Haftung des gerichtlichen Sachverständigen für Verkehrswertgutachten

Haftung des gerichtlichen Sachverständigen für Verkehrswertgutachten; grobe Fahrlässigkeit; wertbeeinflussende Faktoren; Zuziehung von Sonderfachleuten; wahrnehmbare Mängel; Baumängel; Wertgutachten für Zwangsversteigerung; Feuchteschäden; Schimmelpilz; unrichtiges Gutachten; Pflichtverletzung

1. Der mit der Ermittlung des Verkehrswerts beauftragte Sachverständige hat nur die äußerlich wahrnehmbaren, wertbeeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen.

2. Ohne Anhaltspunkte für bestimmte Mängel muss der Sachverständige Baumängel weder selbst noch durch Zuziehung weiterer Sonderfachleute ermitteln.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. macht gegen den Bekl. Sachverständigen für Immobilienbewertungen Schadensersatzansprüche wegen Fehlern in einem vom Zwangsversteigerungsgericht eingeholten Gutachten geltend.

Im Verfahren ... K ... des Amtsgerichts - Zwangsversteigerungsgericht - X. erstattete der Bekl. unter dem 20.6.2003 ein Verkehrswertgutachten. [...] Als Wertermittlungsstichtag und als Tag der Ortsbesichtigung ist im Gutachten der 20.5.2003 angegeben. Bei dieser Ortsbesichtigung waren folgende, im hiesigen Prozess als Zeugen vernommene Personen anwesend: Die Miteigentümerin E., deren ältester Sohn S. und dessen damalige Freundin F.

In dem Sachverständigengutachten des Bekl. vom 20.6.2003 ist die topographische Grundstückslage als Hanglage beschrieben, und hinsichtlich des Baugrundes und des Grundwassers sind - soweit augenscheinlich ersichtlich - normale Verhältnisse beschrieben. In dem Gutachten befindet sich die Bemerkung, dass gegebenenfalls ermittelte Kosten für Bauschäden, Reparatur- und Instandsetzungskosten auf Schätzungen beruhten und ohne Gewähr seien und dass Kostenabweichungen in kleinem und/oder größerem Umfang möglich seien und dass der Sachverständige weder bauteilzerstörende Untersuchungen noch Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen bzw. Ausstattungen habe vornehmen können.

Unter der Überschrift „Mängel - Bauschäden, Reparatur-/Instandhaltungsstau, Restarbeiten" finden sich in dem Gutachten des Bekl. vom 20.6.2003 u. a. folgende Bemerkungen:

„... Kellergeschoss insgesamt umfangreiche Restarbeiten und Schadenssanierung/en (u. a. Feuchteschäden; Wassereinbruch nach starkem Niederschlag);

Feuchteschäden (Spakbildung) Kelleraußenwandteilbereiche;

... Feuchteschadensanierung Dachliegefensterbereich..."

[...]

Am 2.9.2003 kam es zu einem von der Gemeinde zu verantwortenden Wasserrohrbruch im Bereich der fraglichen Liegenschaft, der den Einsatz von Polizei und Feuerwehr erforderlich machte. In einem Schreiben vom 6.9.2003 bringen die Bewohner des benachbarten Reihenhauses, die auch Antragsteller in dem selbständigen Beweisverfahren ... des Landgerichts X. (gerichtet gegen die Stadt X. und die Eheleute E.) sind, insbesondere zum Ausdruck, dass aus ihrer Sicht die fragliche Liegenschaft unter einer „ekelerregenden Verwahrlosung" leide, und dass wegen der dortigen dauernassen Kellerräume Sorge um die Dichtigkeit des eigenen Hauses bestehe. Der Zustand des Gebäudes ist auch Gegenstand eines Berichts des Amtes für Vermessung, Liegenschaften und Wohnen der Stadt X. an das Bauordnungsamt der Stadt X. vom 1.10.2003 und Gegenstand des Bescheides des Bauordnungsamtes vom 8.10.2003.

