Haftung des Mieters für Mietausfallschaden und Darlegungslast für Mitverschulden des Vermieters

Haftung des Mieters für Mietausfallschaden und Darlegungslast für Mitverschulden des Vermieters; unterlassene Weitervermietung

Der Mieter, der Anlaß zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gibt, haftet für den Mietausfall aus positiver Vertragsverletzung; ein Mitverschulden des Vermieters wegen pflichtwidrig unterlassener Weitervermietung ist vom Mieter darzulegen.

Der Bekl. war Mieter einer Zweizimmerwohnung im Hause B.-Str. aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 29. Januar 1998. Das Mietverhältnis endete durch fristlose Kündigung der Kl. vom Januar 2000; im März 2000 gab der Bekl. die Wohnung zurück.

Die Kl. verlangt Mietausfallschaden bis zur Neuvermietung im September 2000 und macht für Mai 2000 einen Rest von 524,89 DM geltend und für Juni bis August 2000 die volle Miete in Höhe von je 769,14 DM. Der Bekl. meint, die Kl. habe ihre Schadensminderungspflicht nicht erfüllt.

Die zulässige Berufung der Kl. ist begründet.

Die Kl. kann aus positiver Vertragsverletzung Zahlung des Mietausfalls für Mai 2000 in Höhe von noch 464,89 DM sowie für Juni bis August 2000 in Höhe von monatlich 709,14 DM, d. h. insgesamt 2.592,31 DM verlangen. Der Mieter, der Anlaß zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gibt, haftet wegen eines sog. Auflösungsverschuldens aus positiver Vertragsverletzung auf Schadensersatz in bezug auf den entstandenen Mietausfall (BGH NJW 1984, 2687).

Der Anspruch der Kl. ist nicht aufgrund eines Verstoßes gegen die ihr gemäß § 254 BGB obliegende Schadensminderungspflicht ausgeschlossen. Die Kammer teilt nicht die Auffassung des Amtsgerichts zur Darlegungs- und Beweislast in bezug auf die Schadensminderungspflicht. Die vom Amtsgericht hierzu zitierten Entscheidungen (LG Berlin [ZK 65] MM 2000, 47; LG Köln WuM 1999, 460) repräsentieren nicht die herrschende Meinung, zumal die Entscheidung des Landgerichts Köln ausdrücklich auf die dort gerichtsbekannte Situation auf dem Kölner Wohnungsmarkt abstellt.

Es verbleibt vielmehr grundsätzlich bei der allgemeinen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast, wonach der Mieter einen Verstoß des Vermieters gegen die diesem obliegende Schadensminderungspflicht als einen für ihn, den Mieter, günstigen Umstand darlegen und beweisen muß (OLG Düsseldorf ZMR 1996, 324 sowie ferner LG Berlin [ZK 62] GE 1999, 317; LG Kassel NZM 1999, 317; LG Hamburg GE 1995, 1347). Zwar ist nicht zu verkennen, daß der Geschädigte verpflichtet ist, soweit es sich um Umstände aus seiner Sphäre handelt, an der Sachaufklärung mitzuwirken und dabei erforderlichenfalls auch darzulegen hat, was er zur Schadensminderung unternommen hat (KG GE 1987, 1051). Voraussetzung hierfür ist aber, daß der Mieter hinreichend konkrete Anhaltspunkte aufgezeigt hat, welche die Annahme eines Verstoßes gegen die dem Vermieter obliegende Schadensminderungspflicht überhaupt gerechtfertigt erscheinen lassen, indem er eine mögliche frühere Weitervermietung pflichtwidrig unterlassen hat. Es kann im vorliegenden Fall offenbleiben, welche Anforderungen an einen solchen Vortrag des Mieters im Einzelfall zu stellen sind. Denn das bloße Bestreiten ohne jeglichen weiteren Anhaltspunkt ist in keinem Fall dafür ausreichend, daß der Vermieter nun seinerseits angeben muß, was er im konkreten Fall zur Schadensminderung, d. h. hier zur Weitervermietung veranlaßt hat.

Jedenfalls hat die Kl. nunmehr im Rahmen der Berufungsbegründung die von ihr in Auftrag gegebenen Anzeigen mitgeteilt, so daß danach keine pflichtwidrig unterlassenen Bemühungen zur Weitervermietung zu erkennen sind. Der Kl. obliegen dabei gegenüber dem Bekl. über ihre normale Geschäftstätigkeit hinaus keine besonderen Anstrengungen gerade zur Vermietung dieser Wohnung, es sei denn, dieser hätte einen konkreten Nachmieter vermittelt. Das pauschale Bestreiten, daß sich die Anzeigen auf die streitgegenständliche Wohnung bezögen, ist nicht beachtlich, denn der Bekl. hätte etwa durch Nachfrage bei den Zeitungsverlagen nähere Erkenntnisse erlangen können und deshalb konkrete Einwendungen erheben müssen. (...)

Nach einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Vermieters haftet der Mieter auch für die Zeit danach auf Schadensersatz wegen des Mietausfalls. Umstritten ist, ob der Vermieter seine Weitervermietungsbemühungen darlegen muß, um dem Einwand des Mitverschuldens zu entgehen.

Das Mietverhältnis war durch außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters im Januar beendet; nach der Räumung im März wurde die Wohnung erst im September weitervermietet. Den Mietausfall bis dahin verlangte der Vermieter als Schadensersatz. Der Mieter behauptete, die Wohnung habe auch schon vorher weitervermietet werden können.

Mit Urteil vom 7. Mai 2002 teilte das Landgericht Berlin die Auffassung des Amtsgerichts nicht, der Vermieter müsse seine Weitervermietungsbemühungen darlegen. Es sei vielmehr Sache des Mieters, konkrete Anhaltspunkte aufzuzeigen, aus denen sich ein Verstoß des Vermieters gegen die Schadensminderungspflicht ergebe.