Haftung des Erwerber von Wohnungseigentum

Haftung des Erwerber von Wohnungseigentum; fällige Sonderumlage; Gemeinschaftsordnung

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, daß der Erwerber eines Wohnungseigentums "für rückständige Beträge des Veräußerers" haftet, umfaßt die Haftung auch eine fällige Sonderumlage.

In § 16 der im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) heißt es: "Veräußert ein Miteigentümer sein Wohnungseigentum an einen Dritten, so haftet der im Grundbuch eingetragene Eigentümer für die rückständigen Beträge des Veräußerers."

Gestützt auf diese Bestimmung nahmen die Ast. die Ag. auf Zahlung einer Sonderumlage in Anspruch.

II. 2. a) Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Eine konkrete Zahlungsverpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers wird erst durch den Eigentümerbeschluß begründet. Dieser kann auch eine Sonderumlage zum Gegenstand haben (vgl. BayObLG WE 1995, 248). Ein Eigentümerbeschluß verpflichtet grundsätzlich nur diejenigen Personen, die zum Zeitpunkt der Beschlußfassung Wohnungseigentümer sind. Der Erwerber eines Wohnungseigentums haftet nicht kraft Gesetzes für Hausgeldrückstände seines Vorgängers (BGHZ 99, 358/360 m. w. N.). Durch eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer aber eine andere Regelung treffen. So können sie in der Gemeinschaftsordnung bestimmen, daß der rechtsgeschäftliche Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum für etwaige rückständige Verpflichtungen des Veräußerers gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet (BGH NJW 1994, 2950 ff.; BayObLG WE 1989, 222/223; OLG Düsseldorf Rpfleger 1983, 387). Werden die Vereinbarungen als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen, wirken sie gegen Sondernachfolger (§ 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 WEG).

b) Die Ag. haben durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch am 2.12.1994 das Wohnungseigentum erworben. Gemäß § 16 der als Inhalt ihres Sondereigentums geltenden Gemeinschaftsordnung haften sie für "rückständige Beträge des Veräußerers", damit auch für Verpflichtungen des Veräußerers aus der von den Wohnungseigentümern beschlossenen Sonderumlage. Den entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu zahlenden Betrag (§ 16 Abs. 2 WEG) haben sie auf Abruf des Verwalters zu leisten (§ 28 Abs. 2 WEG).

(1) Die teilweise Finanzierung der Aufzugserneuerung durch die Sonderumlage wurde von den Wohnungseigentümern am 24.6.1993 beschlossen. Fällig wurde der Anspruch auf den dem jeweiligen Miteigentumsanteil entsprechenden Teil der Sonderumlage durch die Anforderung des Verwalters (§ 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 WEG). Lag der Zeitpunkt der Fälligkeit nach dem 2. 12. 1994, sind die Ag. als Wohnungseigentümer unmittelbar zur Zahlung verpflichtet; lag er vorher, ergibt sich ihre Haftung als Erwerber aus § 16 GO. Im zweiten Fall haften die früheren Wohnungseigentümer und die Ag. als Gesamtschuldner; es steht den Ast. frei, an welche ihrer Gesamtschuldner sie sich halten.

(2) Die Inanspruchnahme der Ag. auf Zahlung der Sonderumlage von 3.004 DM ist damit nicht rechtsmißbräuchlich und verstößt deshalb nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Ein nicht zu billigendes, die Ag. schädigendes Verhalten des Verwalters, das sich die Ast. zurechnen lassen müßten, liegt nicht vor.

c) Gegenüber einem Anspruch auf Zahlung einer Sonderumlage ist ebenso wie gegen Wohngeldforderungen eine Aufrechnung nach § 387 BGB nur möglich mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen oder solchen aus einer Notgeschäftsführung im Sinn des § 21 Abs. 2 WEG (BayObLGZ 1986, 128/133; BayObLG WE 1989, 106/107; KG NJW-RR 1996, 465).

Die Abrechnung für das Jahr 1994 vom 28.11.1995 weist zwar zugunsten der Ag. ein Guthaben von 345,48 DM aus. Dieser Betrag ist aber erst dann anerkannt und fällig, wenn die Jahresgesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen durch Eigentümerbeschluß nach § 23 Abs. 1, § 28 Abs. 5 WEG genehmigt sind. Daß ein entsprechender Eigentümerbeschluß vorliegt, ist nicht festgestellt und nicht vorgetragen, so daß von einer Aufrechnungslage nicht ausgegangen werden kann.

Anderweitig anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Forderungen der Ag. liegen nicht vor.