Haftung des Teileigentümers für mangelhafte Abluftanlage in der Gaststätte seines Gewerbemieters

Ein Eigentümerbeschluß zur unverzüglichen Behebung unstrittiger Mängel an der Abluftanlage in den Räumen des Gewerbemieters eines Teileigentümers und zur Geltendmachung der Ersatzvornahmekosten gegen den Teileigentümer widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Teileigentümer haftet für schuldhafte Pflichtverletzungen seines Mieters nach § 278 BGB. Mit einer bloßen Vorschußklage gegen seinen Gewerbemieter kommt der Teileigentümer seinen Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht ausreichend nach.

I. Der Antragsteller ist Eigentümer des Teileigentums Nr. 2 in der Wohnanlage. Der Antragsteller hat die Räume zum Betrieb eines Restaurants mit Küchenabluftanlage einem Gewerbemieter überlassen, der auch die notwendigen Instandhaltungs- und Erneuerungskosten des Mietobjekts zu tragen hatte. Im Jahr 2000 kam es zu Auseinandersetzungen zwischen dem Mieter und dem Antragsteller über die Sanierung der unstreitig mangelhaften Abluftanlage. Der Antragsteller verklagte den Gewerbemieter wegen Mietrückständen auf Räumung sowie auf Zahlung eines Vorschusses für die Sanierung der Abluftanlage in Höhe von knapp 10.000 DM. Der Titel über den Vorschuß wurde am 23. April 2001 rechtskräftig, der über die Räumung am 18. Juni 2001. Von der Einleitung der Prozesse Mitte 2000 hatte der Antragsteller die Verwalterin unterrichtet. Unter Berufung darauf, daß die Feuerversicherung nicht mehr bereit sei, das erhöhte Schadensrisiko durch die schadhafte Abluftanlage zu tragen, lud die Verwalterin zu einer Eigentümerversammlung. Mit 22 Stimmen bei keiner Gegenstimme und keiner Enthaltung beschloß die Eigentümergemeinschaft am 12. Oktober 2000 zu TOP 2, die Mängel an der Abluftanlage unverzüglich unter Verauslagung der Kosten zu beheben und die Mängelbeseitigungskosten ggf. gegenüber dem Antragsteller geltend zu machen. Die Verwalterin ließ, nachdem es wegen des Zutritts zu den Gewerberäumen zu Schwierigkeiten gekommen war, im Februar 2001 ein Sachverständigengutachten über die erforderlichen Arbeiten einholen, die dann vergeben und unter dem 11. Mai 2001 mit 11.716 DM brutto in Rechnung gestellt wurden. Der Antragsteller hat mit dem Hinweis, die Eigentümergemeinschaft solle gegen seinen Gewerbemieter direkt vorgehen und notfalls die Versorgungsleitungen sperren, den Eigentümerbeschluß vom 12. Oktober 2000 zu TOP 2 angefochten. Das Amtsgericht hat den Antrag mit Beschluß vom 30. April 2001 zurückgewiesen. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 7. Dezember 2001 die Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde blieb erfolglos.

II. (...) 2. Ohne Rechtsirrtum führt das Landgericht aus, daß sowohl die Verwalterin nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3 WEG als auch die Eigentümergemeinschaft nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG berechtigt und verpflichtet war, die Instandsetzung der mangelhaften Abluftanlage zu veranlassen. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen der Vorinstanzen war der Antragsteller mehrfach vergeblich aufgefordert worden, die von dem Teileigentum ausgehende Störung zu beseitigen, wobei unstrittig war, daß die dem Sondereigentum des Antragstellers zuzurechnende Abluftanlage gravierende Mängel aufwies und sogar Brandgefahr bestand. Die dringende Reparaturbedürftigkeit der Anlage ergab sich auch aus der von dem Antragsteller gegen seinen Gewerbemieter angestrengten Vorschußklage.

