Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Wasserkosten

Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Wasserkosten; Ge-samtschuldnerhaftung; Schmutzwasserbeseitigung; Teil-rechtsfähigkeit der GbR; Vertragsangebot; Vertragsannahme; Was-serversorgung

Auch wenn der Versorgungsvertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande kommt, haftet der einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für die Verbrauchskosten für die Entwässerung der Wohnungseigentumsanlage gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 AVBWasserV, § 1 Abs. 2 und 3, §§ 2, 14 b der Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin (ABE).

Die Bekl. waren im hier streitgegenständlichen Zeitraum vom 29. Januar 2005 bis 20. März 2006 jeweils Eigentümer von im Wohnobjekt gelegenen Eigentumswohnungen und als solche zugleich Miteigentümer des Grundstücks. Ursprünglich bestand die Eigentümergemeinschaft aus den am Berufungsverfahren nicht beteiligten Bekl. zu 1) und 2), die am 1. Januar 1995 mit der Kl. einen schriftlichen Wasserlieferungsvertrag für das Grundstück abgeschlossen hatten. Die hiesigen Berufungsbekl., die Bekl. zu 3) und 4), kamen aufgrund Grundbucheintragungen vom 1. Dezember 1996 und 20. Oktober 1997 als weitere Wohnungseigentümer hinzu.

Die Kl. hat die Bekl. als Gesamtschuldner u. a. auf Zahlung von 8.402,86 € für im Zeitraum vom 29. Januar 2005 bis 20. März 2006 entsorgtem Schmutzwasser in Anspruch genommen und insoweit geltend gemacht, sie habe im vorbezeichneten Zeitraum 1.488 m3 und 1.924 m3 Schmutzwasser entsorgt. Diese Leistungen stellte sie dem Bekl. zu 1) unter dem 15. November 2005 und 29. März 2006 in Rechnung. (...) Eine weitere Klageforderung wegen Lieferung von Trinkwasser in Höhe eines Gesamtbetrages von 7.664,49 € hat die Kl. gegenüber den Bekl. zu 3) und 4) zurückgenommen.

Die Bekl. zu 4) hat in der ersten Instanz geltend gemacht, ihre auf dem Grundstück gelegene Eigentumswohnung gar nicht genutzt und auch kein Wasser verbraucht zu haben. Außerdem hat sie die Höhe des in Rechnung gestellten Betrages bestritten, da eine derart hohe Menge an Trink- und Schmutzwasser nicht angefallen sein könne. Zudem habe sie - was von der Kl. nicht in Abrede gestellt wird - nie Abrechnungen erhalten.

Das Landgericht Berlin hat zunächst die Bekl. zu 1) und 2) antragsgemäß durch Versäumnisteilurteil vom 26. September 2006 als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kl. 16.673,31 € nebst Zinsen und Mahnkosten zu zahlen. In diesem Betrag ist die im vorliegenden Berufungsverfahren noch streitige Forderung wegen Schmutzwasserentsorgung enthalten. Enthalten ist ferner eine Forderung wegen Entsorgung von Niederschlagswasser in Höhe eines Gesamtbetrages von 605,96 €. Wegen letzterer sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 9. August 2006 sind durch Schlußurteil vom 25. Januar 2007 auch die hiesigen Berufungsbekl. als Gesamtschuldner mit den Bekl. zu 1) und 2) zur Zahlung verurteilt worden. Die weitergehende Klage auf Zahlung der geltend gemachten Kosten für die Schmutzwasserentsorgung in Höhe von 8.402,66 € hat das Landgericht abgewiesen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die (...) Berufung der Kl.

Die Kl. ist der Meinung, die Bekl. zu 3) und 4) hafteten aufgrund des bestehenden Anschluß- und Benutzungszwanges auf Entgeltzahlung für die Schmutzwasserentsorgung. Dabei sei es entgegen der Auffassung des Landgerichts unerheblich, daß der Wasserlieferungsvertrag nur mit den Bekl. zu 1) und 2) zustande gekommen sei. Entscheidend sei allein, daß sie im streitgegenständlichen Zeitraum Grundstückseigentümer gewesen seien. (...)

Die Berufung ist gemäß §§ 511 Abs. 2 Nr. 1, 517, 519, 520 ZPO zulässig und auch begründet.

