Haftung des Erwerbers für offenes Wohngeld

Haftung des Erwerbers für offenes Wohngeld; Abrechnungsspitzen; Haftung des Voreigentümers aus Wirtschaftsplan; Rückstände; Wohngeldvorschüsse

Für die Begründung einer Haftung des Erstehers für noch offene Beiträge aus dem Vorjahreswirtschaftsplan, die neben die Haftung des Voreigentümers aus dem Wirtschaftsplan tritt, fehlt den Miteigentümern die Beschlusskompetenz. Der Ersteher haftet nur für die sogenannte Abrechnungsspitze (Anschluss an BGH GE 1999, 1500 = NJW 1999, 3713).

I. Die Bekl. hatte ihr Wohnungseigentum an der Wohnung Nr. 3 durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben und war vom 23.4.2008 bis zum 31.10.2008 und also zur Zeit des Beschlusses über die Jahresabrechnung für 2007 am 11.6.2008 Miteigentümerin der Kl.

Die Jahresabrechnung 2007 weist der Wohnung der Bekl. Ausgaben in Höhe von 4.356,44 € zu. Aus dem Wirtschaftsplan für 2007 ergab sich eine monatliche Wohngeldschuld von 512 €, insgesamt also 3.012 €. Davon hatte der Voreigentümer 3.009,96 € bezahlt.

Das Amtsgericht hat die Klage unter Berufung auf § 56, 2 ZVG abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kl. hatte weitgehend Erfolg.

II. Die zulässige Berufung hat weit überwiegend Erfolg. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Wohngeldzahlung aus der Jahresabrechnung für 2007 in Höhe von 1.344,44 €. Lediglich in Höhe von 2,04 € war die Klage abzuweisen.

1. Die Bekl. hat das Wohnungseigentum durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben und war vom 23.4.2008 bis zum 31.10.2008 und also zur Zeit des Beschlusses über die Jahresabrechnung für 2007 am 11.6.2008 Miteigentümerin der Kl.

2. Grundsätzlich gilt, dass der Ersteher in der Zwangsversteigerung nicht für die noch offenen Beiträge aus dem Wirtschaftsplan für das Vorjahr (hier 2007) haftet (BGH, NJW 1999, 3713 Ls. 3), sondern nur für eine darüber hinausgehende Abrechnungsspitze (BGH, NJW 1999, 3713, 3715 a. E.; LG Bonn, ZMR 2009, 476).

a) Ein Anspruch gegen den Ersteher auf Bezahlung der noch offenen Beiträge aus dem Vorjahreswirtschaftsplan (2007) besteht nicht.

(1) Aus dem Wirtschaftsplan für das Vorjahr bzw. dem Beschluss, durch den dieser genehmigt wurde, ergibt sich eine Haftung des Erstehers nicht. Daran ändert § 10 IV WEG nichts (so BGH, NJW 1999, 3713, 3715 für § 10 III WEG a. F.; a. A. Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 28 Rz. 152).

Zwar gilt der Wirtschaftsplanbeschluss nach dieser Norm auch gegenüber dem Ersteher, obwohl dieser erst nach der Beschlussfassung das Miteigentum erworben hat.

Jedoch begründet der Wirtschaftsplanbeschluss zunächst einmal lediglich eine Haftung des jeweiligen Miteigentümers (LG Bonn, ZMR 2009, 476; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 19; Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 28 Rz. 147; Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 28 Rz. 38; Niedenführ, in: Niedeführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 143): Nach § 16 II WEG knüpft die Wohngeldschuld an diese Miteigentümerstellung. Das ist bis zum Zuschlag ausschließlich der Voreigentümer. Erst danach ist das der Ersteher. Erwirbt der Ersteher erst im Jahr 2008, haftet er mithin nicht mehr für die Wohngelder, die gemäß dem Wirtschaftsplan 2007 im Jahr 2007 fällig geworden sind.

§ 10 IV WEG vermag daran nichts zu ändern. Denn die Norm erklärt lediglich den Beschluss über den Wirtschaftsplan auch für den neu hinzugekommenen Ersteher für verbindlich, lässt dabei aber den Inhalt des Beschlusses unberührt.

(2) Auch aus dem Beschluss über die Jahresabrechnung ergibt sich kein Wohngeldanspruch gegen den Ersteher bezüglich der noch offenen Beiträge aus dem Vorjahreswirtschaftsplan. Das ergibt die objektive Auslegung des Beschlusses (BGH, NJW 1999, 3713, 3714).

