudem würde das Abstellen auf den (inneren) Erwerberwillen zu erheblichen Rechtsunsicherheiten führen. Dies bereits deshalb, weil im Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrages dem Makler der Nutzungswille des Kunden regelmäßig unbekannt ist. Denn jedenfalls bis zu einer Besichtigung des Objekts, bei der häufig der Maklervertrag schon zustande gekommen ist, beschränkt sich der Austausch mit einer Vielzahl an Interessenten auf die bloße Interessensbekundung und der Übersendung eines Exposés sowie die Vereinbarung eines Besichtigungstermins. Naheliegenderweise wird der Makler sich daher bei der Begründung des Maklerverhältnisses mit dem potentiellen Erwerber an der aktuellen Nutzung des Objekts orientieren und die vertragliche Ausgestaltung daran ausrichten. Umgekehrt wird es ein Makler berechtigterweise nicht als einleuchtend ansehen, auf ein vom Verkäufer genutztes und angebotenes Zweifamilienhaus die Vorschriften betreffend die Vermittlung „eines Kaufvertrages über ein Einfamilienhaus“ anzuwenden. Es ist einem Makler auch nicht zumutbar, im massenhaften Geschäftsbetrieb bereits bei jeder eingehenden Interessensbekundung die Erwerbervorstellung abzuklären.

Hinzu tritt, dass die Möglichkeiten des Maklers beschränkt sind, bei nachträglicher Kenntnis des Erwerberzweckes noch die Regelungen der §§ 656a ff. BGB zu erfüllen, weil er dafür der Mitwirkung der Parteien des Hauptgeschäfts bedarf, wozu diese sich bei Wahrung ihrer Interessen regelmäßig nicht bereitfinden werden. Entsprechend hätte es ein Erwerber in unannehmbarer Weise in der Hand, seinen von der derzeitigen Situation abweichenden Nutzungszweck zunächst für sich zu behalten oder zu verunklaren und erst nach Erbringung der Nachweistätigkeit offenzulegen, um sich so der Provisionspflicht zu entledigen.

Zudem würde sich die subjektive Betrachtung des Begriffs Einfamilienhaus in einer für die Rechtsunterworfenen nicht mehr verständlichen Weise von der Realität entfernen und einen einheitlichen Lebenssachverhalt aufspalten. Denn bei natürlicher Betrachtung ist es nicht nachvollziehbar, dass derselbe Gegenstand gleichzeitig ein Einfamilienhaus (Maklergeschäft mit Erwerber) und ein Mehrfamilienhaus (Kaufgeschäft/Maklergeschäft mit Verkäufer) sein soll; und dies im Übrigen unter Wahrung der nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Kongruenz.

Die subjektive Betrachtung führt je nach Fallgestaltung auch zu interessenswidrigen Ergebnissen. Etwa wenn dem Makler der Provisionsanspruch wegen Verstoßes gegen die §§ 656a ff. BGB versagt werden müsste, weil der Erwerber bei Abschluss des Maklervertrages die Nutzung als Einfamilienhaus beabsichtigte und sich anschließend (erstmals) doch zu einer Nutzung als Zweifamilienhaus (z. B. mit den Eltern) entschließt.

Im Übrigen vermag die rein subjektive Betrachtung auch nicht den Fall aufzulösen, wenn der Erwerber bei Abschluss des Maklervertrages noch gar nicht weiß, ob er ein Ein- oder Zweifamilienhaus kaufen möchte, etwa, weil unklar ist, ob die Eltern mit in das Haus ziehen oder die teilweise Vermietung zur Finanzierung des Objekts erforderlich sein wird.

Danach ausgehend von der objektiven Nutzung des Gebäudes durch den Verkäufer bei Abschluss des Maklervertrages zwischen den Parteien handelte es sich vorliegend um kein Einfamilienhaus i.S.d. § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB. Denn das Haus war unstreitig in zwei separate Wohnungen aufgeteilt, die jeweils über einen eigenen Zugang, Stromversorgung und Küche verfügten sowie von zwei Haushalten bewohnt wurden. Diese Betrachtung entspricht im Übrigen der Wertung der Kaufvertragsparteien, wie er in dem notariell beurkundeten Kaufvertrag seinen Niederschlag gefunden hat.

