Haftung des Vermieters für durch Schimmelsporen verursachte Gesundheitsschäden

1. Stellt der gerichtlich bestellte Sachverständige erhöhtes Aufkommen von Schimmelpilzsporen fest, die ihrer Gattung nach eine Gesundheitsgefahr indizieren und die in Innenräumen bei starken Anfeuchtungen wachsen, liegt ein Mangel der Mietwohnung vor, wenn der Sachverständige nicht ausschließen kann, dass die Entstehung der Feuchtigkeit baulich bedingt ist, es der Mieterin nämlich nach Feststellung des Sachverständigen praktisch unmöglich sei, bestimmte Bereiche der Wandoberflächen bei niedrigen Außentemperaturen über den Taupunkt hinaus zu erwärmen.

2. Eine Haftung des Vermieters für durch Schimmelsporen verursachte Gesundheitsschäden und seine Verurteilung zur Zahlung von Schmerzensgeld scheiden aus, wenn die nach § 536c Abs. 1 BGB gebotene Mangelanzeige unterblieb und der Vermieter deswegen nicht erkennen konnte, dass von der Wohnung womöglich eine Gefahr für die Mieterin ausging.

Der Kl. begehrt nach übereinstimmender Erledigung hinsichtlich der auf Räumung der an die Bekl. vermieteten Wohnung gerichteten Klage die Zahlung rückständiger Miete sowie die Zahlung einer Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung. Die Bekl. nimmt den Kl. widerklagend wegen Schadensersatz in Anspruch aufgrund Schimmelbefalls in der von ihr innegehaltenen Wohnung.

Das AG Charlottenburg hat der Klage stattgegeben. Der Kl. habe gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von der Bekl. nicht gezahlter - ungeminderter - Miete für den Zeitraum Dezember 2018 bis November 2019 gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme im selbständigen Beweisverfahren vor dem AG stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass im streitgegenständlichen Zeitraum kein Mangel der Mietsache an der Schlafzimmeraußenwand oder wegen eines Schimmelbefalles unterhalb des Holzfußbodens und unter den Scheuerleisten im Schlafzimmer vorhanden gewesen sei. Denn der Kl. habe dargelegt und bewiesen, dass die Feuchtigkeitserscheinungen nicht auf einer fehlerhaften Bausubstanz beruhen, mithin dass eine aus seinem Risikobereich stammende Ursache für den Schimmelbefall im Schlafzimmer nicht in Betracht komme. Die Bekl. als Mieterin habe demgegenüber nicht darzulegen und zu beweisen vermocht, dass sie alles Zumutbare getan hat, um das Auftreten der Feuchtigkeitserscheinungen zu verhindern, insbesondere ausreichend geheizt und gelüftet hat. Daneben habe die Bekl. nicht substantiiert dargelegt und unter Beweis gestellt, dass nach den von ihr in Auftrag gegebenen Sanierungsmaßnahmen im streitgegenständlichen Zeitraum noch ein Schimmelbefall in der Küche oder im Bad vorhanden gewesen sei. Daneben bestehe der Anspruch auf Zahlung der Nachforderung des Kl. aus der Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2018/2019, da die Bekl. keine substantiierten Einwendungen gegen die Heizkostenabrechnung erhoben habe. Auch sei das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 11.2.2019 wirksam beendet worden, weshalb der Kl. einen Anspruch auf geräumte Herausgabe der Wohnung gegen die Bekl. habe, da sich die Bekl. mit der Zahlung von Mieten für die Monate Januar bis Februar 2019 in Verzug befunden habe, §§ 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

Daneben hat das Amtsgericht die Widerklage abgewiesen, da für den Zeitraum ab Dezember 2018 ein schadensersatzbegründender Mangel der Mietsache nicht vorgelegen habe und ein Schadensersatzanspruch für Mängel, die vor den Sanierungsarbeiten aufgetreten seien, nach § 536c Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen der Mängelanzeige erst im November 2018 ausgeschlossen sei.

