Haftung der Eigentümergemeinschaft für Baubehinderung und Schadensersatz durch Sondereigentümer

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muß sich das schuldhafte Verhalten eines Sondereigentümers, der zunächst Reparaturarbeiten am Dach verhindert hat, zurechnen lassen mit der Folge, daß sie dem Handwerksbetrieb Schadensersatz (Vorhaltekosten für Gerüst, Lohnkosten, entgangener Gewinn) schuldet.

Die Bekl. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) des Wohnhauses D.-Str. in Berlin-Kreuzberg. Die Bekl. zu 10) und 11) sind die Eigentümer der Wohnungen Nummer 31 und 32 im Dachgeschoß des Seitenflügels. Die Kl. ist ein Handwerksbetrieb mit drei Mitarbeitern, bestehend aus dem Geschäftsführer, einem Gesellen und einer Bürokraft. Die Bekl., vertreten durch die Hausverwaltung, beauftragten die Kl. mit Schreiben vom 12. Juni 2001 aufgrund Angebots vom 7. Juni 2001 mit der Ausführung von Flach-Dacharbeiten am Seitenflügel des Hauses.

Mit Schreiben vom 19. März 2002 zeigte die Kl. eine Baubehinderung mit der Begründung an, der Bekl. zu 10) verweigere den Zugang zu seinen Räumen und weigere sich, die Arbeiten an der Dachhaut zu dulden bzw. die Schwammsanierung zuzulassen. Die Bekl. zu 1) bis 9) erwirkten am 17. Mai 2002 zum Az. 72 ll 38/92 eine einstweilige Verfügung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg gegen den Bekl. zu 10) und 11), mit der diese verpflichtet wurden, der hiesigen Kl. den Zugang zu dem Zimmer 4 der Wohneinheit 31 und zu dem Zimmer 2 der Wohneinheit 32 zu Dachsanierungs- und Schädlingsbekämpfungsarbeiten zu ermöglichen.

Die Kl. verlangt Schadensersatz und behauptet, der Bekl. zu 10) habe ihren Mitarbeitern am 10. Januar 2002 wie schon zuvor und erneut am 18. März 2002 den Zugang zu den Räumen im Dachgeschoß des Seitenflügels grundlos verweigert. Die Kl. meint, die übrigen Bekl. müßten sich dieses schuldhafte Verhalten des Bekl. zu 10) zurechnen lassen. (...)

(...) I. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Vergütung der zusätzlichen Vorhaltung für das Gerüst nebst Dachdeckerfang in Höhe von 5.300,90 Euro gemäß § 2 Nr. 5 VOB/B. (...)

Il. Die Kl. hat ferner einen Anspruch gemäß § 6 Nr. 6 VOB/B auf Ersatz von Lohnkosten in Höhe von 12.000 Euro, die sie für ihr infolge der Verzögerung nicht beschäftigtes Personal aufgewendet hat. 1. Die Voraussetzungen des § 6 Ziff. 6 VOB/B liegen vor. (...)

