Haftung von Bauträger, Baufirma und Ersterwerber für sich erst beim Zweiterwerber zeigenden Schädlingsbefall

Haftung von Bauträger, Baufirma und Ersterwerber für sich erst beim Zweiterwerber zeigenden Schädlingsbefall; Hausbockbefall; Haftungsausschluss beim Grundstückskaufvertrag; Garantiehaftung; Arglist; Regeln der Baukunst; DIN-Normen

1. Enthält der notarielle Kaufvertrag über ein Hausgrundstück neben einem allgemeinen Gewährleistungsausschluss die Erklärung, das Haus sei nach den Regeln der Technik, den DIN-Vorschriften und den handwerklichen Erfordernissen gebaut, liegt darin keine Garantie für die Freiheit von Hausbockkäferbefall. Dass der Verkäufer dem Erwerber sämtliche den Grundbesitz betreffenden Unterlagen übergeben hat, spricht gegen eine Garantiehaftung.

2. Sind die Fressgeräusche der Larve des Hausbockkäfers einige Zeit nach Gefahrübergang wahrnehmbar, ist das kein ausreichendes Indiz für ein arglistiges Verhalten des Verkäufers, da die Entwicklung der Larven Jahre dauert und die Wahrnehmbarkeitsschwelle erst nach dem Verkauf überschritten worden sein kann.

3. Zur Frage, ob ein Bauträger und der von ihm eingeschaltete Handwerker dem Zweiterwerber wegen des Schädlingsbefalls schadensersatzpflichtig sind.

Die Kl. macht aus eigenem sowie aus abgetretenem Recht ihres Ehemanns gegenüber den Bekl. Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche aus einem Grundstückskauf geltend. Die Kl. und ihr Ehemann haben durch notariellen Kaufvertrag vom 25. Oktober 2005 von dem Bekl. zu 1) ein Grundstück unter Vereinbarung eines allgemeinen Gewährleistungsausschlusses erworben. Nähere Bestimmungen über zugesicherte Eigenschaften oder Garantien enthält der Vertrag nicht. Bei dem auf dem Grundstück errichteten Haus, das der Bekl. zu 1) 2003 von der Bekl. zu 3) schlüsselfertig erworben hatte, handelt es sich um ein Holzständerhaus. Der Bekl. zu 2) hatte den Innenausbau, insbesondere die Beplankung der Innenwände, der Holzbalkendecke und der Zwischendecke aufgrund eines Vertrages mit dem Bekl. zu 1) ausgeführt. Nach der Übergabe des Grundstücks im Januar 2006 bemerkten der Kl. und seine Ehefrau unerklärliche Geräusche. Sie beauftragten im Juni 2007 eine Schädlingsbekämpfungsfirma, die in der Lattung unter der Bodendämmung des Speichers den Befall mit der Larve des Hausbockkäfers feststellte. Dieser Mangel wurde durch ein von der Kl. und ihrem Ehemann eingeleiteten selbständigen Beweisverfahren bestätigt. Die Kl. begehrt Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages. Der Bekl. zu 1) habe durch die Übergabe der Bauunterlagen sowie die Erklärung, dass das Haus nach den Regeln der Technik, den DIN-Normen und den handwerklichen Normen entsprechend erstellt worden sei, eine Garantie für die Freiheit von Hausbockkäfern übernommen. Er habe von dem Befall mit Hausbockkäferlarven auch Kenntnis haben müssen, so dass er bei Abschluss des Kaufvertrages arglistig getäuscht habe. Die aufgetretenen Geräusche seien erkennbar und hörbar gewesen und hätten dem Bekl. zu 1) auffallen müssen. Der Bekl. zu 2) hafte ihr aus unerlaubter Handlung. Er habe für den Bau des Hauses ungeeignetes Holz verwendet und billigend in Kauf genommen, dass es mit dem Hausbockkäfer befallen sein und zu massiven Schäden am Haus führen könne. Die Bekl. zu 3) hafte, weil sie in der bei Kaufvertragsschluss mit dem Bekl. zu 1) überreichten Urkunde zugesichert habe, dass das von ihr errichtete Holzbauhaus in der Grundkonstruktion nicht mit Fehlern behaftet sei, die den Wert oder die Tauglichkeit aufhöben oder minderten. Dies gelte jedem Erwerber gegenüber. Der Bekl. zu 1) beruft sich auf den im notariellen Kaufvertrag enthaltenen Haftungsausschluss.