Hiergegen die Berufung der Bekl., die am 31.10.2023 die streitgegenständliche Wohnung an den Kl. herausgegeben hat. Die Bekl. ist der Auffassung, das AG habe die Beweislastverteilung bei § 536 Abs. 1 BGB verkannt, indem es ihr die Beweislast dafür aufgebürdet habe, dass der Schimmelbefall nicht auf einem unsachgemäßen Nutzungsverhalten beruhe, obwohl dem klagenden Vermieter der Vollbeweis dafür obliege, dass die Ursache des Mangels im Verantwortungsbereich des Mieters liegt. Jedenfalls sei aber unter Berücksichtigung des schriftlichen Gutachtens sowie der Anhörung des Sachverständigen Dipl.-Ing. L. nachgewiesen, dass der Mangel nicht auf das Nutzungsverhalten der Bekl. als Mieterin zurückgehe. Die Bekl. habe erstinstanzlich substantiiert zu einem vertragsgemäßen Heizungs- und Nutzungsverhalten vorgetragen. Daneben habe der Kl. als Vermieter den Beweis nicht erbracht, wonach der Schimmelpilzbefall nicht auf Baumängeln beruht. Das Sachverständigengutachten des Gutachters W. habe bauliche Mängel innerhalb des Gebäudes nicht miteinbezogen.

1. Die Berufung der Bekl. hat teilweise Erfolg.

1.2.1 Die Berufung hat Erfolg, soweit die Bekl. sich gegen ihre Verurteilung zur Zahlung von Miete in Höhe von 652,74 € für den Zeitraum Dezember 2018 bis November 2019 wendet. Der Kl. hat allein einen Anspruch auf Zahlung von Miete in Höhe von 12.402,06 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Von Dezember 2018 bis November 2019 war die Miete um 5 % gemindert.

Die Beweisaufnahme im selbständigen Beweisverfahren des Amtsgerichts Charlottenburg - 211 H 2/18 - trägt nicht die Feststellung des Erstgerichts, dass im streitgegenständlichen Zeitraum kein Mangel der Mietsache im Schlafzimmer vorgelegen habe. Vielmehr lag im streitgegenständlichen Zeitraum vor und nach Sanierung im Auftrag der Bekl. durch die Firma T. ein Mangel der Mietsache gem. § 536 Abs. 1 BGB vor.

Ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB liegt vor bei einer nicht unerheblichen Störung der Möglichkeit des Gebrauchs, die sich aus einer für den Mieter negativen Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit ergibt. Auf Verschulden des Vermieters kommt es insoweit nicht an (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 536 Rn. 55, m.w.N.). Darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen eines Mangels ist der Mieter. Zur Erfüllung seiner Darlegungslast muss der Mieter nach allgemeinen Grundsätzen konkrete Tatsachen vortragen, aus denen sich ergibt, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist. Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Wohnung muss auch bei Anmietung einer Altbauwohnung einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht. Kommt es deshalb bei herkömmlichen Nutzerverhalten zu Schimmelbildung, die den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen, liegt ein Mangel vor, da der Mieter Schimmelbildung nicht als vertragsgemäßen Zustand hinzunehmen hat. Der Mangel des Mietobjektes liegt dann darin, dass die Wohnung Fehler aufweist, welche durch übliches Wohnverhalten nicht mehr vermieden werden können (AG Köln Urteil vom 22.2.2017 - 213 C 98/15, BeckRS 2017, 111356, Rn. 26; LG Osnabrück, Urteil vom 19.10.2011 - 1 S 203/10, BeckRS 2013, 16620, Rn. 21, jeweils m.w.N.).

Unter Berücksichtigung der Feststellungen des Sachverständigen L. steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass vor den durchgeführten Erst- und Sanierungsmaßnahmen im Auftrag der Bekl. durch die Firma T. ein Kondenswasserschaden an der linken Außenecke des Schlafzimmers vorlag, der durch Taupunktunterschreitungen auf der Wandoberfläche entstanden ist. Aufgrund der damit einhergehenden optischen Beeinträchtigung des Wohngebrauchs sowie der Auswirkungen auf das Raumklima im Schlafzimmer ergibt sich ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB der Wohnräume im Zeitraum vor der Sanierung.

Auch im Zeitpunkt der Begutachtung im selbständigen Beweisverfahren - nach Sanierung - lag zur Überzeugung des Gerichts noch eine, wenn auch geringe, so jedoch nicht i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB unerhebliche Tauglichkeitseinschränkung der Mietsache im Bereich des Schlafzimmers vor.