3. Rechtlich einwandfrei führt das Landgericht aus, der Antragsteller könne sich nicht darauf berufen, mit der Erhebung der Vorschußklage gegen den Gewerbemieter alles Erforderliche getan zu haben, wozu er als Teileigentümer gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet sei. Die Befugnisse des Wohnungs- und Teileigentümers nach § 13 Abs. 1 und 2 WEG, nämlich mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren bzw. das gemeinschaftliche Eigentum mitzubenutzen, sind nach § 14 WEG eingeschränkt. Nach dieser Vorschrift ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (§ 14 Nr. 1 WEG). Der Wohnungs- und Teileigentümer ist auch verpflichtet, für die Einhaltung der in Nr. 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, denen er die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überläßt (§ 14 Nr. 2 WEG). Mit der Vermietung oder Verpachtung seitens des Wohnungs- oder Teileigentümers wird der Mieter oder Pächter zum Erfüllungsgehilfen des Wohnungs- oder Teileigentümers hinsichtlich der Erfüllung der vertraglichen Obhutspflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft (Senat NJW-RR 2000, 1684 = NZM 2000, 681 = FGPrax 2000, 142 = ZMR 2000, 559 = MDR 2000, 1311 = GE 2000, 1189 = WuM 2000, 368). Denn es ist nicht gerechtfertigt, daß der Wohnungs- oder Teileigentümer sich durch Überlassung des Sondereigentums an Dritte von seiner Haftung nach vertraglichen Grundsätzen gemäß § 14 Nr. 1 und 2 WEG befreien kann und die Eigentümergemeinschaft etwa auf deliktische Ansprüche gegen den Dritten beschränkt wäre. Der Wohnungs- oder Teileigentümer haftet für seinen Mieter oder Pächter nach § 278 BGB (BayObLGZ 1970, 65 = NJW 1970, 1550; BayObLG NZM 2002, 167 = ZMR 2002, 285; LG Berlin ZMR 2001, 390; Kirchhoff ZMR 1989, 323; Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl., § 14 Rdnr. 10; Barmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl., § 14 Rdnr. 68; zweifelnd Staudinger/Kreuer WEG § 14 Rdnr. 26). Der Streit zwischen dem Antragsteller und seinem Gewerbemieter, wer von ihnen für die Instandsetzung und Wartung der Abluftanlage verantwortlich ist, ist für die Eigentümergemeinschaft rechtlich ohne Bedeutung. Der Antragsteller kann sich gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht darauf berufen, daß sein Gewerbemieter für den Zustand der Anlage verantwortlich sei. Der Antragsteller haftet gegenüber der Eigentümergemeinschaft ebenso, als wenn er selbst das Restaurant mit der schadhaften Abluftanlage betreiben würde. 4. Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn das Landgericht annimmt, die Eigentümergemeinschaft sei gegenüber dem Antragsteller nicht verpflichtet, zunächst andere Wege zu beschreiten, insbesondere eine Versorgungssperre gegen seinen Gewerbemieter vorzunehmen, um diesen an dem Gebrauch der Räume zu hindern. Allerdings hat der Senat entschieden, daß die Eigentümergemeinschaft aus gewichtigen Gründen auch dem Mieter eines Wohnungseigentümers die Versorgung der vermieteten Räume mit Heizung und Wasser bis zum Ausgleich bestimmter Ansprüche sperren darf (Senat GE 2001, 1137 = NZM 2001, 761 = ZMR 2001, 1007 = MDR 2001, 1347 = ZWE 2001, 497 = KGReport 2001, 275). Denn die Eigentümergemeinschaft hat auch gegenüber dem Mieter eines

