Haftung für Globalgrundschuld

Verpflichtet sich eine Bank zur Freistellung einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung von der Haftung für eine Globalgrundschuld gegen Zahlung des auf den Grundstücksanteil entfallenden und konkret bezifferten Teilbetrages des Kaufpreises, der nach den Bestimmungen des Kaufvertrages auf ein bei ihr geführtes Konto zu zahlen ist, muss sie sich Zahlungen des Erwerbers, die dieser auf den Baupreis unmittelbar an den Verkäufer erbringt, auch dann nicht zurechnen lassen, wenn damit im Verhältnis zum Verkäufer eine vollständige Tilgung des Kaufpreises eingetreten ist. Es ist Sache des Kaufvertrages, die Reihenfolge der Zahlungen auf Grundstücks- und Baukostenanteil zweifelsfrei zu regeln. Etwaige Unklarheiten insoweit fallen nicht der finanzierenden Bank zur Last.

I. Die Klage richtet sich gegen die von der Bekl. betriebene Zwangsversteigerung (AG Neukölln - ...) des Wohnungseigentums ... - eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts ... von ... Blatt ... -, hinsichtlich dessen für die Bekl. eine Globalgrundschuld in Höhe von 1.785.000 DM eingetragen ist. Die Kl. halten die Zwangsvollstreckung für unzulässig, weil sie den von ihnen geschuldeten Kauf-/Baupreis gemäß dem Bauerrichtungsvertrag vom 20. Dezember 1999 - Urkundenrolle des Notars R. Nr. 733/1999 - an die Veräußerin, die GbR T. und Z., unter Verrechnung von Ersatzvornahmekosten vollständig gezahlt hätten. Die GbR ist zwischenzeitlich durch das (noch nicht rechtskräftige) Urteil des Landgerichts Berlin - 36 O 448/02 - zur Freistellung der Kl. von ihrer Verpflichtung aus der Freistellungserklärung der Bekl. vom 8. Mai 2003 in Höhe von 136.705 DM = 69.896,16 € verurteilt worden.

Hinsichtlich des Vorbringens der Parteien im Einzelnen bis zum Abschluss der ersten Instanz wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Das Landgericht hat die Zwangsvollstreckungsgegenklage abgewiesen. Dagegen richtet sich die Berufung der Kl. Sie greifen das Urteil aus Rechtsgründen an. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung sowie die Schriftsätze vom 10. Juni 2003, 19. September 2003 sowie vom 22. März 2004 Bezug genommen.

Die Kl. verhandeln auch in der Berufungsinstanz mit den zuletzt in erster Instanz gestellten Anträgen. Ergänzend zu ihrem Hauptantrag beantragen die Kl. weiter hilfsweise, die Bekl. zu verurteilen, die Zwangsvollstreckung des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts ... von B... Blatt ... eingetragenen Wohnungseigentums Nr. 5, ... zu unterlassen.

Die Bekl. beantragt die Zurückweisung der Berufung.

Sie verteidigt das Urteil und tritt den Ausführungen der Kl. mit der Berufungserwiderung vom 15. Januar 2004 entgegen.

Sie hat auf den Hinweis des Gerichts in der Verfügung vom 6. Mai 2003 in der letzten mündlichen Verhandlung klargestellt, dass die Bekl. die Zwangsvollstreckung gegen die Kl. aus der zu ihren Gunsten auf dem Grundstück ... bestehenden Gesamtgrundschuld nur wegen einer Hauptforderung von 69.896,16 € zuzüglich etwaiger Zinsen und Kosten betreibt, nachdem die Kl. vorgetragen hatten, dass das Zwangsversteigerungsverfahren zunächst wegen eines Betrages in Höhe der vollen Globalgrundschuld eingeleitet und nachträglich auf den Betrag von 1.000.000 DM ermäßigt worden sei. Die Kl. haben daraufhin den Rechtsstreit für erledigt erklärt, soweit der Antrag, die Zwangsvollstreckung für unzulässig zu erklären, über diesen Betrag hinausging. Die Bekl. hat sich der Erledigungserklärung nicht angeschlossen.