Denn nach den Feststellungen des Sachverständigen L. befand sich zum Zeitpunkt der Begutachtung noch eine im Gegensatz zu der üblichen Hintergrundkonzentration von 20 Sporen/m2 leicht erhöhte Konzentration an Chaetomium in der Raumluft im Schlafzimmer. Dabei handele es sich nach dem Gutachten des Sachverständigen um eine Spezies, die in der Natur im Boden, auf Samen, Kompost und Ähnlichem wachsen können. In feuchten Innenräumen würden sie vorzugsweise auf Holzmaterial, Zellulose oder Papier nach Wasserschäden mit starken Anfeuchtungen wachsen. Einige Chaetomium-Arten könnten im fortgeschrittenen Stoffwechselprozess unter bestimmten Bedingungen Mykotoxine bilden. Eine Besiedlung mit Chaetomium sei unter hygienischen Aspekten kritischer zu sehen als z. B. ein Befall mit Kondenswasserpilzen wie Alternaria oder Cladosporium. Gattungen wie Penicillium und Aspergillus seien im Vergleich zu Chaetomium unter dem Aspekt der Gesundheitsgefährdung eher weniger kritisch einzustufen. Diesen Ausführungen schließt sich das Gericht nach Überprüfung an. Das Gutachten geht weder von falschen Anknüpfungstatsachen aus, noch beinhaltet es willkürliche oder nicht nachvollziehbare Darlegungen.

Insoweit war auch nach der Sanierung die Tauglichkeit der Mietsache im Bereich des Schlafzimmers eingeschränkt, da weiterhin die Raumluft nicht frei von Schimmelpilzen mit potentiell gesundheitsschädigenden Wirkungen war. Insoweit ist dem Amtsgericht nicht zu folgen, dass ein Mangel der Mietsache nach Sanierung nicht vorliege, weil die Raumluftmessungen im Schlafzimmer unauffällige Konzentrationen ergeben hätten.

Auch überschreiten die festgestellten Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB.

Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB berechtigt nicht jeder Mangel zur Minderung. Vielmehr bleibt eine „unerhebliche Minderung der Tauglichkeit“ zum vertragsgemäßen Gebrauch außer Betracht. Mit dieser Einschränkung soll nach der Vorstellung des Gesetzgebers im Interesse eines „möglichst störungsfreien Ablaufs“ des Mietverhältnisses die Mängelhaftung begrenzt werden. Es sollen solche Mängel ausgeschlossen sein, die objektiv unbedeutend sind. Objektiv unbedeutend sind Mängel, die nicht, kaum oder nur ganz kurz spürbar oder schnell zu beseitigen sind, das heißt beispielsweise abhängig von dem Gesamtstandard des Mietobjekts und dessen Zustand bloße ästhetische Beeinträchtigungen.

Unter Berücksichtigung insbesondere des vom Sachverständigen L. dargestellten nicht unerheblichen Beseitigungsaufwands und der möglichen gesundheitlichen Auswirkungen des Schimmelpilzes Chaetomium ist nach diesen Maßstäben nicht von einem nur unerheblichen Mangel der Mietsache auszugehen.

Die Bekl. war mit der Geltendmachung von Minderungsrechten auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Kl. als Vermieter dargelegt und bewiesen hätte, dass die Mängelursache nicht in seinem Verantwortungsbereich liege. Insoweit hat das Erstgericht zu Unrecht eine Beweislastentscheidung zu Lasten der Bekl. gefällt.

Der Mieter trägt gegenüber dem Anspruch auf Zahlung des Mietzinses nur dann die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er den Mangel der Mietsache nicht zu vertreten hat, wenn der Mangel der vermieteten Räume unstreitig infolge des Mietgebrauchs entstanden ist. Ist dies jedoch streitig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Pflichten- und Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausräumen. Ist also streitig, ob Schäden in den Mieträumen ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Schäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen (BGH, Urteil vom 10.11.2004 - XII ZR 71/01, NJW-RR 2005, 235; Urteil vom 1.3.2000 - XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344, Rn. 2a, jeweils m.w.N.).

Vorliegend bestand Streit zwischen den Parteien, ob Feuchtigkeits- und Schimmelschäden auf Mängel der Bausubstanz oder auf unzureichendes Heizungs - und Lüftungsverhalten bzw. sonstiges vertragswidriges Nutzungsverhalten der Mieterin zurückzuführen sind.

