Haftung des Verhandlungsgehilfen für Maklerprovision

Haftung des Verhandlungsgehilfen für Maklerprovision; Vermittlung an ausländische Botschaft

Nimmt der Verhandlungsgehilfe für einen auswärtigen Staat, der ein Haus zur Einrichtung einer Botschaft kaufen oder mieten will, die entgeltpflichtigen Leistungen eines Maklers in Anspruch, haftet er selbst auf Provision, wenn der Staat eine Übernahme der Provisionspflicht ablehnt.

Die Kl. vermittelt als Maklerin insbesondere Luxusvillen. Die Bekl. ist Unternehmensberaterin.

Am 16. Juni 1999 fragte die Bekl. telefonisch bei der Kl. nach einer Villa mit ca. 1.000 m2 Wohnfläche an, wobei sie angab, diese für die Botschaft der Volksrepublik China zu benötigen, da diese ein solches Objekt suche und sich die Bekl. für die Botschaft der Volksrepublik China aufgrund der Sprachprobleme hierum bemühe. Aufgrund dieses Telefongesprächs benannte die Kl. der Bekl. als passendes Objekt eine Mehrfamilienvilla auf dem Grundstück in Berlin-Grunewald. Am 24. Juni 1999 fand eine erste Innenbesichtigung der Villa statt in Anwesenheit der Parteien und der Zeugin S., einer Mitarbeiterin der Kl. Die Bekl. bekundete dabei ein erhebliches Interesse an dem besichtigten Objekt. Daraufhin ließ die Kl. der Bekl. am 28. Juni 1999 diverse Fotokopien der Grundrisse des Objekts, ihre eigenen Geschäftsbedingungen sowie die Kaufpreisrichtwerte zusammen mit einem begleitenden Schreiben zukommen. In diesem Schreiben heißt es u. a.:

"... wir beziehen uns auf die Besichtigung der o. g. Villa am 24.6.1999 mit unserer Frau S. und danken Ihnen für das nette Gespräch. Grundstücksgröße: ca. 2.430 m2; Wohnfläche: ca. 910 m2 (70 m2 können noch ausgebaut werden); Baujahr: 1898. Wie Sie uns wissen ließen, ist der von Ihnen betreute Botschafter der Republik China vorerst jedoch an einer Anmietung der zur Diskussion stehenden Liegenschaft interessiert; jedoch wird in diesem Zusammenhang ein späterer Erwerb nicht ausgeschlossen. In der Anlage erhalten Sie wunschgemäß Fotokopien der Grundrisse, die Sie bitte an den Interessenten weiterleiten wollen. Zu weiteren Auskünften bzw. einer Innenbesichtigung (vorgesehen am 30. Juni 1999 um 16.30 Uhr) stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. Die Kaufpreisvorstellung der Eigentümer liegt bei 7,2 Mio. DM. Bei einem Ankauf Ihres Interessenten beträgt die an uns zu zahlende Maklerprovision 5 % vom Kaufpreis zzgl. gesetzlicher MwSt. Bei einer Anmietung berechnen wir Ihnen nach den Richtlinien des RDM zwei Monatsmieten, wobei die monatliche Miete noch verhandelt werden müßte." Auf der Rückseite des Schreibens befanden sich die Geschäftsbedingungen der Kl., worauf auf der Vorderseite hingewiesen wurde.

Die Bekl. leitete dieses Schreiben nicht an die chinesische Botschaft weiter. Am 30. Juni 1999 fand eine umfangreiche Besichtigung der Villa in Anwesenheit der Parteien, mehrerer Vertreter der chinesischem Botschaft, der Zeugin S. und eines Eigentümervertreters statt. In der Folgezeit kam es zur Anmietung der Villa durch die Botschaft der Volksrepublik China zu einer Miete von 35.000 DM pro Monat. Am 27. Oktober 1999 legte die Kl. gegenüber der Botschaft der Volksrepublik China Rechnung über ihre Maklerprovision von zwei Monatsmieten zzgl. MwSt., also insgesamt einen Betrag in Höhe von 81.200 DM. Die Botschaft wies mit Schreiben vom 15. November 1999 jedoch diese Ansprüche zurück, da sie durch die Kl. kein Anmietungsangebot erhalten habe. Daraufhin forderte die Kl. die Bekl. mit Schreiben vom 14. Dezember 1999 zur Zahlung der Maklerprovision unter Fristsetzung bis zum 29. Dezember 1999 auf.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von 81.200 DM aus § 179 Abs. 1 BGB in analoger Anwendung. Die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 179 Abs. 1 BGB liegen vor.

