Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Wasserkosten

Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Wasserkosten; Gesamtschuldnerhaftung; Realofferte; Schmutzwasserbeseitigung; Teilrechtsfähigkeit der GbR; Vertragsangebot; Vertragsannahme; Wasserversorgung

Auch wenn der Versorgungsvertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande kommt, haftet der einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für die Verbrauchskosten für die Be- und Entwässerung der Wohnungseigentumsanlage gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 AVBWasserV, § 1 Abs. 2 und 3, §§ 2, 14 b der Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin (ABE).

(...) Die Klage gegen die Bekl. ist entgegen der von ihnen vertretenen Ansicht zulässig, auch wenn nicht alle Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Klage in Anspruch genommen werden. Denn zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern besteht keine notwendige Streitgenossenschaft, wenn sie, wie hier, als Gesamtschuldner in Anspruch genommen werden (vgl. dazu Zöller/Nollkommer, ZPO, 26. Aufl., § 62 Rdn. 10).

Das Landgericht hat der Kl. den geltend gemachten Anspruch auf Zahlung von Entgelt für die Belieferung des Grundstücks, mit Trinkwasser sowie für die Schmutzwasserbeseitigung und -entsorgung gegen die Bekl. als Gesamtschuldner für die hier maßgebenden Zeiträume vom 10.8.2001 bis 19.8.2002 und vom 28.8.2003 bis 11.5.2004 zu Recht zuerkannt.

Der Anspruch folgt aus einem zwischen der Kl. und allen Wohnungseigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft, zu denen die Bekl. auch bereits in den hier maßgebenden Zeiträumen gehört haben, zustande gekommenen Versorgungsvertrag. Anspruchsbegründend sind insoweit im einzelnen § 2 Abs. 1 Satz 2 AVBWasserV in Verbindung mit Ziff. 1 Abs. 2 Satz 2 der Ergänzenden Bedingungen der Berliner Wasserbetriebe zu den Allgemeinen Bedingungen für die Wasserversorgung (BWB) in der Fassung vom 5. Juni 1992 (ABI. Nr. 51, S. 2940) sowie § 1 Abs. 2 und Abs. 3, § 2, § 14 b, § 21 der Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin - ABE - vom 20. Dezember 1999 (ABI. Nr. 67 vom 30.12.1999, S. 5155).

Entgegen der von den Bekl. vertretenen Ansicht ist hier ein Vertrag zwischen allen Wohnungseigentümern, also auch den Bekl., und der Kl. durch die Entnahme von Frischwasser und Inanspruchnahme der Schmutzwasser- und Entsorgungsleistungen auf dem Grundstück zustande gekommen. Nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung liegt in der Bereitstellung von Leistungen durch ein Versorgungsunternehmen im Leitungsnetz eine Realofferte zum Abschluß eines Versorgungsvertrages, das sich typischerweise an den bzw. die Grundstückseigentümer, hier alle Wohnungseigentümer, richtet, weil nur diesen ein Anspruch auf Anschluß an die Be- und Entwässerung und die Versorgung zusteht (vgl. etwa BGH, Urteil vom 30.4.2003 - VIII ZR 279/02 - GE 2003, 872 = NJW 2003, 3131 m. zahlreichen w. N.).

Dieses Angebot ist seitens aller Wohnungseigentümer dadurch angenommen worden, daß Wasser zum Verbrauch in das im Anwesen befindliche Leitungsnetz eingespeist und dort verbraucht worden ist und die Wohnungseigentümer die von der Kl. erbrachten Schmutzwasser- und Entsorgungsleistungen auf der Grundlage des nach § 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 6 Berliner Betriebegesetz (BerIBG) bestehenden Anschluß- und Benutzungszwanges hingenommen haben. Darauf, ob die Bekl. in Person tatsächlich Frischwasser verbraucht haben, kommt es nicht an.

Soweit die Bekl. geltend machen, es müsse irgendwann einmal für die Wohnungseigentürgemeinschaft in ihrem früheren Bestand durch einen früheren Verwalter ausdrücklich ein Wasserlieferungsvertrag abgeschlossen worden sein, der aber nicht automatisch auf den jetzigen Haftungsverband übertragbar sei, kann dahinstehen, ob ein solcher Vertrag einem Zustandekommen des Vertrages auch mit den Bekl. (vgl. zur Problematik BGH, Urteil vom 17. März 2004 - VIII ZR 95/03) oder sonst ihrer Haftung entgegenstehen würde. Nachdem die Kl. dies bestritten hat, hätten die Bekl., die als Wohnungseigentümer Einsicht in die maßgebenden Unterlagen hätten nehmen können, für einen schlüssigen Vortrag insoweit zumindest konkrete Anhaltspunkte darlegen müssen, woran es fehlt.

