Haftung für Wasserschaden

Haftung für Wasserschaden; Bleidruckwasserleitung; Hausratversicherung

Die formularmäßig verwendete Klausel: "Der Vermieter haftet nicht für durch Feuer, Rauch, Sott, Schnee, Wasser, Schwamm und allmähliche Einwirkungen von Feuchtigkeit entstandene Schäden an den Sachen des Mieters, es sei denn, daß die Schäden durch Vernachlässigung des Grundstücks entstanden sind und der Vermieter trotz rechtzeitiger Anzeige und Aufforderung durch den Mieter es unterlassen hat, Mängel zu beseitigen."

ist nicht wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 7 und Nr. 15 a des Gesetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG) unwirksam.

I. Das Landgericht hat dem Senat die vorgenannte Rechtsfrage vorgelegt und zum Sachverhalt ausgeführt:

Die Kl. ist Hausratversicherer einer Frau S., die mit Vertrag vom 9. Januar 1986 von dem Rechtsvorgänger der Bekl. eine im zweiten Stock des Hau-ses E.-Straße 79, 2000 Hamburg, belegene 2-Zimmer-Wohnung gemietet hatte.

Am 13. Januar 1987 kam es zu einem Wasserschaden in der Wohnung der Mieterin S., nachdem eine Wasserleitung auf dem Dachboden des Hauses in einem früher als Trockenboden genutzten Raum geplatzt war. Bei dieser Leitung handelte es sich um eine damals rund 50 Jahre alte Druckwasserleitung aus Blei. Die Kl. regulierte den am Hausrat der Mieterin und an der Wohnung entstandenen Schaden und nimmt nunmehr die Bekl. aus über-gegangenem Recht gemäß § 67 VVG auf Schadensersatz in Höhe von ins-gesamt 14.267,05 DM in Anspruch.

Hinsichtlich der Haftung für Wasserschäden enthält der Mietvertrag vom 9. Januar 1986 unter "§ 9 Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht" zu Nr. 3 die oben wiedergegebene Formularklausel.

Die Kl. hält diese Klausel für unwirksam und behauptet im übrigen:

Bei der geborstenen Wasserleitung habe es sich um ein bereits mehrfach geflicktes Bleirohr gehandelt. Es sei infolge Frosteinwirkung geplatzt, weil es weder ausreichend isoliert gewesen noch ordnungsgemäß abgesperrt und entleert worden sei, obwohl eine entsprechende Ventilvorrichtung vor-handen gewesen sei. Zumindest sei der Schaden durch eine Vernachlässigung der Prüfungs- und Instandhaltungspflicht der Bekl. bzw. ihres Rechtsvorgängers entstanden.

Die Bekl. stellt eine Schadensersatzpflicht in Abrede und behauptet:

Seit Herstellung des Hauses sei noch nie ein Schaden an dieser Leitung entstanden. Die Leitung sei auch noch nie im Winter abgesperrt worden, eine gesonderte Absperrmöglichkeit habe es nicht gegeben. Im übrigen sei ihre Haftung ohnehin gemäß § 9 Nr. 3 des Mietvertrages ausgeschlossen.

Während das Amtsgericht der Klage vollen Umfangs stattgegeben hat, weil es das Bestreiten der Bekl. nicht für hinreichend substantiiert gehalten hat, hat das Landgericht über die Ursache des Rohrbruches Beweis erho-ben durch Zeugenvernehmung. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 3. August 1990 und vom 26. Oktober 1990 Bezug genommen.

Das Landgericht ist der Ansicht, daß die Entscheidung des Rechtsstreits dem Grunde nach davon abhängt, ob die in § 9 Nr. 3 des Mietvertrages vom 9. Januar 1986 enthaltene Formularklausel wirksam ist. Durch die Beweis-aufnahme habe nicht geklärt werden können, worauf der Rohrbruch genau zurückzuführen sei. Nach ihrem Ergebnis könne aber andererseits auch nicht ausgeschlossen werden, daß der Schaden durch eine zumindest leicht fahrlässige Verletzung der dem Vermieter obliegenden Überwachungs- und Instandhaltungspflicht verursacht worden sei. Da hier die Schadensursache unstreitig nicht in dem Bereich der unmittelbaren Einflußnahme, Herrschaft und Obhut des Mieters gesetzt worden sei, sondern im Risikobereich des Vermieters gelegen habe, müsse letzterer beweisen, daß der Schaden nicht durch eine ihm zuzurechnende und von ihm zu ver-tretende Ursache entstanden sei (OLG Karlsruhe, NJW 1985, 142 f.). Einer Beweisaufnahme bedürfe es jedoch nicht, wenn die Haftung des Vermieters durch die genannte Formularklausel wirksam ausgeschlossen sei.

