Haftungsausschluß für Feuchtigkeitsschäden

Haftungsausschluß für Feuchtigkeitsschäden; Mietmängel; Feuchtigkeit; Feuchtigkeitsschäden; Gewährleistungsausschluß; Haftungsausschluß; Formularmietvertrag; Instandsetzungspflicht; Abdingbarkeit; Garantiehaftung

Folgende Vereinbarung in Formularmietverträgen über Wohnraum verstößt nicht gegen das AGBG, insbesondere nicht gegen § 9 AGBG: "Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die dem Mieter an den ihm gehörenden Einrichtungsgegenständen durch Feuchtigkeitseinwirkungen entstehen, gleichgültig welcher Art, Herkunft, Dauer und welchen Umfang die Feuchtigkeitseinwirkung ist, es sei denn, daß der Vermieter den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat."

I. Von Februar bis Oktober 1982 waren die Kl. aufgrund eines am 6. Januar 1982 mit der Bekl. abgeschlossenen Vertrages Mieter einer Wohnung.

§ 12 Abs. 3 des zwischen den Parteien auf Veranlassung der Bekl. verwendeten Formularmietvertrages (MV) lautet:

Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die dem Mieter an den ihm gehörenden Einrichtungsgegenständen durch Feuchtigkeitseinwirkungen entstehen, gleichgültig welcher Art, Herkunft, Dauer und welchen Umfang die Feuchtigkeitseinwirkung ist, es sei denn, daß der Vermieter den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat ..."

Bestandteil des Mietvertrages ist eine von den Parteien unterzeichnete, vorformulierte Erklärung, deren 4. Absatz folgenden Wortlaut hat:

"Auch die §§ 12 und 20 wurden besonders besprochen und dabei klargestellt, welche Folgen diese Bestimmungen haben."

Im Sommer 1982 traten in der Wohnung der Kl. Schimmelbildungen auf, die auf bauliche Mängel, im wesentlichen auf unzureichenden Schutz gegen Bodenfeuchtigkeit zurückzuführen waren.

Die Kl. verlangen u. a. Ersatz für Schäden an Einrichtungsgegenständen und Garderobestücken, die durch die Feuchtigkeitseinwirkungen teilweise unbrauchbar geworden, teilweise in ihrem Wert gemindert seien.

Das Amtsgericht hat das Bestehen von Schadensersatzansprüchen verneint, weil ein vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten der Bekl. nicht vorliege, im übrigen Schadensersatzansprüche nach § 538 BGB durch den Mietvertrag wirksam abbedungen worden seien.

Die Kl. verfolgen mit der Berufung ihre Schadensersatzansprüche weiter.

Sie sind der Ansicht, § 12 Abs. 3 MV verstoße gegen das AGBG und sei daher unwirksam.

Das Landgericht Ravensburg als Berufungsgericht hat am 29. Dezember 1983 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Frage einzuholen:

"Steht § 12 Nr. 3 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Formularmietvertrages vom 6. Januar 1982 in Einklang mit den Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, insbesondere mit § 9 Abs. 2 Nr. 1 dieses Gesetzes?"

Es hält im Gegensatz zum Amtsgericht die genannte Vertragsbestimmung nicht für wirksam.

Die Parteien hatten Gelegenheit zur Stellungnahme.

II. 1. Die Vorlage ist zulässig.

a) Die vorgelegte Frage ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt (Art. III Abs. 1 S. 3 3. MietRÄndG). Das um den Erlaß eines Rechtsentscheides angegangene Gericht ist befugt, typische und häufig wiederkehrende Bestimmungen in Formularmietverträgen, die allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 1 AGBG darstellen, auszulegen und auf ihre Wirksamkeit hin zu überprüfen (BGHZ 84, 345 [348]). Daß die betreffende Klausel in einem Anhang zum Mietvertrag - ebenfalls in Formularform - erneut erwähnt und als besonders besprochen dargestellt wird, macht sie nicht zur Individualabrede (Palandt, BGB, 42. Aufl., § 1 AGBG 4 a; Münch. Komm. - Kötz -, § 1 AGBG, Rdn. 19 mit Zitaten).

b) Die vorgelegte Rechtsfrage ist auch entscheidungserheblich.

c) Schließlich ist sie von grundsätzlicher Bedeutung und - soweit ersichtlich - durch Rechtsentscheid bisher nicht beantwortet. Da das benutzte Vertragsformular nach den Feststellungen des Landgerichts häufig verwendet wird, ist zu erwarten, daß dieselbe Frage wiederholt auftreten wird.

2. Die aus der Beschlußformel ersichtliche Entscheidung des Senats beruht auf folgenden Erwägungen:

Nach § 538 BGB trifft den Vermieter bei anfänglichen Mängeln der Mistsache eine Schadensersatzpflicht ohne Rücksicht auf ein Verschulden. Diese gesetzliche Regelung gilt für alle Arten von Mietverträgen, auch für Mietverträge über Wohnraum. Im Gegensatz zu der Bestimmung des § 537 BGB, der dem Wohnraummieter bei Mängeln der Mietsache das Recht zur Minderung des Mietzinses gibt, unterliegt § 538 BGB der Parteidisposition, denn das Abdingbarkeitsverbot das § 537 Abs. 3 BGB wurde bei seiner Einführung im Jahre 1964 bewußt nicht auf § 538 ausgedehnt (Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., § 538, Rdn. 45).

