Haftung für Wasserschäden

Haftung für Wasserschäden; Wartung von Rohrleitungen

Der Vermieter ist grundsätzlich zu einer turnusmäßigen Kontrolle der Rohrleitungen nicht verpflichtet, so daß er für Wasserschäden nach einer Rohrverstopfung mangels Verschulden nicht haftet.

Der Kl. ist seit 1977 Mieter einer im 1. Obergeschoß des Hauses M.-str. in Berlin gelegenen Wohnung. Die Bekl. sind als Erben des am 21. März 1997 verstorbenen ursprünglichen Vermieters H.-J. L. in den Mietvertrag eingetreten.

Am 12. Mai 1996 kam es zu einer Rohrverstopfung oberhalb der Woh-nung des Kl. Der Erblasser der Bekl. ließ die Verstopfung beseitigen. Seitdem ist keine weitere Verstopfung aufgetreten. Eine generelle Überprüfung der Abwasserrohre durch den Vermieter fand in der Miet-zeit des Kl. nicht statt. Mit Schreiben vom 23. November 1996 forderte der Kl. die beauftragte Hausverwaltung auf, Wasserschäden in seiner Wohnung zu beseitigen.

Aufgrund der Rohrverstopfung seien an der Zwischendecke und den Wand- und Deckenpaneelen in Bad, Küche und Flur Wasserschäden entstanden. Die Deckenpaneele habe er Anfang der 80er Jahre zusammen mit seinem Schwager mit Genehmigung der damaligen Hausverwaltung fachgerecht eingebaut.

Die Klage ist unbegründet. Dem Kl. steht ein Schadensersatzanspruch gem. §§ 538 Abs. 1 BGB, 1922, 1967 BGB gegen die Bekl. nicht zu.

Dabei kann zugunsten des Kl. unterstellt werden, daß es aufgrund der Rohrverstopfung oberhalb seiner Wohnung in seiner Wohnung zu einem Wassereinbruch kam. Vorliegend handelt es sich um einen nach Vertragsschluß aufgetretenen Mangel, so daß der Vermieter nur bei Verschulden oder bei Verzug mit der Mangelbeseitigung haftet (§ 538 Abs. 1, 2. oder 3. Variante). Der Erblasser der Bekl. war mit der Beseitigung der Verstopfung unstreitig nicht in Verzug. In Betracht kommt deshalb nur die Verschuldenshaftung des Vermieters gem. § 538 Abs. 1 2. Variante.

Dabei trägt der Mieter grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für ein Verschulden des Vermieters. Der Vermieter muß sich allerdings dann entlasten, wenn feststeht, daß der Mangel aus seinem Gefahrenbereich herrührt (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rdnr. III, 1385 a). Dabei genügt es aber nicht, daß der Mieter keinen Einfluß auf den Gefahrenbereich hat, sondern es muß sich um eine Gefahrenquelle handeln, die der Vermieter bei Er-füllung seiner vertraglichen Pflichten beherrschen kann, oder es muß sich um einen Schaden handeln, der bei regelmäßiger Wartung und In-standhaltung nicht aufzutreten pflegt (OLG Hamburg, ZMR 90, 11,12).

Danach scheidet eine Haftung der Bekl. für die schadensursächliche Rohrverstopfung aus. Bei ihr handelt es sich um ein Ereignis, das für die Bekl. nicht beherrschbar war. Sie, bzw. ihr Erblasser, hat auch nicht seine Instandhaltungs- und Wartungspflichten verletzt. Dies könnte nur dann in Frage kommen, wenn in den Abwasserleitungen des Hauses vermehrt Verstopfungen aufgetreten wären, was für ein "Zuwachsen" der Rohre mit normalen Ablagerungen spräche. In einem solchen Fall wäre der Vermieter gehalten, die Rohrleitungen so instand setzen zu lassen, daß bei ordnungsgemäßer Benutzung keine Verstopfung auftreten könnte. Vorliegend ist jedoch eine einmalige Verstopfung im Jahre 1996 eingetreten, während zuvor und seitdem ein solches Ereignis nicht zu verzeichnen war. Dies läßt keinen Rückschluß auf eine unzulängliche Rohrleitung zu, sondern legt vielmehr eine mißbräuchliche Abfallentsorgung durch andere Mieter nahe, wie auch die Bekl. vortragen. Gegen ein solches Verhalten anderer Mieter kann der Vermieter keine Vorkehrungen treffen und muß für dieses auch nicht gem. § 278 BGB einstehen (vgl. LG Frankfurt, WuM 1991, 88, 89). Zu einer turnusmäßigen Kontrolle der Rohrleitungen ist der Vermieter ohne konkrete Anhaltspunkte für ein mögliches "Zuwachsen" der Rohre nicht verpflichtet.

Nach einer Rohrverstopfung kam es zu Wasserschäden in der Wohnung des Mieters. Die von ihm installierten Deckenpaneele wurden beschädigt. Er verlangte Schadensersatz vom Vermieter und meinte, dieser habe seine Instandhaltungspflicht verletzt und müsse deshalb auch für die Folgen der Verstopfung aufkommen.

Mit Urteil vom 16. Februar 1999 wies das Amtsgericht Wedding die Klage ab. Grundsätzlich setzt nämlich, sofern ein Mangel nicht bei Beginn des Mietverhältnisses schon vorhanden war, ein Schadensersatzanspruch des Mieters ein Verschulden des Vermieters voraus. Daran fehlte es hier, denn die Ursache der Verstopfung war durchaus unklar. Möglich war etwa, daß andere Mieter Katzenstreu oder ähnliches über die Toilette "entsorgt" hatten, wofür der Vermieter nicht einzustehen hat. Zu einer regelmäßigen Kontrolle der Abwasserleitungen ist der Vermieter nicht verpflichtet. Anders ist es nur dann, wenn sich aufgrund mehrfacher Verstopfungen die Vermutung aufdrängt, daß die Rohre mittlerweile mit Ablagerungen "zugewachsen" sind.

Das Amtsgericht Wedding hatte nur Schadensersatzansprüche des Mieters zu prüfen und nicht welche auf Instandsetzung nach § 536 BGB. Hier wäre der Mieter erfolgreich gewesen, denn der Vermieter ist immer zur Renovierung nach Wasserschäden verpflichtet, auch dann, wenn der Mieter die normalen Schönheitsreparaturen vertraglich übernommen hat.