Der Bekl. zu 2) erhebt die Einrede der Verjährung und bestreitet ein Verschulden am Hausbockkäferbefall. Die Bekl. zu 3) verteidigt sich dahin, dass die Holzständerkonstruktion des Hauses von ihr fachgerecht ausgeführt worden sei. Die von ihr verbauten Hölzer bedürften keines chemischen Holzschutzes. Das Landgericht hat die Klage nach Beweisaufnahme durch die Vernehmung eines Zeugen, der Verwertung dreier schriftlicher Zeugenaussagen sowie der Einholung eines Sachverständigengutachtens und dessen mündlicher Erläuterung sowie der Verwertung der Ergebnisse aus dem selbständigen Beweisverfahren abgewiesen.

[...] 25 II. Der Senat ist nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand einstimmig der Überzeugung, dass die Berufungen der Kl. offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg haben. § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, 3, 4 ZPO erfordern weder eine Entscheidung durch Urteil noch eine mündliche Verhandlung. Die Kl. hat keine Gründe aufgezeigt, die eine mündliche Verhandlung als geboten erscheinen lassen. [...]

29 2. Die Berufung gegen die Abweisung der Klage gegen den Bekl. zu 1) hat keine Aussicht auf Erfolg.

30 Die Ausführungen der Kl. sind weitgehend unerheblich, weil sie verkennen, dass ihr die allgemeinen gesetzlichen Gewährleistungsrechte wegen des vereinbarten Haftungsausschlusses nicht zustehen. Nur wenn der Haftungsausschluss unbeachtlich wäre, käme es auf die aufgeworfenen Fragen an. Das ist indes nicht der Fall.

31 Die Kl. hat weder dargelegt noch bewiesen, dass die Voraussetzungen des § 444 BGB für die Unbeachtlichkeit des Haftungsausschlusses vorliegen. Weil es sich um ihr günstige Tatsachen handelt und es an einer abweichenden gesetzlichen Beweislastverteilung fehlt, oblag es ihr nachzuweisen, dass der Bekl. entweder eine Garantie übernommen, oder ihr und ihrem Ehemann einen Mangel arglistig verschwiegen habe. Dieser Nachweis ist ihr zur Überzeugung des Senates nicht gelungen.

32 a) Der Senat folgt der Auffassung des Landgerichtes, dass der Bekl. zu 1) keine Garantie für die Beschaffenheit des Hauses, insbesondere für die Freiheit von Hausbockkäferlarven übernommen hat.

33 Dem notariellen Kaufvertrag lässt sich die Übernahme einer Garantie nicht entnehmen. Gerade wenn ein Haftungsausschluss vereinbart wird, liegt es nahe, davon ausgenommene Garantien ausdrücklich zu erwähnen. Dies ist nicht geschehen. Auf den Hinweis des Notars, dass Nebenabreden zu beurkunden sind, haben die Kl. und ihr Ehemann nicht reagiert, was dafür spricht, dass solche nicht getroffen wurden. Ausdrückliche Abreden zur Übernahme von Garantien werden von der Kl. auch nicht behauptet. Da der Senat auch im Übrigen nicht davon überzeugt ist, dass der Bekl. zu 1) eine Garantie übernommen hat, kommt es nicht darauf an, ob eine solche Erklärung kraft Gesetzes tatsächlich dem Beurkundungserfordernis unterlegen hätte.

34 Die „unbedingte Verkaufsabsicht" des Bekl. zu 1) und die damit vermeintlich verbundene Bereitschaft, ein höheres Haftungsrisiko einzugehen, wird formelhaft behauptet, aber weder mit Tatsachen näher begründet noch unter Beweis gestellt. Allein die allgemeine Verkaufsabsicht genügt nicht, um eine Garantie vergleichbar dem Verkauf einer neuen Sache zu übernehmen.

