Haftung für Schaden durch eingedrungenes Wasser, kein Ersatzanspruch gegen Nachbarmieter

Für einen Schaden an der Tapete durch eingedrungenes Wasser besteht kein Ersatzanspruch gegenüber einem anderen Mieter.

I. 1 Der Kl. hat von der Bekl. Schadensersatz wegen Beschädigung seiner Mietwohnung verlangt.

2 Der Kl. ist Mieter einer Wohnung, die Bekl. ist Mieterin der darüber liegenden Wohnung. Am 19.5.2015 trat Wasser aus dem Leitungssystem des Hauses aus und drang in die Wohnung des Kl. ein.

3 Der Kl. hat behauptet, das Wasser sei unkontrolliert aus dem Wasserhahn im Bad/WC der Wohnung der Bekl. ausgelaufen, weil die Bekl. eine unsachgemäße Reparatur des Wasserhahns vorgenommen habe. Das Wasser sei auf den Boden des Raumes gelaufen und von dort über die Decken und Wände in seine Wohnung eingedrungen. Dadurch seien Schäden an seinen Tapeten verursacht worden. Mit der Klage hat er die Kosten für eine Neutapezierung gemäß einem Kostenvoranschlag von 6.557,25 € nebst Zinsen und Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten verlangt. […]

5 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Ein vertraglicher Anspruch bestehe nicht, soweit Mieter durch den Abschluss eines Mietvertrags allein zum Vermieter in rechtlicher Beziehung stünden. Von einem solchen Mietvertrag gingen regelmäßig auch keine Schutzwirkungen gegenüber anderen Mietern des Gebäudes aus. Ferner scheide eine Haftung der Bekl. aufgrund entsprechender Anwendung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB) im Verhältnis zwischen Mietern aus. Der Kl. habe auch keinen deliktischen Schadensersatzanspruch aus §§ 823 Abs. 1, 249 Abs. 2 BGB. Der Kl. habe nicht dargetan, dass die Tapeten, deren Beschädigung in Frage stehe, in seinem Eigentum stünden. Nach dem Vortrag des Kl. sei nicht dargetan, dass die Tapeten nicht wesentlicher Bestandteil des Gebäudes (§ 93 BGB) seien. Mit Wänden fest verklebte Tapeten seien wesentliche Bestandteile eines Gebäudes, da sie - wie allgemein bekannt - nicht ohne wesentliche Beschädigung oder Zerstörung zu entfernen seien. Soweit der Kl. vorgetragen habe, es gebe nach moderner Technik Tapeten, die von den Wänden abzuziehen seien und dann wieder verwendet werden könnten, sei nicht ersichtlich, ob die streitgegenständlichen Tapeten derartige Eigenschaften hätten. Bereits der Aufwand nach dem Kostenvoranschlag von 80 Stunden Arbeitszeit für die Entfernung der Tapeten spreche dafür, dass die angeblich beschädigten Tapeten nicht ohne Zerstörung bzw. wesentliche Beeinträchtigung von den Wänden gelöst werden könnten. Der Kl. könne einen deliktischen Schadensersatzanspruch auch nicht auf eine Verletzung seines Rechts zum Besitz der Mietsache stützen. Der berechtigte Besitzer könne nur Ersatz des Schadens verlangen, der sich aus der Störung seiner Befugnis zur Nutzung ergebe, also nicht den Substanzschaden. Der Kl. habe weder eine Nutzungsbeeinträchtigung dargetan, noch begehre er Ersatz für eine Nutzungsbeeinträchtigung. Eine Besitzverletzung sei auch nicht als sogenannter Haftungsschaden zu bejahen. Unter diesem Gesichtspunkt werde ein Schadensersatzanspruch bei Beschädigung oder Zerstörung der Mietsache durch einen Dritten zugebilligt, falls der Mieter dem Vermieter vertraglich insoweit ersatzpflichtig sei. Bezüglich einer vertraglichen Vereinbarung, dass der Kl. dem Vermieter für zufällige bzw. von Dritten verursachte Beschädigungen der Mietsache hafte, sei nichts dargetan und auch aus dem Mietvertrag nichts ersichtlich. Insbesondere stelle die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen keine solche Verpflichtung dar, denn diese umfasse nicht die Beseitigung eines Leitungswasserschadens, insbesondere wenn sie von einem Dritten verursacht worden sei.