Dem folglich darlegungs- und beweisbelasteten Vermieter ist nach Überzeugung des Gerichts der Nachweis nicht gelungen, dass die Schadensursache nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich entstamme. Denn der entgegenstehenden Feststellung des Amtsgerichts widersprechen die bei seiner Anhörung vor dem Berufungsgericht bestätigten schriftlichen Erläuterungen des Sachverständigen W., wonach es im Schlafzimmer der streitbefangenen Wohnung praktisch unmöglich sei, bei sehr niedrigen Außentemperaturen die Wandoberfläche des unteren Wandbereichs der Schlafzimmeraußenwand so zu erwärmen, dass die Taupunkttemperatur nicht unterschritten wird und dieser Effekt noch verstärkt werde durch einen Schrank an der Wand. Folge der Nichterwärmung der Wandoberfläche könne Kondensatbildung bei sehr niedrigen Außentemperaturen sein. Tapeten und Anstriche könnten dann eine Schimmelbildung begünstigen.

Dass die Schäden demnach allein mit üblichem Heiz- und Lüftungsverhalten hätten vermieden werden können, ist im Rahmen der Beweisaufnahme nicht bestätigt worden.

Einerseits war ein Fehler der physischen Beschaffenheit des Mietobjekts jedenfalls (mit-) ursächlich für das Auftreten von Feuchtigkeit und Schimmel an der Wand. Andererseits ergibt sich auch aus einer (Mit-) Ursächlichkeit des Aufstellens des Schranks an der betroffenen Stelle durch die Mieterin für die Schadensentstehung nicht, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich der Bekl. zuzuordnen wäre. Denn das Aufstellen des Schrankes wäre nur dann vertragswidrig, wenn die Bekl. durch den Kl. entsprechend informiert worden wäre, im Bereich der Außenecke des Schlafzimmers kein Möbelstück zu platzieren, was vorliegend nicht erfolgt ist. Im Übrigen entspricht es dem vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters, die Wohnung nach seinem Belieben einzurichten.

Dies entspricht auch den Feststellungen des Sachverständigen L., der die leicht auffällige Konzentration von Chaetomium nicht auf mangelhaftes Nutzungsverhalten zurückführen konnte. Denn Chaetomium trete nach seiner Aussage typischerweise bei Wasser- oder Leitungsschäden auf.

Aufgrund der lediglich geringfügigen festgestellten Überschreitung der Normalwerte durch den Sachverständigen L. zum Begutachtungszeitpunkt nach Sanierung war eine Mietminderung von nicht mehr als 5 % gerechtfertigt.

Unerheblich ist, dass die im Auftrag der Bekl. durchgeführte Sanierung keine sachgerechte Reinigung darstellte und nicht zu einer nachhaltigen Entfernung der Schimmelpilze geführt hat, denn die Instandhaltungspflicht traf den Kl. als Vermieter und es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die von der Bekl. beauftragte Firma T. durch ihre Sanierungsarbeiten weitere Mängel verursacht bzw. bestehende Mängel verstärkt hätte.

Wie das Amtsgericht zu Recht festgestellt hat, hat die Bekl. den Schimmelbefall in Küche und Bad nicht substantiiert dargelegt und bewiesen. Der Vortrag in der Berufungsinstanz zu einer anhaltenden Schimmelbelastung im Wohn-Arbeitszimmer aufgrund gemeinsamer Balkenfelder mit dem Schlafzimmer ist schon vor dem Hintergrund unschlüssig, dass die Bekl. gegenüber den gutachterlichen Feststellungen, wonach kein aktiver Schimmelbefall im Boden des Schlafzimmers im Begutachtungszeitpunkt vorgelegen habe, keine erheblichen Einwände erhoben hat.

Denn die Bekl. kann keine Mängelrechte aus dem Zeitraum vor der Anzeige des Schimmelbefalls in der Wohnung gegenüber dem Kl. geltend machen, § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB.

