Haftung des Wohnungseigentümers bei vom Käufer der Wohnung verursachten Schäden

Haftung des Wohnungseigentümers bei vom Käufer der Wohnung verursachten Schäden; Dachausbau

1. Überläßt der Wohnungsverkäufer die Wohnung bereits vor Umschreibung dem Käufer, so hat er dennoch für Sachbeschädigungen einzustehen, die der Käufer oder die von diesem beauftragten Leute bei einem gestatteten Dachausbau am Treppenhaus herbeiführen.

2. Die Haftung des Wohnungseigentümers erlischt nicht dadurch, daß der verantwortliche Schädiger das Treppenhaus auszubessern versucht, diese Ausbesserung jedoch mangelhaft ausfällt.

Der Antragsteller und die Antragsgegnerin bildeten bei Verfahrenseinleitung die Eigentümergemeinschaft. Die Antragsgegnerin war u. a. Eigentümerin der im Dachgeschoß belegenen Wohnung Nr. 78, die mit einem Ausbaurecht verbunden ist. Mit notariellem Vertrag vom 31. Dezember 1996 verkaufte die Antragsgegnerin die Wohnung Nr. 78 an die F. GmbH. Nr. 8 dieses Vertrages bestimmt, daß Besitz, Nutzung, Lasten, Gefahr und Verkehrssicherungspflichten einschließlich aller Rechte und Verpflichtungen aus bestehenden Versicherungen hinsichtlich der Wohnung Nr. 78 auf die Käuferin mit dem Tag des Vertragsschlusses übergehen. Weiter wurde vereinbart, daß die Käuferin für die Beseitigung der Einlagerungen im Bereich des Dachbodens der Wohnung Nr. 78 zuständig ist. In einer notariellen Nachtragsverhandlung vom 5. März 1997 wurde zwischen den Kaufvertragsparteien geregelt, daß die Käuferin die für die Beseitigung der Einlagerungen erforderlichen Kosten trägt. In der Folgezeit beschädigten Arbeiter der von der Käuferin beauftragten Firma F. das Treppenhaus der Wohnanlage bei der Beseitigung der auf dem Dachboden eingelagerten Gegenstände. In einer Erklärung vom 16. April 1997 erklärte sich die Firma F. schriftlich gegenüber der Verwalterin bereit, die durch die Räumung des Dachbodens entstandenen Schäden im Treppenhaus zu beseitigen. Mit Schreiben vom 24. April 1997 wandten sich die Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller an die Antragsgegnerin mit der Bitte, für die Schäden, die die Räumungsfirma im Treppenhaus angerichtet habe, einen Betrag von 2.415 DM zu zahlen. Dies lehnte die Antragsgegnerin unter dem 5. Mai 1997 mit der Begründung ab, sie habe den Auftrag für die Räumungsarbeiten nicht erteilt. Nachdem eine zunächst beauftragte Malerfirma den Schaden nur unvollkommen beseitigt hatte, schätzte eine andere Malerfirma die Kosten für die Mängelbeseitigung auf 4.255 DM. In dem vorliegenden Verfahren haben die Antragsteller gegen die Antragsgegnerin Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen seit dem 12. Juni 1996 geltend gemacht.

Nach Beweiserhebung zur Höhe der erforderlichen Kosten hat das Amtsgericht die Antragsgegnerin zur Zahlung von 2.636,25 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit verpflichtet. Die Erstbeschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin blieb ohne Erfolg.

1. Rechtlich einwandfrei hält das Landgericht die Antragsgegnerin für verpflichtet, an die Antragsteller 2.636,25 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Der Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Schadensersatz ergibt sich sowohl aus der in der Teilungserklärung übernommenen Garantiehaftung des ausbauenden Eigentümers als auch aus positiver Forderungsverletzung der Pflichten der Antragsgegnerin als Eigentümerin aus § 14 Nr. 1 und 2 WEG i. V. m. § 278 BGB.

2. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen der Vorinstanzen haben die von der Käuferin der Wohnung Nr. 78 beauftragten Arbeiter der Firma F. Schäden am Treppenhaus schuldhaft angerichtet, indem sie Wohnung und Dachboden über das erst im Jahre 1996 komplett renovierte Treppenhaus geräumt und dabei Schäden verursacht haben. Das Verschulden wird noch deutlicher, wenn man die bereits vom Amtsgericht getroffene Feststellung hinzunimmt, daß die mit der Entsorgung beauftragten Leute der Firma F. große und sperrige Materialien durch das Treppenhaus transportierten, statt einen vorhandenen Bauaufzug zu benutzen. Bei einer derart gefahrträchtigen Aktion kann nicht davon gesprochen werden, daß die Schäden etwa nur anläßlich einer Verrichtung und nicht in Erfüllung von Vertragspflichten entstanden seien. Die Kette der Erfüllungsgehilfen beginnt bei den Leuten der Firma F., setzt sich über die Käuferin der Dachwohnung fort und endet erst bei der Antragsgegnerin, die die Wohnung im Zeitpunkt der Beschädigung des Treppenhauses aufgrund des Kaufvertrages an die Käuferin zur Nutzung und zum Ausbau überlassen hatte und erst nach Einleitung des vorliegenden gerichtlichen Verfahrens das Eigentum an der Wohnung Nr. 78 durch Umschreibung auf die Käuferin verloren hat. Die Antragsgegnerin kann sich gegenüber der Gemeinschaft nicht darauf berufen, daß sie selbst durch den Übergang der Nutzungen auf die Käuferin die Einwirkungsmöglichkeiten auf diese verloren hätte. Dem steht schon das Argument entgegen, daß anderenfalls die Erwerberin erst mit der Umschreibung in die Pflichten nach § 14 WEG eintreten, die Verkäuferin sie aber bereits mit Nutzungsüberlassung verlieren, also mit anderen Worten ein Pflichtenvakuum im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft entstehen würde.

