Haftung des Bürgen trotz Kündigungsmöglichkeit gegenüber Hauptschuldner

Haftung des Bürgen trotz Kündigungsmöglichkeit gegenüber Hauptschuldner; Zahlungsverzug; fristlose Kündigung

Es liegt im Ermessen des Vermieters, ob dem Mieter wegen Mietrückständen fristlos gekündigt wird; das gilt auch gegenüber dem Mietbürgen (Abgrenzung zu BGH NJW 1995, 1888).

(LS der Redaktion)

Die Klage ist nach §§ 765, 767 BGB in Verbindung mit § 535 Satz 2 BGB begründet. (...) 4. Der bekl. Bürge beruft sich zu Unrecht darauf, daß die Kl. sich wegen des Unterlassens einer fristlosen Kündigung gegenüber der K. GmbH nach § 242 BGB so behandeln lassen müßten, als sei das Mietverhältnis im März 1998 gekündigt worden. Auch wenn die K. GmbH im März 1998 sowohl mit Mietzins für diesen Monat als auch für die Monate Juli und Oktober 1997 im Rückstand war, lag es im Ermessen der Kl., ob sie zu diesem Zeitpunkt schon von ihrem Recht auf fristlose Kündigung Gebrauch machen wollten. Die Anwendung der Grundsätze der zum Leasingvertrag ergangenen BGH-Entscheidung (NJW 1995, 1886, 1888) ist bereits deshalb nicht geboten, weil beim Leasingvertrag für den Leasinggeber aus vernünftigem wirtschaftlichen Interesse Veranlassung für eine alsbaldige fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug des Leasingnehmers besteht, da die Leasingsache mit Zeitablauf immer mehr an Wert verliert und eine frühzeitige Verwertung der Leasingsache den Schaden für den Leasinggeber möglichst gering hält. Diese Situation besteht nicht bei der Vermietung eines Gewerbemietobjekts. Die Mietsache verliert jedenfalls nicht in dem Maße wie eine Leasingsache ständig an Wert, sondern es besteht für den Vermieter in erster Linie nur die Gefahr, daß er den Mietzins nicht erhält und eine Neuvermietung unterbleibt, die den Schaden begrenzen würde. Da zudem die Mietpreise, insbesondere bei Gewerbemieten, erheblichen Schwankungen unterliegen und auch sinken können, muß es im Ermessen des Vermieters liegen, ob er kündigt und versucht, den Schaden durch eine alsbaldige Neuvermietung zu begrenzen. In diesem Falle läuft er Gefahr, die Sache zu einem geringeren Preis vermieten zu müssen, wobei sodann Streit mit dem Mieter entstehen kann, ob eine Vermietung zum gleichen Preis wie bisher möglich gewesen wäre. Jedenfalls hat das Landgericht im vorliegenden Fall zu Recht darauf hingewiesen, daß aufgrund der zwischenzeitlichen weiteren Zahlungen trotz des Ausbleibens der Zahlung im März 1998 und der bisher nicht gezahlten Mietzinsraten für Juli und Oktober 1997 die Kl., ohne irgendwelche Obhutspflichten gegenüber dem Bekl. als Bürgen zu verletzen, zunächst mit der Kündigung noch zuwarten und prüfen durften, ob die K. GmbH den Mietvertrag weiterhin erfüllt und die noch ausstehenden Mieten nachzahlt. [...]

Der Bürge haftet für alle Zahlungsverpflichtungen des Schuldners. Bei einem langfristigen Mietverhältnis kann der Bürge sich nicht darauf berufen, daß der Vermieter ja wegen der Rückstände vorher hätte fristlos kündigen können.

Der Bürge berief sich darauf, daß wegen des ständigen Zahlungsverzugs der Mieterin die Vermieter hätten fristlos kündigen können. Weil sie dies unterlassen hatten, sei er nach Treu und Glauben so zu stellen, als ob das Mietverhältnis vorfristig beendet worden sei. Er konnte sich dazu auf eine Entscheidung des BGH zum Leasingrecht berufen.

Mit Urteil vom 5. Juli 2001 stellte das Kammergericht fest, daß es im Ermessen des Vermieters liege, ob er fristlos kündige oder nicht. Bei einem Leasingvertrag habe der Leasinggeber ein vernünftiges wirtschaftliches Interesse zur fristlosen Kündigung bei Verzug mit den Leasingraten. Das sei im Gewerbemietrecht anders. Der Bürge haftete deshalb für den gesamten Mietrückstand.