35 Auch der Umstand, dass der Bekl. zu 1) der Kl. alle den Grundbesitz betreffenden Unterlagen übergeben hat, spricht gegen eine Garantiehaftung. Wenn der Bekl. zu 1) eine solche Garantie übernommen hätte, spräche eine lebensnahe Betrachtung dafür, dass er insbesondere die Garantieurkunde der Bekl. zu 3) behalten hätte, um sich die Möglichkeit von Regressansprüchen offen zu halten.

36 Der Vortrag der Kl. ist auch widersprüchlich. Wenn sie - irrig - meint, in die Garantierechte des Bekl. zu 1) gegen die Bekl. zu 3) eingetreten zu sein, leuchtet nicht ein, weshalb auch der Bekl. zu 1) als bautechnischer Laie noch eine solche Garantie zusätzlich hätte abgegeben sollen.

37 b) Das Landgericht hat nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zu Recht Zweifel, an einer arglistigen Täuschung durch den Bekl. zu 1). Die Darlegungs- und Beweislast dafür liegt bei der Kl. Der Beweis muss den strengen Anforderungen des § 286 ZPO genügen; es muss ein Grad an Gewissheit erreicht werden, der vernünftigen Zweifeln Einhalt gebietet. Es ist nicht zu beanstanden, dass das Landgericht sich in dieser Weise nicht überzeugt gesehen hat. Die Ausführungen der Kl. bestehen weitgehend in Vermutungen, die das geforderte Beweismaß nicht erfüllen.

38 Mängel in der Beweiswürdigung, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der festgestellten entscheidungserheblichen Tatsachen begründen könnten, sind mit der Berufung weder hinreichend vorgetragen noch ersichtlich. Das Berufungsgericht hat die Darlegungen des erstinstanzlichen Gerichts zu seiner Überzeugungsbildung nur daraufhin zu überprüfen, ob es alle Umstände vollständig berücksichtigt und nicht gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstoßen hat (BGH, NJW 2004, 1876; BGH, NJW 1987, 1557; BGH, NJW 1999, 3481). Daran gemessen, begegnet die Beweiswürdigung des Landgerichts keinen Bedenken. Die Kl. unternimmt den untauglichen Versuch, ihre Beweiswürdigung an die Stelle der Beweiswürdigung des Landgerichtes zu setzen. Dabei ergeht sie sich in mannigfaltigen Vermutungen und Unterstellungen, Aussagen der Sachverständigen werden aus dem Zusammenhang gerissen und die zweifelsfreien Feststellungen nicht fokussiert.

39 Der Senat macht sich die Beweiswürdigung des Landgerichtes zu eigen und verweist zur Vermeidung von Wiederholungen auf diese. Der Zeuge M. hat bekundet, dass die Geräusche von ihm nur in dem als Schlafzimmer bezeichneten Raum wahrgenommen wurden und im Übrigen von den normalen Geräuschen im Haus nicht zu unterscheiden waren. Dass der Bekl. zu 1) den nicht auf diese Weise genutzt hat, ist unstreitig. Die Aussage ist deshalb nicht geeignet, im Sinne des § 286 ZPO zu der Überzeugung zu gelangen, dass der Bekl. zu 1) eventuelle Fressgeräusche gehört hat. Auf die Widersprüche in den Bekundungen des Zeugen gegenüber dem Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren und in seiner Vernehmung kommt es deshalb nicht an.