wichtigen Gründen auch dem Mieter eines Wohnungseigentümers die Versorgung der vermieteten Räume mit Heizung und Wasser bis zum Ausgleich bestimmter Ansprüche sperren darf (Senat GE 2001, 1137 = NZM 2001, 761 = ZMR 2001, 1007 = MDR 2001, 1347 = ZWE 2001, 497 = KGReport 2001, 275). Denn die Eigentümergemeinschaft hat auch gegenüber dem Mieter eines Wohnungseigentümers, obwohl sie mit diesem nicht in einem Vertragsverhältnis steht, direkte Unterlassungs- und Störungsbeseitigungsansprüche (BGH GE 1996, 320 = NJW 1996, 714 = ZMR 1996, 147 = MDR 1996, 355; OLG Karlsruhe NJW-RR 1994, 146 = MDR 1994, 59). Insoweit hat die Gemeinschaft aber ein Wahlrecht. Gegen die direkte Inanspruchnahme des Gewerbemieters durch die Gemeinschaft spricht im übrigen, daß aus dem von dem Antragsteller selbst vorgelegten Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 17. Januar 2001 hervorgeht, der Gewerbemieter selbst behaupte, die Abluftanlage habe bereits bei Beginn seines Mietverhältnisses nicht ordnungsgemäß funktioniert und der dortige Kl., also der hiesige Antragsteller, habe selbst deren Umbau veranlaßt. Unter diesen Umständen war es der Gemeinschaft schon nicht zumutbar, unmittelbar gegen den Gewerbemieter vorzugehen. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts hätte auch eine Unterbrechung allein der Abluftanlage gerade zu einer verstärkten Geruchsbelästigung der übrigen Wohnungseigentümer geführt. Wie sich aus dem Rechtsbeschwerdevorbringen des Antragstellers ergibt, hat der Gewerbemieter die Räume auch erst kurz nach Erlaß des angefochtenen Beschlusses vom 7. Dezember 2001 geräumt, also den Gaststättenbetrieb bis dahin noch weiter betrieben. Bei einem Vorgehen gegen den Gewerbemieter wäre die Gemeinschaft mindestens auf vergleichbare Schwierigkeiten gestoßen wie der Antragsteller. 5. Rechtsfehlerfrei führt das Landgericht ferner aus, auch die Eigenschaft der Abluftanlage als Sondereigentum stehe einer gültigen Beschlußfassung der Eigentümergemeinschaft nicht entgegen. Dabei kann rechtlich sogar dahinstehen, ob Teile der Abluftanlage als deren Zubehör entweder zum Mobiliareigentum des Antragstellers oder seines Gewerbemieters einerseits oder wegen ihrer Verbindung zum Gemeinschaftseigentum im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehen. Selbst wenn es sich bei Teilen der Abluftanlage um Sondereigentum oder sogar Mobiliareigentum handeln sollte, steht dies einer Beschlußfassung der Eigentümergemeinschaft nicht entgegen. Der Antragsteller, der eine Beschlußkompetenz der Gemeinschaft insgesamt verneinen will, verkennt die Bedeutung der Entscheidung des BGH vom 20. September 2000 (BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500 = ZMR 2000, 771 = ZWE 2000, 518 = GE 2000, 1478). Selbstverständlich ist ein Eigentümerbeschluß nichtig, der ohne jeden Anlaß Regelungen über Gegenstände trifft, die im Sondereigentum oder gar im Mobiliareigentum eines Wohnungseigentümers stehen, etwa ein Balkonbelag (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 2002, 805 = FGPrax 2002, 108), zumal dies auch in den Kernbereich mindestens des Sondereigentums eingreift. Um einen grundlosen Eingriff in die Angelegenheiten des Sondereigentümers geht es jedoch im vorliegenden Fall nicht. Unbestritten war die Abluftanlage mangelhaft und im erheblichen Umfang sanierungsbedürftig. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts war die Feuerversicherung zudem nicht mehr bereit, das erhöhte Schadensrisiko zu tragen. Der Handlungsbedarf wird dadurch bestätigt, daß der Antragsteller

