Haftungsfreizeichnung

Haftungsfreizeichnung; Aufrechnung; Zurückbehaltungsrecht; Ausschluß; Instandhaltung; Abwälzung; Untervermietung; Mahnkosten; Parkett

Zur Unwirksamkeit einzelner Klauseln in einem Formularmietvertrag.

... Im einzelnen gilt folgendes:

Ziffer 1

Die in § 2 Abs. 5 des Mietvertrages verwandte Klausel "Der Vermieter haftet nicht für den fristgerechten Mietbeginn, auch nicht wegen verspäteter Freigabe der Wohnung durch den Vormieter" stellt einen eindeutigen Verstoß gegen § 11 Nr. 8 b AGBG dar. Es handelt sich um eine Haftungsfreizeichnung unabhängig von jeder Form des Verschuldens des Vermieters.

Ziffer 2

Die in § 6 Abs. 1 Satz 1 des Mietvertrages vorgesehene Klausel "Der Mieter kann gegen eine Mietzinsforderung nur aufrechnen, wenn die Forderung, mit der aufgerechnet wird, entweder unbestritten ist oder rechtskräftig festgestellt ist" verstößt gegen § 9 AGB-Gesetz in Verbindung mit § 552 a BGB. Letztere Vorschrift stellt zwingendes Recht dar.

Ziffer 3

Die in § 6 Abs. 1 Satz 3 des Mietvertrages enthaltene Klausel "Das Geltendmachen eines Zurückbehaltungsrechts ist nur wirksam, wenn der Mieter dem Vermieter dies einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich anzeigt" stellt einen Verstoß gegen § 11 Nr. 2 b AGBG dar. Entgegen der vom Bekl. geäußerten Rechtsansicht, diese Klausel entspreche § 552 a BGB, werden durch diese Klausel nicht nur Ansprüche aus § 538 BGB, sondern sämtliche Zurückbehaltungsrechte eingeschränkt.

Ziffer 4

Die in § 9 Abs. 4 Satz 1 und Satz 2 des Mietvertrages vorgesehene Klausel "Der Mieter führt kleine Instandhaltungen innerhalb der Mieträume aus mit 175 DM bzw. beteiligt sich bei größeren vom Vermieter ausgeführten Arbeiten je Auftrag mit Kosten in dieser Höhe. Diese Verpflichtung umfaßt das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden" verstößt gegen § 9 AGBG. Mit der Einwendung des Bekl., diese Klausel werde nicht mehr verwendet, kann er schon deswegen nicht gehört werden, weil er sie in dem streitgegenständlichen Mietvertrag eben gerade noch verwendet hat.

Ziffer 5

Die in § 9 Abs. 4 Satz 3 des Mietvertrages enthaltene Klausel "Ferner hat der Mieter zerbrochene Innen- und Außenscheiben in den Mieträumen zu erneuern" stellt einen klaren Verstoß gegen § 9 AGBG dar. Diese Klausel enthält entgegen § 536 BGB eine völlige Freizeichnung.

Ziffer 6

Die in § 9 Abs. 3 Satz 4 und § 26 Satz 9 des Mietvertrages enthaltene Klausel "Alle sonst notwendigen Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen, durch Handwerksfirmen" sowie "... die Ausführung der Arbeiten sach- und fachgerecht durch eine Handwerksfirma" verstößt gegen § 9 Abs. 2 AGBG. Soweit der Bekl. eingewendet hat, diese Klausel werde nicht mehr verwandt, gilt das oben Ausgeführte. Soweit sich der Bekl. auf eine Individualvereinbarung berufen hat, ist ihm entgegenzuhalten, daß der Kl. dargelegt hat, daß diese Klausel in noch drei weiteren Mietverträgen verwandt worden sei. Dem ist der Bekl. nicht mehr entgegengetreten.

Ziffer 7

Die in § 16 Abs. 3 Satz 3 des Mietvertrages enthaltene Klausel "Die Erlaubnis zur Untervermietung kann nicht erteilt werden, wenn ... und wenn der Mieter sich nicht mit einer Mietzinserhöhung von 5 % einverstanden erklärt" verstößt gegen § 9 AGB-G. Sie stellt eine deutliche Einschränkung von § 549 Abs. 2 BGB dar. Nach dieser Vorschrift ist die Vergütungspflicht nicht der Regelfall.