Soweit die Bekl. unter Bezugnahme auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2.6.2005 - V ZB 32/05 (NJW 2005, 2061 ff.), mit der der Bundesgerichthof in Änderung seiner bisherigen ständigen Rechtsprechung Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft angenommen hat, geltend machen, es könne allenfalls die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als solche in Anspruch genommen werden, eine gesamtschuldnerische Haftung bestehe nicht, ist letzteres für die vorliegende Fallgestaltung nicht zutreffend.

Allerdings teilt der Senat, wie er bereits in seinem am 20.4.2006 verkündeten, bisher nicht rechtskräftigen Urteil - 22 U 71/05 - ausgesprochen hat, im Grundsatz die vom Bundesgerichtshof vertretene Ansicht zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, die für die Zukunft aller Voraussicht nach auch in § 10 Abs. 1 der am 16.12.2006 vom Bundestag verabschiedeten Novelle des Wohnungseigentumsrechts (in der Fassung der Beschlußempfehlung des Rechtsausschusses - BT-Drucks. 16/3832, S. 5 und 45 f.) im Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich vorgesehen sein wird.

Jedoch ist für den vorliegenden Fall zwischen der Kl. und der Wohnungseigentümergemeinschaft Abweichendes vereinbart worden. Denn in Ziff. 1 Abs. 2 Satz 1 und 2 der Ergänzenden Bedingungen der Kl. zu den AVBWasserV (BWB) sowie in § 1 Abs. 3 Satz 1 und 2 ihrer Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin (ABE) ist ausdrücklich bestimmt, daß, für den Fall, daß an die Stelle eines "Hauseigentümers eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern" tritt, der Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgeschlossen wird und jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haftet. Bei den BWB und den ABE handelt es sich jeweils um Allgemeine Geschäftsbedingungen (vgl. dazu etwa auch BGH, Urteil vom 6.4.2005 - VIII ZR 260/04 - GE 2005, 732 = NJW-RR 2005, 960 ff.), die Gegenstand des hier in Frage stehenden Vertrages geworden sind (vgl. dazu § 310 Abs. 1 und 2 BGB).

Entgegen der von den Bekl. vertretenen Ansicht sind diese Regelungen auch nicht gemäß § 307 Abs. 1 oder 2 BGB bzw. dem insoweit inhaltsgleichen früheren § 9 Abs. 1 oder 2 AGBG unwirksam, die gemäß § 310 Abs. 1 BGB bzw. dem inhaltsgleichen früheren § 24 AGBG auch auf Versorgungsverträge der hier in Frage stehenden Art Anwendung finden. Insbesondere wird durch die hier in Frage stehenden Regelungen in den BWB und ABE der Kunde nicht durch eine Abweichung von wesentlichen Grundgedanken der bisher geltenden gesetzlichen Regelungen in unangemessener Weise benachteiligt.

Soweit hier die Inanspruchnahme der Leistungen der Kl. zur Schmutzwasserbeseitigung und Entsorgung erfolgt ist, ergibt sich dies bereits daraus, daß insoweit ein an das Eigentum gebundener öffentlich- rechtlicher Anschluß- und Benutzungszwang gilt (hier: § 3 Abs. 2 Berliner Betriebegesetz und § 44 BauOBln). Insoweit besteht daher nach bisher geltender Rechtslage eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer schon deshalb, weil die Haftung aus dem Eigentum folgt und Eigentümer die einzelnen Wohnungseigentümer sind und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche (vgl. auch KG, Urteil vom 29.9.2006 - 7 U 251/05 - GE 2006, 1478 = OLGR 2007, 46 f.; KG, Urteil vom 23.9.2005 -7 U 70/05 - GE 2006, 1478 f.; KG, Urteil vom 6.4.2006 - 1 U 96/05 - NJW 2006, 3647 f.).

Im übrigen ergibt sich die Wirksamkeit der oben genannten Bestimmungen in den BWB und ABE für die hier vorliegenden Versorgungsverträge nach Auffassung des Senats schon aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes. Dieser findet hier ausnahmsweise Anwendung (vgl. allgemein zur Problematik der unechten Rückwirkung einer Änderung einer seit Jahrzehnten gefestigten Rechtsprechung, die nicht mit einer Gesetzesänderung gleichzusetzen ist, etwa BGH, Urteil vom 29. Februar 1996 - IX ZR 153/95 - NJW 1996, 1467/1469 f. m. w. N.), weil die Kl. nach der über Jahrzehnte gefestigten Rechtsprechung jedenfalls für die hier in Frage stehenden Zeiträume von einer gesamtschuldnerischen Haftung von Wohnungseigentümern ausgehen konnte und mußte und nicht von einer Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn die Kl. daher ihre ABE und BWB entsprechend gefaßt hat, läßt dies jedenfalls für die hier in Frage stehenden Zeiträume eine durch Abweichung von wesentlichen Grundgedanken der bisher geltenden gesetzlichen Regelungen verursachte unangemessene Benachteiligung der Kunden nicht erkennen.