In seinem Hinweisbeschluß vom 23. November 1990 geht das Landgericht davon aus, daß das Vorliegen eines anfänglichen Mangels nicht bewiesen ist.

Das Landgericht hat des weiteren im Vorlagebeschluß ausgeführt:

"Die Kammer hält § 9 Nr. 3 des Mietvertrages wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 7 und Nr. 15 a AGBG für unwirksam.

Soweit als Schadensursache eine Unterlassung der Überprüfung bzw. In-standhaltung der Wasserleitung im Dachboden bzw. eine unzureichende Frostsicherung in Betracht kommt, wäre nach dem Wortlaut des § 9 Nr. 3 des Mietvertrages selbst bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Vernachlässigung der Vermieterpflichten eine Haftung des Vermieters ausgeschlossen, wenn der Mieter dem Vermieter nicht vorher den Mangel angezeigt und ihn vergeblich zur Beseitigung des Mangels aufgefordert hat. Ei-ne solche Klausel verstößt nach Auffassung des Gerichts gegen § 11 Nr. 7 AGBG.

Darüber hinaus wird dem Mieter durch § 9 Nr. 3 des Mietvertrages die Be-weislast für ein Verschulden des Vermieters auch dann auferlegt, wenn die Schadensursache - wie hier - in einem Bereich gesetzt worden ist, der sich außerhalb des Einflußbereiches des Mieters befindet. Hierin liegt nach Auffassung des Gerichts ein Verstoß gegen § 11 Nr. 15 a AGBG.

Die Kammer sieht sich im Hinblick auf Artikel III Abs. 1 Satz 1 (1. Alterna-tive) des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes gehindert, die Unwirksamkeit der in § 9 Nr. 3 des Mietvertrages enthaltenen Formularklausel festzustellen, da das Hanseatische Oberlandesgericht in mehreren Entscheidungen von der grundsätzlichen Wirksamkeit dieser Klausel ausgegangen ist (u. a. im Urteil vom 13. März 1985 - ZMR 1985, 236; offengelassen im Urteil vom 9. August 1989 - DWW 1990, 201 f.). Auch das Oberlandesgericht Stuttgart hat mit Rechtsentscheid vom 11. April 1984 (WuM 1984, 187) ei-ne ähnliche Klausel als wirksam erachtet, ohne sich jedoch ausdrücklich mit § 11 Nr. 15 a AGBG auseinanderzusetzen.

Angesichts der Tatsache, daß Klauseln, wie sie hier in § 9 Nr. 3 des Miet-vertrages enthalten ist, in zahlreichen Mietvertragsformularen Verwendung finden und ihre Wirksamkeit vielfach im Prozeß entscheidungserheblich ist, hält die Kammer eine Vorlage zum Rechtsentscheid auch wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage für geboten."

Die Parteien hatten Gelegenheit zur Stellungnahme.

II. Die Vorlage ist zulässig. Das Landgericht hat eine Rechtsfrage vorgelegt, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt (Art. III Abs. I S. 3 3. MietRÄndG). Zwar verbindet die Parteien kein Wohnraummietverhältnis, die Kl. macht aber doch Ansprüche aus einem solchen aufgrund gesetzlichen Forderungsüberganges (§ 67 VVG) geltend. Das um den Er-laß eines Rechtsentscheides angegangene Gericht ist befugt, typische und häufig wiederkehrende Bestimmungen in Formularmietverträgen, die Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 1 AGBG darstellen, auszulegen und auf ihre Wirksamkeit hin zu prüfen (BGHZ 84, 345, 348). § 9 Nr. 3 des Mietvertrages ist eine vorgedruckte Klausel.