(a) Wegen ihrer Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern (§ 10 IV WEG) sind Beschlüsse der Eigentümerversammlung objektiv auszulegen. Maßgeblich ist der Wortlaut und Sinn des Beschlusses, wie sie sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergeben (BGH, NJW 1998, 3713, 3714; Spielbauer/Then, WEG, § 23 Rz. 26). Dabei ist im Zweifel, bei Fehlen konkreter gegenteiliger Anhaltspunkte davon auszugehen, dass die Eigentümer keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollten (BGH, NJW 1999, 3713, 3715; LG Nürnberg-Fürth NZM 2010, 791 f.; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 70).

(b) Nach diesen Grundsätzen ergibt die Auslegung des Beschlusses, durch den ohne weitere Zusätze die Jahresabrechnung genehmigt wird, dass damit eine Haftung des Erstehers für noch offene Beiträge des Rechtsvorgängers aus dem Wirtschaftsplan des Vorjahres nicht begründet werden sollte. Weder kann in dem Beschluss eine befreiende Schuldübernahme durch den Ersteher zugunsten des Voreigentümers gesehen werden (aa) noch die Begründung eines kumulativen Schuldbeitritts des Erstehers (bb).

(aa) Eine befreiende Schuldübernahme durch den Ersteher kann in dem Genehmigungsbeschluss der Jahresabrechnung schon deswegen grundsätzlich nicht gesehen werden, weil der Eigentümerversammlung hierfür die Regelungskompetenz fehlen würde (BGH, NJW 1999, 3713, 3715). Der Beschluss wäre also rechtswidrig und sogar mangels Beschlusskompetenz nichtig. Im Zweifel ist aber, wie dargelegt, davon auszugehen, dass die Eigentümer derartig rechtswidrige Beschlüsse nicht fassen wollen. Hinzu kommt, dass einem einfachen Genehmigungsbeschluss über die Jahresabrechnung 2008 nicht ansatzweise entnommen werden kann, dass die Eigentümer den Voreigentümer einfach aus seiner Haftung aus dem Wirtschaftsplan für 2007 entlassen wollen.

(bb) Auch eine zusätzliche Haftung des Erstehers in Form eines kumulativen Schuldbeitritts ist in einem Genehmigungsbeschluss der Jahresabrechnung grundsätzlich nicht enthalten.

Ein Beschluss über die Jahresabrechnung hat, soweit es um die bereits durch den Wirtschaftsplan begründeten Wohngeldansprüche geht, lediglich bestätigende Wirkung (BGH, NJW 1999, 3713, 3714; BayObLG, NJW-RR 2002, 1665, 1666; OLG Düsseldorf, NZM 2007, 690, 691; OLG Hamm, NZM 2009, 820, 821; Spielbauer/Then, WEG; § 28 Rz. 83; Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 28 Rz. 86; Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 158). Es wird also, soweit der Wirtschaftsplan schon die Wohngeldforderung begründet, keine neue Haftung durch die Jahresabrechnung begründet, sondern nur die schon bestehende nochmals bekräftigt.

Die Begründung einer zusätzlichen Haftung des Erstehers für die noch nicht bezahlten Beiträge aus dem Wirtschaftsplan würde hierüber jedoch weit hinausgehen. Denn es würde in diesem Fall gerade eine neue Haftung durch die Jahresabrechnung begründet, nicht lediglich eine schon bestehende Haftung aus dem Wirtschaftsplan nochmals bestätigt. Denn der Ersteher haftet, wie ausgeführt, für die Altforderungen aus dem Vorjahreswirtschaftsplan nicht. Er würde also ausschließlich aufgrund der Jahresabrechnung diese Schuld bezahlen müssen.

Für die Begründung einer solchen zusätzlichen Haftung durch Beschluss fehlte es den Miteigentümern aber wiederum an der Beschlusskompetenz. Denn in der Sache würde so ein kumulativer Schuldbeitritt des Erstehers erzwungen werden. Letztlich würde so eine Absicherung der schon bestehenden Wohngeldforderung der Gemeinschaft gegen den Voreigentümer erreicht. Ein derartiges Sicherungsmittel mag zwar durchaus im Interesse der Gemeinschaft sein. § 28 V WEG gibt den Eigentümern aber keine Regelungskompetenz hierfür. Denn die Norm dient nur dazu, die zur Deckung der gemeinschaftlichen Kosten erforderlichen Wohngeldforderungen zu begründen. § 28 V WEG ist demgegenüber kein Instrument, diese Forderungen noch zusätzlich abzusichern.