Die Bekl. ist als sprachkundige Vermittlerin bzw. Verhandlungsgehilfin der Botschaft der Volksrepublik China aufgetreten. Aus der insoweit maßgeblichen Sicht der Kl. war die Bekl. mit der Führung vorbereitender Verhandlungen betraut, nicht aber mit Vertretungsmacht ausgestattet (vgl. BGH NJW-RR 1991, 439, 441; Palandt Einf. v. § 164 Rdnr. 15).

Der mit Verhandlungsvollmacht ausgestattete Gehilfe soll keine eigene Willenserklärung im Namen des Geschäftsherrn abgeben, sondern ein Rechtsgeschäft nur vorbereiten, das dann ggf. von einem anderen abgeschlossen wird (Soergel, 13. Aufl. 1999, § 167 Rdn. 42). Eine solche Vermittlertätigkeit ist insbesondere dann anzunehmen, wenn sich die Tätigkeit darauf beschränkt, den Abschluß von Verträgen durch den Unternehmer vorzubereiten, zu ermöglichen und herbeizuführen (RGRK vor § 164 Rdnr. 31). So liegt der Fall hier: Die Bekl. wurde für einen fremden Staat in einer wirtschaftlich und auch politisch (Villa für die Botschaft) sehr bedeutenden Sache tätig, so daß die Kl. nicht ohne weiteres davon ausgehen konnte, daß die Bekl. selbst eigene Willenserklärungen bezüglich des Abschlusses eines Maklervertrages mit erheblichen wirtschaftlichen Folgen abgeben durfte. Die Bekl. wurde vor allen Dingen aufgrund der Sprachprobleme für die chinesische Botschaft tätig, was die Kl. wußte. Auch die Kl. ging von einer solchen Vermittlerrolle der Bekl. aus, wie sich aus dem Schreiben der Kl. vom 29. Juni 1999 ergibt, in dem es heißt, die Bekl. möge die mitgesandten Unterlagen an den Interessenten, den "von Ihnen betreuten Botschafter", weiterleiten. Gerade der Ausdruck "betreute" weist darauf hin, daß die Kl. selbst nicht davon ausging, daß die Bekl. irgendwelche eigenen Willenserklärungen abgeben könne; demgemäß wurden ihr auch nicht Unterlagen zur eigenen Entscheidung, sondern nur zur Weiterleitung übersandt. Insgesamt ist die Bekl. damit selbst eher maklerähnlich tätig geworden, d. h. als bloße Vermittlerin, nicht aber als Vertreterin der chinesischen Botschaft.

Die Bekl. war entgegen ihrer Ansicht nicht bloße Botin, da sich ihr Handeln nicht darauf beschränkte, lediglich Willenserklärungen der chinesischen Botschaft an die Kl. zu übermitteln. Für die Boteneigenschaft spricht allenfalls, daß die Bekl. sich vorrangig wegen Sprachschwierigkeiten für die chinesische Botschaft bemühte und anerkanntermaßen der von dem der Landessprache unkundigen Vertragsteil zugezogene Dolmetscher als bloßer Bote angesehen wird (Soergel, 13. Aufl. 1999, Vor § 164 Rdnr. 42 m. w. N.; RGRK vor § 164 Rdnr. 33). Dagegen spricht allerdings, daß die Bekl. selbst die erste Innenbesichtigung des Objekts am 24. Juni 1999 wahrnahm und dabei ein erhebliches Interesse am Objekt bekundete, woraufhin es erst zum zweiten Besichtigungstermin kam. Somit hat die Bekl. eigene Entscheidungen bezüglich der Objektvorauswahl getroffen, was sich mit einer bloßen Botenstellung nicht vereinbaren läßt.

Auch als bloße Vermittlerin haftet die Bekl. der Kl. nach § 179 Abs. 1 BGB in analoger Anwendung. Die Bekl. hat für die chinesische Botschaft, ohne hierzu bevollmächtigt zu sein, einen Mittlervertrag mit der Kl. geschlossen. Die §§ 177 ff. BGB sind analog anwendbar auf denjenigen Vermittler, der selbst einen Vertrag schließt, ohne hierzu bevollmächtigt zu sein (RGRK vor § 164 Rdnr. 31 m. w. N.).

