Haftung des Wohnungsveräußerers für Wohngeldrückstände

1. Der Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahreshausgeldeinzelabrechnungen zu Lasten des Veräußerers ist unwirksam, wenn dieser zum Zeitpunkt der Beschlußfassung bereits nicht mehr Miteigentümer war.2. Der Veräußerer einer Eigentumswohnung haftet auch nach dem Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahres-hausgeldabrechnung zu seinen Lasten oder zu Lasten des Wohnungserwerbers für von ihm nicht beglichene Hausgeldvorschußforderungen aufgrund des Wirtschaftsplanes weiter. Die Abrechnung gegenüber dem Neueigentümer vermag die auf dem Beschluß über den Wirtschaftsplan beruhende Rechtsgrundlage gegenüber dem Alteigentümer nicht zu beseitigen.

Der Antragsgegner war bis zum 15. September 1992 Eigentümer einer Wohnung und bis zum 4. Februar 1993 auch Eigentümer einer anderen Wohnung in einer Wohnanlage in Berlin-Spandau.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 21. Mai 1992 war zum TOP 4 der Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 1992 beschlossen wor-den. Hiernach hatte der Antragsgegner monatliche Hausgeldvorschüsse zu entrichten, die bis heute unbezahlt geblieben und Gegenstand des ge-richtlichen Verfahrens sind.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 19. Februar 1993 wurde zum TOP 3 die Gesamt- und Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1993 beschlossen.

Nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der sich die Kammer anschließt, folgt aus dem Um-stand, daß die Wohnungseigentümer im Innenverhältnis erst durch den Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung gemäß § 25 Abs. 5 WEG verpflichtet werden, daß ein solcher Beschluß Verbindlichkeiten nur für die zur Beschlußfassung berufenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren Rechtsvorgänger begründen kann; anderenfalls läge ein unzulässiger Gesamtakt zu Lasten Dritter vor (grundlegend: BGH, Beschluß vom 21. April 1988, BGHZ 104, 197, 203).

Zur Beschlußfassung berufen sind allein diejenigen, die zum Zeitpunkt der Beschlußfassung als Wohnungseigentümer Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft sind. Anderenfalls läge ein unzulässiger Gesamt-akt zu Lasten Dritter vor (BGH, NJW 1989, 1087). Vollzogen ist der Erwerb von Wohnungseigentum gemäß § 873 Abs. 1 BGB mit Eintragung des Er-werbers im Grundbuch. Zum Zeitpunkt der Beschlußfassung über die Ge-samt- und Einzeljahresabrechnung 1992 am 19. Februar 1993 waren als Eigentümer der Wohnung Nr. 19 bereits der Erwerber D. und als Eigentümer der Wohnung Nr. 38 die Erwerber G. und H. im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Der Antragsgegner war daher nicht mehr zur Beschlußfassung über die Jahresabrechnung 1992 berufen; ihm gegenüber konnte da-her nicht durch Beschluß der Eigentümerversammlung über die Einzeljahresabrechnungen betreffend die Wohnungen Nr. 19 und Nr. 38 wirksam eine Verbindlichkeit begründet werden. Soweit dies im Beschluß zum TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 19. Februar 1993 geschehen sollte, ist dieser Beschluß, ohne daß es einer Anfechtung bedurft hätte, nichtig. (...)Die Forderung des Antragstellers ist dennoch im Ergebnis berechtigt.

Die Eigentümergemeinschaft hat bereits durch ihre Beschlüsse in der Ei-gentümerversammlung vom 21. Mai 1992 über die Gesamt- und Einzeljahresabrechnung 1991 sowie über den Wirtschaftsplan 1992 (TOP 3 und TOP 4) wirksam Verbindlichkeiten in zuerkannter Höhe gegen den Antragsgegner begründet. Zu diesem Zeitpunkt war der Antragsgegner noch als Eigentümer sowohl der Wohnung Nr. 19 als auch der Wohnung Nr. 38 im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Diese Beschlüsse sind bislang we-der rechtskräftig für ungültig erklärt noch im Wege der einstweiligen An-ordnung vorläufig außer Kraft gesetzt worden. (...)Die dergestalt begründeten Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Antragsgegner sind durch den Beschluß vom 19. Februar 1993 über die Gesamt- und Einzeljahresabrechnung 1992 nicht erloschen. (...)Der in der Eigentümerversammlung vom 21. Mai 1992 zum TOP 4 gefaßte Beschluß über den Wirtschaftsplan 1992 wurde durch den Beschluß vom 19. Februar 1993 über die Gesamt- und Einzelhausgeldabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 1992 nicht "überholt".