Nach § 3 Abs. 2 Berliner Betriebegesetz i.V.m. § 40 Abs. 2 Bauordnung Berlin waren die Bekl. im streitgegenständlichen Zeitraum verpflichtet, die Ableitung und Reinigung des auf ihrem Grundstück anfallenden Abwassers durch die Kl. vornehmen zu lassen (Anschluß- und Benutzungszwang). Nach § 1 Abs. 2 der diese Rechtsbeziehung ausgestaltenden Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin (ABE) in der hier noch maßgeblichen Fassung der Bekanntmachung vom 20. Dezember 1999 (Amtsblatt für Berlin, Nr. 67, S. 5155 ff.) führte die Kl. diese Leistungen aufgrund eines privatrechtlichen Entsorgungsvertrages durch, welcher durch die Inanspruchnahme der Entwässerungsleistungen zustande kommt. Dieser Entsorgungsvertrag ist von dem Vertrag über die Lieferung von Trinkwasser zu unterscheiden, was schon daraus folgt, daß die Kl. mit ihren auf der Grundlage der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (AVB WasserV) ergangenen Vertragsbestimmungen für die Wasserversorgung in Berlin (VBW) und den Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin (ABE) ein unterschiedliches Regelungswerk für beide Vertragstypen bereithält, und letzterer auch gesondert durch den bestehenden Anschluß- und Benutzungszwang gekennzeichnet ist. Aus diesem Grunde vermag sich der Senat auch nicht der Auffassung des Landgerichts anzuschließen, wonach eine persönliche Haftung der Bekl. zu 3) und 4) bereits deshalb zu verneinen sei, weil der Wasserlieferungsvertrag vom 1. Januar 1995 nur mit den Bekl. zu 1) und 2) zustande gekommen ist. Beide Verträge - Wasserlieferungsvertrag und Entsorgungsvertrag - sind getrennt voneinander zu betrachten. So hätten die Bekl. ihr Wasser beispielsweise auch anderweitig beziehen können - z.B. durch Regenwasser, Brunnenbohrung oder Tankwagen -, das daraus resultierende Schmutzwasser aber gleichwohl nach § 3 Abs. 2 Berliner Betriebegesetz i.V.m. § 40 Abs. 2 Bauordnung Berlin über die Kl. entsorgen müssen. Der - mangels ausdrücklichem Vertragsabschlusses - aufgrund der gesetzlichen Vorgaben des Anschluß- und Benutzungszwanges im Wege der tatsächlichen Inanspruchnahme und der tatsächlichen Leistungsgewährung (vgl. KG ZMR 2006, 636) zustande gekommene Vertrag über die Entsorgung des hier in Rede stehenden Abwassers ist nicht mit der seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 2. Juni 2005 (V ZB 32/05, BGHZ 163, 154 = GE 2005, 921 = NJW 2005, 2061, 2066) im Hinblick auf sog. Verwaltungsschulden als teilrechtsfähig anzusehenden Wohnungseigentümergemeinschaft zustande gekommen. Nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofes soll im Hinblick auf in den Wirtschaftsplan einzustellende Verwaltungsschulden allerdings in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartner sein, die hierfür mit ihrem Verwaltungsvermögen haftet. Diese Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist aber nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnehmen (OLG Frankfurt NJW-RR 2006, 155; Häublein ZMR 2005, 557, 558). Soweit die Wasserversorgung und die hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung das Sondereigentum betreffen, zählen sie jedoch nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (BGHZ 156, 193). Der Bundesgerichtshof hat sich insoweit ausdrücklich gegen die Auffassung gewandt, daß die Kosten des gesamten

