Haftung des Vermieters für Schimmel auch ohne Baumangel

Ein allein vom Vermieter zu verantwortender Sachmangel liegt auch im Fall eines nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführenden Schimmelbefalls der Mietsache vor, wenn das an den Vorgaben des dem Mieter als Anlage zum Mietvertrag übergebenen Informationsblatt „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ ausgerichtete Lüftungsverhalten unzureichend und für den Schimmelbefall ursächlich ist.

II. 1. Die Kl. war nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung in Höhe von 25 % der Bruttomiete berechtigt.

Zwar war der streitgegenständliche Schimmelbefall nach den Feststellungen des Sachverständigen in dem gerichtlich eingeholten Gutachten nicht auf Baumängel zurückzuführen. Jedoch steht nach den überzeugenden und nachvollziehbaren ergänzenden Angaben des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Schimmelbildung losgelöst von einem wegen der Entstehung der maßgeblichen Schimmelpilzbildung außerhalb der Heizperiode zu vernachlässigenden etwa unzureichenden Heizverhalten der Kl. dem alleinigen Verantwortungsbereich des Bekl. zuzurechnen ist.

Das für die Schimmelentstehung in den Sommermonaten ursächliche fehlerhafte Lüftungsverhalten der Kl. ist bereits deshalb von dem Bekl. zu verantworten, da ein an den Vorgaben des Informationsblatts „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ ausgerichtetes Lüftungsverhalten nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen unzureichend war.

Maßgeblich für die Beurteilung ist im Ausgangspunkt, dass der streitgegenständliche starke Schimmelbefall im August bei erstmaliger Mangelanzeige im Juni 2018 und nicht während der Heizperiode aufgetreten ist. Nach den überzeugenden Erläuterungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung sind in den wärmeren Sommermonaten zur Vermeidung einer Schimmelpilzbildung in den streitgegenständlichen Bereichen erhöhte Anforderungen an ein bedarfsgerechtes Ablüften zu stellen, um ein Ansteigen der relativen Raumluftfeuchte als der gemäß Erläuterung des Sachverständigen wesentlichsten Komponente für den Schimmelpilzbefall auf einen nach Maßgabe des Gutachtens kritischen Wert zu vermeiden. Diese Annahme ist ausweislich der nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen darauf zurückzuführen, dass die im Sommer tagsüber typischerweise zu verzeichnende deutlich höhere absolute Feuchtigkeit der Außenluft nicht zu der mit der Lüftung bezweckten Verringerung der vorliegend lagebedingt ohnehin eher niedrigen Raumlufttemperatur beitragen konnte, sondern ein Lüften tagsüber durch das Eindringen der im Vergleich zu der Innenraumluft wärmeren feuchteren Luft statt zu einer Entfeuchtung des Raumes zu einem Anstieg der relativen Luftfeuchtigkeit auf den in seinem Gutachten im Einzelnen erläuterten schimmelkritischen Grenzbereich führte (vgl. auch Lorenz, NZM 2019, 394, 397). Diesen kausalen Zusammenhang hat der Sachverständige auf Nachfragen des Gerichts ausdrücklich nicht auf lediglich außergewöhnlich hohe sommerliche Ausreißer-Temperaturen begrenzt.

Nach Maßgabe dieser Feststellungen kann der Kl. nicht zum Vorwurf gereichen, ihr Lüftungsverhalten im Sommer nicht auf das nach den weiteren Angaben des Sachverständigen erforderliche nächtliche Lüften nach Abkühlen der Temperaturen beschränkt zu haben. Dies hat bereits angesichts des von ihr ausweislich des als Anlage 1 Nr. 5 zum Mietvertrag übergebenen Informationsblatt „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ geschuldeten Verhaltens zu gelten, das lediglich den pauschalen Hinweis enthält, die Feuchtigkeit, die „bis auf wenige Ausnahmen fast immer von innen aus der Raumluft“ komme, müsse „durch ausreichendes Lüften regelmäßig aus der Wohnung abgeführt werden“. Der Sachverständige hat überzeugend unter Verweis auf das für die Entstehung des Schimmelschadens für ursächlich erachtete - von der Kl. bestätigte - regelmäßige Lüftungsverhalten auch in den Sommermonaten erläutert, ein Fehlverhalten der Mieterin sei nicht erkennbar, da in dem Informationsblatt unrichtigerweise nicht auf das nicht ohne Weiteres einem Laien erkennbare bedarfsgerechte an die Jahreszeit bzw. die Außentemperaturen anzupassende Ablüften hingewiesen werde.

