Haftungsbeschränkung

Haftungsbeschränkung; Haftungsbeschränkungsklausel; Haftungsausschluß; Formularvertrag; Gewerberaummietvertrag; verschuldensunabhängige Haftung; Haftungsfreizeichnung; Transparenz; AGB-Klausel

Die Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, der Vermieter übernehme "keinerlei Haftung für Schäden, die an der Einrichtung und dem eingelagerten Gut entstehen können, es sei denn, der Schaden sei durch ihn oder seine Erfüllungsgehilfen vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht worden", kann sich auch auf die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für bei Vertragsabschluß vorhandene Mängel erstrecken (Ergänzung zu OLG Hamburg, NJW-RR 1990, 1484 = ZMR 1990, 11 = WuM 1990, 71).

Der klagende Gewerberaummieter verlangt von der beklagten Vermieterin Ersatz von Schäden durch Wasseraustritt an seinen Einrichtungsgegenständen bzw. Vorräten; das Wasser war über eine zu klein dimensionierte Kondensatwanne der Klimaanlage ausgetreten. In Übereinstimmung mit dem LG hat der Senat die Klage abgewiesen, weil auch nach seiner Ansicht die Bekl. aufgrund der vereinbarten Freizeichnung nicht verpflichtet ist, dem Kl. die geltend gemachten Schäden zu ersetzen.

I. Zugunsten des Kl. kann davon ausgegangen werden, daß die Ursachen beider Schadensfälle im Juli 1992 in den Verantwortungsbereich der Bekl. als Vermieter fallen. Dennoch ist sie dem Kl. nicht ersatzpflichtig. Ihre Haftung für Schäden an Einrichtungsgegenständen des Kl. hat sie nämlich wirksam auf die Fälle des Vorsatzes und der groben Fahrlässigkeit beschränkt. Daß die Bekl. oder einer ihrer Erfüllungsgehilfen in dieser besonderen Weise schuldhaft gehandelt hat, hat der Senat nicht feststellen können.

1. In der Rechtsprechung ist anerkannt, daß die verschuldensunabhängige Haftung des Geschäftsraumvermieters für anfängliche Sachmängel (§ 538 Abs. 1 Alt. 1 BGB) auch durch Formularvertrag abbedungen werden kann (BGH, ZMR 1992, 241 m.w. Nachw.). In den Grenzen der §§ 11 Nr. 7, 9 AGBG abdingbar ist ferner der Schadensersatzanspruch des Mieters für einen nach Vertragsabschluß entstandenen Mangel (§ 538 Abs. 1 Alt. 2 BGB), vgl. Palandt-Putzo, BGB, 57. Aufl., § 538 Rdnr. 7. Gleiches gilt für Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters, soweit eine Haftung unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung oder nach außervertraglichen Haftungsregeln in Betracht kommt (Drettelmann, in: F. Graf v. Westphalen, VertragsR u. AGB-Klauselwerke, Geschäftsraummiete Rdnrn. 54 ff. m.w. Nachw.).

2. Von der Möglichkeit, jegliche Haftung für Schäden, wie sie vom Kl. geltend gemacht werden, auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu beschränken, hat die Bekl. in nicht zu beanstandender Weise zu Lasten des Kl. Gebrauch gemacht. Nach § 16 Abs. 4 Mietvertrag übernimmt der Vermieter "keinerlei Haftung für Schäden, die an der Einrichtung und dem eingelagerten Gut entstehen können, es sei denn, der Schaden sei durch ihn oder seine Erfüllungsgehilfen vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht worden".

Zwar unterscheidet die Klausel ihrem Wortlaut nach nicht nach Art, Herkunft und Dauer der schadensstiftenden Einwirkungen auf die Gegenstände des Mieters. Deshalb war zu erwägen, ob sie Raum läßt für die verschuldensunabhängige Vermieterhaftung gem. § 538 Abs. 1 Alt. 1 BGB, die sich grundsätzlich auch auf Mangelfolgeschäden erstreckt.

Der Kl. führt die streitgegenständlichen Wasserschäden auch auf Gerätemängel zurück, die nach seiner Behauptung bei Abschluß des Vertrags im Oktober 1988 bereits vorhanden waren. So soll die Kondensatwanne der Klimaanlage unterdimensioniert gewesen sein; zudem oder gerade deswegen habe es an dem erforderlichen Gefälle für den Ablauf des Kondenswassers gefehlt.

Nach Ansicht des Senats umfaßt die Haftungsbeschränkung in § 16 Abs. 4 Mietvertrag indessen auch die Folgen von Mängeln des Mietobjekts, die bei Vertragsabschluß schon vorhanden waren. Auch insoweit setzt eine Haftung der Bekl. mindestens grobe Fahrlässigkeit voraus.

Diese weitgehende Haftungsfreizeichnung macht die streitige Klausel hinreichend deutlich. Maßstab sind die Verständnismöglichkeit und der Erwartungshorizont eines durchschnittlichen Geschäftsraummieters.