6 Gegen das Urteil hat der Kl. Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel begründet. Fehlerhaft habe das Landgericht einen Substanzschaden unterstellt, obwohl er unbestritten vorgetragen habe, dass gerade kein Gebäude- oder Mauerschaden vorliege. Das Landgericht habe auch nicht aus eigener Sachkunde unterstellen können, dass das Entfernen und Aufbringen von Tapeten auf Wänden und Decken nicht ohne größere Putzschäden bewerkstelligt werden könne. Das Gegenteil ergebe sich aus dem vorgelegten Kostenvoranschlag, der keinerlei Kosten für Putzarbeiten ausweise. Das Landgericht könne auch nicht damit gehört werden, dass sein (des Kl.) Eigentum an den Tapeten nicht geklärt worden sei. Er habe von Anbeginn vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass er die Wohnung im Januar 2015, mithin knapp viereinhalb Monate vor Eintritt des Wasserschadens, vollständig renoviert habe. Hinzu komme, dass die von ihm aufgebrachten und gestrichenen Tapeten nicht unlösbar mit dem Haus verbunden seien. Die Ausführungen des Landgerichts hierzu seien sowohl in tatsächlicher wie auch in rechtlicher Hinsicht fehlerhaft. Nach allem stünden ihm originär Schadensersatzansprüche unter dem Gesichtspunkt der deliktischen Haftung (§§ 823 Abs. 1, 249 Abs. 2 BGB) wie auch unter dem Gesichtspunkt eines besitzrechtlichen Haftungsschadens zu, da ihm im zugrunde liegenden Mietvertrag die Pflicht zu Schönheitsreparaturen aufgebürdet sei, so dass er sich nicht auf vermeintliche Ansprüche gegenüber dem Vermieter zu verweisen lassen brauche. Dies gelte um so mehr, als die Bekl. das zu Grunde liegende Schadensereignis grob fahrlässig durch die unerlaubt und unfachmännisch ausgeführte Reparatur am Wasserhahn in ihrem Bad/WC herbeigeführt habe. […]

12 Der Kl. ist mit Beschluss vom 24.7.2018 darauf hingewiesen worden, dass die Zurückweisung seiner Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO beabsichtigt ist. Dazu hat er nicht mehr Stellung genommen.

II. 13 Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg im Sinne von § 522 Abs. 2 ZPO. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.

14 Das Landgericht hat insbesondere zu Recht einen Anspruch des Kl. unter dem Gesichtspunkt verneint, dass der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und der Bekl. Schutzwirkung zu seinen Gunsten habe. Es ist anerkannt, dass auch ein Untermieter nicht in den Schutzbereich des Hauptmietvertrages einbezogen ist und daraus nicht Ansprüche wegen vom Vermieter verursachter Schäden gegen diesen erheben kann. Der Untermieter ist nicht schutzbedürftig, weil ihm eigene vertragliche Ansprüche gegenüber dem Hauptmieter zustehen (BGH, Urteile vom 15.2.1978 - VIII ZR 47/77 = BGHZ 70, 327, 330; vom 6.11.2012 - VI ZR 174/11 = NJW 2013, 1002 Rn. 9; Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 328 Rn. 28, 29). Das Gleiche muss im Verhältnis mehrerer Mieter im selben Gebäude untereinander gelten. Der Kl. ist durch eigene Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter ausreichend geschützt (siehe dazu BGH, Urteil vom 12.12.2003 - V ZR 180/03 = NJW 2004, 775, 776 = GE 2004, 476).

15 Zutreffend hat das Landgericht im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 12.12.2003, aaO.) auch eine entsprechende Anwendung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB verneint. Dieser Ausgleichsanspruch hat seine Grundlage im nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis. Er ist Teil des Interessenausgleichs, der für eine sachgerechte Nutzung von Grundstücken im nachbarlichen Raum unerlässlich ist. In einem solchen grundstücksbezogenen Regelungszusammenhang sind Normen, die das Verhältnis von Mietern untereinander regeln, nicht zu erwarten. Sie könnten auch nicht an den Gedanken der Beschränkung der Eigentümerrechte nach § 903 BGB anknüpfen, um den es bei § 906 BGB, allgemein gefasst, geht, sondern müssten im Mietrecht angesiedelt werden. Dass das Verhältnis der Mieter untereinander keine Berücksichtigung in § 906 BGB gefunden hat, kann nicht als planwidrige Lücke angesehen werden. Dass es zwischen Mietern Streit um beeinträchtigende Immissionen geben kann, kann dem Gesetzgeber nicht verborgen geblieben sein. Zudem bedarf es keiner spezifischen Regelung, zumal der Mieter vom Vermieter eine von Mitmietern ungestörte Gebrauchsgewährung verlangen kann (BGH aaO.).

