Haftung des Wohnungseigentumsverwalters für Prozesskosten

Haftung des Wohnungseigentumsverwalters für Prozesskosten; Beschlussfeststellung ohne erforderliche Stimmenmehrheit

Stellt der Verwalter als Versammlungsleiter das Zustandekommen eines Beschlusses fest, obwohl die erforderliche Stimmenmehrheit nicht erreicht wurde, können ihm die Prozesskosten für eine erfolgreiche Beschlußanfechtung auferlegt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind seit dem 5. Juli 2005 im Grundbuch eingetragene Eigentümer der mit den Nrn. 1, 2, 11, 16, 19 und 23 bezeichneten Wohnungseigentumseinheiten. Bei den Einheiten 1 und 2 handelt es sich um Erdgeschossräume, bei der Nr. 23 um einen Dachgeschossrohling. Der Kl. zu 1) ist zugleich der Verwalter der Anlage. Im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist ferner der Eigentümer der Einheit Nr. 8, der Bekl. Herr [...]. Wegen der übrigen Eigentumseinheiten sind die Kl. ebenfalls (noch) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Diese Einheiten haben sie jedoch veräußert. Soweit ein Lasten-/Nutzenwechsel und die Eintragung der Auflassungsvormerkung jeweils vor dem 23. Oktober 2006 stattgefunden haben, nehmen die Kl. die betreffenden Erwerber als Bekl. dieses Prozesses in Anspruch.

Zur Vorbereitung der Eigentümerversammlung vom 3. August 2007 lud der Kl. zu 1) in seiner Eigenschaft als Verwalter mit Schreiben vom 6. Juli 2007 ein und übersandte dabei auch die Tagesordnung. Unter TOP 6 ist aufgeführt:

"Änderungsanträge zur Teilungserklärung

a) Ergänzung der Teilungserklärung um folgenden Wortlaut: "Für die Teileigentumseinheiten 1 und 2 ist eine gastronomische Nutzung (Restaurant, Imbiss, Bar, Diskothek) sowie eine Nutzung als Metzgerei und chemische Reinigung nicht zulässig.

b) Teilnahme der WE 23 (Dachrohling Gartenhaus) an öffentlichen Abgaben, Instandhaltungsrücklagen und Versicherungsbeiträgen."

Auf der Eigentümerversammlung am 3. August 2007 kam es laut Protokoll zu folgenden Beschlussfassungen:

"... Der Verwalter stellt fest ... Es sind alle Eigentümer anwesend, sodass die Versammlung mit 1000/1000 MEA beschlussfähig ist."

"... TOP 6

Änderungsanträge zur Teilungserklärung

a) Ergänzung der Teilungserklärung um folgenden Wortlaut: "Für die Teileigentumseinheiten 1 und 2 ist eine gastronomische Nutzung (Restaurant, Imbiss, Bar, Diskothek) sowie eine Nutzung als Metzgerei und chemische Reinigung nicht zulässig. Auch darf eine Belästigung der übrigen Eigentümer durch die gewerbliche Nutzung nicht zu befürchten sein.

Für den Antrag stimmen: (wird ausgeführt)

Damit ist der Antrag mit 549 MEA angenommen. Der Eigentümer der Teileigentumseinheit 1) kündigt an, den Beschluss anzufechten.

b) Teilnahme der WE 23 (Dachrohling Gartenhaus) an öffentlichen Abgaben, Instandhaltungsrücklagen und Versicherungsbeiträgen.

Der Antrag wird mit 704 MEA angenommen (Ablehnung 296 MEA Frau Dr. [...]/Herr [...]. Der Eigentümer der WE 23 kündigt an, den Beschluss anzufechten."

Die Kl. tragen vor: Der Beschluss zu TOP 6 a) stehe im Widerspruch zur Teilungserklärung und sei deshalb mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bereits nichtig. Die Kl. beantragen, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 3. August 2007 zu TOP 6a und TOP 6b für unwirksam zu erklären. Die Bekl. zu 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 und 12 haben den Anspruch anerkannt. Sie beantragen, dem Kl. zu 1) in seiner Eigenschaft als Verwalter die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 49 Abs. 2 WEG aufzuerlegen.

In der Sache sind die Bekl. ihrem Anerkenntnis gemäß zu verurteilen, § 307 Satz 1 ZPO. Die Kostenentscheidung beruht auf § 49 Abs. 2 WEG.

Der Kl. zu 1) hatte in seiner Eigenschaft als Verwalter der Wohnanlage das Zustandekommen der Beschlüsse zu TOP 6 a und b verkündet, obwohl die erforderliche Stimmenmehrheit nicht gegeben war.

Für den Beschluss zu TOP 6 a hatten 549 MEA bei 56 MEA-Enthaltungen und 395 MEA Nein-Stimmen gestimmt, für TOP 6 b 704 MEA bei 296 MEA-Nein-Stimmen. Änderungen der Teilungserklärung bedürfen jedoch grundsätzlich einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Im vorliegenden Fall enthält die Teilungserklärung zwar in § 4 Abs. 3 eine Öffnungsklausel dergestalt, dass eine Änderung der Gemeinschaftsordnung mit 3/4-Mehrheit beschlossen werden kann, wenn die dort näher bezeichneten Voraussetzungen erfüllt sind. Da auf der Versammlung aber bei 1000/1000 anwesenden Miteigentumsanteilen überhaupt nur 549 MEA bzw. 704 MEA für die Anträge gestimmt hatten, war bereits diese 3/4-Mehrheit nicht erreicht. Auch eine ggf. nach § 16 Abs. 3 oder 4 WEG erforderliche 3/4-Mehrheit war nicht gegeben. In keinem Fall und unter keiner denkbaren Konstellation reichten die Ja-Stimmen also aus, um eine entsprechende Beschlussfassung herbeizuführen. Die durch den Kl. zu 1) in seiner Eigenschaft als Verwalter und Versammlungsleiter getroffene Feststellung, die Beschlüsse seien zustande gekommen, ist also falsch; vielmehr waren die Beschlussanträge abgelehnt worden.