Offenbleiben kann vorliegend, ob eine „Einliegerwohnung von untergeordneter Bedeutung“ für die Qualifikation als Einfamilienhaus unschädlich ist. Ein solches Verständnis hat in dem für die Rechtsprechung maßgeblichen Normtext keinen Niederschlag gefunden und findet sich insoweit lediglich in den Gesetzesmaterialien. Denn selbst wenn man diese Einschränkung in den Normtext hineinlesen wollte (siehe dazu LG Frankfurt a. M., Urteil vom 22.3.2023 - 2/15 O 26/22, BeckRS 2023, 14795 Rn. 19, beck-online; Meier in: BeckOGK, 1.11.2022, BGB § 656a Rn 9; Meier, ZfIR 2020, 765, 767), würde die Beschaffenheit des Hauses dem nicht entsprechen. Bei der sich im Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrages über eine ganze Etage mit mehr als 80 m2erstreckenden Wohnung, die über einen eigenen Zugang, Küche und separaten Stromzähler verfügte sowie rund ein Drittel der Wohnräume ausmachte, handelte es sich bei realitätsbezogener Betrachtung um eine vollwertige Wohnung für einen autarken Haushalt, wie er auch - unabhängig von der Verwandtschaftsbeziehung - genutzt wurde. Dementsprechend bedurfte die Immobilie, wie die Bekl. selbst betont hat, erst eines Umbaues, um sie sinnvoll für einen Haushalt nutzbar zu machen. […]

Vorliegend steht der Anwendung des § 656c BGB ferner entgegen, dass zu dem Verkaufsobjekt fremdvermietete Gewerberäume gehören. Denn bei einer Mischnutzung aus Wohn- und Gewerberäumen dient der gewerbliche Teil nicht dem Wohnen einer Familie (vgl. BT-Drs. 19/15827, Seite 18). Entsprechend hat der Gesetzgeber die Möglichkeit einer untergeordneten Gewerbenutzung nicht vorgesehen (vgl. Meier, ZfIR 2020, 765, 768). Erst recht handelt es sich um kein Einfamilienhaus mehr, wenn - wie hier - die Gewerberäumlichkeiten von den Wohnräumen abgegrenzt und an ein Ladengeschäft fremdvermietet sind. Entsprechend überzeugt der Versuch der Bekl., die Bewirtschaftung dieser Räume durch Vermietung an einen Lebensmittelladen, wofür sie eine monatliche Kaltmiete i.H.v. 420 € einstreicht, als „Liebhaberobjekt“ herunterzuspielen, nicht. Dass die daraus erwachsenden Einnahmen geeignet sind, den monatlichen Abtrag der Finanzierung zu erleichtern, liegt auf der Hand. Soweit die Bekl. pauschal behauptet, der Fortbestand des Mietverhältnisses sei unsicher, bleibt im Dunkeln, auf welche Umstände sie diese Bewertung stützt. Tatsächlich bestand das Mietverhältnis schon längere Zeit vor dem Verkauf und im Übrigen auch noch deutliche Zeit danach. […]

Wird ein Makler für beide Parteien beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses tätig, entsteht ein Provisionsanspruch gegen beide je zur Hälfte. Ein davon abweichender Maklervertrag ist unwirksam. Fraglich ist, ob für die Einstufung als Einfamilienhaus die bisherige oder die geplante Nutzung ist.

Die Maklerin hatte beim Verkauf eines Hauses mit zwei Wohnungen und einem Ladengeschäft mitgewirkt; die Käuferin, eine Rechtsanwältin, zahlte die Maklerprovision nicht, da sie von Anfang an geplant habe, das gesamte Haus privat mit ihrer Familie zu bewohnen. Es handele sich daher um ein Einfamilienhaus, und die Provisionsvereinbarung sei wegen Verstoßes gegen das Halbteilungsprinzip unwirksam. Im Kaufvertrag war die Immobilie als „bebaut mit einem Mehrfamilienhaus und einem Geschäftsgebäude“ angegeben.

Das LG Wuppertal gab der Zahlungsklage der Maklerin statt. Die Halbteilungsregelung des § 656c BGB stehe dem nicht entgegen. Der Kaufvertrag sei nicht über ein Einfamilienhaus abgeschlossen worden; die subjektive Vorstellung des Erwerbers über die künftige Nutzung sei nicht maßgeblich, sondern die tatsächliche Nutzung bei Abschluss des Maklervertrages. Dazu komme, dass zum Objekt auch fremd vermietete Gewerberäume gehörten.

Nach Auffassung des LG Frankfurt/Main (Urteil vom 22. März 2023, 2-15 O 26/22) ist die übliche Verkehrsauffassung für die Einordnung als Einfamilienhaus maßgeblich, wobei objektive Gesichtspunkte wie die Zahl der Stockwerke oder das Vorhandensein selbständiger Eingänge maßgeblich sind. Während das LG Wuppertal auf die tatsächliche Nutzung bei Abschluss des Maklervertrages abstellt, nimmt das LG Kiel (Urteil vom 2. März 2023, 6 O 249/22) einen späteren Zeitpunkt an. Bei Abschluss des Maklervertrages war die Immobilie ein Zweifamilienhaus und wurde später in zwei Wohnungen mit zwei Käufern aufgeteilt. Das LG Kiel meinte, hier gelte der Halbteilungsgrundsatz.

Bis zu einer obergerichtlichen Klärung bleibt offen, nach welchen Maßstäben die Einordnung vorzunehmen ist und welcher Zeitpunkt (Maklervertrag oder Kaufvertrag) dafür gilt.