16 Der Kl. wendet sich auch in erster Linie dagegen, dass das Landgericht einen deliktischen Schadensersatzanspruch mit der Begründung verneint hat, sein Eigentum an den Tapeten sei nicht verletzt, da der Kl. ein solches Recht an den Tapeten nicht dargetan habe.

17 Nach § 93 BGB können Bestandteile einer Sache nicht Gegenstand besonderer Rechte sein, wenn sie nicht voneinander getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile). Nach § 94 Abs. 2 BGB gehören zu den wesentlichen Bestandteilen die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. Demgemäß sind Tapeten grundsätzlich wesentliche Bestandteile des Gebäudes, weil sie von der Wand nicht mehr abgelöst werden können, ohne dass sie in einer Weise beschädigt werden, die eine wirtschaftliche Zerstörung darstellt (ebenso LG Bonn, Urteil vom 13.6.2013 - 6 S 188/12, juris Rn. 18; zu aufgeklebten Plakaten siehe Staudinger/Stieper, BGB, Neubearb. 2017, § 93 Rn. 16). Demgegenüber kommt es nicht, worauf die Berufungsbegründung aber abstellt, auf eine Beschädigung des Wandputzes an. Der Kl. hat auch nicht etwa dargelegt, dass in seinem Fall die betroffenen Tapeten solche seien, die von der Wand einfach abzuziehen seien und auf eine andere Wand angebracht werden könnten. Das Gegenteil folgt aus dem im Kostenvoranschlag für die Entfernung der Tapeten vorgesehenen Zeitaufwand. Der Vortrag in der Berufungsbegründung, die vom Kl. aufgebrachten und gestrichenen Tapeten seien nicht unlösbar mit dem Haus verbunden, geht an dem Problem vorbei. Es kommt nicht darauf an, dass die Tapeten nicht vom Putz gelöst werden könnten, sondern darauf, dass sie dabei beschädigt werden. Nicht entscheidend ist, dass Teile der Tapete bei der Ablösung nicht einreißen und theoretisch wieder aufgebracht werden könnten.

18 Ebenso hat das Landgericht mit Recht einen Anspruch nach § 823 Abs. 1 BGB wegen Verletzung des berechtigten Besitzes des Kl. verneint. Zwar ist grundsätzlich der sogenannte Haftungsschaden ersatzfähig, wenn der Besitzer wegen Beschädigung der Mietsache durch Dritte selbst Ansprüchen ausgesetzt ist (BGH, Urteil vom 9.4.1984 - II ZR 234/33 = NJW 1984, 2569, 2570; OLG Naumburg, Urteil vom 25.9.2014 - 2 U 27/14 = NJW-RR 2015, 217; Palandt/Sprau, § 823 Rn. 13). Solche Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Kl. ergeben sich jedoch aus der Beschädigung der Tapeten nicht. Insbesondere hat das Landgericht zutreffend einen Anspruch des Vermieters aufgrund seines Rechts auf Schönheitsreparaturen abgelehnt.

Für einen Schaden an der Tapete durch eingedrungenes Wasser besteht kein Ersatzanspruch des Geschädigten gegenüber einem anderen Mieter.

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung, der Beklagte ist Mieter der darüberliegenden Wohnung. Der Kläger behauptet, Wasser sei unkontrolliert aus dem Wasserhahn im Bad der Wohnung des Beklagten ausgelaufen, weil dieser eine unsachgemäße Reparatur des Wasserhahns vorgenommen habe. Das Wasser sei auf den Boden des Raumes gelaufen und von dort über die Decken und Wände in seine Wohnung eingedrungen. Dadurch seien Schäden an seinen Tapeten verursacht worden. Mit der Klage hat er die Kosten für einen Neutapezierung gemäß einem Kostenvoranschlag von 6.557,25 € nebst Zinsen und Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten verlangt. Das Landgericht wies die Klage ab. Dagegen legte der Kläger Berufung zum OLG ein.