(cc) Die Auslegung des Beschlusses, durch den die Jahresabrechnung genehmigt wird, führt also grundsätzlich dazu, dass der Ersteher aufgrund der Jahresabrechnung nicht für die Forderung einstehen muss, die schon der Voreigentümer aufgrund des Wirtschaftsplans schuldet. Alles andere wäre rechtswidrig und ist also von den Eigentümern im Zweifel nicht gewollt.

b) Demgegenüber besteht ein Anspruch gegen den Ersteher bezüglich des Betrages, der sich noch nicht aus dem Vorjahreswirtschaftsplan ergibt, sondern der erstmals durch die Jahresabrechnung begründet wird (sog. Abrechnungsspitze). Auch das ist eine Folge der Auslegung des Beschlusses nach § 28 V WEG.

(1) Grundsätzlich wird durch einen Beschluss, durch den die Jahresabrechnung genehmigt wird, für den nach der Einzelabrechnung auf den jeweiligen Eigentümer entfallenden Betrag, der die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse übersteigt, originär eine Schuld begründet (BGH, NJW 1999, 3713, 3714; OLG Hamm, NZM 2009, 820, 821; OLG Düsseldorf, NZM 2007, 690, 691; LG Bonn, ZMR 2009, 476; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 83; Bärmann/Merle, § 28 Rz. 150; Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 28 Rz. 87; Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 158).

Es geht insoweit also nicht um eine (von § 28 V WEG nicht gedeckte) Forderungssicherung durch kumulativen Schulbeitritt, sondern um die erstmalige Begründung einer Wohngeldhaftung. Genau für letzteres gibt § 28 V WEG die Beschlusskompetenz.

(2) Durch diese neu begründete Schuld wird derjenige verpflichtet, der zu der Zeit der Beschlussfassung Wohnungseigentümer ist, also der Ersteher, wenn der Zuschlag schon vor Fassung des Genehmigungsbeschlusses über die Jahresabrechnung erfolgte (BGH, NJW 1999, 3713, 3715; LG Bonn, ZMR 2009, 476). Der Voreigentümer kann hieraus nicht mehr verpflichtet werden, weil das ein grundsätzlich unzulässiges Rechtsgeschäft zu Lasten Dritter wäre. Würde auch der Ersteher hierfür nicht haften müssen, wären die Gemeinschaftskosten in Höhe der Abrechnungsspitze in der Einzeljahresabrechnung des Erstehers nicht mehr umlagefähig. Das widerspräche dem in § 16 II WEG zum Ausdruck kommenden Prinzip, dass sämtliche Kosten der WEG ohne Einschränkung und also vollständig auf die Eigentümer umzulegen sind.

(3) Dem steht nicht § 56, 2 ZVG entgegen (BGH, NJW 1999, 3713, 3714). Denn die erstmals durch Beschluss der Jahresabrechnung originär begründete Kostenlast, also die Abrechnungsspitze, ist erst nach dem Zuschlag entstanden, weil auch der Beschluss erst nach dem Zuschlag gefasst wurde.

3. Demnach war die Bekl. hier zur Zahlung von 1.344,44 € zu verurteilen.

a) Dieser Betrag entspricht der sie treffenden Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung 2007, die beschlossen wurde, als die Bekl. schon Miteigentümerin war. Die aus der Jahresabrechnung sich ergebende, auf die Wohnung der Bekl. entfallende Kostenlast beträgt nämlich insgesamt 4.356,44 €. Gemäß dem Wirtschaftsplan für 2007 musste der Voreigentümer monatlich 251 €, also 12 x 251 € = 3.012 € Beitragsvorschuss zahlen. Die Differenz und also die Abrechnungsspitze beträgt damit 1.344,44 €.

b) In Höhe der darüber hinaus eingeklagten 2,04 € war die Klage abzuweisen. Diesbezüglich handelte es sich um die noch offene Restwohngeldschuld des Voreigentümers aus dem Vorjahreswirtschaftsplan, für die die Bekl. nicht haftet.

4. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288, 286 BGB.

III. 1. (...)

2. Die Revision war gemäß § 543 I Nr. 1, II ZPO nicht zuzulassen, da die vorliegende Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich ist.

3. Eine Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit war nicht veranlasst, da ein Rechtsmittel gegen das Urteil nicht mehr gegeben ist. Die Revision wurde nicht zugelassen. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist gemäß §§ 62 II, 43 Nr. 2 WEG nicht gegeben.

Der Erwerber haftet nur für die Abrechnungsspitze aus der während seiner Eigentümerzeit beschlossenen Jahresabrechnung, nicht aber für Rückstände aus dem vorjährigen Wirtschaftsplan, wenn er im Vorjahr noch nicht Eigentümer war.

Die Beklagte hatte ihr Wohnungseigentum an der Wohnung Nr. 3 durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben und war vom 23. April 2008 bis zum 31. Oktober 2008 und also zur Zeit des Beschlusses über die Jahresabrechnung für 2007 am 11. Juni 2008 Miteigentümerin der klagenden Gemeinschaft. Die Jahresabrechnung 2007 weist der Wohnung der Beklagten Ausgaben in Höhe von 4.356,44 € zu. Aus dem Wirtschaftsplan für 2007 ergab sich eine monatliche Wohngeldschuld von 512 €, insgesamt also 3.012 €. Davon hatte der Voreigentümer 3.009,96 € bezahlt. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung der Klägerin.