3. Es kann dahinstehen, ob sich ein vom Verschulden unabhängiger Schadensersatzanspruch bereits aus Teil 4 der Teilungserklärung ergibt, daß nämlich sämtliche Arbeiten im Zusammenhang mit dem Dachausbau ausschließlich auf Kosten und Gefahr der (zum Dachausbau) berechtigten Eigentümer gehen. Der bereits nutzungsberechtigte Käufer einer Dachausbauwohnung kann nicht im Wege der Auslegung zu dem Kreis der Eigentümer gezählt werden, weil er im Rechtssinne noch nicht zur Gemeinschaft gehört. Das gilt um so mehr, als nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die früher bejahte Rechtsform des sogenannten werdenden Wohnungseigentümers mit eigenem Stimmrecht und eigener Wohngeldpflicht nicht mehr anerkannt wird (BGHZ 106, 113 = GE 1989, 193 = NJW 1989, 1087). Der zum Ausbau "berechtigte Eigentümer"' muß deshalb immer derjenige sein, der im Grundbuch eingetragen ist. Auch der bereits zum Besitz berechtigte Käufer kann gegenüber der Gemeinschaft sein Ausbaurecht nur über den Kaufvertrag vom noch eingetragenen Wohnungseigentümer ableiten, der nach wie vor gegenüber den anderen Wohnungseigentümern "Kosten und Gefahr des Dachausbaus zu tragen hat. Die nur abgeleitete Verantwortlichkeit des Käufers und die weiterhin originäre Verantwortlichkeit des Verkäufers stimmt aber auch mit der gesetzlichen Regelung in § 14 WEG überein.

4. Gemäß § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer, wenn und solange er im Grundbuch eingetragen ist, verpflichtet, von seinem Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Nach § 14 Nr. 2 WEG ist der Wohnungseigentümer nicht nur selbst verpflichtet, sondern hat für die Einhaltung der in Nr. 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, denen er u. a. "die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks oder Gebäudeteile überläßt". Tatbestandsmäßig erforderlich ist also nur die Überlassung zur Benutzung. Eine weitere Qualifizierung der Nutzungsüberlassung bestimmt das Gesetz nicht. Es unterscheidet nicht zwischen einer vorübergehenden Nutzung, die irgendwann ihr Ende findet, und einer vorweggenommenen Nutzung des Erwerbers, der sein Nutzungsrecht zunächst vom Verkäufer ableitet, ehe er es originär aus seinem Wohnungseigentum herleiten kann. Es besteht auch kein Grund, den Besitz des Wohnungserwerbers anders zu behandeln als etwa das Nutzungsrecht des Mieters, für dessen Verhalten der Wohnungseigentümer ohne jeden Zweifel nach § 14 Nr. 2 WEG einzustehen hat. [wird ausgeführt] Es ist auch kein Grund vorhanden, den alten Wohnungseigentümer aus seinen Pflichten gegen die Gemeinschaft zu entlassen, bevor das Wohnungseigentum endgültig auf den Erwerber umgeschrieben ist. Ein Vakuum derart, daß der frühere Wohnungseigentümer aus den Bindungen des § 14 Nr. 1 und 2 WEG bereits mit der Nutzungsüberlassung an den Käufer ausscheidet, dieser aber erst mit seiner Umschreibung aus eigenem Recht in die Gemeinschaft eintritt und die Gemeinschaftspflichten übernimmt, wäre unverständlich. Die Rechtsfigur des "werdenden" Wohnungseigentümers, die einen Pflichtenübergang bereits mit den Nutzungen und der durch Vormerkung gesicherten Rechtsposition erklären könnte, wird allgemein abgelehnt.

5. [...]