Die Bekl. zu 1) - 9) und 11) müssen sich das schuldhafte Verhalten des Bekl. zu 10) zurechnen lassen. Vorliegend traf die Bekl. als Vertragspartner der Kl. als Gesamtschuldner die Obliegenheit, den Mitarbeitern der Kl. den Zugang zu den Dachgeschoßräumen zu gewähren. Zwar sieht § 425 Abs. 1 BGB als Grundsatz die Einzelwirkung der Handlungen einzelner Gesamtschuldner vor. Etwas anderes kann sich aber aus dem der Gesamtschuld zugrunde liegenden Schuldverhältnis ergeben. So kann ein Vertrag zwischen Gläubiger und Gesamtschuldner stillschweigend die Abrede enthalten, daß jeder Gesamtschuldner für das Verschulden des anderen einstehen soll (Palandt-Heinrichs, § 425 BGB Rnr. 14). Eine solche Mithaftungsübernahme wurde für den Fall angenommen, daß mehrere Unternehmen sich zur gemeinsamen Herstellung eines Werks verpflichten (BGH NJW 1952, 217; OLG Nürnberg NJW-RR 1991, 28). Der Auftraggeber, so führt der BGH (a. a. O.) aus, sollte und wollte sich nicht der Gefahr ausgesetzt sehen, daß ein Mitunternehmer die Verantwortung für etwaige Schäden auf den anderen Mitunternehmer abwälzen könne. Vielmehr habe wegen der Notwendigkeit des Zusammenwirkens der Mitunternehmer jeder für den anderen zu haften. Nichts anderes kann aber in dem vorliegenden Fall gelten, in dem die Bekl. der Kl. als einheitlicher Auftraggeber gegenüberstehen. Dabei ist zu berücksichtigen, daß sämtliche Bekl. bei der Auftragsvergabe einheitlich von der Hausverwaltung vertreten wurden. Es war der Kl. bei wertender Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) nicht zumutbar, sich wegen etwaiger Obliegenheitsverletzungen einzelner WEG-Mitglieder an diese selbst zu halten. Dies folgt insbesondere daraus, daß die interne Pflichtenverteilung innerhalb der WEG der Kl. nicht bekannt sein konnte und mußte. Die Bekl. haben damit mit der Auftragsvergabe zugleich stillschweigend die Gewähr dafür übernommen, daß die Obliegenheiten des Auftraggebers von allen Wohnungseigentümern eingehalten werden. Diese Gewähr wurde durch das schuldhafte Verhalten des Bekl. zu 10) verletzt, auf ein eigenes Verschulden der übrigen Bekl. kommt es demgegenüber nicht an. (...)

Wohnungseigentümer, die einen Vertrag schließen, haften als Gesamtschuldner. Nach § 425 Abs. 2 BGB haftet für ein Verschulden nur der Gesamtschuldner, der die Vertragsverletzung begangen hat. Es gibt aber auch Ausnahmen.

Die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Hausverwaltung, hatte einen Handwerksbetrieb mit Arbeiten am Dach einschließlich der Schwammsanierung beauftragt. Zwei Eigentümer verwehrten allerdings den erforderlichen Zugang zu ihren Räumen, so daß die Gemeinschaft erst eine einstweilige Verfügung erwirken mußte. Für die Zeit der Verzögerung machte der Handwerksbetrieb Vorhaltekosten für das Gerüst, Lohnkosten und entgangenen Gewinn geltend.

Mit Urteil vom 19. Dezember 2002 hielt das Landgericht Berlin die Schadensersatzklage für begründet und meinte, die Eigentümergemeinschaft müsse sich das Verhalten der beiden widerspenstigen Eigentümer zurechnen lassen. Entgegen der Regel des § 425 BGB sei hier eine Mithaftungsübernahme vereinbart, zumal die Eigentümer bei der Auftragsvergabe von der Hausverwaltung vertreten wurden und dem Handwerksbetrieb nicht Streitigkeiten aus dem Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft entgegengehalten werden könnten.

Das Landgericht erwähnt zu Recht nicht § 278 BGB, der oft in solchen Fällen zitiert wird. Der widerspenstige Eigentümer handelt nicht als Erfüllungsgehilfe der Gemeinschaft, wenn er dem Handwerksbetrieb Zutritt verweigert. Für eine positive Vertragsverletzung (Pflichtverletzung nach § 280 BGB) haftet vielmehr nur dieser Eigentümer selbst (OLG Nürnberg ZIP 2000, 1975). Das wird als unbillig empfunden, so daß die (spärliche) Rechtsprechung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung eine Gesamtwirkung annimmt mit der Folge, daß auch die anderen Gesamtschuldner haften. So haften alle Gesellschafter einer GbR auf Schadensersatz (OLG Düsseldorf ZIP 2000, 580), ebenso wie alle Mieter für das Verschulden nur eines Mieters (OLG Celle MDR 1998, 896). Der Ehemann muß also für den Wasserschaden aufkommen, den seine Ehefrau beim Betrieb der Waschmaschine verursacht hat (OLG Köln NJW-RR 1987, 1087). Auch bei einer Eigentümergemeinschaft als Auftraggeber kann nichts anderes gelten.