Haftung des Wohnungseigentümers für Wasserentgelt

1. Mit dem Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft tritt der Sondereigentümer auch in einen bestehenden Wasserlieferungsvertrag ein.

2. Die Wohnungseigentümer haften für die Wasserkosten als Gesamtschuldner.

3. Die Eigentümergemeinschaft kann die Wasserbetriebe nicht zum Abschluß von Einzelversorgungsverträgen veranlassen, denn die Versorgungspflicht besteht nur für das Haus, nicht für einzelne Wohnungen.

4. Für die Zeit nach seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft haftet der ehemalige Eigentümer nicht mehr für Wasserkosten.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Die Bekl. schuldet als Gesamtschuldnerin für den Zeitraum bis zum 5. Juni 2001 das geltend gemachte Entgelt in Höhe von insgesamt 2.396,09 E.

a) Hinsichtlich der Wasserlieferung ergibt sich die Forderung aus § 433 Abs. 2 BGB. Auf einen Wasserversorgungsvertrag finden nämlich die Vorschriften des Kaufrechts entsprechende Anwendung. Bezüglich der Entwässerung ist die Klageforderung gemäß § 305 BGB a. F. aus einem Vertrag eigener Art gerechtfertigt (KG, Urteil - 10 U 2194/92 - vom 11. Februar 1993).

Der zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Kl. abgeschlossene Wasserlieferungsvertrag zum 1. Januar 1994 begründet ein Dauerschuldverhältnis. Die am 8. April 1999 in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingetretene Bekl. ist zu diesem Zeitpunkt als Vertragspartnerin in das Vertragsverhältnis eingetreten (Staudinger-Bub, BGB, 12. Auflage, § 16 WEG, Rn. 11).

Bei den hier geltend gemachten Kaltwasserkosten handelt es sich um Verwaltungsschulden, sofern nicht bei Vorhandensein separater Wasserzähler in den Wohnungen mit den einzelnen Wohnungseigentümern abgerechnet wird (Münchener Kommentar-Röll, BGB, 3. Auflage, § 16 WEG, Rn. 7). Das ist aber nicht der Fall. Für die rechtsgeschäftlich in ihrem Namen begründeten Verwaltungsschulden haften die Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch (BGH NJW 1977, 1686), also auch die Bekl.

Die Ausführungen der Bekl. begründen an der Annahme der gesamtschuldnerischen Haftung der Wohnungseigentümer keine Zweifel. Es ist zwar im Ausgangspunkt richtig, daß der BGH die gesamtschuldnerische Haftung mit Blick auf das im Wohnungseigentumsgesetz vorgesehene Mitbestimmungsrecht der Wohnungseigentümer angenommen hat (BGH NJW 1977, S. 44, 45). Der Wohnungseigentümergemeinschaft ist es jedoch rechtlich unbenommen, unter bestimmten Umständen den wohngeldsäumigen Eigentümern das Wasser absperren zu lassen (OLG Hamm, OLGZ 1994, S. 269, 270 f.). Zu diesem Zweck hat sie sogar das Recht auf Zutritt zu den Wohnungen der entsprechenden Eigentümer, um dort die Sperrung der Leitungen technisch vornehmen zu lassen (KG WuM 2001, S. 456, 457). Es ist hier nichts dafür ersichtlich, daß die Maßnahmen von vornherein unmöglich oder unzumutbar sein sollten. Da es die Wohnungseigentümer selbst in der Hand haben, den Zustand, der dazu führt, daß ein Teil der Wohnungseigentümer auf Kosten der anderen gemeinschaftliche Schulden verursacht, zu beenden, steht einer gesamtschuldnerischen Haftung nichts entgegen.

Der Vertrag ist mit Schreiben vom 30. Januar 2001, der frühestens am 2. Februar 2001 der Kl. zugegangen sein kann, namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gekündigt worden. Gemäß § 32 Abs. 1 AVBWasserV wäre das Vertragsverhältnis frühestens zum 31. März 2001 beendet worden.

Die Bekl. schuldet daher das geltend gemachte Entgelt in jedem Fall bis zum 31. März 2001. b) Grundsätzlich kann gemäß § 32 Abs. 1 AVBWasserV das Vertragsverhältnis gekündigt werden. Das ist hier mit Schreiben vom 30. Januar 2001 geschehen. Die Kündigung ist aber wegen widersprüchlichen Verhaltens unwirksam.