Im Verfahren ... K ... hat das Amtsgericht X. den Verkehrswertbeschluss vom 4.9.2003 auf 134.000 € festgesetzt.

Ohne vorherige Besichtigung von innen ersteigerte die Kl. im Versteigerungstermin vom 29.6.2005 das beschriebene Erbbaurecht und erhielt es für den Betrag von 97.300 € mit Beschluss vom 7.4.2005 zugeschlagen.

Im Auftrag der Kl. erstattete der Privatsachverständige P. aufgrund der Ortsbegehungen vom 25.7.2005 und vom 11.8.2005 ein Sachverständigengutachten vom 22.9.2005. Der Privatsachverstände P. geht in seinem Gutachten von der Unterspülung der Fundamente durch Hangwasser aus. Die Außenwand beschreibt er als undicht und als nicht nachträglich abdichtbar. Der Privatsachverständige P. stellt ferner anhand von Lichtbildern dar, dass im Keller des fraglichen Anwesens Oberflächenwasser durch eingefräste Rinnen abgeführt werden würde, ferner dass an zwei Stellen der tragenden Wände im Kellerbereich sog. „Erkundungsdurchbrüche" eingefügt worden seien. Ferner beschreibt der Privatsachverständige P. in seinem Gutachten, dass im Außenbereich des Anwesens, an der Stelle, an der an sich eine Kelleraußentreppe vorgesehen gewesen sei, die allerdings nicht verwirklicht worden sei, eine Tauchpumpe angebracht sei, die anspringe, sobald sich genügend Wasser im Kellerabgang aufgestaut habe. Diese Maßnahme sei als Feuchteschutz und als Entwässerungsmaßnahme unzureichend. Der Privatsachverständige P. beschreibt den Bau als erodiert. Der Rohbau und der Ausbau des Kellers verstießen eklatant gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik. Ferner meint der Privatsachverständige P., dass zur Beurteilung des Verkehrswertes ein Bodengutachten hätte erstellt werden müssen. In einem Schreiben vom 27.1.2006 fasste der Privatsachverständige P. seine Auffassungen nochmals kurz zusammen.

[...]

Die Kl. trägt vor: Der marode Keller sei irreparabel, und ein Abriss des Hauses sei unumgänglich. Das Gebäude sei von Anfang an, und nicht erst nach dem Wasserrohrbruch, mit erheblichen Mängel belastet gewesen. Der Keller stelle sich derart entsetzlich wie eine Tropfsteinhöhle dar. Eine sog. weiße Wanne hätte zu den Mindestvoraussetzungen gehört; der Einsatz von Mauerwerk an dieser Stelle sei unverantwortlich. Der katastrophale Zustand des Hauses habe bereits vor dem Wasserrohrbruch bestanden. Dass der Bekl. in seinem Gutachten eine Pauschale für die Sanierung angesetzt habe, missachte die vorgefundenen Gegebenheiten gröblich. Der Bekl. hätte in seinem Gutachten darauf hinweisen müssen, dass der Abriss des gesamten Gebäudes notwendig werden könnte. Die in den Boden eingeschlagenen Betonrinnen und der Einsatz zweier Tauchpumpen hätten dem Bekl. beim besten Willen nicht entgangen sein können. Die Rinne befinde sich deutlich sichtbar in mehreren Metern Länge im Kellergeschoss, und auch die beiden Wasserpumpen wären bei der Besichtigung in Betrieb gewesen. Die Rinne im Keller sei in keiner Weise verstellt gewesen und jedem, der den Keller betritt, sofort ersichtlich. Es bestehe keine Obliegenheit des Ersteigerers, vor der Zwangsversteigerung das gewünschte Objekt zu besichtigen.

[...]