Die vorgelegte Rechtsfrage ist auch entscheidungserheblich. Dabei ist das Oberlandesgericht an die Tatsachenwürdigung und die Rechtsauffassung des vorlegenden Gerichts gebunden, sofern diese nicht eindeutig unhaltbar oder verfassungswidrig ist (Fischer in Bub/Treier, Handbuch der Ge-schäfts- und Wohnraummiete VIII 170 m. Nachw.). Das Landgericht geht möglicherweise davon aus, daß es auf eine verschuldensabhängige, mög-licherweise nur aus leichter Fahrlässigkeit zu begründende Haftung der Bekl. ankommt. Es legt die Klausel weiter dahin aus, daß eine "Vernachläs sigung" auch leicht fahrlässig begangen werden kann, die Haftung für die-se Verschuldensform also nicht ausgeschlossen ist. Schließlich steht nach Auffassung des Landgerichts das AGBG der Wirksamkeit der Klausel, von § 11 Nr. 7, Nr. 15 a abgesehen, nicht entgegen. Dies alles ist weder unhalt-bar noch verfassungswidrig.

Die Rechtsfrage war vom Landgericht auch nach Art. III Abs. 1 Satz 1 (1. Alternative) des 3. MietRÄndG dem Oberlandesgericht vorzulegen, weil es nach der Rechtsprechung des Senats, wonach die Klausel der Inhaltskontrolle nach dem AGBG stand hält (Urteil vom 13. März 1985 - 4 U 184/84 - ZMR 1985, 236) und eine Beweislastumkehr in ihr nicht zu sehen ist (Ur-teil vom 13. Juni 1990 - 4 U 118/89 - DWW 1990, 201, 202), abweichen will. Das Landgericht weist auch in diesem Zusammenhang zu Recht auf einen bei ähnlichem Sachverhalt ergangenen Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 11. April 1984 (WuM 1984, 187 f.) hin, der einen Ver-stoß gegen § 11 Nr. 15 a AGBG nicht problematisiert.

III. Der Senat läßt sich bei seiner Entscheidung von folgenden Erwägungen leiten:

1. Das Landgericht sieht einen Verstoß von § 9 Nr. 3 des Mietvertrages (MV) gegen § 11 Nr. 7 AGBG darin, daß die Klausel auch dann die Haftung für grobfahrlässige oder gar vorsätzliche Pflichtwidrigkeit ausschließt, wenn der Mieter dem Vermieter nicht vorher den Mangel angezeigt und ihn vergeblich zu dessen Beseitigung aufgefordert hat.

Die Auslegung hat nicht nur nach dem Wortlaut zu erfolgen, sondern zu-gleich dem typischen Verständnis redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der an Geschäften dieser Art normalerweise beteiligten Kreise gerecht zu werden (Ulmer in Brandner-Ulmer-Hensen AGBG 6. Aufl. § 5 Rn. 14 m. Nachw.). Die Auslegung hat zwar objektiv, ohne Rück-sicht auf besondere Umstände des Einzelfalles zu erfolgen (Ulmer a.a.O. Rn. 13), sie muß aber die Grundsätze des § 157 BGB beachten (Ulmer/Brandner a.a.O. Rn. 14). Danach sind Verträge so auszulegen, wie es Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte erfordern.

Daß der Vermieter seine Haftung für alle Fälle der Nichtanzeige nicht völlig ausschließen wollte, ergibt sich mit noch hinreichender Deutlichkeit schon aus dem Wortlaut der Klausel, der von "rechtzeitiger Anzeige" spricht. Eine solche ist nur denkbar, wenn der Anzeigepflichtige in der Lage ist, zur rech-ten Zeit Hinweise zu geben. Es ist fernliegend anzunehmen, daß sich das Wort "rechtzeitig" nur auf die Ursachenkette Anzeige - Folgeschadensverhinderung bezieht, vielmehr bezeichnet es den Rahmen der Mieterpflicht, die nach Treu und Glauben nicht ohne Rücksicht auf seine Kenntnis be-stehen kann.

