Haftung für Wohngeldforderungen

Haftung für Wohngeldforderungen; Eigentumswohnungserwerber; Erwerberhaftung; Eigentümerbeschluss

Der noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber einer Eigentumswohnung, auf den Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr übergegangen sind, und dessen Übereignungsanspruch durch eine Vormerkung gesichert ist, haftet nicht in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG für Wohngeldforderungen oder andere Verbindlichkeiten, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet und fällig geworden sind (Aufgabe von BayObLG WuM 1986, 29 und ZMR 1988, 349 sowie Anschluß an BGH WPM 1989, 1149).

b) Die von den Antragstellern noch geltend gemachte Wohngeldforderung für die Zeit vom 1.4. bis 15.6.1983 scheitert somit daran, daß die Antrags-gegnerin zu dieser Zeit mangels Eintragung im Grundbuch noch nicht Wohnungseigentümerin war und ein Eigentümerbeschluß, mit dem der Anspruch fälliggestellt und seine Höhe ziffermäßig festgelegt wird (BGH NJW 1985, 912; BayObLGZ 1986, 128/130 f. m.w.N.), nicht in einer Eigentümerversammlung gefaßt worden ist, in der die Antragsgegnerin ein eigenes Stimmrecht hatte. Zum Zeitpunkt des Eigentümerbeschlusses vom 22.3.1985, mit dem die Jahresabrechnung 1983/84 gebilligt wurde, hatte die Antragsgegnerin ihr Wohnungseigentum bereits veräußert und war nicht mehr als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Sie konnte deshalb an diesem Beschluß nicht mitwirken mit der Folge, daß dieser Eigentümerbeschluß Verbindlichkeiten nur für die zur Beschlußfassung berufenen Wohnungseigentümer begründen konnte, weil sonst ein unzulässiger Gesamtakt zu Lasten Dritter vorläge (BGHZ 104, 197/202 f.; OLG Karlsruhe DWE 1987, 131/132; Weitnauer JZ 1986, 193). Anhalts-punkte dafür, daß die Wohnungseigentümer in der Zeit vom 16.8.1983 bis zum 11.3.1984, zu der die Antragsgegnerin als Eigentümerin im Wohnungsgrundbuch eingetragen war, einen Beschluß über die hier geltendgemachten Wohngeldansprüche gefaßt haben, sind nicht ersichtlich. Sie sind auch nicht aus der im Schriftsatz der Antragsteller vom 2.7.1986 aufgestellten Behauptung zu entnehmen, die Wohnungseigentümer hätten die Fortgeltung des Wirtschaftsplanes 1982/83 auch für das Wirt-schaftsjahr 1983/84 beschlossen. Es braucht deshalb nicht entschieden zu werden, ob ein solcher Eigentümerbeschluß durch die im Jahre 1985 gebilligte Jahresabrechnung überholt wäre (vgl. BayObLGZ 1986, 128/131), oder ob er für die Antragstellerin, weil sie an der Jahresabrechnung gar nicht mehr mitwirken konnte, jedenfalls in-soweit verbindlich geblieben ist, als die Abrechnung nicht zu ihren Gunsten einen ge-ringeren Betrag ergibt.

c) Eine Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Zahlung der hier geltend gemachten Wohngeldansprüche ergibt sich auch nicht daraus, daß sie im Kaufvertrag vom 15.1.1981 in alle Rechte und Pflichten aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung eingetreten ist und sich verpflichtet hat, vom Zeitpunkt der Abnahme an die auf sie treffenden Bewirtschaftungskosten und das Verwalterentgelt zu bezah-len. In diesen Vertragsbestimmungen ist lediglich eine der Verkäuferin gegenüber wirkende Erfüllungsübernahme (§ 329 BGB), nicht jedoch ein Schuldbeitritt durch ei-nen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) zu sehen (BGH WPM 1989, 1149/1150). Ein Anspruch der Antragsteller gegen die Antragsgegnerin kann aus diesen Vereinbarungen daher nicht abgeleitet werden.

Anmerkung: Siehe auch vorstehende Entscheidung des BGH vom 18. Mai 1989 und BGH GE 1989, 193.