Ziffer 8

Die in § 16 Abs. 3 Satz 4 des Mietvertrages enthaltene Klausel "Verweigert der Vermieter allgemein die Erlaubnis zur Untervermietung (§ 549 Abs. 1 BGB), so ist das Recht zur vorzeitigen Kündigung ausgeschlossen" stellt ebenfalls einen Verstoß gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG in Verbindung mit § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB dar. Die Klausel schränkt einseitig zu Lasten des Mieters die Ansprüche aus § 549 BGB ein.

Ziffer 9

Die in § 9 Satz 3 des Mietvertrages enthaltene Klausel "Zusagen oder Absprachen verpflichten den Vermieter nur, wenn diese von ihm schriftlich bestätigt werden, anderenfalls gelten sie als nicht erfolgt" verstößt gegen § 9 AGBG. Die Klausel schränkt die Vertragsfreiheit ein und benachteiligt den Mieter damit unangemessen. Er wird von der Geltendmachung seiner Rechte abgehalten, weil er denken kann, daß eine wirksame Vertragsvereinbarung, die nur mündlich erfolgt ist, ungültig sein kann. Zwar hindert die Klausel nicht eine wirksame mündliche Vereinbarung. Dennoch kann der Mieter, der rechtsunkundig ist, von der Geltendmachung seiner Rechte abgehalten werden, weil er glaubt, diese seien eben nicht wirksam vereinbart; vgl. i. ü. auch BGH NJW 1986, 1809 (1810).

Ziffer 10

Die Klausel in § 22 des Mietvertrages "Der Mietpreis enthält zugunsten des Mieters einen Nachlaß von 5 %. Dieser Nachlaß bewirkt jedoch eine Einschränkung der Gewährleistungspflicht des Vermieters sowie den Verzicht des Mieters auf die Rechte aus §§ 537 und 538 BGB. Der Mietnachlaß wird ohne Nachweis als monatlicher Pauschalbetrag gewährt, schließt andererseits eventuell weitergehende Forderungen aus. Der Nachlaß ist bereits von der Miete in Abzug gebracht worden. Dieses ist keine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung", verstößt, soweit es den Ausschluß der Minderung betrifft oder deren Begrenzung auf 5 % des Mietpreises, gegen § 9 AGBG i. V. m. § 537 Abs. 3 BGB. Die Eingrenzung der Schadensersatzpflicht verstößt gegen § 11 Nr. 7 AGBG.

Ziffer 11

Die Klausel in § 24 Abs. 4 Satz 2 des Mietvertrages "Bei Zahlungsverzug ist der Vermieter berechtigt, 8,5 % Verzugszinsen und für jede schriftliche Mahnung eine Gebühr von 13 DM zu erheben" verstößt gegen § 11 Nr. 5 b AGBG sowie § 11 Nr. 6 AGB. Mahnkosten in Höhe von 13 DM übersteigen bei weitem das Übliche.

Ziffer 12

Die Klausel in § 24 Abs. 6 des Mietvertrages "Die Abbuchungsermächtigung ist wesentlicher Vertragsbestandteil" stellt einen Verstoß gegen § 9 AGBG dar. Die Argumentation des Bekl., der Mieter könne bei Mißbrauch widerrufen, weil der Vermieter sich, wenn er selbst vertragswidrig gehandelt habe, auf diese Klausel nicht berufen dürfe, verfängt deswegen nicht, weil dem Mieter als juristischem Laien dies nicht bekannt sein muß. Er kann daher durch die Klausel von einem Widerruf in jedem Fall abgehalten werden.

Ziffer 13

Die Klausel in § 26 Satz 8 des Mietvertrages "Parkettfußböden - soweit vorhanden - sind abzuschleifen und zweimal zu versiegeln" verstößt schließlich gegen § 9 AGBG. Es handelt sich hierbei nicht mehr um eine Maßnahme von Schönheitsreparaturen, sondern um eine überobligatorische Pflicht zur Instandsetzung der Mietsache.