Redlicherweise wird auch ein Vermieter, der als Verwender zu erkennen gibt , für Vorsatz und Fahrlässigkeit haften zu wollen, die Haftung nicht in den Fällen ausschließen, in denen der Mieter mangels Kenntnis des Scha-dens, der zu Mangelfolgeschäden bei ihm führt, nicht in der Lage ist, eine Anzeige oder gar eine Aufforderung zur Mängelbeseitigung an ihn zu rich-ten. Dies entspricht auch der gesetzlichen Regelung in § 545 BGB, nach der die Anzeigepflicht des Mieters den Vermieter vor Schäden an seiner Sache bewahren und ihm Gelegenheit zur Erfüllung seiner Erhaltungspflicht aus § 536 BGB geben soll (BGHZ 68, 281, 284 ff.; LM § 537 Nr. 10 BGB). Sie besteht nicht uneingeschränkt (Emmerich, Miete, 3. Aufl. § 545 BGB Rn. 8). Sie gilt nur dann, wenn der objektiv wahrnehmbare Mangel (BGHZ a.a.O., 284) sich dem Mieter aufdrängt und nur verborgen bleibt, wenn der Mieter ganz naheliegende Feststellungen unterläßt (BGHZ a.a.O, 285). Auch entfällt sie, wenn der Vermieter den Schaden kennt oder kennen mußte (BGHZ a.a.O., 284), oder wenn ihm die Abhilfe unmöglich ist (BGH LM a.a.O., WPM 1967, 515; OLG Karlsruhe ZMR 1988, 52).

§ 9 Nr. 3 MV gibt keinen Anhalt dafür, daß der Vermieter - unredlich - von der gesetzlichen Regel abweichen wollte. Die Klausel weist unter Berücksichtigung der Auslegung des Landgerichts eher in die Richtung, daß der Vermieter grundsätzlich für schuldhaft verursachten Schaden einstehen will.

Wäre davon auszugehen, daß die Fälle der Unkenntnis des Mieters nicht geregelt sind, hätten die Parteien nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung, die auch auf AGB anzuwenden sind (H. Schmidt in Ul mer/Brandner/Hensen a.a.O. § 6 Rn. 31), die Lücke dahin ergänzt, daß bei Unkenntnis des Mieters der Vermieter auch ohne Anzeige und Aufforderung zur Mangelbeseitigung bei Vernachlässigung des Grundstücks für Schäden an den Sachen des Mieters haftet.

Daß der Mieter in den Fällen der Haftung des Vermieters beweisen muß, daß er den Schaden rechtzeitig angezeigt und seine Beseitigung verlangt hat, wirft allerdings auch die Frage auf, ob außerhalb des Anwendungsbereiches von § 545 BGB ein Verstoß gegen § 11 Nr. 7 vorliegt, denn der Ver-mieter macht seine Haftung nach den vorstehenden Ausführungen davon abhängig, daß der dem Mieter erkennbare Schaden auch dann angezeigt wird, wenn der Vermieter ihn grob fahrlässig oder vorsätzlich verursacht hat. Soweit dieser den Schaden kennt, liegen diese Fallkonstellationen aber nur scheinbar außerhalb des Anwendungsbereichs von § 545 BGB, denn - wie erwähnt - entfällt nach der Rechtsprechung zu dieser Vorschrift die Anzeigepflicht, wenn der Vermieter den Schaden kennt oder kennen muß (BGHZ 68, 281, 284). Hiervon ist bei vorsätzlicher Verursachung stets auszugehen. Zweifelhaft ist diese Kenntnis aber bei fahrlässiger Verursachung, weil diese den Schaden ungewollt herbeiführen kann und die schädliche Folge der Handlung dem Vermieter auch nicht objektiv erkennbar sein muß. Dem ist die "Wissensvertretung" des mit selbständiger Erle digung beauftragten Bevollmächtigten (Palandt-Heinrichs, BGB, 50. Aufl. § 166 Rn. 3) nicht vergleichbar, wie sie in dem Falle angenommen wird, daß Handwerker Kenntnis von einem durch sie selbst verschuldeten Man-gel haben (LG Berlin, GE 1986, 1011; Emmerich Miete a.a.O. § 545 Rn. 8). § 545 BGB legt auch in diesem Zusammenhang bei Kenntnis des Mieters diesem die Anzeigepflicht auf, so daß die Anzeigepflicht nicht über die ge-setzliche Regelung hinausgeht. Soweit die Haftung weiter davon abhängt, daß zur Schadensbeseitigung aufgefordert wird, wird für das Entstehen des Anspruches in den Fällen der Kenntnis des Mieters Verzug vorausgesetzt. Dies ist weder ein Ausschluß noch eine Begrenzung der Haftung. Hier hat der Vermieter als Verwender die Geltendmachung der Ansprüche lediglich modifiziert (Hensen a.a.O. § 11 Nr. 7 Rn. 21).

