Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Wasserkosten

Auch wenn der Versorgungsvertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande kommt, haftet der einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für die Bezahlung der Verbrauchskosten für die Be- und Entwässerung der Wohnungseigentumsanlage gemäß §§ 2 Abs. 1 S. 2 AVBWasserV, 1 Abs. 2 und 3, 2, 14 b der Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin (ABE).

Der Bekl. ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin. Die Kl. (BWB) nimmt ihn auf Bezahlung der offenen Kosten für die Be- und Entwässerungsleistungen für die Wohnungseigentumsanlage in den Jahren 2001 bis 2003 in Anspruch. Der Bekl. wendet ein, nach dem Beschluß des BGH vom 2.6.2005 - V ZB 32/05 - sei Vertragspartner nur die WEG, er hafte allein persönlich nicht.

Die Klageforderung auf Zahlung der restlichen Be- und Entwässerungskosten für den Zeitraum 1.1.2001 bis 31.12.2003 ist der Höhe nach unstreitig.

Der Bekl. ist als Wohnungseigentümer auch passiv legitimiert. Zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern besteht im Passivprozeß keine notwendige Streitgenossenschaft, wenn sie als Gesamtschuldner in Anspruch genommen werden. Jeder einzelne Gesamtschuldner haftet gemäß § 421 BGB nach dem Belieben des Gläubigers einmal auf die gesamte Leistung. Ob er einen Gesamtschuldner allein oder mehrere als Gesamtschuldner in Anspruch nimmt, unterliegt seinem freien Wahlrecht. Der Ausgleich zwischen den einzelnen Gesamtschuldnern findet gemäß § 426 BGB im Innenverhältnis statt.

Der Bekl. ist unstreitig während des gesamten hier streitigen Verbrauchszeitraums Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft J.-Str. ... gewesen und als solcher Entgeltschuldner für die Verbrauchskosten gemäß §§ 2 Abs. 1 S. 2 AVBWasserV, 1 Abs. 2 und 3, 2, 14 b der Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin (ABE).

Ein Vertrag, der allein die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zur Bezahlung der streitbefangenen Rechnungen verpflichtet, ist entgegen der Ansicht des Bekl. nicht geschlossen worden. Allein der Umstand, daß die Rechnungen von der Kl. an die WEG adressiert worden sind, begründet noch keinen Vertragsschluß, der sich ausschließlich auf die WEG bezieht.

Ein Wasserlieferungs- bzw. Entsorgungsvertrag kommt bereits konkludent mit der Inanspruchnahme der Leistungen zustande, und zwar grundsätzlich mit dem Grundstückseigentümer. Eines schriftlichen Vertrages bedarf es nicht, auch wenn § 2 Abs. 1 S. 1 AVBWasserV vorsieht, daß ein Vertrag schriftlich abgeschlossen werden soll. Soweit der Bekl. bestreitet, daß kein schriftlicher Vertrag abgeschlossen wurde, ist dies rechtlich unerheblich. Er ist Mitglied der WEG und muß daher aufgrund seiner Informationsmöglichkeiten auch konkret angeben können, wann und wie welcher Vertrag mit der WEG schriftlich abgeschlossen worden sein soll. Dies ist nicht geschehen. Deshalb ist vorliegend der Vertrag gemäß § 2 Abs. 2 AVBWasserV durch die Wasserentnahme mit dem Kunden geschlossen worden.

Kunde im Sinne dieser Regelung ist gemäß Ziff. 1 Abs. 1 S. 2 der ergänzenden Bedingungen der Berliner Wasserbetriebe (BWB) zu den Allgemeinen Bedingungen für die Wasserversorgung der Grundstückseigentümer. Handelt es sich hierbei um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, so ist in Ziff. 1 Abs. 2 BWB geregelt, daß der Vertrag mit der Eigentümergemeinschaft geschlossen wird und jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haftet.

Dies gilt ebenso hinsichtlich der Abwasserentsorgung, bei der nach § 1 Abs. 2 der Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung (ABE) der Vertrag mit dem Grundstückeigentümer durch die Inanspruchnahme der Entsorgungsleistung zustande kommt. Handelt es sich um eine WEG, ist auch hier ausdrücklich bestimmt, daß jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haftet.

Dem steht auch nicht der Beschluß des BGH vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05 - (NJW 2005, 2061) entgegen, nach dem Gläubiger einer teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich nur auf das Verwaltungsvermögen zugreifen können und daneben eine akzessorische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht kommt, wenn diese sich neben der Gemeinschaft klar und eindeutig persönlich verpflichtet haben.

Diese persönliche Haftung für die Entwässerung ergibt sich hier aus den AGB, die an die gesetzlichen Regelungen über den Anschluß- und Benutzungszwang anknüpfen (§ 3 Abs. 2 Berliner Betriebegesetz und § 44 BauOBln) und ausdrücklich eine persönliche gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer vorsehen.