II. Die Berufung der Kl. hat keinen Erfolg, denn die von der Bekl. betriebene Zwangsvollstreckung ist nicht unzulässig.

1. Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Freistellung des Wohnungseigentums von der für die Bekl. eingetragenen Globalgrundschuld. Nach der Freistellungserklärung vom 25. Mai 1999 war Voraussetzung für die Freistellung die Zahlung der geschuldeten Vertragssumme auf das bei der Bekl. geführte Konto des Bauträgers, während die Pfandfreigabe-Erklärung vom 8. Mai 2000 selbst keine Bedingungen nennt, dem Notar R. aber mit der Treuhandauflage übergeben war, von der Urkunde nur dann Gebrauch zu machen, wenn 210.000 DM (gemäß § 3 des Kaufvertrages) auf das Konto bei der Bekl. gezahlt waren. Diese Bedingungen sind nicht eingetreten, denn auf das Konto der Bekl. sind unstreitig lediglich 70.295 DM überwiesen worden.

Die Bekl. muss sich die weiteren Zahlungen der Kl., die diese an die Baufirma, die T. Immobilien-, Anlage-, Beratungs- und Vermittlungsgesellschaft mbH, gezahlt haben, nicht anrechnen lassen. Dabei kann unterstellt werden, dass die Kl. - unter Verrechnung von Ersatzvornahmekosten - den vollen Kauf-/Baupreis an den Veräußerer gemäß Vertrag vom 20. Dezember 1999 gezahlt haben, wie es zwischenzeitlich vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 20. Februar 2004 - 36 O 448/02 - festgestellt worden ist, mit der Folge, dass die gesamte Forderung des Veräußerers erloschen ist, mithin auch der Grundstückspreis von 210.000 DM gemäß § 3 des Vertrages als getilgt gilt. Dies können die Kl. der Bekl. nicht entgegenhalten, denn diese hatte sich nur unter der Voraussetzung zur Freigabe verpflichtet, dass 210.000 DM auf ihr Konto eingezahlt werden. Zwar muss eine Pfandfreigabeerklärung ausgelegt und dabei auch die Interessen der Erwerber berücksichtigt werden (BGH NJW 1984, 169/170), eine vergleichbare Fallgestaltung wie in der genannten BGH-Entscheidung liegt hier aber nicht vor. Dort ging es zum einen um eine Formularklausel, die im Falle der Unklarheit zu Lasten des Verwenders auszulegen war. Hier handelt es sich aber die individuelle Treuhandauflage, die nach dem Willen der Parteien auszulegen ist. Zum anderen war dort der „gesamte Kaufpreis“ auf das Konto der Bank zu zahlen. Das hat der BGH im Sinne und zugunsten der Erwerber dahingehend ausgelegt, dass damit nicht mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck gekommen sei, dass tatsächlich nur die Zahlung des „Nominalpreises“ die Freigabe auslösen könne und deshalb als „Kaufpreis“ der Betrag gelten müsse, der sich als von den Erwerbern - nach Minderung wegen festgestellter Mängel - geschuldet angesehen werden müsse. Insofern liegt der Fall hier anders, als nicht generell vom Kaufpreis die Rede ist, sondern ganz konkret der in § 3 Abs. 1 und 2 des Vertrages genannten Betrag gezahlt werden sollte. Hinsichtlich des Grundstücks und der Planungen werden aber keine Minderungen oder Mängel geltend gemacht. Allerdings kann im Ergebnis - bei entsprechend hohen Ersatzfertigstellungskosten - auch der Grundstückspreis „aufgebraucht“ werden, so dass der Bauträger auch diesen möglicherweise nicht mehr vollständig verlangen kann. Ob unter diesen Voraussetzungen auch die Bekl. die Freistellung ohne weitere Zahlung erklären müsste, kann dahingestellt bleiben, denn die Kl. machen gegenüber dem Veräußerer Ersatzvornahmekosten in Höhe von 159.590,33 DM geltend, so dass sie - zieht man diese vom geschuldeten Gesamtkaufpreis von 485.000 DM ab - noch zur Zahlung von 325.409,67 DM, also mehr als 210.000 DM, verpflichtet waren. Ferner argumentiert der BGH noch ganz wesentlich mit dem Argument, dass im dortigen Fall die Einzahlung der Vergütung auf das Baukonto durch die Vorlage einer Bankbürgschaft ersetzt werden konnte. Aus der Akzessorietät der Bürgschaft ergebe sich dann, dass in jedem Falle nur der vom Hauptschuldner geschuldete Forderungsbetrag eingezogen werden könne. Dies ist hier nicht der Fall. Die Freigabeerklärung ist unter Berücksichtigung der Treuhandauflage deshalb dahingehend auszulegen, dass nur unter der Voraussetzung der tatsächlichen Zahlung von 210.000 DM auf das bei der Bekl. geführte Konto die Freigabe erfolgen muss.