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

I. Der Kl. stehen keine Schadensersatzansprüche zu, insbesondere nicht aus § 839 a BGB.

Die Unrichtigkeit des streitgegenständlichen Sachverständigengutachtens des Bekl. vom 20.6.2003 ist nicht nachgewiesen. Jedenfalls scheitert ein Schadensersatzanspruch daran, dass den Bekl. ein Verschulden oder gar ein grob fahrlässiges Verschulden an einer etwaigen Unrichtigkeit des Gutachtens nicht trifft.

1. Zu den Sorgfaltspflichten eines Sachverständigen für Immobilienwertungen im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens hat das OLG Schleswig in einem Urteil vom 6.7.2007 (Az. 14 U 61/06, MDR 2008, 25) entschieden, dass es für die sachliche Richtigkeit eines Verkehrswertgutachtens nur darauf ankommt, ob der Verkehrswert richtig geschätzt worden ist. Die Feststellung von Baumängeln gehöre nicht zur Sachverständigenpflicht. Die Baumängel hätten im Rahmen eines solchen Gutachtens nur Bedeutung für die Feststellung des Verkehrswerts, weshalb sich ein Ersteigerer insoweit nicht auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Gutachtens berufen und verlassen könne.

Es kann dahinstehen, ob dieser restriktiven Auslegung des § 839 a BGB im vorliegenden Sachzusammenhang gefolgt werden kann.

Auch bei Zugrundelegung der etwas klägergünstigeren Rechtsmeinung des OLG Naumburg vom 3.8.2005 (Az. 11 U 100/94, BauR 2006, 419, 420) könnte im konkreten Fall eine Haftung des Bekl. nicht angenommen werden. Eine noch klägergünstigere Rechtsauffassung vermag das hier entscheidende Gericht nicht einzunehmen.

Nach dieser Rechtsauffassung des OLG Naumburg hat der mit der Ermittlung des Verkehrswerts beauftragte Sachverständige nur die von ihm äußerlich wahrnehmbaren, wertbeeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen und in seine Bewertung einfließen zu lassen. Ihn trifft weder die Pflicht, Baumängel selbst oder durch Zuziehung weiterer Sonderfachleute zu ermitteln, noch hat er ohne Anhaltspunkte für bestimmte Mängel auf ihr allgemein mögliches Vorliegen hinzuweisen. Nur wenn der Verkehrswertsachverständige im Verlauf seiner Tätigkeit auf Baumängel hindeutende Indizien stößt, muss er seinen Auftraggeber hierauf aufmerksam machen.

[...]

Es ist nicht nachgewiesen, dass der Sachverständige für ihn erkennbar von einer falschen Tatsachengrundlage mit der Folge ausgegangen ist, dass entweder der angesetzte Verkehrswert zu hoch liegt, oder dass ein an sich notwendiger textlicher Hinweis in seinem Gutachten auf eine andere Tatsachengrundlage erforderlich gewesen wäre.

a) Die Einlassungen des Bekl. im Rahmen seiner persönlichen Anhörung vom 25.1.2008 sind nachvollziehbar und durch die Beweisaufnahme auch nicht widerlegt.

Im Wesentlichen führte der Bekl. aus, dass er am 25.3.2003 eine Durchfeuchtung der Kellerräume nicht festgestellt habe. Bei den damaligen frühlingshaften Witterungsbedingungen sei der Keller trocken gewesen, er habe normal gerochen. Durch die im Keller aufbewahrten Kartonagen und Gegenstände sei die Sicht auf weite Bereiche des Kellers allerdings verdeckt gewesen. Auch das vorhandene Bimsmauerwerk sei trocken gewesen, obwohl ein solches Mauerwerk an sich die Fähigkeit hätte, vorhandene Feuchtigkeit aufzusaugen. Dass die bituminöse Bahnabdichtung noch nicht vollständig fertiggestellt worden sei, sei aufgefallen, aber auch im Gutachten dokumentiert worden. Die im Gutachten auch bereits angesprochenen Feuchteschäden beruhten darauf, dass die darüberliegende Terrasse nicht ausreichend abgedichtet gewesen sei und daher auch Regenwasser von oben eingedrungen sei. Die Feuchteschäden seien aber nicht so gravierend, dass man sie auf Lichtbildern erkennen könne. Im Falle des Wassereinbruchs nach starkem Niederschlag könnte in jenem Kellerbereich Wasser auftreten, welches im Bereich der Terrasse absickerte.