Die Frage, ob gegen den Veräußerer von Wohnungseigentum, der zwar zum Zeitpunkt der Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan noch Eigentümer und somit Mitglied der Eigentümergemeinschaft war, jedoch vor der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden ist, noch Forderungen aufgrund des Beschlusses über den Wirtschaftsplan bestehen, wird in Literatur und Rechtsprechung kontrovers diskutiert. Das OLG Karlsruhe vertritt die Auffassung, nach Einbeziehung einer auf dem Wirtschaftsplan beruhenden Forderung in die Jahresabrechnung und deren Billigung durch die Wohnungseigentü-mer sei allein dieser Beschluß maßgebende Rechtsgrundlage für die Durchsetzung auch dieser Forderung (Beschluß vom 11. Januar 1990, DWE 1990, 106). Auch in der Literatur wird vertreten, der Beschluß über den Wirtschaftsplan verliere ab Genehmigung der Jahresabrechnung sei-ne Rechtsgrundlagewirkung in jeder Hinsicht und gegenüber jedermann (Müller, Wohnungseigentum 1993, 11 [16]; derselbe in: Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl. 1992, Rdnr. 120, S. 231 ff.). Es liege ei-ne Schuldersetzung mit der Folge vor, daß allein der Erwerber Schuldner nicht beglichener Hausgeldrückstände werde.

Auch wird vertreten, der Beschluß über die Jahreshausgeldabrechnung lasse denjenigen über den Wirtschaftsplan grundsätzlich unberührt. Im Falle der Unterdeckung des Jahresergebnisses durch den Wirtschaftsplan habe der Beschluß über die Jahresabrechnung konstitutive Wirkung nur hinsichtlich der Nachforderung. Im Falle nichtgezahlter Hausgeldvorschüsse bleibe Rechtsgrundlage der Beschluß über den Wirtschaftsplan; die noch offenen Vorschüsse seien als Teilbeträge der Gesamtforderung lediglich deklaratorisch in die Abrechnung aufgenommen (Schnauder, Wohnungseigentum [WE] 1991, 31 [36] unter Berufung auf Hauger, Fest-schrift für Bärmann und Weitnauer, 1990, 361). Der Wirtschaftsplan bleibe Rechtsgrundlage für bisherige Wohngeldleistungen und werde durch die Jahresabrechnung nicht gegenstandslos (Schnauder, aaO., unter Berufung auf Weitnauer, WEG, § 28 Rdnr. 2 b und 2 e; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 16 WEG, Rdnr. 8 d).

Das OLG Düsseldorf vertritt unter Berufung auf die oben zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach es für die Haftung des Erwerbers auf den Zeitpunkt der erstmaligen Begründung der Forderung ankommt (BGHZ 104, 197 ff.), gleichfalls die Auffassung, durch den Beschluß über den Wirtschaftsplan begründete und fällige Vorschußforderungen gegen den Veräußerer dürften dem Erwerber in der Jahresabrechnung nicht auf-erlegt werden (OLG Düsseldorf, Beschluß vom 1. März 1991, WuM 1991, 623 mit zustimmender Anmerkung von Drastow).

Eine vermittelnde Auffassung vertritt das BayObLG (Beschluß vom 19. April 1990, WuM 1990, 362 ff.). Danach könne zwar nach der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung die Wohngeldforderung grundsätzlich nicht mehr allein auf den Wirtschaftsplan gestützt werden, hatte der ausgeschiedene Wohnungseigentümer jedoch Wohngeldvorschüsse gemäß einem Wirtschaftsplan zu leisten und ist über die entsprechende Jahresabrechnung erst nach seinem Ausscheiden beschlossen worden, so bleibe es bei seiner Zahlungspflicht als solcher aufgrund des Wirtschaftsplans. Insoweit bleibe der Wirtschaftsplan weiterhin die Rechtsgrundlage, diese Rückstände gegen den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer geltend zu machen, soweit sich die beschlossene Vorschußzahlung nicht aufgrund der späteren Jahresabrechnung als überhöht erweist (BayObLG, aaO.; Palandt/Bassenge, BGB 52. Aufl. 1993, § 16 WEG, Rdnr. 21).