2. Der Senat folgt ferner der Auffassung des Landgerichts, dass die Kl. gegenüber der Bekl. keinen Schadenersatzanspruch wegen Verletzung einer Aufklärungs-, Hinweis- oder Obhutspflicht haben. Denn die Problematik des Falles beruht offensichtlich auf der unklaren Vertragsgestaltung des Kauf- und Bauerrichtungsvertrages, für den die Bekl. nicht verantwortlich ist. Soweit die Bekl. beteiligt war, war für sie aus dem Vertrag zu entnehmen, dass die Kl. verpflichtet waren, den Grundstückspreis auf das bei ihr geführte Konto zu zahlen. In Übereinstimmung damit hat die Bekl. auch die bedingte Pfandfreigabeerklärung erteilt. Auch wenn der notarielle Kaufvertrag keine Sicherung der Rangfolge der auf Grundstückskaufpreis und Baupreis zu erbringenden Zahlungen, insbesondere keine gesonderte Fälligkeit für den Grundstückskaufpreis vorsah, hatte die Bekl. keinen Anlass zu der Annahme, die Kl. könnten vorrangig Zahlungen auf den Baupreis leisten. Der Kaufpreis für das Grundstück und der Baupreis waren gemäß § 6 des Vertrages erst fällig, wenn unter anderem die Lastenfreiheit von nicht übernommenen Grundstücksbelastungen sichergestellt war. Durch die Freistellungsverpflichtung der Bekl. vom 25. Mai 1999 war dies nicht gewährleistet, weil diese Verpflichtung nur unter der Bedingung der vollständigen Erwerberzahlungen auf das bei der Bekl. geführte Konto abgegeben war. Die Bekl. musste deshalb nicht damit rechnen, dass die Kl. vor Erteilung der Pfandfreigabeerklärung vom 9. Mai 2000 Zahlungen an die Baufirma leisten würden, zumal auf die Erklärung vom 25. Mai 1999 im notariellen Vertrag gerade kein Bezug genommen worden war.

Ebenso wenig musste die Bekl. damit rechnen, dass die Kl. trotz der mit der Pfandfreigabe verbundenen Bedingungen (Treuhandauflagen an den Notar) Zahlungen nicht zunächst auf den Grundstückskaufpreis auf das bei ihr geführte Konto erbringen würden. Wie ausgeführt, enthält der notarielle Kaufvertrag eine gesonderte Fälligkeitsvereinbarung für den Grundstückskaufpreis nicht. § 7 des Vertrages kann daher nur dahingehend verstanden werden, dass er sich - entsprechend § 3 MaBV - einheitlich auf die vereinbarte Gesamtvergütung bezieht. Danach entfallen aber gerade die erste Rate nach § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 MaBV und gegebenenfalls die folgende Rate aus § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 MaBV auf den für den Grundstückserwerb geschuldeten Teil des Gesamtpreises (vgl. Marcks, MaBV, 7. Aufl., Rn. 31 zu § 3 MaBV). Dieser war aber vereinbarungsgemäß nicht an die Firma T., sondern an die GbR auf das bei der Bekl. geführte Konto zu zahlen. Dass und warum dies nicht geschah, konnte die Bekl. nicht wissen, sie musste insbesondere nicht voraussehen, dass die Baufirma die unklare Vertragsgestaltung dazu nutzen würde, von den Kl. diese Raten auf das Konto der Baufirma abzufordern, denn Zahlungen an die Baufirma waren zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig, weil durch diese Zahlungen die Lastenfreistellung nicht sichergestellt werden konnte. Es war insofern nicht die Pflicht der Bekl., die korrekte Zahlungsweise zu überwachen oder auf sie hinzuwirken. Ergänzend wird auf die Ausführungen in der Verfügung des Senats vom 6. Mai 2003 Bezug genommen.