Wie vom Erstgericht auf Grundlage des unstreitigen erstinstanzlichen Parteivortrags festgestellt, hat die Bekl. dem Kl. den Schimmelbefall im November 2018 angezeigt. Der Vortrag der Bekl. zu einer Mangelanzeige schon im Mai 2018 erst in der Berufungsinstanz wird von Bekl.seite bestritten. Daneben ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der erstinstanzlich unterbliebene Vortrag zu einer Mängelanzeige vor Herbst 2018, das heißt vor den im eigenen Auftrag durchgeführten Sanierungsarbeiten, nicht auf Nachlässigkeit der Partei bzw. auf einer Verletzung der allgemeinen Prozessförderungspflicht des § 282 ZPO, beruht, § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Satz 2 ZPO (vgl. Greger, in: Zöller, Zivilprozessordnung, 34. Aufl. 2022, § 531 Rn. 33).

1.2.2 Einwände gegen die Verurteilung der Bekl. zur Zahlung einer Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2018/2019 hat die Bekl. im Berufungsrechtszug nicht erhoben.

1.2.4 Übereinstimmend mit dem Erstgericht hat die Bekl. keinen Schmerzensgeldanspruch nach § 536a Abs. 1 BGB oder aus § 823 Abs. 1 BGB i.V.m. § 253 Abs. 1 BGB.

Für die Darlegung eines Schadensersatzanspruches des Mieters gegen den Vermieter nach § 536a Abs. 1 BGB hat der Mieter nicht nur den Mangel darzulegen und zu beweisen, sondern auch, welche Nachteile der Sachmangel beim Mieter verursacht hat. Dies übersieht die Bekl.seite, wenn sie auf die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Darlegung eines Sachmangels im Wohnraummietrecht verweist. Dabei bedarf es bezüglich des Beweises einer Erkrankung durch Schimmel in der Mietwohnung des Vollbeweises (vgl. § 286 ZPO).

Eine konkrete Gesundheitsgefahr vor der Sanierung lässt sich den Feststellungen des Gutachters L. in seinem Gutachten (dort, S. 28, Bl. 112/II d.A. zu 211 H 2/18) nicht entnehmen. Denn seine Feststellungen erschöpfen sich in der Analyse der zur Akte zu 211 H 2/18 gereichten Fotodokumentation. Die Einstufung in die Schadenskategorie „3“ des „Schimmelpilzleitfadens zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden (Umweltbundesamt)“ nahm er ausweislich seines Gutachtens im Wesentlichen anhand der auf den Fotos erkennbaren Größe der Schadensstelle vor.

Weitere Feststellungen zur konkreten Belastung des Schlafzimmers der streitbefangenen Wohnung mit Schimmelsporen können nicht mehr getroffen werden, nachdem die Bekl. es unterließ, den Zustand des Mietobjekts vor den in ihrem Auftrag durchgeführten Sanierungsmaßnahmen beweissicher festzuhalten. Daran ändert auch die Dokumentation der Firma R. nichts, deren Belastbarkeit durch die gerichtlich bestellten Gutachter im selbständigen Beweisverfahren aufgrund des unterlassenen Vergleichs der Messung im Innenraum mit der Außenraumluft plausibel in Frage gestellt worden ist.

Für den Zeitraum vor der Sanierung ergibt sich nach den gemäß § 529 ZPO in der Berufungsinstanz zu berücksichtigenden Tatsachen außerdem nicht hinreichend, dass für den Kl. eine von der Wohnung für die Bekl. ausgehende Gesundheitsgefährdung erkennbar gewesen sei. Entsprechend § 536c Abs. 1 BGB führt dies zum Ausschluss der Haftung des Bekl. als Vermieter. Da nicht festgestellt werden kann, dass die Anzeige deutlich vor den Sanierungsarbeiten durch die Firma R. erfolgt ist, muss das Gericht davon ausgehen, dass die geltend gemachte länger währende Exposition der Bekl. mit Schimmelpilzen und die daraus sich ergebende Gesundheitsgefahr für die Bekl. zu einem Zeitpunkt erfolgte, als für den Kl. eine von der Wohnung für die Bekl. ausgehende Gesundheitsgefährdung nicht erkennbar gewesen ist.

Eine konkrete Gesundheitsgefahr ausgehend von der streitbefangenen Wohnung lässt sich auf der Grundlage der Beweisaufnahme im selbständigen Beweisverfahren im Zeitpunkt der Begutachtung nach Sanierung nicht mehr feststellen.