Für die Bewässerung gilt im Ergebnis nichts anderes. Für sie gibt es zwar keinen Anschluß- und Benutzungszwang, jedoch nimmt derjenige, der aus einem Verteilernetz eines Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt, das Angebot zum Abschluß eines entsprechenden Versorgungsvertrages zu den Allgemeinen Versorgungsbedingungen des Unternehmens konkludent an. Eine Erklärung, er wolle mit dem Unternehmen gleichwohl keinen Vertrag schließen, ist unbeachtlich, da dies im Widerspruch zu seinem eigenen tatsächlichen Verhalten steht (BGH NJW 2003, 3131). Dabei richtet sich das Angebot zur Wasserentnahme typischerweise an den Grundstückseigentümer (BGH a.a.O.). Grundstückseigentümer ist der einzelne Wohnungseigentümer und nicht die WEG, denn sie ist als solche nicht im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Eingetragen wird nach § 7 WEG nur der einzelne Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung. Hieran hat sich auch durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den BGH nichts geändert.

Der Senat hat mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO keine Veranlassung gesehen, die Revision zuzulassen.

Es entsprach früher ständiger Rechtsprechung, daß in einer Wohnungseigentümergemeinschaft jeder einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für Rechnungen der Versorgungsbetriebe aufkommen mußte. Wenn WEG-Verwalter bzw. die WEG-Gemeinschaft in Zahlungsrückstand geraten war, griffen sich die Gläubiger deshalb häufig einzelne zahlungskräftige Wohnungseigentümer, um von diesen die Gesamtkosten der Eigentümergemeinschaft einzuziehen. Allerdings hat der BGH mit Beschluß vom 2. Juni 2005 (GE 2005, 921) die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bejaht mit der Folge, daß für vertragliche Verpflichtungen die Gemeinschaft, nicht aber der jeweilige Wohnungseigentümer einzustehen hat. Das müßte eigentlich auch für die vertraglichen Ansprüche von Versorgungsunternehmen gelten. Trotzdem haben das Bundesverwaltungsgericht (ZMR 2006, 242) und der 1. Senat des Kammergerichts (ZMR 2006, 636) anders entschieden. Dem schließt sich der 7. Senat des KG an.

In dem vom 7. Senat des Kammergerichts entschiedenen Fall ging es um Ansprüche der BSR gegen einzelne Wohnungseigentümer für Abfallentsorgung und Straßenreinigung. Im zweiten Fall - ebenfalls entschieden vom 7. Senat - klagten die Wasserbetriebe Kosten für Be- und Entwässerung ein. Die Wohnungseigentümer machten geltend, nur die Eigentümergemeinschaft sei passivlegitimiert.

Mit Urteil vom 23. September 2005 verwies das Kammergericht auf den Anschluß- und Benutzungszwang, der nach Berliner Landesrecht bestehe. Die Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft spiele dann keine Rolle, da nach Berliner Landesrecht eine gesamtschuldnerische Haftung der Eigentümer vorgesehen sei. Mit Urteil vom 29. September 2006 bekräftigt der 7. Senat diese Auffassung und verweist darauf, daß für die Entwässerung ein Anschluß- und Benutzungszwang bestehe. Dies treffe zwar nicht für die Bewässerung zu, es bestehe jedoch ein allgemeiner Rechtsgrundsatz, daß Ansprüche von Versorgungsunternehmen für Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme auf Bezahlung dann entstünden, wenn die Leistung entgegengenommen wird. Damit sei ein Vertrag mit jedem einzelnen Eigentümer zustande gekommen.

Ob die Berufung auf landesrechtliche Vorschriften zulässig ist, kann durchaus zweifelhaft sein, da die Rechtsprechung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft Bundesrecht betrifft. Einen Verstoß gegen den Grundsatz "Bundesrecht bricht Landesrecht" verneint allerdings Elzer (ZMR 2006, 786). Kaum überzeugend ist in jedem Fall die Auffassung des 7. Senats, wonach bei allen Leistungen des Versorgungsunternehmens, bei denen ein Anschluß- und Benutzungszwang nicht besteht, jeder einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haften soll. Wenn die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Hausverwalter, einen Werkvertrag mit einem Dachdecker schließt (keine Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers nach BGH) oder ob sie zum Betrieb des Fahrstuhls Strom von Vattenfall bezieht (Zahlungsverpflichtung des einzelnen Eigentümers nach Kammergericht), kann nicht unterschiedlich beurteilt werden. Es ist bedauerlich, daß im ersten Fall die Revision zurückgenommen wurde, während sie im neueren Urteil vom Senat nicht zugelassen wurde. Die Rücknahme der Revision im ersten Fall nach dem Hinweisbeschluß des BGH vom 12. Juli 2006 (ZMR 2006, 785) spielt aber keine Rolle, denn der BGH hat Fragen der Passivlegitimation nicht geklärt, weil schon vorher rechtskräftig die Beklagten zur Zahlung der Hauptforderung verurteilt worden waren, weswegen die Grundsatzfrage nicht mehr entscheidungserheblich war.