Denn in dem Schreiben der Bekl. vom 30. Januar 2001 heißt es, daß "die Wohnungseigentümergemeinschaft empfiehlt (...), separate Leitungen zu installieren und die Leistungen (...) mit Ausnahme der o. g. drei Kleinwohnungen (Nm. 6, 9 und 11) einzustellen". Das Gebäude sollte demnach - zumindest für bestimmte Wohnungen - weiter mit Wasser versorgt werden. Tatsächlich ist auch Wasser in der folgenden Zeit entnommen worden.

Die Bekl. wollte damit die Kl. zum Abschluß von Einzelversorgungsverträgen veranlassen. Darauf hat die Bekl. jedoch keinen Anspruch. Eine Versorgungspflicht besteht nur gegenüber den Grundstückseigentümern (BGH GE 2003, S. 872, 873; OLG Saarbrücken NJW-RR 1994, S. 436).

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann daher das Wasser nur zu den Bedingungen der Kl. beziehen oder ganz davon Abstand nehmen (BGH, LM Allg. Beding. d. Elektr.-VersorgUnternehmen Nr. 11). Die Bekl. hätte also namens und in Vollmacht der Wohnungseigentümer den Wasserversorgungsvertrag kündigen und die Kl. auffordern können, die Wasserlieferung insgesamt einzustellen. Ein anschließender Wasserverbrauch hätte den Wohnungseigentümern dann nicht mehr zugerechnet werden können (vgl. Ludwig/Odenthal, Recht der Elektrizitäts-, Gas- und Wasserversorgung, Stand November 2001, § 2 AVBWasserV, Rn. 24). Die Wohnungseigentümer haben hier aber für einen Teil der Wohnungen Wasser weiter willentlich verbraucht. Da der Vertrag nur insgesamt hätte gekündigt oder fortgesetzt werden können, haben die Wohnungseigentümer durch den Weiterverbrauch von Wasser trotz der Kündigung durch ihr eigenes gegensätzliches Verhalten die Kündigung aufgehoben mit der Folge, daß der gesamte Vertrag für das Haus fortgesetzt worden ist (BGH aaO.).

Es kommt daher auch nicht auf die Erwägungen der Bekl. an, daß vorliegend ein Vertrag durch sozialtypisches Verhalten nicht zustande kommen könne. Nach dem oben Ausgeführten wird der Vertrag, der zwischen der Kl. und der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 1. Januar 1994 abgeschlossen worden ist, fortgesetzt.

Die Bekl. schuldet daher auch das Entgelt bis zum 5. Juni 2001, dem Ausscheiden aus der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Lieferung der Wasserbetriebe erfolgt für das ganze Haus, nicht für einzelne Wohnungen. Das hat in einer Wohnungseigentümergemeinschaft unangenehme Folgen, denn die Eigentümer haften als Gesamtschuldner: Jeder schuldet den vollen Rechnungsbetrag.

Die Miteigentümerin einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte später die Hausverwaltung übernommen. Mehrere Sondereigentümer hatten kein Wohngeld (Hausgeld) gezahlt, und auch die Rechnung der Berliner Wasserbetriebe blieb zunächst offen. Die Verwaltung kündigte später den Vertrag mit den Wasserbetrieben mit dem Antrag, für einzelne Wohnungen separate Leitungen zu installieren. Für die Zeit danach wurde Wasser entnommen. Die Wasserbetriebe nahmen die Miteigentümerin auf Zahlung in Anspruch.

Mit Urteil vom 21. Oktober 2003 verwies das Landgericht Berlin darauf, daß jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner hafte. Er trete mit dem Erwerb des Eigentums in einen bestehenden Wasserversorgungsvertrag ein. Das gelte bis zur Kündigung des Vertrages oder bis zum Ausscheiden des jeweiligen Eigentümers aus der Gemeinschaft. Die Kündigung hier sei widersprüchlich und damit unbeachtlich, denn es könne nur der Lieferervertrag für das Grundstück insgesamt gekündigt werden. Die Wohnungseigentümer hätten dagegen keinen Anspruch darauf, daß die Wasserbetriebe Einzelverträge mit den jeweiligen Sondereigentümern schließen.