Haftung des Hausverwalters für Verwendung von Vertragsformularen mit unwirksamen Schönheitsreparaturregelungen

Der Hausverwalter haftet auf Schadensersatz, wenn er Mietverträge mit nach der Rechtsprechung des BGH unwirksamen Klauseln abschließt und deshalb die Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen und auch nicht anteilig dafür aufzukommen haben. (Leitsatz der Redaktion)

Die klagende Hausverwaltung macht Honorarforderungen geltend, während die beklagte Eigentümerin Schadensersatz wegen der Verwendung von unzulässigen Schönheitsreparaturklauseln verlangt.

[...] Durch die der Kl. anzulastende Pflichtverletzung ist allerdings, wie die Kl. zu Recht geltend macht, der GbR F. ein Schaden nicht in der geltend gemachten Höhe von 2.128,28 Euro entstanden. Das Landgericht hat hier übersehen, daß diese für die nach dem Auszug der Mieter ... erfolgte Renovierung der GbR ... entstandenen Kosten nicht allein auf Abnutzung in der Mietzeit der Mieter ... zurückzuführen sind und letzteren rechtswirksam keine Verpflichtung hätte auferlegt werden können, nach der sie für die Abnutzung vor Vertragsbeginn einzustehen haben, sondern nur für eine auf ihre Vertragszeit entfallende Abnutzung.

Das Mietverhältnis mit den Vormietern ... hatte nach dem von den Bekl. vorgelegten Mietvertrag am 1.10.2000 begonnen. Das im November 2002 mit den Nachmietern ... begründete Mietverhältnis endete am 31.8.2004, deren Mietzeit betrug also 22 Monate. Nach dem Vorbringen der Bekl. haben die Vormieter ... keine Schönheitsreparaturen durchgeführt und waren bei Beendigung des Mietverhältnisses ... Schönheitsreparaturen in sämtlichen Zimmern seit mehr als fünf Jahren nicht ausgeführt worden. Da den Mietern ... die Wohnung unrenoviert vom Vermieter vermietet wurde, hätte die Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) rechtswirksam nur auf sie abgewälzt werden können, wenn die üblichen - nicht starr festgelegten - Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen begannen (BGHZ 101, 253, 268 ff.). Die üblichen Renovierungsfristen wären dann bei Beendigung des Mietverhältnisses am 31.8.2004 noch nicht abgelaufen gewesen, so daß die Mieter ... dann keine Schönheitsreparaturen hätten durchführen müssen. Es wäre jedoch rechtlich zulässig gewesen (vgl. BGHZ 105, 71; BGH WuM 2004, 663), für den Fall, daß die rechtswirksam vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig ist, im Wege einer AGB mit den Mietern zu vereinbaren, daß sie bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes zu zahlen haben, soweit sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt, und wenn - im Fall einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung - die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.

Hätte die Kl. eine solche Klausel - ohne daß darin die Berechnungsgrundlage völlig starr festgeschrieben wird - in einem Mietvertrag mit den Mietern ... vereinbart, so wäre bei deren Mietzeit von 22 Monaten nach Auffassung des Senats ein Anteil von 20 % an den Kosten von 1.198,28 Euro die gemäß der Rechnung der Firma M. F. vom 1.3.2005 für Malerarbeiten an Türen, Fenstern und Heizungsleitungen sowie das Entfernen von 10 qm Tapete entstanden sind, und dem Betrag von 930 Euro, in dessen Höhe die Nachmieter ... von der Mietzahlung an ... befreit worden sind, im Gegenzug für das Streichen der Decken und Wände der Mieträume (das in dem Kostenvoranschlag der Firma D. vom 3.10.2004 mit 1.530,80 Euro veranschlagt war), von den Mietern ... zu tragen gewesen, als gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen adäquate Abgeltungsquote. [...]

Auf die Ausführungen des Landgerichts zu der zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzforderung bezüglich des von der Kl. als Vertreterin der Eigentümer mit dem Mieter S. geschlossenen Mietvertrages geht die Kl. in ihrer Berufungsbegründung nicht ein. Von einem Berufungs-angriff kann danach insoweit nur ausgegangen werden, als die Kl. sich gegen die Beurteilung des Landgerichts wendet, die in den von ihr seinerzeit verwendeten Mietvertragsformularen zu Schönheitsreparaturen enthaltene Klausel - die auch in dem Mietvertrag mit dem Mieter S. verwendet ist - sei nicht unwirksam. Die dem Urteil des Landgerichts insoweit zugrundeliegenden Feststellungen tatsächlicher Art hat deshalb auch der Senat zugrunde zu legen.

Die Vertragsgestaltung, die die Kl. hier gewählt hat, ist kaum verständlich. Durch das Nichtankreuzen der ersten Alternative ist der dahinter stehende Text "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen erforderlich: ..." jedenfalls nicht vereinbart. Durch den Text, der hinter dem angekreuzten Kästchen steht: "Der Fristenplan des Mietvertrages zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wird aufgehoben. Mieter und Vermieter vereinbaren die Fälligkeit einer Schlußrenovierung durch den Mieter zum Ende der Mietzeit" ist noch bekräftigt, daß es keinen Fristenplan gibt.