40 Der Sachverständige Dr. K. beschreibt in seinem schriftlichen Gutachten die Möglichkeit, dass bis zur Übergabe des Grundbesitzes Anfang 2006 Fressgeräusche hörbar gewesen seien. Unter bestimmten Vorgaben sei es aber auch unwahrscheinlich, dass solche Fressgeräusche ohne technische Hilfsmittel hörbar seien. Diese Ausführungen belegen nicht, dass der Bekl. die Fressgeräusche tatsächlich wahrgenommen hat. Nichts anderes gilt für die Angaben des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 13.7.2011. Danach wäre es für die Wahrnehmung erforderlich gewesen, dass der Bekl. zu 1) sich in einem ruhigen Raum aufgehalten hätte und auf entsprechende Geräusche fokussiert gewesen wäre. Auch dies beschreibt nur eine Möglichkeit. Den Nachweis der tatsächlichen Voraussetzungen ist die Kl. schuldig geblieben. Dass keine Rückrechnung aus der begutachteten Larve möglich ist, hat der Sachverständige mit der fehlenden linearen Entwicklung und der großen Abhängigkeit des Wachstums der Larven von den verschiedensten Faktoren nachvollziehbar, für den Senat überzeugend und von der Kl. auch nicht substantiiert angegriffen erläutert. Die Frage nach der Wahrscheinlichkeit verschiedener Szenarien führte nicht zu der erforderlichen Gewissheit.

41 Die weitgehend wortgleichen Aussagen der Zeugen G. zeigen, dass zum Zeitpunkt der Übergabe des Grundbesitzes Geräusche zu vernehmen waren. Offensichtlich war deren Intensität aber kein Anlass, den Bekl. zu 1) anzusprechen. Sah die Kl. auf solche Feststellungen hin keinen Anlass, mit dem Bekl. das Gespräch zu suchen, geht der Vorwurf, dieser habe erhebliche Umstände verschwiegen, zu weit. Zugleich werden die Bekundungen durch die schriftliche Aussage des Zeugen L. sowie die Aussage des Ehemanns der Kl., der von solchen Wahrnehmungen und Gesprächen nichts zu berichten wusste und die Wahrnehmbarkeit auf das Schlafzimmer beschränkt sah, in Zweifel gezogen. Ein Nachweis im Sinne des § 286 ZPO, dass der Bekl. zu 1) Geräusche vernommen hat, lässt sich mit diesen Aussagen nicht führen. Aufgrund der Aussage des Zeugen L. wie des Ehemanns der Kl. verbleiben vernünftige Zweifel, die der Kl. zum Nachteil gereichen. Dass die Zeugen allesamt glaubwürdig sind und ihre subjektiven Wahrnehmungen wiedergeben, unterstellt der Senat dabei. Gegen die Glaubwürdigkeit der Zeugen, insbesondere des Zeugen L., führt die Kl. auch keinen zulässigen Berufungsangriff.

42 Nicht zu vernachlässigen ist auch der Umstand, dass die Kl. und ihr Ehemann im Jahre 2006 gegenüber dem Bekl. zu 1) keinen Hinweis auf mögliche Fressgeräusche und einen Hausbockkäferbefall gegeben haben, obwohl es unstreitig Kontaktaufnahmen gab. Dies spricht nicht für eine Situation, die nahelegt, dass der Bekl. um die Geräusche wusste, sie aber arglistig verschwiegen hat.

43 Dem Umstand, ob der Hausbockkäferbefall während der Besitzzeit des Bekl. zu 1) objektiv vorlag, kommt für sich genommen in Anwendung von § 444 BGB keine Bedeutung zu, da nicht nachgewiesen ist, dass damit auch untrennbar die Wahrnehmung desselben verbunden ist. In diesem Sinne kommt den Gutachten im selbständigen Beweisverfahren für die Entscheidung über die Klage keine unmittelbare Bedeutung zu. Die Kl. und ihr Ehemann haben im selbständigen Beweisverfahren die Frage, ob der Bekl. zu 1) den Hausbockkäferbefall in seiner Besitzzeit hätte feststellen können, gar nicht aufgeworfen, so dass sie weder Eingang in den dortigen Beweisbeschluss noch in das Gutachten gefunden hat. Der Stellungnahme der Fa. G. & G. lässt sich nichts für eine Wahrnehmung des Befalls durch den Bekl. zu 1) entnehmen. Im Gegenteil: Bei einem Holzeinbau 2003 und einer Entwicklungszeit von 3 bis 4 Jahren war erst im Jahre 2007 mit einem Ausflug der Insekten zu rechnen.

