Haftung für Mietzins wegen Auflösungsverschuldens

1. Ist ein längerfristiges Mietverhältnis vom Vermieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt, haftet der Mieter im Schadensersatz wegen Auflösungsverschuldens in Höhe der Differenz zwischen der vereinbarten und der vom Nachmieter gezahlten Miete.

2. Kann der Mietzins vom neuen Mieter nicht beigetrieben werden, ist der Vormieter als Gesamtschuldner zur Zahlung des vollen Ausfalls verpflichtet. (Leitsätze der Redaktion)

... Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Zahlungsanspruch in Höhe des Mietzinses jedoch als Verzugsschadensersatzanspruch nach § 286 Abs. 1 BGB begründet.

Anlaß für die Mietaufhebung war der Zahlungsverzug der Bekl., auf den die fristlose Kündigung gestützt worden ist und der der Sache nach die Kündigung nach § 554 BGB auch gerechtfertigt hätte. Auch bei einvernehmlicher Vertragsaufhebung ist die Partei, die schuldhaft den Anlaß dafür gegeben hat, zum Schadensersatz verpflichtet (vgl. Bub/Treier/Grapentin, a. a. O., IV Rn. 287; Sternel, a. a. O., IV Rn. 429). Geschuldet ist, auch wenn die Mieträume zu Mitte des Monats zurückgegeben worden sind, der volle Mietzins, da eine Vermietung in diesem Monat nicht mehr möglich gewesen wäre. Allerdings entfällt auch hier die Mehrwertsteuer. Auf Schadensersatz ist diese nicht zu entrichten (vgl. Bub/Treier/Grapentin, a. a. O., IV Rn. 142 a; BGH in NJW 1987, 1690).

Oktober 1996 bis Februar 1997: Für diesen Zeitraum haben die Kl. zunächst die Differenz zwischen der mit den Bekl. vereinbarten und der vom Nachmieter geschuldeten Miete geltend gemacht.

Auch diesen Differenzbetrag schulden die Bekl. als Verzugsschadensersatz nach § 286 Abs. 1 BGB.

Ohne die Vertragsbeendigung bedingenden Zahlungsverzug hätten die Kl. mit den Mieteinnahmen aus dem Vertrag mit den Bekl. bis zum 31.5.1997 rechnen können. Durch die Neuvermietung sind die Bekl. ihrer Schadensminderungspflicht nachgekommen. Der geringere Mietzins ist angesichts des bei den Gewerbemietzinsen zwischen 1992 und 1996 eingetretenen allgemeinen Rückgangs nicht ungewöhnlich. Die Bekl., die den Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht darlegen müssen, hätten demgegenüber konkret vortragen müssen, daß ein höherer Mietzins - zumal ohne gleichzeitig längere Suche und damit verbundenem weiteren Leerstand - zu erzielen gewesen wäre. Es genügte nicht, die gegenteilige Behauptung der Kl. mit Nichtwissen zu bestreiten.

Gegenstand der geänderten Klage ist der weitere Mietausfall im Dezember 1996 - über den bereits zuerkannten Differenzbetrag der Mieten hinaus -, der darauf beruht, daß der Nachmieter für diesen Monat keine Miete gezahlt hat. Auch diesen Mietausfall haben die Bekl. gemäß § 286 Abs. 1 BGB zu ersetzen. Die erforderliche adäquate Kausalität zwischen der den Zahlungsverzug der Bekl. bedingten Mietvertragsaufhebung und dem Mietausfall, der durch die Nichtzahlung der Miete durch den Nachmieter entstanden ist, ist gegeben. Auch zu dem erneuten Mietausfall wäre es nicht gekommen, wäre der Vertrag mit den Bekl. nicht aufgehoben worden. Die Kl. können sich jedenfalls dann an die Bekl. halten, wenn, wie sich aus dem Vortrag der Kl. ergibt, und was die Bekl. nicht bestritten haben, der Mietzins von dem neuen Mieter nicht beigetrieben werden kann. Ein Mitverschulden der Kl. ist insoweit nicht feststellbar. Allerdings haften die Bekl. hinsichtlich dieser Mietzinsen, die sowohl von ihnen wie von dem Nachmieter für denselben Zeitraum zu zahlen sind und die die Kl. nur einmal verlangen können, mit diesem als Gesamtschuldner.

Wenn der Vermieter ein Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs kündigt, haftet nach ständiger Rechtsprechung der Mieter auf Schadensersatz für den Fall, daß die Räume nur zu einem geringeren Mietzins neu vermietet werden können. Das ist in der heutigen Zeit bei sinkenden Mieten nicht unwichtig. Übrigens gilt das auch, wenn nach (und aufgrund des) Zahlungsverzug(s) ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen wird.

In seinem Urteil vom 10. September 1998 hat das KG diese Grundsätze bestätigt und sich darüber hinaus mit dem Sonderfall beschäftigen müssen, daß der Nachfolgemieter, ohne daß dem Vermieter dies erkennbar gewesen wäre, die Mietzahlungen völlig einstellte. Das KG meinte, wenn der Mietzins von dem neuen Mieter nicht beigetrieben werden könne und ein Mitverschulden des Vermieters ausscheide, sei eine gesamtschuldnerische Haftung gegeben, so daß der Vormieter die Zahlung der vollen Miete schulde.