Soweit sich der Bekl. auf ein unzureichendes Heizverhalten der Kl. beruft, ist nach Maßgabe des gefundenen Ergebnisses nicht von einem Mitverschulden (§ 254 BGB) auszugehen. Denn die hier streitgegenständlichen Schimmelbildungen sind nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Kl. im Sommer entstanden. Dass das Heizverhalten den streitgegenständlichen Schimmelbefall verstärkt hat, ist weder konkret vorgetragen noch ersichtlich.

Nach Maßgabe dieses Ergebnisses kann dahinstehen, ob eine Schimmelbildung überhaupt durch ein zumutbares Lüftungs- und Heizverhalten dauerhaft vermeidbar gewesen wäre, wofür es nach den Ausführungen des Sachverständigen angesichts der dargelegten bauphysikalischen Problematik zumindest eines detaillierteren Hinweises auf das wohnungsbezogen konkret zu beschreibenden Lüftungsverhalten auch im Sinne eines jedenfalls außerhalb des Sommers bedarfsgerechten Ablüftens durch Querlüften bei Vermeidung eines zu häufigen oder länger andauernden Lüftens bedurft hätte.

Die vom Amtsgericht zuerkannte - von der Berufung nicht gesondert angegriffene - Minderungsquote von 25 % der Bruttomiete ist angemessen.

Der Zinsanspruch findet seine Rechtfertigung in §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB.

2. Das Amtsgericht hat im Rahmen der angenommenen Verzugshaftung zutreffend die Voraussetzung eines fälligen Mangelbeseitigungsanspruchs (§ 535 BGB), den der Bekl. trotz Fristsetzung schuldhaft nicht erfüllt hat (§ 286 BGB), bejaht.

Umfang und Höhe des zuerkannten Schadensersatzanspruches sind entgegen der Berufung nicht zu beanstanden.

Hinsichtlich der Schadenshöhe - teils im Wege zulässiger Schadensschätzung nach § 287 ZPO - ist das Gericht nach der von der Kl. im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung nach § 141 ZPO bestätigten ausführlichen Darlegung der Grundlagen der Berechnung im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 10. Juni 2020 nebst Anlagen von dem dargelegten Arbeitsaufwand sowie der Beschaffung und den aufgewendeten Kosten des angegebenen Materials überzeugt (§ 286 ZPO). Die Kl. hat im Einzelnen nachvollziehbar dargetan, die teils anspruchsvollen zur fachgerechten Schimmelbeseitigung erforderlichen aufwendigen Arbeitsgänge, etwa das Ablösen der Tapete, gemeinsam mit ihrem Sohn vorgenommen zu haben, der sie auch beim Kauf der Materialien unterstützt und zur Vorbereitung der Arbeiten mit ihr an einer vorherigen fachlichen Beratung teilgenommen habe. Die angesetzten 10 €/Stunde sind nicht als überhöht anzusehen und liegen nicht über dem für die Beschäftigung ungelernter Hilfskräfte (vgl. Gsell, NZM 2010, 71, 76) üblichen Stundenlohn. Soweit die Berufung darauf verweist, die eigenen Arbeitsleistungen der Kl. und ihres Sohnes seien nicht ersatzfähig, verfängt dies nicht. Unabhängig von etwaigen Verdienstausfällen stellt die erbrachte eigene Arbeitsleistung sowie diejenige von helfenden Dritten einen als Aufwendung ersatzfähigen Vermögenswert dar (vgl. BGH, Urt. v. 24. November 1995 - V ZR 88/95, NJW 1996, 921, juris Tz. 9; vgl. auch Blank/Börstinghaus, BGB, § 536a Rz. 40; Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 536a Rz. 29 m.w.N.).