Ein Verstoß gegen § 11 Nr. 7 AGBG liegt demnach nicht vor.

2. Das Landgericht meint weiter, entgegen § 11 Nr. 15 a AGBG werde dem Mieter die Beweislast für ein Verschulden des Vermieters auch dann auf-erlegt, wenn die Schadensursache in einem Bereich gesetzt worden sei, der sich außerhalb des Einflußbereiches des Mieters befinde.

Grundsätzlich hat der Mieter zu beweisen, daß für den Schadenseintritt ei-ne Pflichtverletzung des Vermieters ursächlich gewesen ist (BGH NJW 1978, 2197 f.). Es ist allerdings herrschende Meinung, daß dies dann nicht gilt, wenn die Schadensursache nicht in dem Herrschafts- und Einflußbereich des Mieters liegt (BGH NJW 1964, 33, 35 f.; 1978, 2197 f.; WPM 1987, 1520, 1523 f.; OLG Karlsruhe NJW 1985, 142 = WuM 1984, 267; Bub in Bub/Treier a.a.O. II 528; Emmerich in Staudinger, BGB, 12. Aufl., MietR 2. Bearbeitung § 538 Rn. 50, Emmerich Miete a.a.O. § 538 Rn. 15 - jeweils unter Hinweis auf BGH NJW 1964, 33; Palandt/Putzo a.a.O. § 538 Rn. 17; Soergel-Kummer, BGB, 11. Aufl. § 538 Rn. 28). Die herrschende Meinung läßt in diesen Fällen eine Umkehrung der Beweislast für die Ursächlichkeit zwischen objektiver Pflichtverletzung und Schaden und dem Verschulden desjenigen gelten, in dessen Bereich der Schaden hervorgetreten ist.

Daran ändert auch die sehr unglückliche Fassung des § 9 Nr. 3 des Miet-vertrages nichts. Seine Auslegung ergibt insoweit, daß der Vermieter nur für bestimmte Schäden haftet, die er schuldhaft verursacht hat. Er haftet dann nicht, wenn die gebotene Anzeige und Mängelbeseitigungsaufforderung unterlassen sind. Damit haben die AGB nicht etwa von einer grundsätzlichen Haftungsfreiheit des Vermieters Ausnahmen geschaffen. Sie haben die gesetzliche Haftung eingeschränkt. Es kann daher bei dieser Betrachtungsweise die mit "es sei denn" eingeleitete Regelung nicht eine Abweichung von der gesetzlichen Beweisregel zur Folge haben, soweit die an sich bestehende Haftung des Vermieters partiell ausgeschlossen sein soll. Vielmehr gelten insoweit die allgemeinen Beweisregeln. Es ist nicht ersichtlich, daß der Mieter in diesen Fällen neben der objektiven Pflichtverletzung das Vorliegen der Ausnahme auch insoweit darzulegen und zu be-weisen hätte, als es um die Ursächlichkeit des Mangels für den in der sei-nem Einblick und Einfluß entzogenen Vermietersphäre eingetretenen Schaden und das Verschulden des Vermieters geht. Es bleibt insoweit bei der Umkehrung der Beweislast.

Zwar muß der Mieter des weiteren die erforderliche Schadensanzeige und sein dem Vermieter zugegangenes Beseitigungsverlangen darlegen und beweisen. Dies weicht aber nicht von der gesetzlichen Regel ab, daß die Voraussetzungen für einen Anspruch von demjenigen darzulegen und zu beweisen sind, der ihn geltend macht. Nach allem liegt auch ein Verstoß gegen § 11 Nr. 15 a AGBG nicht vor.