Die Kammer vermag sich der eingangs zitierten Rechtsprechung des OLG Karlsruhe, nach der der Voreigentümer mit dem Beschluß über die Jah-resabrechnung von jeglicher Haftung für noch offene Wohngeldvorschüsse befreit sein soll, mit der wohl überwiegenden Ansicht in Literatur und Rechtsprechung nicht anzuschließen. Dabei kann offenbleiben, ob vom Veräußerer nicht beglichene Hausgeldvorschußforderungen dem zwischenzeitlich im Grundbuch eingetragenen Erwerber in der Jahreshausgeldabrechnung in Rechnung gestellt werden dürfen oder nicht. Jedenfalls haftet auch der Veräußerer nach Beschluß über die Jahreshausgeldabrechnung zu Lasten des Erwerbers für von ihm nicht beglichene Hausgeldvorschußforderungen weiter, soweit sich die beschlossene Vorschußzahlung nicht aufgrund der Jahresabrechnung als überhöht erweist. Zwar mag der Beschluß über die Jahresabrechnung als Rechtsgrundlage den Beschluß über den Wirtschaftsplan in den Fällen ersetzen, in denen kein zwi-schenzeitlicher Eigentümerwechsel eingetreten ist. Die Abrechnung gegenüber dem Neueigentümer vermag jedoch die auf den Beschluß über den Wirtschaftsplan beruhende Rechtsgrundlage gegenüber dem Alteigentümer nicht zu beseitigen. Anderenfalls würde nämlich dem Alteigentü-mer, der noch während seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft Hausgeldvorschüsse gezahlt hat, aufgrund des späteren Wegfalls der Rechtsgrundlage ein Bereicherungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 1. Alternative BGB erwachsen. Auch könnte dieser der Vollstreckung nicht beglichener und bereits titulierter Vorschußforderungen mit Er-folg die Vollstreckungsabwehrklage des § 767 ZPO entgegenhalten (...).Vom Bestand der auf den Beschluß über den Wirtschaftsplan beruhenden Forderung gegenüber dem Alteigentümer ist jedenfalls in Fällen der vor-liegenden Art auszugehen, in denen gegen den Neueigentümer mangels wirksamen Beschlusses über die Einzeljahreshausgeldabrechnung keine wirksame Forderung entstanden ist. Allein der Beschluß über die Gesamthausgeldabrechnung vermag den Beschluß über den Einzelwirtschaftsplan gegenüber dem Alteigentümer nicht zu ersetzen.

In zwei Entscheidungen hatte sich das Landgericht Berlin mit einer recht häufigen Fallkonstellation bei der Verwaltung von Wohnungseigentum zu befassen: Der Erwerber einer Eigentumswohnung mußte in der ersten Eigentümerversammlung nach seinem Erwerb feststellen, daß der Veräußerer seines Wohnungseigentums längst fällige Wohngelder nicht an den Verwalter bezahlt hatte. In der nun beschlossenen Jahresabrechnung der Kosten der Bewirtschaftung der Anlage tauchten diese nicht bedienten Wohngelder als Rückstände auf, die einen vom Erwerber zu bedienenden negativen Saldo folgerichtig nicht unbeträchtlich vergrößerten.

In der ersten Entscheidung haben die Richter des Landgerichts angenommen, daß der Erwerber auf Zahlung des Saldos aus der Jahresabrechnung jedenfalls dann nicht gerichtlich in Anspruch genommen werden darf, wenn dem Verwalter gegen den Veräußerer schon ausgeklagte, vollstreckbare Titel in Höhe dieses Betrags aus Verfahren wegen nicht bezahlter Wohngelder aus dem Wirtschaftsplan vorliegen.

So recht überzeugend ist diese Entscheidung nicht. Der Veräußerer hatte nämlich offensichtlich kein Geld. Und dementsprechend dürften die gegen ihn ergangenen vollstreckbaren Titel kaum das Papier wert sein, auf dem sie verbrieft sind.

Der zweiten Entscheidung ist hingegen ohne "Wenn und Aber" beizutreten. Hier hatte das Landgericht festgestellt, daß der Veräußerer einer Eigentumswohnung auf Grund des ehedem beschlossenen Wirtschaftsplans weiter für das Wohngeld haftet, auch wenn nach der Veräußerung und dann ohne seine Beteiligung über die Jahresabrechnung beschlossen wird. Stimmberechtigt ist dann der schon im Grundbuch eingetragene Erwerber. Nur für ihn bildet so die Jahresabrechnung die Grundlage einer Verpflichtung zur Zahlung auf den negativen Saldo. Mit der Jahresabrechnung erlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer damit zwei Schuldner: Den Veräußerer verliert sie nicht als Zahlungsverpflichteten aus dem Wirtschaftsplan; den Erwerber gewinnt sie als neu verpflichtet aus der Jahresabrechnung.