Daneben ist für den Zeitraum nach Sanierung nicht konkret dargetan, dass die Bekl. die Wohnung überhaupt noch regelmäßig bewohnt hat, sie mithin in der Wohnung verbleibenden Schimmelpilzsporen weiterhin ausgesetzt gewesen wäre, nachdem sie wie von ihr selbst vorgetragen, die Wohnung verlassen und nur noch sporadisch aufgesucht habe.

Auch hat die Bekl. eine schwerwiegende gesundheitliche Beeinträchtigung, insbesondere eine chronische Erkrankung, durch die Exposition mit Schimmelpilz in der Wohnung nicht dargetan. Vielmehr ergibt sich nach ihrem eigenen Vortrag, ausweislich des ärztlichen Attests des Dr. Sch., dass die Bekl. seit 2014 an Asthma bronchiale mit bronchialer Hyperreagibilität leidet, welche durch die Exposition mit Schimmel und Staub verschlechtert werde. Dass die Exposition mit Schimmel aber zu einer nachhaltigen und bleibenden Verschlechterung dieser Vorerkrankung geführt habe, lässt sich dem Vortrag der Bekl. auch unter Berücksichtigung der eingereichten ärztlichen Stellungnahmen und des Laborberichts vom 24.4.2018 nicht entnehmen.

2.2.1 Die auf den erledigten Räumungsantrag entfallenden Kosten waren gemäß § 91a ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes der Bekl. aufzuerlegen, da diese hinsichtlich des Räumungsantrages voraussichtlich unterlegen wäre.

Denn jedenfalls die Schriftsatzkündigung vom 29.4.2021, der Bekl. zugestellt am 4.6.2021, hat wegen der zu diesem Zeitpunkt aufgelaufenen Zahlungsrückstände von mehr als zwei Monatsmieten - auch unter Berücksichtigung einer um 5 % geminderten Miete - das Mietverhältnis wirksam beendet, §§ 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b, 569 BGB.

Wie oben dargelegt, kann bei der Berechnung des Mietrückstandes keine gem. § 536 Abs. 1 BGB herabgesetzte Miete vor Herbst 2018 Berücksichtigung finden. Denn die Bekl. kann keine Mängelrechte aus dem Zeitraum vor der Anzeige des Schimmelbefalls in der Wohnung gegenüber dem Kl. geltend machen, § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB.

Auch konnte die Bekl. jedenfalls zum Zeitpunkt der Kündigung vom 29.4.2021 dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters nach § 535 Abs. 2 BGB kein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 Abs. 1 BGB mehr entgegenhalten.

Bei einer mangelhaften Mietsache hat der Mieter zwar grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 320 Abs. 1 BGB am Mietzins. Die Zurückbehaltungsquote muss dabei in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen. Das Zurückbehaltungsrecht unterliegt einer zeitlichen und einer betragsmäßigen Beschränkung (BGH, Beschluss vom 27.10.2015 - VIII ZR 288/14, BeckRS 2016, 482; Urteil vom 17.6.2015 - VIII ZR 19/14, NJW 2015, 3087).

Dieses Zurückbehaltungsrecht bestand zum Zeitpunkt der Kündigung vom 29.4.2021 nicht mehr, da die Bekl. zu diesem Zeitpunkt mit einem Betrag von 12.402,06 € im Rückstand war, der die Kosten einer Ersatzvornahme um ein Vielfaches übersteigen dürfte. Demgemäß war ihr die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts in diesem Zeitpunkt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt.

Nichtzulassungsbeschwerde am 18.12.2024 zurückgenommen

Stellt der gerichtlich bestellte Sachverständige erhöhtes Aufkommen von Schimmelpilzsporen fest, die ihrer Gattung nach für eine Gesundheitsgefahr sprechen und die in Innenräumen bei hoher Feuchte wachsen, liegt dann ein Mietmangel vor, wenn der Sachverständige weder ausschließen kann, dass die Entstehung der Feuchtigkeit baulich bedingt ist noch es dem Mieter unmöglich ist, bestimmte Bereiche der Wandoberflächen bei niedrigen Außentemperaturen über den Taupunkt hinaus zu erwärmen. Eine Haftung des Vermieters für durch Schimmelsporen verursachte Gesundheitsschäden und seine Verurteilung zur Zahlung von Schmerzensgeld scheiden aus, wenn die gebotene Mängelanzeige unterblieb und der Vermieter deswegen nicht erkennen konnte, dass von der Wohnung womöglich eine Gesundheitsgefahr für den Mieter ausging.

