Haftung für Schäden am Gemeinschaftseigentum, das zur ausschließlichen Sondernutzung zugewiesen ist

1. Ist dem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an Dachgeschoßräumen mit der Erlaubnis zum Ausbau in der Teilungserklärung bestellt worden, haftet er für Schäden durch fehlerhafte Ausführung der Bauarbeiten. 2. Er trägt die Beweislast dafür, daß die Schäden weder durch ihn noch seine Erfüllungsgehilfen zu vertreten sind. (Leitsätze der Redaktion)

Die Antragsteller sind Miteigentümer einer Wohnungseigentumsanlage in der Rechtsform der GbR. Sie sind gemeinsam Eigentümer einer Eigentumswohnung, verbunden mit dem ausschließlichen Sondernutzungsrecht an den gesamten Dachräumen. Der gesamte Dachraum befand sich damit bis zuletzt in Gemeinschaftseigentum.

Die Antragsteller haben das Dachgeschoß 1990 ausbauen lassen. Im Jahre 1996 zeigte sich ein Wasserschaden, der offensichtlich auf eine Undichtigkeit der Dachterrasse zurückzuführen war.

Die übrige Wohnungseigentümergemeinschaft lehnte eine Reparatur und eine anteilige Kostenübernahme ab. Das hierauf von den Antragstellern angerufene Amtsgericht und auch das Landgericht haben die Anträge auf anteilige Kostenbeteiligung der übrigen Miteigentümer im wesentlichen mit der Begründung zurückgewiesen, daß die Antragsteller den Dachausbau selbst veranlaßt hätten. Infolge der alleinigen Nutzung der Dachflächen durch die Antragsteller komme es nicht darauf an, daß die Dachflächen sich im Gemeinschaftseigentum befänden.

Aufgrund weiterer sofortiger Beschwerde hat das Kammergericht auch diese zurückgewiesen.

I. ... Rechtsfehlerfrei verneint das Landgericht etwaige Erstattungsansprüche der Antragsteller aus §§ 683 Satz 1, 670 BGB, die durch die Regelung des § 21 Abs. 2 WEG nicht ausgeschlossen werden (vgl. Senat, ZMR 1998, 191 = WE 1998, 223 = WuM 1997, 693), bereits dem Grunde nach.

1. Bei Ausübung des den jeweiligen Eigentümern der Wohneinheit Nr. 2 zustehenden Rechts zum Ausbau der Dachgeschoßräume entstanden für diese Eigentümer besondere Rechtsverhältnisse zur Gemeinschaft, für deren nähere Ausgestaltung das Auftragsrecht den geeigneten Ansatzpunkt bildet. Die betreffenden Eigentümer waren zwar nicht zum Ausbau verpflichtet, handelten aber bei Ausübung des Ausbaurechts nicht nur im eigenen Interesse, sondern notwendig auch im Interesse der übrigen Eigentümer und mußten deren Belange mitbedenken. In zulässiger Abbedingung des § 670 BGB hatten sie die normalen Kosten des Ausbaus der Dachgeschoßeinheiten selbst zu tragen, weil ihnen das Sondernutzungsrecht an diesen Räumen nach § 11 A der Teilungserklärung zufiel (vgl. Senat a. a. O.).

Zu diesen normalen Ausbaukosten gehören hier die Kosten der ordnungsgemäßen Erstherstellung der Dachgeschoßeinheiten einschließlich der dazugehörigen Terrassen.

2. Verfahrensfehlerfrei und damit für das Rechtsbeschwerdegericht bindend hat das Landgericht festgestellt, daß die Erstherstellung der Dachterrasse von Anfang an nicht ordnungsgemäß ausgeführt worden war. Bereits aus den unstreitig aufgetretenen Schadenssymptomen des 1993 abgeschlossenen Terrassenausbaues (Wassereinbrüche in der Wohnung der Mieterin) durfte das Landgericht den Schluß ziehen, daß die Arbeiten zur Erstherstellung der Dachterrasse fehlerhaft ausgeführt worden waren. Im übrigen hatten die Antragsteller selbst bis zum Termin am 27. Januar 1998 einen Konstruktionsmangel der Dachterrasse eingeräumt. Dieser Mangel ergibt sich nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts auch aus dem Schreiben der später mit der Terrassensanierung beauftragten Firma vom 17. März 1997. Dieses Unternehmen hatte anläßlich einer gemeinsamen Begehung mit der Hausverwaltung festgestellt, daß die Dachterrasse an mehreren Stellen undicht sein muß und daß die eingebaute Wärmedämmung in Höhe von 6 cm nicht ausreichend ist. Im Hinblick darauf, daß bereits nach diesen verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts eine objektive Pflichtverletzung der von den Antragstellern mit der Erstherstellung der Dachterrasse beauftragten Personen vorliegt, kommt den übrigen Wohnungseigentümern eine Beweislastumkehr zugute. Die Antragsteller hätten nunmehr als ausbauende Eigentümer nachweisen müssen, daß die Undichtigkeiten der Dachterrasse weder von ihnen noch von ihren Erfüllungsgehilfen, für die sie nach § 278 Satz 1 BGB einzustehen haben (vgl. OLG Düsseldorf, DWE 1995, 71 f.; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 14 Rdn. 68; Armbrüster, WE 1998, 480, 482), zu vertreten sind. Dies folgt aus einer analogen Heranziehung der für die Haftung aus Vertragsverletzung geltenden Bestimmungen der §§ 282, 285 BGB (vgl. hierzu Armbrüster a. a. O.).

Dem Wohnungseigentümer war in der Teilungserklärung das ausschließliche Sondernutzungsrecht am Dachgeschoß eingeräumt worden mit der Befugnis zum Ausbau. Dachgeschoßräume gehören aber nach wie vor zum Gemeinschaftseigentum, was zu Komplikationen führte, als sich Wasserschäden in den darunter liegenden Räumen zeigten. Der Sondernutzungsberechtigte meinte, für die Reparaturkosten habe die Gemeinschaft einzustehen, denn schließlich handele es sich um Gemeinschaftseigentum.

Mit Beschluß vom 21. April 1999 bestätigte das Kammergericht dagegen die Entscheidungen der Vorinstanzen, wonach der Sondernutzungsberechtigte für die Schäden allein einzustehen habe. Die Ausbauarbeiten seien nicht ordnungsgemäß ausgeführt worden; dann hafte der Eigentümer auch für die Baufirma und müsse ein fehlendes Verschulden beweisen.

Der Prozeß wäre vermieden worden, wenn, wie vielfach üblich, für die ausgebauten Dachgeschoßräume Sondereigentum begründet worden wäre und nicht ein bloßes Sondernutzungsrecht.