Haftung des Wohnungserwerbers wegen Hausgeldrückständen des Veräußerers

1. Die Einstandspflicht eines neu in die Gemeinschaft eingetretenen Wohnungseigentümers für Wohngeldverbindlichkeiten seines Rechtsvorgängers ist allein danach zu beurteilen, ob diese Verbindlichkeiten erst nach seinem Eigentumserwerb durch Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung begründet wurden.

2. Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft, obwohl sie bereits rechtskräftige Ti-tel gegen den eigentlichen Verursacher der Wohngeldrückstände in Händen hält, gegen den neu eingetretenen Wohnungserwerber vorgeht.

I. Die Beteiligten zu I. und II. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnanlage.

Der Antragsteller ist durch Zuschlagsbeschluß des Amtsgerichts Charlottenburg vom 8. Februar 1988 Eigentümer der Wohnung Nr. 6 geworden.

Voreigentümerin dieser Wohnung war Frau H. Diese war seit dem Jahre 1985 mit Wohngeldzahlungen in Rückstand geraten. Hinsichtlich der Wohngeldrückstände für August 1987 bis einschließlich Februar 1988 er-wirkten die Antragsgegner Zahlungstitel durch Beschlüsse des Amtsgerichts Charlottenburg.

In der Eigentümerversammlung vom 14. April 1992 beschloß die Eigentümergemeinschaft zu TOP I.3, daß Rückstände der Voreigentümerin des Antragstellers, die bereits 1987 beschlossen wurden, entsprechend der erstellten Saldenliste auf den Antragsteller übergehen.

Das Amtsgericht hat antragsgemäß den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 14. April 1992 zu TOP I.3 für ungültig erklärt.

Aus den Gründen: Die sofortige Beschwerde ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 20 bis 22 FGG zulässig.

Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Wie der nunmehr zuständige 5. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs im Beschluß vom 21. April 1988 (BGHZ 104, 197) überzeugend dargelegt hat, ist die Frage, ob der neu in die Ge-meinschaft eingetretene Wohnungseigentümer für Wohngeldverbindlichkeiten seines Rechtsvorgängers einzustehen hat, allein danach zu beurteilen, wann diese Verbindlichkeiten durch Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung begründet wurden. Für Forderungen, die bereits vor seinem Eigentumserwerb durch Beschluß begründet wurden, haftet der neu eingetretene Wohnungseigentümer nicht, während er andererseits für solche Verbindlichkeiten einzustehen hat, die erst nach seinem Eigentumserwerb beschlossen wurden.

(...)

Auch in Höhe des Restbetrages von 573,68 DM (...) widerspricht der an-gefochtene Beschluß ordnungsgemäßer Verwaltung. (...)

Etwas anderes könnte allenfalls gelten, wenn man mit einem Teil der Lite-ratur annehmen würde, daß eine genehmigte Jahresabrechnung an die Stelle vorhergehender Beschlüsse, insbesondere Beschlüsse über einen Wirtschaftsplan tritt und ihn aufhebt (so Müller, aaO., S. 231 m. w. N.). Über die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1987 wurde nämlich erst am 27. April 1988 beschlossen, mithin also zu einem Zeitpunkt, zu dem der Antragsteller bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft war. Diese Frage kann indessen dahingestellt bleiben, denn der an-gefochtene Beschluß widerspricht insgesamt auch aus anderem Grunde ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Antragsteller hatten hinsichtlich der gesamten nunmehr dem Antragsteller überbürdeten Verbindlichkeiten bereits rechtskräftige Titel gegen die Voreigentümerin Frau H. erwirkt. Sie haben es jedoch, wie der Verwal-ter der Antragsgegner im Schriftsatz vom 7. Februar 1993 einräumt, unter-lassen, aus diesen Titeln Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen Frau H. einzuleiten. Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft, obwohl sie bereits rechtskräftige Titel gegen den eigentlichen Verursacher der Wohngeldrückstände in Händen hält, gegen das neu eingetretene Mitglied der Gemeinschaft vorgeht, § 242 BGB. Sowohl das in einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestehende Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme als auch das Gebot der Wirtschaftlichkeit gebieten es, zumindest zunächst Zwangsvollstreckungsversuche gegen den eigentlichen Schuldner zu unternehmen.

In zwei Entscheidungen hatte sich das Landgericht Berlin mit einer recht häufigen Fallkonstellation bei der Verwaltung von Wohnungseigentum zu befassen: Der Erwerber einer Eigentumswohnung mußte in der ersten Eigentümerversammlung nach seinem Erwerb feststellen, daß der Veräußerer seines Wohnungseigentums längst fällige Wohngelder nicht an den Verwalter bezahlt hatte. In der nun beschlossenen Jahresabrechnung der Kosten der Bewirtschaftung der Anlage tauchten diese nicht bedienten Wohngelder als Rückstände auf, die einen vom Erwerber zu bedienenden negativen Saldo folgerichtig nicht unbeträchtlich vergrößerten.

In der ersten Entscheidung haben die Richter des Landgerichts angenommen, daß der Erwerber auf Zahlung des Saldos aus der Jahresabrechnung jedenfalls dann nicht gerichtlich in Anspruch genommen werden darf, wenn dem Verwalter gegen den Veräußerer schon ausgeklagte, vollstreckbare Titel in Höhe dieses Betrags aus Verfahren wegen nicht bezahlter Wohngelder aus dem Wirtschaftsplan vorliegen.

So recht überzeugend ist diese Entscheidung nicht. Der Veräußerer hatte nämlich offensichtlich kein Geld. Und dementsprechend dürften die gegen ihn ergangenen vollstreckbaren Titel kaum das Papier wert sein, auf dem sie verbrieft sind.

Der zweiten Entscheidung ist hingegen ohne "Wenn und Aber" beizutreten. Hier hatte das Landgericht festgestellt, daß der Veräußerer einer Eigentumswohnung auf Grund des ehedem beschlossenen Wirtschaftsplans weiter für das Wohngeld haftet, auch wenn nach der Veräußerung und dann ohne seine Beteiligung über die Jahresabrechnung beschlossen wird. Stimmberechtigt ist dann der schon im Grundbuch eingetragene Erwerber. Nur für ihn bildet so die Jahresabrechnung die Grundlage einer Verpflichtung zur Zahlung auf den negativen Saldo. Mit der Jahresabrechnung erlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer damit zwei Schuldner: Den Veräußerer verliert sie nicht als Zahlungsverpflichteten aus dem Wirtschaftsplan; den Erwerber gewinnt sie als neu verpflichtet aus der Jahresabrechnung.