44 Die Sachverständigen T. und W. musste das Gericht nicht ergänzend als Zeugen hören. (wird ausgeführt)

48 Letztlich muss in der Beweiswürdigung gesehen werden, dass die Kl. erst im Jahre 2007 Anlass gesehen hat, wegen der von ihr und ihrem Ehemann vernommenen Geräusche eine Fachfirma beizuziehen. Vor diesem Hintergrund erschließt sich nicht, dass der Bekl. zu 1) schon im Winter 2005 positive Kenntnis von einem offenbarungspflichtigen Mangel hätte haben müssen. [...]

50 3. Die Berufung der Kl. gegen die Abweisung der Klage gegen den Bekl. zu 2) ist ebenfalls ohne Aussicht auf Erfolg.

51 a.) Dies ergibt sich schon daraus, dass die Kl. mit erheblichen Einwendungen die Feststellung des Landgerichtes, dass sie lediglich das Äquivalenz-, nicht aber das Integritätsinteresse geltend macht, nicht angreift. Ihre diesbezüglichen Ausführungen in der Berufungsbegründung übersehen, dass § 823 Abs. 1 BGB zwar das Eigentum, nicht aber das Vermögen schützt.

52 b) Es fehlt aber auch an einer Pflichtverletzung. Der Sachverständige Dr. W. hat in seinem Gutachten festgestellt, dass es aufgrund der einschlägigen technischen Vorschriften im Jahre 2002/2003 nicht erforderlich war, die Lattung vorbeugend gegen den Befall mit Insektenlarven zu imprägnieren. Es entsprach dem Stand der Technik, kammergetrocknetes Holz einzubauen. Soweit der Sachverständige vermutet, dass die Unterlattung bereits vor dem Einbau mit dem Hausbockkäfer befallen war, bleibt dies unerheblich, weil nicht dargetan ist, dass dies für den Bekl. zu 2) erkennbar war und er die technischen Vorschriften beachtet hat. Es fehlt damit sowohl an einer Pflichtverletzung als auch einem Verschulden. Die Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen hat zu keinem anderen Ergebnis geführt. Er hat ausdrücklich bekundet, dass auch aufgrund der Vergrauung keine zusätzlich Imprägnierung erforderlich war. Dass der Sachverständige möglicherweise anders verfahren wäre, belegt keine Pflichtverletzung des Bekl. zu 2), zumal die nachträgliche Imprägnierung keinen wirksamen Schutz darstellen muss. Die Kausalität einer unterstellten Pflichtverletzung durch die unterlassene nachträgliche Imprägnierung der Lattung für die eingetretenen Schäden steht deshalb ebenso in Frage. [...]

54 4. Auch die Berufung gegen die Bekl. zu 3) ist offensichtlich unbegründet.

55 a) Auf welcher Grundlage die Kl. in die Rechte aus der Garantieurkunde zwischen dem Bekl. zu 1) und der Bekl. zu 3) eingetreten sein sollte, wird in der Berufung nicht aufgezeigt. Insbesondere ist eine Abtretung der Rechte nicht dargelegt. Das Angebot des Bekl. zu 1) vom 12.7.2007, der Kl. und ihrem Ehemann seine Gewährleistungsrechte gegen die Bekl. zu 3) abzutreten, wurde nicht angenommen. Die fehlende Annahme hat die Kl. noch in der Replik bestätigt, in der sie ausführt, dass über eine Abtretung ggf. in einem Gütetermin Einigung erzielt werden könne. Warum die Kl. die Abtretung nicht angenommen hat, erschließt sich dem Senat nicht.

56 Ob ein Eintritt der Kl. und ihres Ehemanns in die Rechte möglich ist oder es sich um höchstpersönliche Rechte handelt, bleibt unerheblich. Weshalb die Kl. und ihr Ehemann sich die Gewährleistungsrechte des Bekl. zu 1) gegen die Bekl. zu 3) nicht haben abtreten lassen, musste das Landgericht ebenso wenig klären wie die Frage, ob überhaupt ein Gewährleistungsfall am Gewerk der Bekl. zu 3) vorliegt.