Der Vermieter hatte der Mieterin wegen Zahlungsrückstands von über 12.000 € für den Zeitraum Dezember 2018 bis November 2019 fristlos gekündigt. Die Mieterin hatte sich damit verteidigt, einen Anspruch auf Mietminderung und ein Zurückbehaltungsrecht wegen Schimmelbefalls in Bad, Küche und Schlafzimmer zu haben. Hinsichtlich des Räumungsanspruchs haben die Parteien die Klage übereinstimmend für erledigt erklärt; die Mieterin ist zwischenzeitlich ausgezogen.

Vorliegend geht es noch um die Zahlung rückständiger Miete; insoweit nimmt die beklagte Mieterin den Kläger widerklagend auf Schadensersatz aufgrund Schimmelbefalls in Anspruch.

Das AG Charlottenburg hat der Zahlungsklage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Der Kläger habe gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung ungeminderter Miete für den Zeitraum Dezember 2018 bis November 2019. Als Ergebnis der Beweisaufnahme im selbständigen Beweisverfahren vor dem AG stehe fest, dass jedenfalls in diesem Zeitraum kein Mangel der Mietsache wegen eines Schimmelbefalles vorhanden gewesen sei. Der Kläger habe dargelegt und bewiesen, dass die Feuchtigkeitserscheinungen nicht auf einer fehlerhaften Bausubstanz beruhten. Die Beklagte habe dagegen nicht dargelegt und bewiesen, ausreichend geheizt und gelüftet zu haben. Hiergegen die Berufung der Beklagten – mit einem Teilerfolg.

Das LG gestand der Beklagten aufgrund einer anderen Bewertung des Sachverständigengutachtens im selbständigen Beweisverfahren einen Anspruch auf Mietminderung von 5 % zu, verneinte aber ein Zurückbehaltungsrecht, hielt die fristlose Kündigung für berechtigt und gestand dem Vermieter einen Zahlungsanspruch in Höhe von 12.402,06 € zu.

Die Beweisaufnahme im selbständigen Beweisverfahren habe keineswegs ergeben, dass im streitgegenständlichen Zeitraum kein Mangel der Mietsache vorgelegen habe. Der Gutachter habe einen Kondenswasserschaden an der linken Außenecke des Schlafzimmers festgestellt, der durch Taupunktunterschreitungen auf der Wandoberfläche entstanden sei mit der Folge einer optischen Beeinträchtigung des Wohngebrauchs und mit Auswirkungen auf das Raumklima im Schlafzimmer. Damit habe zwar eine nur geringe, jedoch keine nur unerhebliche Tauglichkeitseinschränkung der Mietsache vorgelegen.

Denn nach den Feststellungen des Sachverständigen habe sich zum Zeitpunkt der Begutachtung noch eine im Gegensatz zu der üblichen Hintergrundkonzentration von 20 Sporen/m2 leicht erhöhte Konzentration an Chaetomium in der Raumluft im Schlafzimmer befunden. Dabei handele es sich nach dem Gutachten des Sachverständigen um eine Spezies, die in feuchten Innenräumen vorzugsweise auf Holzmaterial, Zellulose oder Papier nach Wasserschäden mit starken Anfeuchtungen wüchsen. Bei dieser Schimmelpilzart könnten sich unter bestimmten Bedingungen Schimmelpilzgifte bilden. Diese Pilzart sei kritischer zu sehen als z. B. ein Befall mit Gattungen wie Penicillium und Aspergillus, die im Vergleich zu Chaetomium unter dem Aspekt der Gesundheitsgefährdung eher weniger kritisch einzustufen seien.

Das Amtsgericht habe insoweit auch die Beweislast verkannt. Der Mieter trage nur dann die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er den Mangel der Mietsache nicht zu vertreten habe, wenn der Mangel der vermieteten Räume unstreitig infolge des Mietgebrauchs entstanden sei. Sei dies jedoch streitig, müsse der Vermieter beweisen, dass die Schadensursache dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters entstammt. Vorliegend sei strittig, ob Feuchtigkeits- und Schimmelschäden auf Mängel der Bausubstanz oder auf unzureichendes Heizungs- und Lüftungsverhalten der Mieterin zurückzuführen seien.