t die Wasserversorgung und die hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung das Sondereigentum betreffen, zählen sie jedoch nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (BGHZ 156, 193). Der Bundesgerichtshof hat sich insoweit ausdrücklich gegen die Auffassung gewandt, daß die Kosten des gesamten Wasserverbrauchs einer Wohnungseigentumsanlage als Kosten der Verwaltung oder des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG anzusehen sind (so noch BayObLGZ 1972, 150, 155; BayObLG, WuM 1994, 160, 161; ZMR 1997, 152, 153; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2002, 731, 732; KG Report 2003, 183). Vorliegend ist davon auszugehen, daß die streitgegenständlichen Kosten der Wasserentsorgung ganz überwiegend durch den Gebrauch des Sondereigentums entstanden sind, da für das Gemeinschaftseigentum in aller Regel kaum Wasser verbraucht wird. Insoweit liegen nach der vorgenannten Entscheidung des Bundesgerichtshofes weder typische Verwaltungsschulden vor (offengelassen für verbrauchsabhängige Abfallbeseitigungskosten KG ZMR 2006, 636), noch wurde von seiten des WEG-Verwalters mit der Kl. ausdrücklich ein Entsorgungsvertrag im Namen der Wohnungseigentumsgemeinschaft abgeschlossen und auf solche Weise das Vorliegen einer Verwaltungsschuld begründet. Liegt aber keine Verwaltungsschuld vor, fehlt es an der für einen Vertragsschluß mit der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlichen Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Insoweit konnte der Entsorgungsvertrag schon mangels Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft kraft Anschluß- und Benutzungszwanges nur mit den Grundstückseigentümern, nicht mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande kommen. Dem steht auch die Regelung des § 1 Abs. 3 S. 1 ABE, wonach der Entsorgungsvertrag mit der Gemeinschaft von Wohnungseigentümern zustande kommen soll, nicht entgegen. Diese Regelung ist vielmehr dahingehend zu verstehen, daß der Vertrag mit der Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer i.S.d. § 741 ff. BGB, d. h. mit sämtlichen Wohnungseigentümern, die nach § 1 Abs. 2 und 5 WEG zugleich die Miteigentümer des Grundstücks sind, zustande kommen soll, denn zum Zeitpunkt der Abfassung dieser ABE ging zumindest die herrschende Meinung noch nicht davon aus, daß eine Wohnungseigentümergemeinschaft rechtsfähig sein kann. Aus der Annahme einer vertraglichen Verpflichtung jedes einzelnen Wohnungseigentümers folgt konsequenterweise nicht zuletzt über § 427 BGB dessen gesamtschuldnerische Haftung, wie sie auch in § 1 Abs. 3 S. 2 ABE vorgesehen ist.

Im übrigen würden die Bekl. aber auch dann gesamtschuldnerisch für die Klageforderung haften, wenn man in der Verpflichtung aus dem kraft Anschluß- und Benutzungszwanges zustande gekommenen Entwässerungsvertrag eine Verwaltungsschuld im Sinne der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 2. Juni 2005 (aaO) sehen würde, denn die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes schließt eine neben die Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft tretende gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer nicht aus. Diese ergibt sich zwar - anders als bei einer Außengesellschaft bürgerlichen Rechts - nicht als akzessorische Haftung aus einer entsprechenden Anwendung der §§ 128 ff. HGB. Sie kann jedoch entweder aus dem Gesetz (vgl. zur Zulässigkeit einer solchermaßen begründeten gesamtschuldnerischen Haftung von Wohnungseigentümergemeinschaft und Miteigentümern: BVerwG NJW 2006,791) oder einer persönlichen Schuldübernahme folgen (BGHZ 163, 154). Eine solche persönliche Verpflichtung der einzelnen Miteigentümer folgt vorliegend aus dem öffentlich-rechtlichen Anschluß- und Benutzungszwang, der an das Eigentum am Grundstück gebunden ist. Eigentümer des Grundstücks sind aber die einzelnen Wohnungseigentümer und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche (KG ZMR 2006, 636; KG ZMR 2007, 136: KG, Urteil v. 29.9.2006, 7 U 251/05, GE 2006, 1478; KG, Urteil v. 8.2.2007, 22 U 79/06, GE 2007, 1484). Der aufgrund des an das Grundstückseigentum anknüpfenden Anschluß- und Benutzungszwanges zustande kommende Wasserentsorgungsvertrag begründet, wie auch in § 1 Abs. 3 S. 2 der die Rechtsbeziehung zwischen der Kl. und den Grundstückseigentümern inhaltlich ausgestaltenden ABE klar und ausdrücklich bestimmt ist, eine persönliche gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungs- bzw. Grundstückseigentümer (KG ZMR 2006, 636 sowie Urteil vom 8.2.2007, aaO).

Darauf, daß die Bekl. zu 4) für ihre Wohnung kein Wasser verbraucht haben will, das entsorgt werden mußte, kommt es für ihre gesamtschuldnerische Haftung gegenüber der Kl. nicht an (so auch KG, Urteil v. 8.2.2007, aaO). Dieser Einwand ist allenfalls im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen.