Durch das Verhalten der Bekl. ist ein Maklervertrag mit der Kl. gemäß § 653 Abs. 1 BGB zustande gekommen. Ein Maklervertrag kommt auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede zustande, wenn der Interessent nach Zugang des Provisionsverlangens weitere Maklerleistungen in Anspruch nimmt (st. Rspr., vgl. BGH NJW-RR 1991, 372 m. w. N.). Der Interessent gibt damit in schlüssiger Weise zu erkennen, daß er in den Abschluß des Maklervertrages einwilligt (BGH NJW-RR 1996, 114). Die Bekl. hat nach dem Zugang des Schreibens der Kl. vom 28. Juni 1999 Maklerleistungen der Kl. in Anspruch genommen. Aus dem der Bekl. am gleichen Tage zugegangenen Schreiben der Kl. vom 28. Juni 1999 ergibt sich eindeutig und unmißverständlich ein Provisionsverlangen der Kl. In Kenntnis der Provisionspflichtigkeit der klägerischen Tätigkeit hat die Bekl. durch die Wahrnehmung des zweiten Besichtigungstermins am 30. Juni 1999 in eigener Person und mit den Vertretern der chinesischen Botschaft Maklerleistungen der Kl. in Anspruch genommen. Für das Zustandekommen dieses Maklervertrages ist es unschädlich, daß in dem Exposé der Kl. ein Mietzins nicht benannt ist. Durch die Angaben der Kl. im Exposé und die Vereinbarung eines Besichtigungstermins mit den Eigentümervertretern waren die Bekl. und die Vertreter der chinesischen Botschaft hinreichend in der Lage, in konkrete Verhandlungen über den angestrebten Hauptvertrag einzutreten (vgl. Palandt § 652 Rdnr. 11 m. w. N.).

Die Maklerleistung der Kl. war auch kausal für den nachfolgenden Mietvertragsschluß der chinesischen Botschaft mit den Eigentümern des Objekts. Die vom Makler entfaltete Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit muß für den Abschluß des Hauptvertrages nicht allein oder hauptsächlich, sondern nur mit ursächlich geworden sein (Palandt § 652 Rdnr. 34 f. m. w. N.). Hierfür genügt, daß der Makler durch seine Leistung dem Auftraggeber den Anstoß gegeben hat, sich konkret um den Vertragsabschluß über das in Rede stehende Objekt zu bemühen (Palandt a. a. O.). Eine ausreichende Maklerleistung kann auch dann gegeben sein, wenn erst das Angebot eines zweiten Maklers der Anlaß war, sich mit dem Objekt zu befassen (Palandt a. a. O.). Im vorliegenden Fall hat die chinesische Botschaft vor der Inanspruchnahme der Kl. keine Kenntnis von dem Objekt gehabt. Ansonsten wären die Bemühungen der Bekl. zur Suche eines solchen Objekts für die chinesische Botschaft nicht verständlich. Erst infolge der Leistungen der Kl. hat die Botschaft sich um das entsprechende Objekt bemüht, was schließlich zum Abschluß eines Mietvertrages führte. Insoweit ist die von der Bekl. behauptete Zwischenschaltung eines weiteren Maklers für das Entstehen des Provisionsanspruchs der Kl. unerheblich. Daß es bei den Verhandlungen mit der Kl. über den Nachweis eines geeigneten Objektes auch um die Frage einer Anmietung und nicht nur um einen etwaigen Verkauf ging, ergibt sich bereits aus dem Schreiben der Kl. vom 28. Juni 1999, wo ausdrücklich von einer Anmietung des Objekts die Rede ist, so daß auch insoweit die erforderliche Kongruenz zwischen nachgewiesener und tatsächlich wahrgenommener Gelegenheit vorliegt.