es jedoch im vorliegenden Fall nicht. Unbestritten war die Abluftanlage mangelhaft und im erheblichen Umfang sanierungsbedürftig. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts war die Feuerversicherung zudem nicht mehr bereit, das erhöhte Schadensrisiko zu tragen. Der Handlungsbedarf wird dadurch bestätigt, daß der Antragsteller selbst im Wege der Vorschußklage gegen seinen Gewerbemieter wegen der Instandsetzung der Abluftanlage vorgegangen ist. Die Unterlassung der Sanierung verstieß gegen die Handlungspflichten des Antragstellers nach § 14 Nr. 1 WEG. Für die Unterlassung seines Gewerbemieters hat der Antragsteller nach § 14 Nr. 2 WEG i. V. m. § 278 BGB einzustehen. Unter diesen Umständen hatte die Eigentümergemeinschaft Veranlassung, die notwendigen Verwaltungsmaßnahmen nach §§ 21 Abs. 3 und 4, 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3 WEG festzulegen. Eine Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft kann demgemäß nicht verneint werden, selbst wenn die Schadensquelle im Sondereigentum liegt. 6. In rechtlicher Hinsicht verkennt der Antragsteller ferner, daß die Eigentümergemeinschaft nur ihre Vorgehensweise festgelegt und der Verwalterin die entsprechenden Ermächtigungen erteilt hat, die sich aus der Pflichtverletzung des Antragstellers nach § 14 Nr. 1 und 2 WEG ergibt. Wäre es dem Antragsteller gelungen, die Mängel an der Abluftanlage unverzüglich beheben zu lassen, hätte sich der Auftrag an die Verwaltung erledigt. Auch soweit Einzelheiten der Vorgehensweise festgelegt worden sind, widerspricht dies nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Das gilt für die Einholung eines Sachverständigengutachtens, die Verauslagung der Instandsetzungskosten und für die Ermächtigung, die Kosten ggf. im Klageverfahren gegen den Antragsteller geltend zu machen. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ist in bezug auf die Inanspruchnahme des Antragstellers wegen der Kosten auch lediglich eine Vorbereitungsmaßnahme anzunehmen. Eine sachliche Prüfung des Regreßanspruchs der Gemeinschaft gegen den Antragsteller ist in dem vorliegenden Verfahren deshalb nicht vorzunehmen, weil der Eigentümerbeschluß insoweit lediglich den Weg für die gerichtliche Klärung des Gemeinschaftsanspruches ermöglicht (Senat NJW-RR 1997, 1033 = ZMR 1997, 318 = WuM 1997, 291 = FGPrax 1997, 92 = GE 1997, 561 = WE 1997, 227). Insgesamt war die Vorgehensweise der Gemeinschaft völlig ordnungsgemäß. Die Gemeinschaft hat dem Antragsteller vor Augen geführt, wie sie im einzelnen vorgehen wird und worauf er sich einzustellen hat. Ohne diesen Eigentümerbeschluß hätte der Antragsteller vielmehr einwenden können, daß ihm eine Ersatzvornahme nicht vorher angedroht worden und die Verwalterin nicht ermächtigt sei, gegen ihn vorzugehen.

Die Wohnungseigentümer können, wenn die Abluftanlage in vermietetem Teileigentum mangelhaft ist, Teileigentümer und Mieter in Anspruch nehmen.

Ein Teileigentümer verpachtete seine Räume an einen Kneipier. Die Abluftanlage war mangelhaft bis hin zur Feuergefahr. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von dem Teileigentümer die Vornahme der Reparaturarbeiten. Der Teileigentümer verwies dar-auf, daß er mit dem Pächter bereits ei-nen Prozeß wegen der Reparatur führe.

Jeder Wohnungseigentümer und auch jeder Teileigentümer ist auch für seine Mieter verantwortlich. Selbst wenn also der Pächter aus dem Mietvertrag verpflichtet sein sollte, die Reparaturarbeiten durchzuführen, muß der Verpächter gegenüber der Eigentümergemeinschaft dafür geradestehen. Denkbar ist allerdings auch ein Vorgehen der Wohnungseigentümer gegen den Pächter.