3. Ein Freistellungsanspruch folgt auch nicht aus einem etwaigen Fehlverhalten des Notars R. Die Kl. meinen, dessen Versäumnisse seien der Bekl. gemäß § 278 BGB zuzurechnen. Er soll aufgrund des Treuhandauftrages vom 9. Mai 2000, der dahin ging, von der Pfandfreigabe nur/erst dann Gebrauch zu machen, wenn der Betrag von 210.000 DM auf das - näher bezeichnete - Konto bei der Bekl. gezahlt war, zum Erfüllungsgehilfen der Bekl. geworden sein. Dem kann nicht gefolgt werden, denn die Freigabeerklärung ist grundsätzlich dem Auftraggeber auszuhändigen (§ 3 Abs. 1 Satz 4, 5 MaBV). Insofern war hier der Notar in § 6 des Kauf- und Bauerrichtungsvertrages ermächtigt worden, das Pfandfreigabeversprechen für den Käufer/Bauherren entgegenzunehmen, so dass der Notar nicht Erfüllungsgehilfe der Bekl., sondern vielmehr der Kl. war.

Im Übrigen käme eine Haftung der Bank auch nur dann in Betracht, wenn (durch den Notar) eine Pflicht verletzt worden wäre, die der Bank selbst in ihrem Pflichtenkreis gegenüber den Kl. oblag. Die Kl. meinen, eine solche Pflicht habe darin bestanden, dass die Bekl. verpflichtet gewesen sei, das von den Kl. erworbene Wohnungseigentum aus der Haftung für die Globalgrundschuld zu entlassen. Zur Erfüllung dieser Verbindlichkeit habe sie sich des Notars bedient, der sich in diesem Zusammenhang pflichtwidrig verhalten habe, weil er nicht dafür gesorgt habe, dass die Kl. die ersten Raten (bzw. mindestens die zweite Rate) auf das Konto der Bekl. überwiesen haben. Es war aber nicht die eigene Aufgabe der Bekl., für die vorrangige Bezahlung der 210.000 DM auf das bei ihr geführte Baukonto zu sorgen. Wann diese Zahlungen erfolgen sollten, war im Vertrag nicht geregelt, so dass es den Kl. grundsätzlich freistand, welche Zahlungen sie zuerst und zuletzt vornehmen wollten. Insofern oblagen der Bekl. gegenüber den Kl. keinerlei Obhutspflichten. Sie hatte sich lediglich zur Freigabe verpflichtet, wenn die Voraussetzung gemäß § 3 des Vertrages eingetreten war.

Die Bekl. war auch nicht verpflichtet, die Kl. von sich aus darauf hinzuweisen, unter welchen Voraussetzungen die Pfandfreigabe erfolgen würde. Eine solche Pflicht könnte nur dann angenommen werden, wenn zunächst eine Freigabeerklärung ohne die Einschränkung der Zahlung auf ein bestimmtes Konto vorgelegen hätte (BGH NJW 1976, 2213). Dann könnte eine Pflicht bestehen, die Erwerber von einer diesbezüglichen Änderung in Kenntnis zu setzen. Hier war es aber so, dass zunächst - vor Vertragsschluss des Bauerrichtungsvertrages - seitens der Bekl. eine Freigabeerklärung vom 25. Mai 1999 vorlag, die vorsah, dass die Käufer die geschuldete Vertragssumme (insgesamt) auf ein bestimmtes Konto bei der Bekl. bezahlten. Der Notar hat dann die Bank aufgefordert, eine formgültige Freigabeerklärung für die Kl. zur Verfügung zu stellen (so der Tatbestand des Urteils 36 O 448/02), woraufhin die Bekl. dann die Erklärung vom 8. Mai 2000 übersandt hat mit der Treuhandauflage an den Notar, davon nur Gebrauch zu machen, wenn 210.000 DM auf das bei ihr geführte Konto gezahlt waren. Abgesehen davon, dass die Kl. von beiden Pfandfreigabeerklärungen bzw. der Treuhandauflage erst sehr viel später erfuhren, enthielt die Erklärung vom 8. Mai 2000 eine Änderung der Zahlungsbedingungen nur hinsichtlich der Höhe des Betrages und das auch nur zugunsten der Kl. und nicht zu ihrem Nachteil. Von daher ist nicht zu erkennen, warum und inwiefern der Bekl. hier eine Aufklärungspflicht oblegen haben sollte.