Da die Bekl. nach außen ausdrücklich im Namen der chinesischen Botschaft der VR China aufgetreten ist, sie aber nach eigenem Bekunden und insoweit unstreitig nicht zu einem entsprechenden Vertragsschluß bevollmächtigt war, ist ein gemäß § 177 Abs. 1 BGB analog schwebend unwirksamer Maklervertrag zwischen der chinesischen Botschaft bzw. der Volksrepublik China und der Kl. bezüglich des Objekts zustande gekommen. Die chinesische Botschaft hat diesen Vertrag weder ausdrücklich noch konkludent genehmigt. Zu einer ausdrücklichen Genehmigung des Vertragsschlusses haben die Parteien nichts vorgetragen. In der bloßen Teilnahme der Vertreter der chinesischen Botschaft am Besichtigungstermin vom 30. Juni 1999 ist keine konkludente Genehmigung des Handelns der Bekl. zu sehen. Zu diesem Zeitpunkt war den Vertretern der chinesischen Botschaft das Provisionsverlangen der Kl. nicht bekannt, weil die Bekl. das Exposé der Kl. und hierbei insbesondere deren Schreiben vom 28. Juni 1999 nicht an sie weitergeleitet hatte. Voraussetzung einer ausdrücklichen oder konkludenten Genehmigung ist jedoch, daß der Genehmigende überhaupt die Genehmigungsbedürftigkeit kannte oder zumindest mit ihr rechnete (vgl. BGH WM 1981, 171). Eine solche Kenntnis oder ein entsprechendes Kennenmüssen kann jedoch im Rahmen des Besichtigungstermins nicht ohne weiteres vorausgesetzt werden, da die Kl. aus Sicht der Vertreter der chinesischen Botschaft auch alleine für die Eigentümerseite tätig geworden sein kann.

Die chinesische Botschaft hat mit ihrem Schreiben vom 15. November 1999 eine Genehmigung des Beklagtenhandelns konkludent verweigert i. S. d. § 179 Abs. 1 BGB analog. Aus diesem Schreiben ergibt sich eindeutig, daß die Botschaft unter keinen Umständen dem Provisionsverlangen der Kl. Folge leisten will und somit auch entsprechenden Vertragsschlüssen der Bekl., die zu einem etwaigen Provisionsanspruch der Kl. führen würden, die Genehmigung verweigert.

Die Kl. kann von der Bekl. daher gemäß § 179 Abs. 1 BGB analog die Erfüllung des Maklervertrags verlangen. Insoweit hat die Kl. ihre Forderung ausgehend von der unstreitigen Monatsmiete in Höhe von 35.000 DM für das nachgewiesene Objekt zutreffend mit zwei Monatsmieten zzgl. MwSt. in Höhe der Klageforderung mit 81.200 DM in Ansatz gebracht.

Wer als Verhandlungsgehilfe/Vermittler auftritt, ohne tatsächlich Vertretungsmacht zu haben, haftet u. U. selbst auf Erfüllung des Vertrages. Insoweit wird der gute Glaube an die Vertretungsmacht eben doch geschützt.

Eine Unternehmensberaterin (Beklagte) war für die Botschaft der Volksrepublik China bei der Suche nach einem Hausgrundstück tätig. Sie kam in Kontakt mit der Klägerin, die als Maklerin insbesondere Luxusvillen vermittelt. Es kam zu mehreren Besichtigungen einer bestimmten Villa, wobei die Klägerin der Beklagten vor der letzten Besichtigung umfangreiche Unterlagen einschließlich ihrer Geschäftsbedingungen übersandte. Das Haus wurde tatsächlich von der Volksrepublik China gemietet, die jedoch die Zahlung einer Maklerprovision verweigerte, da sie nicht Auftraggeber gewesen sei. Die Maklerin verklagte daraufhin die Vermittlerin.

Mit Urteil vom 27. September 2000 gab das Landgericht Berlin der Klage statt. Zwar ist in § 179 BGB nur der Fall geregelt, daß der angebliche Vertreter in Wahrheit keine Vertretungsmacht hatte und deshalb selbst auf Erfüllung oder Schadensersatz haftet. Das Landgericht wandte diese Bestimmung aber entsprechend an, da die Beklagte sich als Vermittlerin betätigt hatte und nicht lediglich als Botin. Sie hatte durch schlüssiges Verhalten einen Maklervertrag mit der Klägerin abgeschlossen, wobei aus deren Sicht allerdings die Botschaft der Vertragspartner war. Da das nicht der Fall war, haftete die Beklagte selbst.

Das Urteil zeigt die Schwierigkeiten, die bei privatrechtlichen Verträgen mit den Botschaften fremder Staaten entstehen können (zur mietrechtlichen Problematik vgl. Beuermann GE 1996, 1070). Im vorliegenden Fall war die analoge Anwendung des § 179 BGB keineswegs zweifelsfrei, für den Schutz des gutgläubigen Rechtsverkehrs aber durchaus zu begrüßen. Gerade die oft unklaren Vertretungsregelungen bei fremden Staaten (wer ist intern bevollmächtigt, Verträge abzuschließen?) müssen Vermittler und andere für diese Staaten tätige Personen dazu veranlassen, möglichst eindeutige Regelungen zu treffen.