Eine Grenze findet die Abdingbarkeit der Haftung nach § 538 BGB für alle Arten von Mietverträgen nur bei arglistigem Verschweigen des Mangels in § 540 BGB und bei grob fahrlässigem Verschulden nach § 11 Ziff. 7 AGBG, bei Verträgen, in denen vorformulierte Vertragsbedingungen verwendet werden.

Weiteren Einschränkungen unterliegt die Möglichkeit, die Haftung des Vermieters nach § 538 BGB bei Wohnraummietverträgen abzudingen, nach Ansicht des Senats nicht (so auch Münch. Komm. - Voelskow -, § 538, Rdn. 34). Sie wäre nur dann zu bejahen, wenn die hier zu überprüfende Klausel des § 12 Abs. 3 MV die Kl. als Vertragspartner des Verwenders der allgemeinen Geschäftsbedingungen "gegen die Gebote von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen" würde (§ 9 AGBG), was im Zweifel dann anzunehmen ist, wenn § 12 Abs. 3 MV mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren wäre (§ 9 Abs. 2 S. 1 AGBG) oder Hauptpflichten des Vermieters so einschränken würde, daß die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet wäre (§ 9 Abs. 2 S. 2 AGBG). Der Unterschied zwischen den beiden Fällen des § 9 Abs. 2 AGBG ist gering (vgl. Münch. Komm. - Kötz - § 9 AGBG, Rdn. 3), denn in der Regel wird eine Ausschließung oder Beschränkung einer Kardinalpflicht des Vermieters als Verstoß gegen den Grundgedanken des Gesetzes anzusehen sein.

Die zu überprüfende Klausel des § 12 Abs. 3 MV verstößt nicht gegen § 9 Abs. 2 AGBG. Bei der Prüfung der Frage, ob gegen den Grundgedanken eines Gesetzes verstoßen wird, ist auf die konkrete Ausprägung des Vertragstyps - hier den Wohnraummietvertrag - abzustellen(Palandt, 42. Aufl., § 9 AGBG 3 a).

Der verstärkte Schutz des Mieters, der durch zahlreiche gesetzliche Änderungen, beispielsweise die Einführung des § 564 BGB (Kündigung nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters), den Erhalt der Wohnung als Lebensmittelpunkt der Familie sichern sollte, brachte gleichzeitig Einschränkungen der Rechte des Vermieters mit sich. Er führte jedoch nicht ausdrücklich - wie bereits ausgeführt - zu einer besonderen Beschränkung der Abdingbarkeit des § 538 BGB im Bereiche der Wohnraummiete. Dieser verstärkte Mieterschutz bezieht sich aber nicht auf die innerhalb der Wohnung befindliche Habe des Mieters. Denn aus dem Willen des Gesetzgebers, die Wohnung als Lebensmittelpunkt zu sichern, kann nicht geschlossen werden, daß die eingebrachten Sachen des Mieters in gleicher Weise als schutzwürdig angesehen werden sollen. Einrichtungsgegenstände, insbesondere Möbel, sind und waren nie in gleicher Weise Mangelware wie die Wohnungen selbst. Für eine Bevorzugung des Mieters in den Fällen, in denen Schäden ohne oder infolge leichten Verschuldens des Vermieters an den Einrichtungsgegenständen entstehen, besteht kein einleuchtender Grund. Vielmehr wäre es wenig verständlich, wenn die rechtspolitisch problematische (Staudinger-Schlosser, a.a.O., § 9 AGBG, Rdn. 25) und für das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 276 BGB) nicht typische Garantiehaftung im Bereiche der Wohnraummiete als so wichtig angesehen würde, daß die Abdingbarkeit als Verstoß gegen den Grundgedanken des Gesetzes oder als eine unzulässige Beschränkung einer Hauptpflicht des Vermieters zu werten wäre. Zumindest mit aus diesem Grunde wurde bei der Einführung des Abdingbarkeitsverbotes des § 537 BGB die Ausdehnung auf § 538 BGB vom Bundestag abgelehnt (vgl. Münch. Komm., a.a.O. § 538 BGB, Rdn. 34).

Die gleichen Gründe, die eine Haftung des Vermieters ohne Verschulden als abdingbar erscheinen lassen, insbesondere die Abwägung der Interessen des Mieters gegen die des Vermieters, sprechen für die Möglichkeit der Abdingbarkeit des § 538 BGB bei leichtem Verschulden des Vermieters.

Insbesondere hat der Mieter die Möglichkeit, sich durch den Abschluß einer entsprechenden Versicherung vor ungewöhnlichen finanziellen Belastungen zu schützen.

Ein Verstoß gegen andere Bestimmungen des AGBG ist nicht ersichtlich, insbesondere ist die Klausel nicht überraschend i. S. des § 3, zumal das vorliegende Mietvertragsformular nach den Feststellungen des Landgerichts häufig verwendet wird.