Sowohl die mit der Feststellung der Zahl gültiger Ja- und Nein-Stimmen abschließende Prüfung der abgegebenen Stimmen als auch die rechtliche Beurteilung des Abstimmungsergebnisses obliegt dem Versammlungsleiter. Der Feststellung und Bekanntgabe eines Beschlussergebnisses durch ihn kommt konstitutive Bedeutung zu (vgl. ausführlich BGH, Entscheidung vom 23. August 2001 - V ZB 10/01 -, juris Rdn. 19 ff.). Der Versammlungsleiter darf einen positiven Beschluss auch nur verkünden, wenn die für den Beschluss erforderliche - einfache oder qualifizierte - Stimmenmehrheit erreicht ist (vgl. Niedenführ/Kümme/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 23 Rdnr. 43). Diese Anforderungen hat der Kl. zu 1) in gröblicher Weise verletzt.

Zutreffend ist zwar der Einwand des Kl. zu 1), dass sowohl die Ermittlung des richtigen Abstimmungsergebnisses als auch seine Beurteilung anhand der rechtlichen Mehrheitserfordernisse Rechtskenntnisse voraussetzen, die von den Eigentümern weder erwartet noch verlangt werden dürften (vgl. BGH a. a. O. Rdnr. 21). Hier geht es jedoch nicht um die Teilnahme des Kl. an der Versammlung in seiner Eigenschaft als Eigentümer, sondern als Versammlungsleiter und Verwalter. Von einem die Eigentümerversammlung leitenden Verwalter muss aber erwartet werden, dass er sich die für die Feststellung und Bewertung eines Abstimmungsergebnisses erforderlichen Kenntnisse aneignet. Damit wurden an den Kl. auch keine unzumutbaren Anforderungen gestellt. Die Teilungserklärung war ihm bekannt; er hatte unbestritten maßgeblichen Einfluss auf ihre Formulierung genommen. Dass es bei den Tagesordnungspunkten 6a und 6b um Änderungen der Teilungserklärung ging, war ihm ebenfalls bewusst, beide Beschlussanträge waren Teil der Tagesordnung, die der Kl. zu 1) als Verwalter der Wohnanlage den Eigentümern selbst mitgeteilt hatte. Dabei kann dahinstehen, welche einzelnen Bestandteile dieser Tagesordnungspunkte auf wessen Betreiben auf die Tagesordnung gesetzt wurden. Entscheidend ist allein, dass der Kl. wusste, dass diese Anträge die "Änderung der Teilungserklärung" erforderten. Angesichts dessen konnte und musste von dem Kl. erwartet werden, dass er sich vor Herbeiführung der Abstimmung mit den maßgeblichen Regelungen des WEG und der Teilungserklärung vertraut machte. Dies gilt auch für ggf. einschlägiges neues Wohnungseigentumsrecht, wobei freilich darauf hinzuweisen ist, dass sich auch aus dem alten Recht das Erfordernis qualifizierter Mehrheiten ergeben konnte. [...]

Seit dem 1. Juli 2007 gilt die Neuregelung des § 49 WEG, wonach dem Verwalter bei grobem Verschulden die Prozesskosten auferlegt werden können. Anders als bei einem Wohnungseigentümer werden vom Verwalter dabei gewisse Rechtskenntnisse verlangt.

Die Teilungserklärung enthielt eine Öffnungsklausel, wonach mit Dreiviertel-Mehrheit eine Änderung beschlossen werden konnte. Auf einer Eigentümerversammlung wurde u. a. die Änderung der Gemeinschaftsordnung beschlossen, wobei zwar eine Dreiviertel-Mehrheit nicht erreicht war, der Verwalter aber das Zustandekommen des Beschlusses feststellte. Die Anfechtungsklage nach § 46 WEG war erfolgreich; die verklagten Wohnungseigentümer erkannten den Anspruch an und beantragten, dem Verwalter die Kosten aufzuerlegen. Dieser berief sich darauf, dass die Tagesordnung und der Beschluss nicht auf sein Betreiben zustande gekommen seien.

Mit Urteil vom 11. Januar 2008 erklärte das AG Tempelhof-Kreuzberg den angefochtenen Beschluss für unwirksam und legte dem Verwalter die Kosten auf. Dieser habe in gröblicher Weise seine Pflichten verletzt, indem er das Zustandekommen eines Beschlusses verkündet habe, obwohl die erforderliche Stimmenmehrheit nicht erreicht war. Dabei komme es nicht darauf an, ob der Beschluss auf sein Betreiben zustande gekommen sei. Entscheidend sei allein, dass der Verwalter hier ein falsches Abstimmungsergebnis protokolliert habe.