Die erste Alternative hätte wirksam vereinbart werden können, denn ein "starrer" Fristenplanung ist das nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil 5.4.2006 - VIII ZR 163/05 - GE 2006, 706; Urteil 13.7.2005 - VIII ZR 351/04 - GE 2005, 1347 = NJW 2005, 3416) nicht, da den aufgeführten Fristen vorangestellt ist "im allgemeinen", was für die Beurteilung des Einzelfalls genügend Raum läßt, um eine Anpassung der tatsächlichen Renovierungsintervalle an das objektiv Erforderliche zu ermöglichen.

Statt dessen hat die Kl. aber die im Formular als zweite Alternative vorgesehene Klausel, die unzweifelhaft als AGB unwirksam ist, gewählt. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 14.5.2003 - VIII ZR 308/02 unter II 1 m.w.N. abgedruckt in NJW 2003, 2234 f.; Urteil vom 25.6.2003 - VIII ZR 335/02 unter III 2 abgedruckt in NJW 2003, 3192; Urteil vom 5.4.2006 - VIII ZR 152/05) ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB (früher § 9 AGBG) unwirksam. Zwar kann sich eine solche Klausel nach der Entscheidung des BGH vom 3.6.1998 - VIII ZR 317/97 (NJW 1998, 3114 unter III 2 b), die bei isolierter Betrachtungsweise den Mieter im Sinne des § 307 BGB (§ 9 AGBG) unangemessen benachteiligt, bei einer Gesamtbetrachtung der Vereinbarung über die Renovierungspflicht gleichwohl als wirksam erweisen. Das war in dem der genannten Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt deshalb der Fall, weil durch die unmittelbar nachfolgende Klausel hinreichend klargestellt war, daß der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur dann vornehmen mußte, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen waren. An einer solchen Einschränkung fehlt es hier. Der Mieter ist gemäß der Klausel hier unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat und wann Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden, zur Endrenovierung verpflichtet. D. h. selbst wenn der Mieter nur ein Jahr dort gewohnt hat - oder wie hier der Mieter S. 25 1/2 Monate - nach einer Zeit, in der bei normalem Gebrauch der Mietsache üblicherweise Schönheitsreparaturen nicht fällig sind, ist er zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Er wird so mit Renovierungspflichten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, was mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar ist, weil dem Mieter damit eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt, als der Vermieter dem Mieter ohne die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB schulden würde.

Wegen der "Aufhebung" des "weichen" Fristenplanes fehlt es auch an einer Anknüpfung für die in § 4 Ziff. 9 S. 2 des Mietvertrages vorgesehene quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle, wenn das Mietverhältnis endet, und zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen nicht fällig sind, weil eben eine "Fälligkeit" während des Laufs der Mietzeit nicht vereinbart ist. Es bedarf daher keiner Stellungnahme des Senates dazu, ob die dort vorgesehene Quotenregelung eine wirksame Klausel darstellt.

Die Argumentation der Kl., die Fristenregelung in den ursprünglich von ihr verwendeten Mietverträgen sei eine starre Fristenregelung gewesen, selbst wenn die Kl. diese Fristenregelung beibehalten hätte, wären die Mieter aufgrund der Unwirksamkeit einer solchen Klausel nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen, ohne daß die Kl. sich hier irgendwelchen Schadensersatzansprüchen ausgesetzt hätte, geht am Problem vorbei. Ihre Verpflichtung als Verwalterin war es doch, Klauseln, wie starre Fristenregelungen, die nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam sind, in neu abzuschließenden Verträgen nicht mehr zu verwenden und durch mit der Rechtsprechung in Einklang stehende Klauseln zu ersetzen und nicht - wie hier geschehen - durch eine andere unwirksame Klausel.

[...]

Ein Hausverwalter hat die Interessen des Eigentümers wahrzunehmen, wozu auch gehört, daß er möglichst aktuelle Mietvertragsformulare verwendet und das rechtlich Zulässige mit dem Mieter vereinbart. Unterläßt er das, begeht er eine Pflichtverletzung.

Der Hausverwalter hatte Mietverträge ohne Abgeltungsklausel abgeschlossen und in weiteren Mietverträgen folgendes vereinbart: "Der Fristenplan des Mietvertrages zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wird aufgehoben. Mieter und Vermieter vereinbaren die Fälligkeit einer Schlußrenovierung durch den Mieter zum Ende der Mietzeit." Der Vermieter verlangte Feststellung, daß der Hausverwalter für den sich daraus ergebenden Schaden aufzukommen habe.

Mit Urteil vom 13. Oktober 2006 gab das Kammergericht der Klage statt. Eine Quotenhaftungsklausel hätte vereinbart werden müssen. Die Regelung zur Schlußrenovierung sei nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam, weil sie die Einschränkung nicht enthalte, daß die üblichen Fristen maßgeblich seien.

Hinsichtlich der Quotenhaftungsklausel konnte das Kammergericht nicht wissen, daß der BGH wenige Tage nach Verkündung seines Urteils seine Rechtsprechung zur Quotenhaftungsklausel ändern würde (Urteil vom 18. Oktober 2006 - GE 2006, 1491). Eine schuldhafte Pflichtverletzung des Hausverwalters, der eine solche Quotenklausel nicht in den Vertrag aufnahm, entfiel also schon deshalb. Die Endrenovierungsklausel war allerdings unwirksam. Hausverwaltern kann nur geraten werden, nicht nur eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, sondern dem Eigentümer folgendes mitzuteilen: "Angesichts der ständigen Änderung der Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln werden wir zukünftig nur noch vereinbaren, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Werden mietvertragliche Zusätze - gleich welcher Art - gewünscht, wird eine Haftung für den Fall der sich herausstellenden Unwirksamkeit abgelehnt."