4. Den Kl. stehen auch keine Unterlassungsansprüche gegen die Bekl. aus einer positiven Vertragsverletzung ihrer weiteren Erfüllungsgehilfen, der GbR K. und deren Gesellschaftern, zu. Die Kl. meinen, Letztere hätten dafür sorgen müssen, dass mit den von den Kl. gezahlten Raten zunächst der Grundstücksanteil bezahlt, d. h. vorrangig auf das Konto bei der Bekl. hätte gezahlt werden müssen. Das kann als richtig unterstellt werden, wie auch das Landgericht im Parallelprozess 36 O 448/02 angenommen hat. Ein etwaiges Fehlverhalten ist aber nicht der Bekl. zuzurechnen. Eine Zurechnung folgt jedenfalls nicht - wie wohl die Kl. meinen - daraus, dass die Bekl. verpflichtet war, unter bestimmten Voraussetzungen die Pfandfreigabe zu erklären. Daraus ergaben sich keine weitergehenden Obhuts- oder Aufklärungspflichten gegenüber den Kl., wie sie etwa ein Beratungsverhältnis beinhalten würde. Die Bekl. hatte nicht ihrerseits dafür zu sorgen, die Voraussetzungen für die Pfandfreigabe herbeizuführen. Dies war allein Sache der Kl. bzw. des Notars.

5. Die Berufung der Kl. war daher insgesamt zurückzuweisen. Eine Teilerledigung des Rechtsstreits ist nicht eingetreten. Zwar haben die Kl. vorgetragen, dass die Zwangsvollstreckung noch wegen eines Betrages von 1.000.000 DM betrieben werde. Dies erklärt sich aber daraus, dass die Bekl. aus einer Globalgrundschuld vollstreckt, die (vermutlich) noch entsprechend valutiert. Die Bekl. hat aber nie einen Zweifel daran gelassen, dass sie gegenüber den Kl. nur Anspruch auf Zahlung restlicher 69.896,16 € hat und sie bzw. das von ihnen erworbene Wohnungseigentum auch nur insoweit in Anspruch nimmt. Dementsprechend hat das Landgericht den Streitwert auch nur auf 69.896,16 € festgesetzt. Ein höherer Wert des Rechtsstreits stand (erstinstanzlich) nicht im Raum. Davon ist der erkennende Senat auch in seiner Hinweisverfügung vom 6. Mai 2003 ausgegangen. Die Bekl. hat klargestellt, dass die Zwangsvollstreckung nur wegen einer Hauptforderung von 69.896,16 € betrieben werde. Allein die Tatsache, dass diese Erklärung erst in der letzten mündlichen Verhandlung und nicht unmittelbar im Anschluss an die Verfügung vom 6. Mai 2003 bzw. den Schriftsatz der Kl. vom 10. Juni 2003 erfolgt ist, führt nicht dazu, dass sich der Streitwert auf 1.000.000 DM erhöht hat, denn es bestanden auch zwischenzeitlich keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass die Bekl. das Wohnungseigentum der Kl. entsprechend in Anspruch nehmen wollte.

Die Erledigungserklärung der Kl. ging deshalb ins Leere.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.