Die Angemessenheit des geltend gemachten Aufwendungsersatzanspruchs findet in den nachvollziehbaren Angaben des Sachverständigen ihre Bestätigung, wonach für die aufgrund der spezifisch zu bearbeitenden Oberflächen aufwendigen in mehreren Arbeitsschritten vorzunehmenden Maßnahmen unter Anwendung besonderer Schimmelbeseitigungsmittel Kosten von etwa 2.000 € angemessen und üblich seien. Den in der Berufungserwiderung angekündigten Nachweis des pauschalen Einwands einer kostengünstigeren nachhaltigen Schimmelbeseitigung durch eine Fachfirma hat der Bekl. ungeachtet der diesbezüglichen Nachfrage nicht erbracht.

Wenn in einer Wohnung Feuchtigkeitsschäden (Schimmel) auftreten, hat nach ständiger Rechtsprechung zunächst der Vermieter nachzuweisen, dass kein Baumangel vorliegt; ist das der Fall, spricht die Vermutung dafür, dass der Mieter durch sein Wohnverhalten den Schaden verursacht hat. Eine neue Variante hat jetzt das Landgericht Berlin gefunden: Ein allein vom Vermieter zu verantwortender Sachmangel liege auch im Fall eines nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführenden Schimmelbefalls der Mietsache vor, wenn das dem Mieter als Anlage zum Mietvertrag übergebene Informationsblatt „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ unzureichend und ein daran ausgerichtetes Lüftungsverhalten für den Schimmelbefall ursächlich war.

Die Mieterin machte Ansprüche aus überzahlter Miete aufgrund einer 25 %igen Mietminderung wegen Schimmelbefalls geltend und verlangte außerdem Schadensersatz für die von ihr durchgeführte Mangelbeseitigung. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige konnte keinen Baumangel feststellen, meinte aber, die Schimmelbildung sei durch fehlerhaftes Lüftungsverhalten in den Sommermonaten entstanden. In dem Informationsblatt, das dem Mieter vom Vermieter überreicht worden war (es handelte sich nicht um das vom Grundeigentum-Verlag herausgegebene Merkblatt), sei der Mieter nicht darauf hingewiesen worden, dass in den Sommermonaten ein Lüften tagsüber statt zu einer Entfeuchtung des Raumes zu einem Anstieg der relativen Luftfeuchtigkeit durch das Eindringen der warmen Luft führen könne.

Das Landgericht Berlin schloss sich den Ausführungen des Sachverständigen an. Der Sachverständige habe überzeugend unter Verweis auf das für die Entstehung des Schimmelschadens für ursächlich erachtete – von der Klägerin bestätigte – regelmäßige Lüftungsverhalten auch in den Sommermonaten erläutert, ein Fehlverhalten der Mieterin sei nicht erkennbar, da in dem Informationsblatt unrichtigerweise nicht auf das nicht ohne Weiteres einem Laien erkennbare bedarfsgerechte, an die Jahreszeit bzw. die Außentemperaturen anzupassende Ablüften hingewiesen werde. Es könne der Mieterin nicht zum Vorwurf gemacht werden, dass sie ihr Lüftungsverhalten im Sommer nicht auf das erforderliche nächtliche Lüften beschränkt habe. Das Informationsblatt habe dazu nur einen pauschalen Hinweis enthalten, dass die Feuchtigkeit abgeführt werden müsse. Ein Fehlverhalten der Mieterin sei nicht erkennbar, und deshalb habe der Vermieter die Schadensursache zu verantworten.

Auch ein (zutreffendes) Merkblatt, das dem Mieter ausgehändigt wird, kann seine Haftung manchmal nicht ausschließen. Nach Auffassung des LG Berlin (GE 2016, 913) ist das der Fall, wenn wegen der ungewöhnlich dichten Fenster eine Stoßlüftung von mehr als sechsmal am Tag erforderlich ist, um Schimmel zu vermeiden. Das sei jedoch für den Mieter unzumutbar.