Weder nach ihrem Wortlaut noch mit Blick auf ihre systematische Einordnung gibt die hier zu beurteilende Haftungsbeschränkungsklausel berechtigten Anlaß für die Annahme, die Bekl. wolle ihre Haftung für Schäden an Einrichtungsgegenständen des Kl. nur insoweit einschränken, als die Schadensursache und/oder die Pflichtwidrigkeit in die Zeit nach Abschluß des Vertrags fallen. Anders als die Klausel, die Gegenstand der Entscheidung des OLG Hamburg vom 9.8.1989 ist (NJW-RR 1990, 1484), spricht die Regelung in § 16 Abs. 4 Mietvertrag keine konkrete Vermieterpflicht an, deren grobe Verletzung zur Haftung führt.

Hieße es beispielsweise, die Haftung für Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters sei ausgeschlossen, es sei denn, sie seien infolge grober Vernachlässigung der Instandhaltungspflicht entstanden, so kann die Erwägung dieser besonderen Vermieterpflicht eine einschränkende Klauselauslegung gebieten. In einem solchen Fall liegt es nahe, die Folgen von bei Vertragsabschluß bereits vorhandenen Mängeln von der Haftungsbeschränkung auszunehmen.

Im Streitfall liegen die Dinge anders. Durch ihre weite, gleichwohl hinreichend bestimmte Fassung läßt die Regelung in § 16 Abs. 4 Mietvertrag keinen vernünftigen Zweifel aufkommen, daß die Bekl. jegliche Haftung für Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters - gleich aus welchem Rechtsgrund - auf die formularmäßig nicht ausschließbaren Fälle von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit beschränkt wissen möchte.

Das Gebot, Freizeichnungsklauseln transparent zu gestalten, erfordert zumindest im beruflichen Verkehr nicht, daß der Klauselverwender die einzelnen Haftungstatbestände aufzählt, also zwischen vertraglichen und außervertraglichen Anspruchsgrundlagen unterscheidet und innerhalb der Gruppe vertraglicher Ansprüche sämtliche in Betracht kommenden Rechtsgrundlagen ausdrücklich aufführt. Der aus Sicht eines Geschäftsraummieters zu fordernden Bestimmtheit und Klarheit genügt eine Klauselgestaltung, der er zweifelsfrei entnehmen kann, unter welchen tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen er Schäden an seinen Sachen auf den Vermieter abwälzen kann und wann das nicht der Fall ist.

Das im beruflichen Verkehr nur in abgeschwächter Form geltende Transparenzgebot ist hier entgegen der Ansicht der Berufung nicht dadurch in Frage gestellt, daß die Bekl. darauf verzichtet hat, die Haftungsbeschränkungsklausel in § 16 Abs. 4 Mietvertrag besonders hervorzuheben. Der damit verbundene Vorwurf der Verschleierung oder des Versteckens ist nicht begründet. Zwar enthält die Klausel keine eigene Numerierung. Drucktechnisch ist sie indessen dadurch hervorgehoben, daß ihr ein eigener Absatz, deutlich getrennt von dem übrigen Text, gewidmet ist. Dort, wo sich die Klausel befindet, steht sie auch an systematisch richtiger Stelle, nämlich im Abschnitt "Versicherung, Haftung, Sonstiges". Daß sie in eine Regelung eingebunden ist, die im ersten Teil die eigene Einstands- und Versicherungspflicht des Mieters behandelt, macht sie nicht intransparent. Bestimmungen über die Haftung der Bekl. für Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters dort zu suchen, wo die Frage der Versicherung - gerade auch dieser Gegenstände - geregelt ist, liegt nahe. Beides gehört innerlich zusammen. Dieser Sachzusammenhang wird von § 16 Abs. 4 Mietvertrag in seiner sprachlich-gegenständlichen Fassung deutlich unterstrichen. Das erleichterte dem Kl., die für ihn wichtige Frage zu prüfen, ob das auf ihn abgewälzte Schadens- und Haftungsrisiko versicherbar ist.

Schon im ersten Teil der Regelung in § 16 Abs. 4 wird dem Kl. unübersehbar vor Augen geführt, daß die Bekl. mit Feuer- und Wasserschäden an von ihm eingebrachten Einrichtungen nichts zu tun haben möchte. Der Kl. wird vor die Alternative gestellt, derartige Schäden selbst zu tragen oder Versicherungsschutz zu suchen. Soweit er Versicherungsschutz nicht erlangen kann oder will, wird ihm angesonnen, Schäden an seinen Einrichtungsgegenständen, etwa hervorgerufen durch Wasseraustritt, selbst zu tragen. Schon mit Rücksicht auf diesen Eingangsteil des § 16 Abs. 4 liegt eine Auslegung der anschließenden Haftungsbeschränkungsklausel fern, daß nur versicherbare Risiken auf den Kl. abgewälzt werden sollen. Etwaige Zweifel in dieser Frage werden durch den Schlußsatz in § 16 Abs. 4 ausgeräumt. Hiernach gilt die Freizeichnung auch dann, "wenn der Mieter eine Versicherung abgeschlossen hat, die keine volle Deckung enthält."