Der Bekl. gab ferner an, dass er bei dem Ortstermin mit den Bewohnern des Hauses gesprochen habe und diese auch nach etwaigen aufgefallenen Besonderheiten gefragt habe. Auf eine Feuchteproblematik sei er insoweit nicht hingewiesen worden und er habe angesichts des trockenen Zustandes des Kellers auch keine Veranlassung gesehen, konkret nach weiteren Feuchteschäden zu fragen.

b) Es ist nicht festzustellen, dass der Bekl. bei der Ortsbesichtigung auch eine weit darüber hinausgehende Feuchtigkeitsproblematik hätte erkennen können.

(1) Die durchgeführte Beweisaufnahme durch Vernehmung der damaligen Hausbewohner widerlegt die diesbezüglichen Einlassungen des Bekl. nicht. (wird ausgeführt)

(4) Mit dem OLG Naumburg (Urteil vom 6.8.2005, Az. 11 U 100/94, Baurecht 2006, 419-420, Juris, Rdn. 30) ist außerdem davon auszugehen, dass ein Verkehrswertbegutachter selbst bei unklaren oder problematischen Bodenverhältnissen nicht per se verpflichtet ist, die Einholung eines Bodengrundgutachtens zu veranlassen. Bei der Beurteilung von Bodenbeschaffenheit und Baumängeln handelt es sich im Übrigen um besondere Fachgebiete; die Begutachtung etwaiger hier auftretender Probleme erfolgt regelmäßig durch auf diesem Gebiet mit besonderen Fachkenntnissen ausgestattete Gutachter. Vor diesem Hintergrund und in Abgrenzung zu den genannten Spezialfachgebieten erfolgt die Verkehrswertermittlung regelmäßig nur anhand solcher Umstände, die offensichtlich durch bloße Inaugenscheinnahme wahrzunehmen sind und für den Verkehrswertgutachter ohne Hinzuziehung weiterer Sachverständiger anderer Fachgebiete augenscheinlich erkennbar sind. Andernfalls wäre beispielsweise die Aufteilung in die Fachgebiete Bodengrundgutachter, Bausachverständiger und Verkehrswertgutachter überflüssig, was angesichts der in den einzelnen Bereichen erforderlichen Spezialkenntnisse eben nicht der Fall ist. Gerade die Spezialisierung im Bereich des Sachverständigenwesens belegt vielmehr, dass ein Verkehrswertgutachter im Rahmen seiner Verkehrswertermittlung wegen insoweit fehlender Fachkenntnisse nicht die Fragen beantworten kann und zu beantworten hat, die sachgerecht nur durch einen Sachverständigen für das jeweilige weitere Fachgebiet beurteilt werden können.