Den Beweis, dass die Schuld bei der Mieterin liege, habe der Kläger nicht erbracht, denn der Sachverständige habe auch festgestellt, dass es im Schlafzimmer praktisch unmöglich gewesen sei, bei sehr niedrigen Außentemperaturen die Wandoberfläche des unteren Bereichs der Schlafzimmeraußenwand so zu erwärmen, dass der Taupunkt nicht unterschritten wird. Dieser Effekt sei noch verstärkt worden durch einen Schrank an der Wand. Folge der Nichterwärmung der Wandoberfläche könne Kondensatbildung bei sehr niedrigen Außentemperaturen sein. Tapeten und Anstriche könnten dann eine Schimmelbildung begünstigen.

Dass die Schäden allein mit üblichem Heiz- und Lüftungsverhalten hätten vermieden werden können, sei im Rahmen der Beweisaufnahme nicht bestätigt worden. Einerseits sei ein Fehler der physischen Beschaffenheit des Mietobjekts jedenfalls (mit-) ursächlich für das Auftreten von Feuch­tigkeit und Schimmel gewesen, ande­rerseits habe die Mieterin durch das Aufstellen des Schranks an der Außenwand zur Schadensentstehung beigetragen. Die Platzierung des Schrankes wäre aber nur dann vertragswidrig gewesen, wenn die Beklagte durch den Kläger informiert worden wäre, im Bereich der Außenecke des Schlafzimmers kein Möbelstück zu platzieren, was vorliegend nicht erfolgt sei. Im Übrigen dürfe der Mieter die Wohnung nach seinem Belieben einrichten.

Aufgrund der lediglich geringfügigen festgestellten Überschreitung der Normalwerte sei eine Mietminderung von nicht mehr als 5 % gerechtfertigt. Zu Recht festgestellt habe das AG, dass die Beklagte den Schimmelbefall in Küche und Bad nicht substantiiert dargelegt und bewiesen habe. Den Schimmelbefall habe die Beklagte dem Kläger erst im November 2018 angezeigt. Einen Schmerzensgeldanspruch habe die Beklagte auch nicht, denn dafür hätte sie den Vollbeweis für eine Erkrankung durch Schimmel führen müssen.

Eine konkrete Gesundheitsgefahr lasse sich auf der Grundlage der Beweisaufnahme im selbständigen Beweisverfahren im Zeitpunkt der Begutachtung nach Sanierung nicht feststellen. Außerdem habe die Beklagte selbst vorgetragen, dass sie die Wohnung verlassen und nur noch sporadisch aufgesucht habe.

Eine schwerwiegende gesundheitliche Beeinträchtigung, insbesondere eine chronische Erkrankung, durch die Exposition mit Schimmelpilz in der Wohnung habe die Beklagte nicht dargetan. Aus einem vorgelegten ärztlichen Attest ergebe sich, dass die Beklagte seit 2014 an Asthma bronchiale mit bronchialer Hyperreagibilität leide, welche durch Schimmel und Staub verschlechtert werde. Dass dies aber zu einer nachhaltigen und bleibenden Verschlechterung dieser Vorerkrankung geführt habe, lasse sich aus dem ärztlichen Attest nicht entnehmen.

Die auf den erledigten Räumungsantrag entfallenden Kosten habe die Beklagte zu tragen, da diese hinsichtlich des Räumungsantrages voraussichtlich wegen des erheblichen Zahlungsrückstands unterlegen wäre.

Die Beklagte habe gegenüber dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters auch kein Zurückbehaltungsrecht gehabt. Bei einer mangelhaften Mietsache habe der Mieter zwar grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht, doch müsse die Zurückbehaltungsquote in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen und unterliege einer zeitlichen und einer betragsmäßigen Beschränkung. Zum Zeitpunkt der Kündigung sei die Beklagte mit einem Betrag von 12.402,06 € im Rückstand gewesen, der die Kosten einer Ersatzvornahme um ein Vielfaches überstiegen hätte. Demgemäß sei ihr die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts in diesem Zeitpunkt nach Treu und Glauben verwehrt gewesen.