Haftung des Vermieters für Folgen der Verletzung der Instandsetzungspflicht auch bei leichter Fahrlässigkeit

Haftung des Vermieters für Folgen der Verletzung der Instandsetzungspflicht auch bei leichter Fahrlässigkeit; formularmäßige Haftungsbeschränkung; Mietmängel

Bei der Instandsetzungspflicht des Vermieters handelt es sich um eine Kardinalpflicht, so daß jedenfalls bei Wohnraummietverhältnissen der Vermieter die Haftung für die Folgen einer fahrlässigen Verletzung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht ausschließen kann (gegen OLG Stuttgart WuM 1984, 187). (Leitsatz der Redaktion)

Das OLG legt dem Bundesgerichtshof gemäß § 541 ZPO folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vor:

Ist die Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag

"Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter und den in § 16 Ziffer 2 genannten Personen für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit",

die die Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig verursachte Sach- und Vermögensschäden generell ausschließt, wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam?

I. Die Kl. begehren als Mieter einer Wohnung von der Bekl. als Vermieterin Ersatz des Schadens, der ihnen bei einem Wassereinbruch an ihrem Mobiliar entstanden ist.

Durch Mietvertrag vom 18.4.1996 mieteten die Kl. von der Bekl. die im Hause in Hamburg belegene Wohnung. Das von der Bekl. verwendete Vertragsformular (Hamburger Mietvertrag für Wohnraum, herausgegeben vom Grundeigentümerverband Hamburg von 1832 e. V. im Dezember 1995) enthält unter Ziffer 14 die obengenannte Klausel.

Am 19.1.1997 trat während einer urlaubsbedingten Abwesenheit der Kl. aufgrund eines Defektes der Flachdachabdeckung Wasser in die Wohnung ein und beschädigte das Mobiliar der Kl. Der Schaden wird mit insgesamt 25.218,75 DM beziffert.

Das AG hat über die Fragen, ob der Eintritt des Schadens, dem bereits mehrere Schadensfälle am Flachdach vorausgegangen waren, durch die Bekl. vorhersehbar und beeinflußbar gewesen sei, ob die früheren Schäden jeweils fachgerecht repariert worden seien, ob der Zustand des Daches im übrigen beanstandungsfrei gewesen sei, und ob die Bekl. die Sorgfaltspflicht in besonderem Maße verletzt habe, Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens.

Gestützt auf dieses Gutachten des Sachverständigen S. hat das Amtsgericht angenommen, daß die Bekl. zwar die ihr obliegende Sorgfalt in Bezug auf den Zustand der Dachhaut nicht beachtet habe, daß ihr aber der Vorwurf der groben Fahrlässigkeit nicht gemacht werden könne. Dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 11.4.1984 (8 RE-Miet 1/84, WuM 1984, 187 ff.) folgend hat das Amtsgericht die Haftungsbeschränkungsklausel des § 14 als wirksam erachtet und die Klage abgewiesen.

In der Berufungsinstanz hat das Landgericht Beweis darüber erhoben, inwieweit es für Mieter und Vermieter möglich und üblich sei, das Risiko des Eindringens von Niederschlagswasser und dadurch entstehender Schäden an Sachen des Mieters zu versichern. Das hierzu eingeholte Gutachten des Sachverständigen K. hat ergeben, daß im Unterschied zu Leitungswasserschäden Schadensfälle aufgrund eindringenden Niederschlagswassers insbesondere auch durch die marktweit betriebene Hausratsversicherung (VHB 92) des Mieters nicht gedeckt würden, daß aber andererseits das Haftpflichtrisiko des Vermieters bei derartigen Schadensfällen über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgesichert werden könne.

Das Landgericht möchte das Urteil des Amtsgerichts abändern und der Klage stattgeben, weil es - insoweit übereinstimmend mit dem Amtsgericht - zwar von einer nur leichten Sorgfaltspflichtverletzung der Bekl. ausgeht, die Haftungsbeschränkungsklausel des § 14 des Mietvertrages wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG aber für unwirksam hält. (...)

III. Auch der Senat hält eine Abweichung von den im Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 11.4.1984 aufgestellten tragenden Gründen im Hinblick auf Schadensereignisse wie das vorliegende für geboten und legt die Rechtsfrage deshalb dem Bundesgerichtshof gem. § 541 Abs.1 Satz 3 ZPO vor. (...)

Nach Auffassung des Senats verstößt § 14 der vorliegenden Mietvertragsbestimmungen, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 1 Abs.1 AGBG zu bewerten sind, gegen § 9 AGBG, weil im Falle seiner Wirksamkeit, jedenfalls im Hinblick auf Schadensereignisse wie dem vorliegenden, der Mieter als Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt würde.