Selbst wenn man nicht allein auf den Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes abstellen wollte, würde sich für den vorliegenden Fall keine andere Beurteilung ergeben. Denn auch nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2.6.2005 - V ZB 32/05 - GE 2005, 921 = NJW 2005, 2061/2066 kommt jedenfalls (neben der Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Verwaltungsvermögen) nach derzeit noch geltender Rechtslage eine akzessorische, gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer in Betracht, wenn sie sich neben dem Verband klar und eindeutig verpflichtet haben. Dies ist hier mit dem Abschluß der Verträge unter Geltung der BWB und ABE, die Bestandteil des streitgegenständlichen Vertrages geworden sind und die eine eigene gesamtschuldnerische Verpflichtung der Wohnungseigentümer als vertraglich Vereinbarung beinhalten geschehen.

Obwohl der BGH mit Beschluß vom 2. Juni 2005 (GE 2005, 921) die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Folge bejaht hat, daß für vertragliche Verpflichtungen die Gemeinschaft, nicht der einzelne Wohnungseigentümer einzustehen hat, schließen sich nunmehr auch der 13. und 22. Zivilsenat des Kammergerichts der bereits zuvor vom 1. Senat (ZMR 2006, 636) und vom 7. Senat (GE 2006, 1478) vertretenen Auffassung an, daß in Berlin auch die einzelnen Wohnungseigentümer persönlich für die Kosten der Be- und Entwässerung haften.

In beiden Fällen ging es um Ansprüche der Berliner Wasserbetriebe gegen einzelne Wohnungseigentümer für Be- bzw. Entwässerung. Die Wohnungseigentümer machten geltend, nur die Eigentümergemeinschaft sei passiv legitimiert.

Mit Urteil vom 8. Februar 2007 verwies der 22. Zivilsenat des Kammergerichts auf den Anschluß- und Benutzungszwang nach Berliner Landesrecht. Dieser bestehe zwar nicht für die Bewässerung; es bestehe jedoch ein allgemeiner Rechtsgrundsatz, daß Ansprüche von Versorgungsunternehmen auf Bezahlung dann entstünden, wenn die Leistung tatsächlich entgegengenommen worden sei. Der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer stehe auch nicht die neuere Rechtsprechung des BGH über die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft entgegen. Allerdings teile der Senat im Grundsatz die vom BGH vertretene Ansicht zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Jedoch sei im vorliegenden Fall zwischen den Parteien Abweichendes vereinbart worden. In den Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin sei ausdrücklich bestimmt, daß für den Fall, daß an die Stelle eines "Hauseigentümers eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern" tritt, jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner auch dann haftet, wenn der Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgeschlossen wird.

Der 13. Zivilsenat vertrat mit Urteil vom 7. August 2007 ebenfalls die Auffassung, der Vertrag über die Entwässerung sei aufgrund der tatsächlichen Inanspruchnahme der tatsächlichen Leistungsgewährung wegen des insoweit bestehenden gesetzlichen Anschluß- und Benutzungszwangs mit den Wasserbetrieben unabhängig davon zustande gekommen, ob der einzelne Wohnungseigentümer tatsächlich Frischwasser verbraucht habe oder nicht. Zudem sei davon auszugehen, daß die Kosten der Wasserentsorgung überwiegend durch den Gebrauch des Sondereigentums entstanden seien; insoweit lägen auch nach der Entscheidung des BGH keine Verwaltungsschulden vor, für die die Gemeinschaft haften würde. Liege aber keine Verwaltungsschuld vor, fehle es an der für einen Vertragsschluß mit der WE-Gemeinschaft erforderlichen Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft. Insoweit habe der Entsorgungsvertrag schon mangels Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft kraft Anschluß- und Benutzungszwanges nur mit den Grundstückseigentümern, nicht mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande kommen können. Im übrigen würde jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner auch dann haften, wenn man die Verpflichtung aus dem kraft Anschluß- und Benutzungszwangs zustande gekommenen Entwässerungsvertrag als Verwaltungsschuld im Sinne der neueren Rechtsprechung des BGH ansehen würde, denn aus § 1 Abs. 3 Satz 2 der Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin ergebe sich klar eine persönliche gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer auch dann, wenn der Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgeschlossen worden sei.

Vgl. näher Kümmel, GE 2007, 1471 u. a. zur Rechtssituation vor und nach Inkrafttreten des novellierten Wohnungseigentumsgesetzes.