Ganz überwiegend mit Erfolg. Auch wer das Wohnungseigentumsrecht in der Zwangsversteigerung erstanden hat, haftet für die nicht durch Wohngeldvorschüsse gedeckte Abrechnungsspitze aus der Vorjahresabrechnung, wenn diese während seiner Eigentümerzeit beschlossen wird. Nur für die bereits gegen den Voreigentümer fällig gewordenen Wohngeldvorschüsse haftet der Ersteher nicht, gleichgültig ob diese bezahlt worden sind oder nicht. Nur wegen der hieraus noch eingeklagten 2,04 € musste die Klage abgewiesen werden, während die Abrechnungsspitze von ca. 1.300 € gezahlt werden muss.

1. Nach § 56 Satz 2 ZVG gebühren dem Ersteher in der Zwangsversteigerung die Nutzungen der versteigerten Sache, und er trägt deren Lasten. Nimmt man die Wohngelder als Lasten des Wohnungseigentums, könnte die Vorschrift verhindern, den Ersteher für Ausgaben im Vorjahr in Anspruch zu nehmen, als er mit der Wohnung überhaupt noch nichts zu tun hatte. Diese Auslegung kann aber nicht greifen, weil sie sich nicht mit dem Rechnungs- und Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft verträgt. Die Wohnungseigentümer zahlen aufgrund beschlossener Wirtschaftspläne monatliche Beitragsvorschüsse, die im folgenden Jahr entsprechend den tatsächlichen Ausgaben und Einnahmen abgerechnet werden müssen. Über das Jahresabrechnungswerk können immer nur die aktuellen Wohnungseigentümer beschließen, die auch nur untereinander Nachzahlungen (aber auch Guthaben) festlegen können. Der im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung bereits ausgeschiedene Voreigentümer kann wegen entstandener Fehlbeträge nicht mehr in Anspruch genommen werden.

2. Die Rechtslage ist nicht anders, wenn der Eigentumserwerb durch Rechtsgeschäft erfolgt. Der Käufer tritt mit Umschreibung im Grundbuch in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Wird dann während seiner Eigentümerzeit die Jahresabrechnung für das Vorjahr beschlossen, trifft die festgelegte Abrechnungsspitze ihn.

Ersteher in der Zwangsversteigerung und rechtsgeschäftliche Erwerber müssen die nach ihrem Eintritt in die Gemeinschaft fällig werdenden monatlichen Beitragsvorschüsse aufgrund beschlossener Wirtschaftspläne vom Zeitpunkt ihres Eintritts an zahlen. Wird wie üblich die Geltung des jährlichen Wirtschaftsplans über das Wirtschaftsjahr hinaus bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan festgelegt, hat der Voreigentümer die fällig werdenden monatlichen Wohngelder auch noch im Folgejahr zu zahlen. Wenn dagegen für das Vorjahr ein Wirtschaftsplan nicht beschlossen oder etwa auf Anfechtung hin für ungültig erklärt worden ist, trat keine Fälligkeit der monatlichen Wohngelder ein. Sowohl dem Ersteher in der Zwangsversteigerung als auch dem rechtsgeschäftlichen Erwerber sind dann auch die anteiligen Ausgaben des Vorjahres in der Jahresabrechnung aufzuerlegen. Ersteher und Erwerber müssen sich deshalb beim Verwalter kundig machen über beschlossene und eventuell angefochtene Wirtschaftspläne und eventuell auch über zu erwartende Abrechnungsspitzen.

3. Einen rechtlichen Unterschied zwischen Ersteher und Erwerber gibt es nur dann, wenn die Teilungserklärung vorsieht, dass der Sondernachfolger einer Wohnung auch für offen gebliebene Wohngeldvorschüssen seines Vorgängers automatisch zu haften hat. Diese Regelung gilt für den rechtsgeschäftlichen Erwerber, nicht aber für den Ersteher in der Zwangsversteigerung. Dieser wird hier durch § 56 Satz 2 ZVG gegen eine derartige Regelung in einer Teilungserklärung von Gesetzes wegen geschützt.

Erstaunlicherweise scheint sich die vom BGH vielfach gewählte Bezeichnung „Hausgelder" für die monatlichen Beitragsvorschüsse in der Instanzrechtsprechung nicht recht durchzusetzen. Diese wählt immer noch die früher bevorzugte Lesart „Wohngeld".