6. Auf die kontrovers diskutierte Rechtsfrage, ob die Formulierung in § 14 Nr. 2 WEG, daß der Wohnungseigentümer "dafür zu sorgen" hat, im Sinne einer Haftung wie für Erfüllungsgehilfen zu verstehen ist (BayObLGZ 1970, 65 = NJW 1970, 1550) oder aber eine Einwirkungsmöglichkeit auf den Nutzer voraussetzt (Staudinger/Kreuzer WEG § 14 Rdnr. 26), ist vorliegend unerheblich. Mit der Nutzungsüberlassung hat die Antragsgegnerin gegen die Käuferin Schadensersatzansprüche zumindest bei schuldhaften Pflichtverletzungen, wenn nicht sogar aus Garantiehaftung. Umgekehrt kann die Eigentümergemeinschaft die Käuferin vor Umschreibung nicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis und damit aus § 14 WEG in Anspruch nehmen. Zugleich ist ihr im Verhältnis zum bloßen Wohnungskäufer auch der Zugang zu den Wohnungseigentumsgerichten verfahrensrechtlich nach § 43 WEG versperrt. Die Eigentümergemeinschaft und auch einzelne Mitglieder müssen aber ihre Ansprüche aus § 14 WEG jederzeit gegen den störenden und auch nur mittelbar schadenstiftenden Wohnungseigentümer durchsetzen können, sei es gegen den bisherigen Wohnungseigentümer bis zur Umschreibung im Grundbuch, sei es gegen den neuen Wohnungseigentümer nach dessen Eintragung im Grundbuch. Selbst wenn eine Haftung ausscheiden würde, weil der Erfüllungsgehilfe etwa schuldunfähig ist (OLG Düsseldorf NJWRR 1995,1165), bliebe im übrigen immer noch die Frage eines Überwachungsverschuldens des Erfüllungsgehilfen in der übergeordneten Kette.

7. Der Senat setzt sich mit seiner Entscheidung nicht in Widerspruch zu dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. Juli 1998 (BGH GE 1998, 1209 = NJW 1998, 3273). Dort wurde allerdings die Verantwortlichkeit des Verkäufers eines Grundstücks für Störungen seitens des Käufers verneint, der bereits in den Besitz des Grundstücks gelangt war. Dieses Urteil betrifft nur die Rechtslage aufgrund des Grundstückskaufvertrages und des reinen Sachenrechts im Bereich des § 1004 BGB. Eine entsprechende Anwendung wäre im vorliegenden Fall nur unter der Voraussetzung zu erwägen, daß entgegen der Rechtsprechung des BGH (BGHZ 106, 113 = GE 1989, 193 = NJW 1989, 1087) die Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers anzuerkennen wäre, was aber allgemein verneint wird. Das Urteil vom 10. Juli 1998 (BGH GE 1998, 1209) = NJW 1998, 3273) argumentiert im übrigen gerade damit, daß anders zu entscheiden ist, wenn "der künftige Eigentümer durch die dingliche Wirkung des Rechts des Dritten" gebunden wäre. Gerade dies ist hier gegeben, wo der Käufer von Wohnungseigentum in die Rechte und Pflichten, wie sie aus der im Grundbuch ersichtlichen Teilungserklärung eingetragen sind, eintritt, die Pflichten aus § 14 Nr. 1 und 2 WEG also übernimmt und es nur auf den Zeitpunkt ankommt, zu dem der Pflichtenwechsel erfolgt. Die vorliegende Entscheidung deckt sich im Gegenteil vielmehr mit der übereinstimmenden Rechtsprechung des BGH (BGHZ 115, 1 = NJW 1991, 2488) zum Verbot der Dereliktion eines Miteigentumsanteils im allgemeinen (vgl. auch KG OLGZ 1988, 355 = NJW 1989, 42) und der des BayObLG (BayObLGZ 1991, 90 = NJW 1991, 1962) zu dem entsprechenden Verbot hinsichtlich des Wohnungseigentums im Besonderen. Könnte der verkaufende Wohnungseigentümer sich durch die vorzeitige Nutzungsüberlassung an den Käufer aus seinen Bindungen gegenüber der Gemeinschaft befreien, stünde dies einem einseitigen Teilverzicht auf seine Rechtsstellung aus dem Wohnungseigentum gleich, ohne daß die Gemeinschaft insoweit gleichzeitig schon einen Nachfolger erhält. Wegen der mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbundenen Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft ist sowohl die Gesamtdereliktion gemäß § 928 BGB unzulässig als auch die einseitige teilweise Entziehung aus der Pflichtenbindung nach § 14 WEG.

8. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht auch entschieden, daß die Antragsgegnerin nicht etwa nur für den ursprünglich festgestellten Schaden von etwa 1.400 DM haften müsse. Der Zurechnungszusammenhang zwischen dem schädigenden Ereignis und dem zu ersetzenden Schaden wird nicht dadurch unterbrochen, daß ein Beseitigungsversuch fehlschlägt (Palandt/Heinrichs, BGB 59. Aufl. vor § 249 Rdnr. 73). Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts hat die Antragsgegnerin den Schaden in dem vom gerichtlichen Sachverständigen erster Instanz ermittelten Umfang zu ersetzen. Nach § 249 Satz 2 BGB kann bei einer Sachbeschädigung der Geschädigte den zur Schadensbeseitigung erforderlichen Geldbetrag verlangen. Auch wenn die Verwalterin sich zunächst mit der Firma F. über die Naturalherstellung geeinigt hat und dieser die Mängelbeseitigung mißlungen ist, schließt dies die Inanspruchnahme der Antragsgegnerin nicht aus, weil diese solange im Rechtssinne haftet, bis der Schaden ordnungsgemäß beseitigt ist.