Ein Verkehrswertgutachten beurteilt deshalb auch nur das, was er ohne Einschaltung anderer für das jeweilige Fachgebiet spezialisierter Sachverständiger sehen und erkennen kann. Zu mehr ist er nicht verpflichtet, es sei denn, die von ihm festgestellten oder erkennbaren Verhältnisse sind dergestalt, dass diese Anlass geben, zusätzliche Gutachten aus anderen Fachgebieten einzuholen, weil die nicht geklärten Fragen den von ihm zu ermittelnden Verkehrswert beeinflussen könnten. In diesen Fällen beschränkt sich allerdings die Pflicht des Verkehrswertgutachters darauf, den Auftraggeber auf diese Umstände hinzuweisen, wobei es dann die Sache des Auftraggebers ist, zu entscheiden, ob er ein weiteres Gutachten einholt. Wie bereits ausgeführt, waren für den Bekl. allerdings keine weiteren Umstände erkennbar, die über das hinausgehen, was er in seinem Gutachten ohnehin als Hinweise auf etwaige Mängel und Restarbeiten erwähnt hat. (5) Mit dem Sachverständigen ist im Übrigen davon auszugehen, dass in dem Gutachten bereits deutliche Hinweise vorhanden waren, die sich zumindest im Allgemeinen auf einen Wasserschaden im Untergeschoss beziehen und die bei aufmerksamem Lesen des Gutachtens auch dem Laien hinreichende Anhaltspunkte für den Zustand und die Schadensgefahren gegeben hätten. Diese vorhandenen Hinweise in dem Gutachten des Bekl. vom 20.6.2003 beziehen sich auf den Stichtag seiner Besichtigung. Es war gerade nicht Aufgabe des beklagten Sachverständigen für Immobilienbewertungen, aus der vorgefundenen Situation Schlüsse für die Zukunft zu ziehen. Denn die jeweilige Bausituation ist stichtagsbezogen zu sehen und nicht auf die Zukunft ausgerichtet. 4. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass selbst bei Bejahung einer Haftung des Bekl. im Grunde nach ein Mitverschulden der Kl. gemäß § 254 BGB anzunehmen gewesen wäre, das die Haftung bis auf Null hätte reduzieren können. Das Mitverschulden der Kl. könnte dabei auf folgende Umstände gestützt werden: Die Kl. hätte mehr in Betracht ziehen müssen, dass zum Zeitpunkt der Ersteigerung die Begutachtung schon zwei Jahre zurücklag, und dass das Haus infolge des zwischenzeitlichen Leerstandes gelitten haben könnte. Die Kl. hat das Haus, obwohl dies möglich war, vor Ersteigerung auch nicht von innen besichtigt. Die im Gutachten des Bekl. zumindest ansatzweise vorhandenen Hinweise auf Feuchteschäden im Kellerbereich hat die Kl. offensichtlich nicht ausreichend beachtet. Schon aus dem Gutachten selbst ergibt sich, dass die dortigen Feststellungen für Bauschäden keinen abschließenden Charakter haben.

Nach § 839 a BGB haftet der gerichtliche Sachverständige auf Schadensersatz, wenn sein Gutachten grobfahrlässig erstattet wurde. Der mit der Ermittlung des Verkehrswerts im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens beauftragte Sachverständige hat grundsätzlich nur die äußerlich wahrnehmbaren, wertbeeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen und muss nur bei Indizien für Baumängel hierauf hinweisen.

Die Kl. hatte, ohne das Haus vorher zu besichtigen, im Zwangsversteigerungsverfahren den Zuschlag erhalten. Der Keller wies derart erhebliche Feuchtigkeitsschäden auf, dass ein Privatsachverständiger einen Abriss des Hauses für unumgänglich hielt. Sie verlangte Schadensersatz von dem Verkehrswertgutachter und meinte, der Sachverständige hätte auf den katastrophalen Zustand des Hauses hinweisen müssen.

Mit Urteil vom 18. Februar 2009 wies das Landgericht Karlsruhe die Klage ab und verneinte eine grobfahrlässige Pflichtverletzung des Sachverständigen. Er habe schon grundsätzlich nicht gegen seine Sorgfaltspflichten verstoßen, da er nicht die Pflicht gehabt habe, Baumängel selbst oder durch Zuziehung weiterer Sonderfachleute zu ermitteln. Bei seiner Besichtigung sei der Keller trocken gewesen, und die damaligen Hausbewohner hätten ihn auch nicht auf die Feuchtigkeitsproblematik hingewiesen. Ohne solchen besonderen Anhaltspunkte für bestimmte Mängel sei der Sachverständige nicht verpflichtet gewesen, den Ursachen der Feuchtigkeitsschäden, die in seinem Gutachten kurz erwähnt worden waren, nachzugehen.