Das OLG Frankfurt/Main wies die Berufung wegen Aussichtslosigkeit durch einstimmigen Beschluss (§ 522 Abs. 2 ZPO) zurück. Das Landgericht habe zu Recht einen Anspruch des Klägers unter dem Gesichtspunkt verneint, dass der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem Beklagten Schutzwirkung zu seinen Gunsten habe. Es sei anerkannt, dass auch ein Untermieter nicht in den Schutzbereich des Hauptmietvertrages einbezogen sei und daraus nicht Ansprüche wegen vom Vermieter verursachter Schäden gegen diesen erheben könne. Der Untermieter sei nicht schutzbedürftig, weil ihm eigene vertragliche Ansprüche gegenüber dem Hauptmieter zustünden (BGH - VIII ZR 47/77, BGHZ 70, 327, 330; BGH - VI ZR 174/11, NJW 2013, 1002). Das Gleiche müsse im Verhältnis mehrerer Mieter im selben Gebäude untereinander gelten. Der Kläger sei durch eigene Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter ausreichend geschützt (BGH - V ZR 180/03, GE 2004, 476).

Zutreffend habe das Landgericht im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH auch eine entsprechende Anwendung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB verneint. Dieser Ausgleichsanspruch habe seine Grundlage im nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis. Er sei Teil des Interessenausgleichs, der für eine sachgerechte Nutzung von Grundstücken im nachbarlichen Raum unerlässlich sei. In einem solchen grundstücksbezogenen Regelungszusammenhang seien Normen, die das Verhältnis von Mietern untereinander regelten, nicht zu erwarten. Sie könnten auch nicht an den Gedanken der Beschränkung der Eigentümerrechte nach § 903 BGB anknüpfen, um den es bei § 906 BGB, allgemein gefasst, gehe, sondern müssten im Mietrecht angesiedelt werden. Dass das Verhältnis der Mieter untereinander keine Berücksichtigung in § 906 BGB gefunden habe, könne nicht als planwidrige Lücke angesehen werden. Dass es zwischen Mietern Streit um beeinträchtigende Immissionen geben könne, könne dem Gesetzgeber nicht verborgen geblieben sein. Zudem bedürfe es keiner spezifischen Regelung, zumal der Mieter vom Vermieter eine von Mitmietern ungestörte Gebrauchsgewährung verlangen könne.

Der Kläger wende sich auch in erster Linie dagegen, dass das Landgericht einen deliktischen Schadensersatzanspruch mit der Begründung verneint habe, sein Eigentum an den Tapeten sei nicht verletzt, da der Kläger ein solches Recht an den Tapeten nicht dargetan habe. Nach § 93 BGB könnten Bestandteile einer Sache nicht Gegenstand besonderer Rechte sein, wenn sie nicht voneinander getrennt werden könnten, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert werde (wesentliche Bestandteile). Nach § 94 Abs. 2 BGB gehörten zu den wesentlichen Bestandteilen die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. Demgemäß seien Tapeten grundsätzlich wesentliche Bestandteile des Gebäudes, weil sie von der Wand nicht mehr abgelöst werden könnten, ohne dass sie in einer Weise beschädigt werden, die eine wirtschaftliche Zerstörung darstelle. Demgegenüber komme es nicht, worauf die Berufungsbegründung aber abstelle, auf eine Beschädigung des Wandputzes an. Der Kläger habe auch nicht etwa dargelegt, dass in seinem Fall die betroffenen Tapeten solche seien, die von der Wand einfach abzuziehen seien und auf eine andere Wand angebracht werden könnten. Das Gegenteil folge aus dem im Kostenvoranschlag für die Entfernung der Tapeten vorgesehenen Zeitaufwand. Der Vortrag in der Berufungsbegründung, die vom Kläger aufgebrachten und gestrichenen Tapeten seien nicht unlösbar mit dem Haus verbunden, gehe an dem Problem vorbei. Es komme nicht darauf an, dass die Tapeten nicht vom Putz gelöst werden könnten, sondern darauf, dass sie dabei beschädigt werden. Nicht entscheidend sei, dass Teile der Tapete bei der Ablösung nicht einreißen und theoretisch wieder aufgebracht werden könnten.

Ebenso habe das Landgericht mit Recht einen Anspruch nach § 823 Abs. 1 BGB wegen Verletzung des berechtigten Besitzes des Klägers verneint. Zwar sei grundsätzlich der sogenannte Haftungsschaden ersatzfähig, wenn der Besitzer wegen Beschädigung der Mietsache durch Dritte selbst Ansprüchen ausgesetzt sei (BGH - II ZR 234/33, NJW 1984, 2569, 2570; OLG Naumburg - 2 U 27/14, NJW-RR 2015, 217). Solche Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Kläger ergäben sich jedoch aus der Beschädigung der Tapeten nicht. Insbesondere habe das Landgericht zutreffend einen Anspruch des Vermieters aufgrund seines Rechts auf Schönheitsreparaturen abgelehnt.