57 b) Dass die Bekl. zu 3) die Garantieerklärung auf die Kl. und ihren Ehemann übertragen hat, wird mit der Berufung nicht mehr behauptet.

58 c) Die Berufung muss in jedem Fall auch daran scheitern, dass die Kl. die Feststellung des Landgerichtes, dass ein verletztes Integritätsinteresse nicht darlegt ist, nicht angreift.

59 d) Letztlich hat die Kl. weder substantiiert behauptet noch nachgewiesen, dass die von der Bekl. zu 3) errichtete Konstruktion überhaupt vom Hausbockkäfer befallen wurde. Wurde zunächst das Gegenteil behauptet, wurde später nur die Möglichkeit dargelegt. Konkret wurde lediglich der Hausbockkäferbefall an der Unterlattung behauptet und die Möglichkeit, dass der Befall auf die konstruktiven Hölzer übergreift. Der Sachverständige T. hat in seinem Gutachten zu Frage 3) einen Befall der Dachkonstruktion nicht festgestellt.

Anmerkung: Berufung nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen.

Wird ein Hausgrundstück unter einem allgemeinen, umfassenden Gewährleistungsausschluss verkauft und vom Verkäufer dazu versichert, das Haus sei nach den Regeln der Technik, den DIN-Vorschriften und den handwerklichen Erfordernissen gebaut, begründet keine Garantie für die Freiheit von Hausbockkäferbefall.

Ein Ersterwerber kaufte 2003 ein schlüsselfertiges Holzständerhaus von einem Bauträger. Der Ersterwerber beauftragte eine weitere Firma mit dem – überwiegend in Holz ausgeführten – Innenausbau. Im November 2005 veräußerte der Ersterwerber die Immobilie an die Klägerin und ihren Ehemann unter umfassendem Gewährleistungsausschluss, wobei er erklärte, dass das Haus nach den technischen Regeln der Baukunst, den DIN-Normen und den handwerklichen Normen entsprechend erstellt worden sei. Nach Grundstücksübergabe bemerkten die Zweiterwerber unerklärliche Geräusche. Mehr als ein Jahr später beauftragten sie eine Schädlingsbekämpfungsfirma, die als Ursache für die Geräusche einen Larvenbefall mit Hausbockkäfer unter der Bodendämmung des Speichers feststellte. Die Klägerin macht – auch aus abgetretenem Recht – gegenüber den Beklagten (Bauträger, Ersterwerber, Ausbaufirma) Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche aus einem Grundstückskauf geltend. Ferner begehrte sie die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages. Gegen den Ersterwerber klagte sie wegen arglistiger Täuschung, gegen die Innenausbaufirma wegen Verwendung ungeeigneten Holzes und gegen den Bauträger, weil dieser in der Urkunde zugesichert hatte, dass das Holzständerhaus in der Grundkonstruktion nicht mit Fehlern behaftet sei.

Das LG wies die Klage ab. Das OLG Koblenz wies in einem Beschluss auf die Aussichtslosigkeit der Berufung hin, worauf die Klägerin ihre Berufung zurücknahm. Wegen des vereinbarten Haftungsausschlusses im notariellen Kaufvertrag bestünden gegenüber dem Ersterwerber keine Gewährleistungsansprüche, da dieser keine Garantie für die Beschaffenheit des veräußerten Grundbesitzes übernommen hatte. Dafür sprächen die Übergabe der grundstücksbezogenen Unterlagen und das Fehlen einer ausdrücklichen Übernahme einer Garantiehaftung im Kaufvertrag. Auch die Beweisaufnahme führte nicht zu dem Ergebnis, dass der Ersterwerber die Klägerin arglistig getäuscht habe. Gegen die Innenausbaufirma bestehe kein Anspruch, ebenso wenig wegen nicht fachgerechter Arbeit gegen den Bauträger, da diese zu keinem Zeitpunkt Vertragspartner der Klägerin oder deren Ehemann gewesen waren.