Soweit die Bekl. zu 4) den in Rechnung gestellten Umfang der Entsorgungsleistungen der Kl. bestreitet, ist dies angesichts der aufgeführten Zählerstände, nach denen abgerechnet wurde, unzureichend. Die Zählerstände unterliegen auch dem Wahrnehmungsbereich der Bekl. zu 4), sie kann sich hier nicht auf ein schlichtes Bestreiten, welches letztlich einem solchen mit Nichtwissen nach § 138 Abs. 4 ZPO gleichsteht, beschränken, sondern hätte vortragen müssen, was denn nach ihrer Auffassung verbraucht wurde.

Obwohl der BGH mit Beschluß vom 2. Juni 2005 (GE 2005, 921) die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Folge bejaht hat, daß für vertragliche Verpflichtungen die Gemeinschaft, nicht der einzelne Wohnungseigentümer einzustehen hat, schließen sich nunmehr auch der 13. und 22. Zivilsenat des Kammergerichts der bereits zuvor vom 1. Senat (ZMR 2006, 636) und vom 7. Senat (GE 2006, 1478) vertretenen Auffassung an, daß in Berlin auch die einzelnen Wohnungseigentümer persönlich für die Kosten der Be- und Entwässerung haften.

In beiden Fällen ging es um Ansprüche der Berliner Wasserbetriebe gegen einzelne Wohnungseigentümer für Be- bzw. Entwässerung. Die Wohnungseigentümer machten geltend, nur die Eigentümergemeinschaft sei passiv legitimiert.

Mit Urteil vom 8. Februar 2007 verwies der 22. Zivilsenat des Kammergerichts auf den Anschluß- und Benutzungszwang nach Berliner Landesrecht. Dieser bestehe zwar nicht für die Bewässerung; es bestehe jedoch ein allgemeiner Rechtsgrundsatz, daß Ansprüche von Versorgungsunternehmen auf Bezahlung dann entstünden, wenn die Leistung tatsächlich entgegengenommen worden sei. Der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer stehe auch nicht die neuere Rechtsprechung des BGH über die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft entgegen. Allerdings teile der Senat im Grundsatz die vom BGH vertretene Ansicht zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Jedoch sei im vorliegenden Fall zwischen den Parteien Abweichendes vereinbart worden. In den Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin sei ausdrücklich bestimmt, daß für den Fall, daß an die Stelle eines "Hauseigentümers eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern" tritt, jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner auch dann haftet, wenn der Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgeschlossen wird.

Der 13. Zivilsenat vertrat mit Urteil vom 7. August 2007 ebenfalls die Auffassung, der Vertrag über die Entwässerung sei aufgrund der tatsächlichen Inanspruchnahme der tatsächlichen Leistungsgewährung wegen des insoweit bestehenden gesetzlichen Anschluß- und Benutzungszwangs mit den Wasserbetrieben unabhängig davon zustande gekommen, ob der einzelne Wohnungseigentümer tatsächlich Frischwasser verbraucht habe oder nicht. Zudem sei davon auszugehen, daß die Kosten der Wasserentsorgung überwiegend durch den Gebrauch des Sondereigentums entstanden seien; insoweit lägen auch nach der Entscheidung des BGH keine Verwaltungsschulden vor, für die die Gemeinschaft haften würde. Liege aber keine Verwaltungsschuld vor, fehle es an der für einen Vertragsschluß mit der WE-Gemeinschaft erforderlichen Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft. Insoweit habe der Entsorgungsvertrag schon mangels Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft kraft Anschluß- und Benutzungszwanges nur mit den Grundstückseigentümern, nicht mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande kommen können. Im übrigen würde jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner auch dann haften, wenn man die Verpflichtung aus dem kraft Anschluß- und Benutzungszwangs zustande gekommenen Entwässerungsvertrag als Verwaltungsschuld im Sinne der neueren Rechtsprechung des BGH ansehen würde, denn aus § 1 Abs. 3 Satz 2 der Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin ergebe sich klar eine persönliche gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer auch dann, wenn der Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgeschlossen worden sei.

Vgl. näher Kümmel, GE 2007, 1471 u. a. zur Rechtssituation vor und nach Inkrafttreten des novellierten Wohnungseigentumsgesetzes.