Mit ihrem umfassenden Ausschluß der Haftung des Vermieters für leichte Fahrlässigkeit bei durch Mängel verursachten Sach- und Vermögensschäden ist die Klausel mit den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen der §§ 536 ff. BGB nicht zu vereinbaren.

§ 14 des Vertrages betrifft die Folgen der Verletzung der dem Vermieter gem. § 536 BGB obliegenden Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht, die ihrerseits durch Formularvertrag nur begrenzt ausgeschlossen werden könnte. Hierbei handelt es sich um eine sogenannte Kardinalpflicht, die im Gegenseitigkeitsverhältnis zur Mietzahlungspflicht des Mieters steht, mit der Folge, daß im Falle ihrer Verletzung bei Auftreten von Mängeln der Mietzins - für den Wohnraummietvertrag unabdingbar - gem. § 537 BGB gemindert ist. Dementsprechend kann dem Mieter nicht formularmäßig die Pflicht überbürdet werden, den bautechnischen Zustand herzustellen oder zu erhalten, der eine Nutzung zu dem vertraglich vereinbarten Zweck erst ermöglicht, soweit dies über Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen hinausgeht (vgl. dazu Bub/Treier, a. a. O., II Rn. 459 ff. m. w. N.). Als unzulässig werden ferner insbesondere solche Klauseln angesehen, die dem Mieter die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht an Gebäudeteilen außerhalb der Mieträume überbürden (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rn. 341 m. w. N.).

Der Schutz des Wohnraummieters wäre aber auch dann unangemessen beeinträchtigt, wenn dem Vermieter zwar - durch Formularvertrag nicht abdingbar - die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht obläge, ihm aber die Möglichkeit verbliebe, seine Haftung für die Folgen einer (leicht) fahrlässigen Verletzung dieser Pflicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auszuschließen (wie hier: Löwe/von Westphalen/Trinkner/von Westphalen, Großkommentar zum AGB-Gesetz, Band III B, Miet-AGB Rn. 41; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl. Rn. 136 zu § 538; Sternel, a. a. O., II Rn. 690).

So ist generell in Bezug auf andere Vertragstypen anerkannt, daß die Einschränkung der Haftung für die Verletzung von Vertragspflichten, deren Erfüllung die ordnungsgemäße Durchführung des Vertrages erst ermöglicht, durch Allgemeine Geschäftsbedingungen gem. § 9 Abs. 2 Satz 2 AGBG unzulässig ist, weil dies zu einer Aushöhlung jener Pflichten führen würde (vgl. Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 9. Aufl., § 11 Nr. 7 Rn. 34; Wolf/Horn/Lindacher/Wolf, AGB-Gesetz, 4. Aufl., Rn. 29 f. zu § 11 Nr. 7; BGH NJW 1984, 1350, 1351; BGH NJW 1985, 3016, 3018; BGH NJW 1993, 335, jeweils m. w. N.). Dies gilt ins-besondere dann, wenn es sich bei den eingetretenen Schäden um sol-che handelt, die auf einem vertragstypischen Schadensrisiko beruhen und die demgemäß vorhersehbar sind (vgl. Ulmer/Brandner/Hensen, a. a. O., § 11 Nr. 7 Rn. 35 f.; Bub/Treier/Kraemer, a. a. O. Rn. 1293). Vertragszweck eines Wohnraummietvertrages ist die Überlassung von Räumen mit dem Ziel, dem Mieter und dessen Angehörigen oder Mitbewohnern einen Wohnbereich als Lebensmittelpunkt zu sichern. Hierzu gehört neben dem Recht der Bewohner, sich dort aufzuhalten, auch die Möglichkeit, ihre persönliche Habe in den geschützten Wohnbereich einzubringen und dort aufzubewahren. Bei Schäden der Bausubstanz, und insbesondere der Dachabdeckung, drohen daher dem Bewohner einer Mietwohnung typischerweise nicht nur Gefahren für Leben und Gesundheit und der Verlust seines Lebensraumes, sondern auch Schäden an den eingebrachten Gegenständen. Die Unterscheidung der Schutzwürdigkeit des "Lebensmittelpunktes" einerseits und der "Einrichtungsgegenstände" andererseits, die das Oberlandesgericht Stuttgart in diesem Zusammenhang vorgenommen hat, vermag demgegenüber nicht zu überzeugen, da beide wesentliche Aspekte des geschützten Bereichs des Wohnens und voneinander nicht zu trennen sind.

In Anbetracht der gerade im Falle eines Wassereintritts drohenden Schadenshöhe wäre daher die Bedeutung der Instandhaltungspflicht des Vermieters einer Wohnung in unangemessener Weise ausgehöhlt, wenn dieser sich durch Formularvertrag von der Haftung für die fahrlässig herbeigeführten Folgen seiner Pflichtverletzung freizeichnen könnte.

Dies gilt im Falle des Auftretens von Mängeln am Gebäude und insbesondere am Dach auch deshalb, weil dieser Bereich der Einflußsphäre des Mieters entzogen ist, so daß für ihn nicht einmal die Möglichkeit besteht, seinerseits durch entsprechende vorbeugende Maßnahmen den Schadenseintritt zu verhindern. Dieser ist vielmehr auf die Einhaltung der erforderlichen Sorgfalt durch den Vermieter angewiesen, während er die Folgen ihrer Nichtbeachtung bei Wirksamkeit der Haftungsbeschränkung allein zu tragen hätte (zum Kriterium der Risikobeherrschung vgl. Ulmer/Brandner/Hensen, a. a. O., Rn. 153 zu § 9).

Zu einer gänzlich unangemessenen Benachteiligung des Mieters würde die Haftungsbeschränkung des § 14 jedenfalls in Fällen wie dem vorliegenden führen, in denen sich der Mieter nicht einmal gegen das finanzielle Risiko eines Schadensfalles bei einer marktüblichen Versicherung versichern kann (vgl. dazu Ulmer/Brandner/Hensen, a. a. O., Rn. 37 zu § 11 Nr. 7 und Rn. 153 zu § 9; Wolf/Horn/Lindacher/Wolf, a. a. O.; Rn. 33 zu § 11 Nr. 7). Wie auch der Sachverständige K. in seinem Gutachten dargelegt hat, sind Schadensfälle aufgrund eindringenden Niederschlagswassers - im Unterschied zu Leitungswasserschäden - durch die dem Mieter offenstehende Hausratsversicherung nicht gedeckt, während der Vermieter das Risiko einer Haftung durch eine Haftpflichtversicherung abdecken könnte. Der Abschluß einer solchen Haftpflichtversicherung ist allgemein üblich und für den Vermieter insbesondere auch deshalb ohne weiteres zumutbar, weil er die dadurch anfallenden Kosten als Betriebskosten gem. Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berech-nungsverordnung auf den Mieter überwälzen kann. Während somit dem Vermieter im Falle seiner Haftung praktisch keine finanziellen Nachteile erwachsen, würde die Haftungsbeschränkung den Wohnungsmieter mit einem hohen Risiko belasten, auf dessen Realisierung er keinen Einfluß nehmen und das er nicht einmal versichern könnte.

Eine solche Haftungsausschlußklausel führt nach Auffassung des Senats zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters i. S. von § 9 AGBG und ist deshalb unwirksam, da eine geltungserhaltende Reduktion nicht in Betracht kommt.

Der Vermieter hat nach § 536 BGB die Mietsache instand zu halten und haftet anderenfalls aus positiver Vertragsverletzung auf Schadensersatz. Das OLG Stuttgart hat vor langen Jahren entschieden, daß die Haftung für leichte Fahrlässigkeit durch Formularmietvertrag ausgeschlossen werden kann. Das OLG Hamburg war anderer Meinung und legte dem BGH vor.

Während des Urlaubs der Mieter trat Wasser durch das Flachdach ein; es entstand ein Schaden von über 20.000 DM am Mobiliar. Ein Gutachter stellte fest, daß der Vermieter den Schaden hätte vermeiden können, daß aber nur ein Fall der leichten Fahrlässigkeit vorliege. Unter Bezugnahme auf den Rechtsentscheid des OLG Stuttgart wies deshalb das Amtsgericht die Klage ab. Das Landgericht legte dem OLG Hamburg die Frage zum Erlaß eines Rechtsentscheids vor.

Das OLG Hamburg teilte die Auffassung des vorlegenden Landgerichts und meinte in seinem Beschluß vom 6. Juni 2001, es liege eine Kardinalpflicht des Vermieters vor, für die eine Haftungsbeschränkung durch Formularklauseln grundsätzlich unzulässig sei. Dies auch deshalb, weil eine Versicherungsmöglichkeit für den Mieter in solchen Fällen nicht bestehe, während der Vermieter das Risiko durch eine Haftpflichtversicherung abdecken könne. Wegen der Abweichung vom Rechtsentscheid des OLG Stuttgart wurde die Sache dem BGH vorgelegt.