Härtegrund

Härtegrund; Ersatzwohnraum; Wohnraummietvertrag; Beendigung des Mietverhältnisses; Kündigung; Widerspruch des Mieters; Härtegründe; Ersatzwohnung; Sozialklausel; Schutzbedürfnis des Mieters; Räumungsfrist; kein Ersatz bei Härte

Für die Beurteilung der Frage, ob die Kündigung eines Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte i. S. des § 556 a BGB bedeutet, ist es unerheblich, ob auch durch eine nach § 721 ZPO zu gewährende Räumungsfrist von weniger als einem Jahr dem Schutzbedürfnis des Mieters, der eine Ersatzwohnung fest in Aussicht hat, entsprochen werden kann.

I. Die Kl. kündigte der Bekl. das Mietverhältnis über eine Wohnung nach 18jähriger Wohnzeit mit einjähriger Kündigungsfrist zum 31. Oktober 1969. Auf die Klage wurde die Bekl. durch Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 24.11.1969 unter Bewilligung einer Räumungsfrist bis zum 31.1.1970 zur Räumung verurteilt. Sie hat Berufung eingelegt, mit der sie die Abweisung der Klage und Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum 15. April 1970 begehrt, weil sie zu diesem Zeitpunkt eine Ersatzwohnung verbindlich in Aussicht habe. In der mündlichen Verhandlung vom 7. April 1970 haben die Parteien nach Räumung der Wohnung den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und widersprechende Kostenanträge gestellt. Das Landgericht Hannover möchte die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 a ZPO der Bekl. auferlegen. Es ist der Ansicht, die in der Verurteilung zu Räumung liegende Härte (§ 556 a BGB) entfalle, wenn der Mieter eine Ersatzwohnung fest in Aussicht habe und diese innerhalb einer gemäß § 72 ZPO zu gewährenden Räumungsfrist beziehen könne. An der beabsichtigten Entscheidung sieht sich das Landgericht durch die vom OLG Stuttgart in seinem Rechtsentscheid vom 11.11.1969 - 8 W 71/68 - (NJW 1969, 24 -ZMR 1969, 57) vertretene Rechtsauffassung gehindert. Das Landgericht hat deshalb dem Oberlandesgericht folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt: Hat ein Mieter einen Anspruch auf kurzfristige Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 556 a BGB, wenn feststeht, daß der Mieter eine neue Wohnung in weniger als einem Jahr beziehen kann und nur noch diese Frist zu überbrücken ist, so daß wegen der gleichzeitig gewährten Räumungsfrist nach § 721 ZPO in der Verurteilung zur Räumung keine ungerechtfertigte Härte mehr liegt?

II. Der Vorlagebeschluß betrifft eine Rechtsfrage aus dem Anwendungsbereich der sog. Sozialklausel (§§ 556 a bis 556 c BGB), von deren Beantwortung die nach Erledigung der Hauptsache vom Landgericht zu treffende Kostenentscheidung abhängig ist. Da das Landgericht von der im Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vertretenen Ansicht abweichen will, ist die Vorlage an das nach der Verordnung vom 13.6.1968 (Nds. GVOBI. 1968, 107) zuständige Oberlandesgericht Oldenburg gemäß Artikel 3 Abs. 1 Satz 1 des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes zulässig. Die Frage, ob auf den Widerspruch des Mieters ein Mietverhältnis nach § 556 a BGB auch dann verlängert werden kann, wenn innerhalb der längst möglichen Räumungsfrist des § 721 ZPO die Härte für die Mieter beseitigt werden kann, ist mit dem OLG Stuttgart (NJW 1969, 240) jedenfalls für den Anwendungsbereich des § 556 a BGB in der Fassung des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes dahin zu beantworten, daß die Voraussetzungen für die Fortsetzung eines Mietverhältnisses nach § 556 a BGB unabhängig davon zu prüfen sind, ob dem Mieter bis zur Erlangung der Ersatzwohnung gemäß § 721 ZPO eine Räumungsfrist gewährt werden kann. In seinem Vorlagebeschluß führt das Landgericht zutreffend aus, daß der Fortsetzungsanspruch aus § 556 a BGB nach Tatbestand und Rechtsfolgen von dem Räumungsschutzbegehren gemäß § 721 ZPO verschieden ist. Bei dem Fortsetzungsverlangen des Mieters nach § 556 a BGB handelt es sich um die Geltendmachung eines materiell-rechtlichen Anspruchs, der zu einer Neugestaltung der Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien des Mietvertrages führt, während die nach § 721 ZPO zu gewährende Räumungsfrist die Kündigung des Mietverhältnisses unberührt läßt und lediglich ein Vollstreckungshindernis schafft. Wenn das Landgericht auf die möglichen besonderen materiell-rechtlichen Folgen der prozessualen Entscheidung nach § 721 ZPO hinweist (§ 557 Abs. 3 BGB) und daraus herleiten will, die Entscheidung könne auch Einfluß auf die materielle Rechtslage nach § 556 a BGB haben, so mag das zutreffen; diese Ansicht ergibt jedoch nicht, daß die Begründetheit des materiell-rechtlichen Anspruchs unter Berücksichtigung möglicher vollstreckungs-rechtlicher Maßnahmen zu beurteilen wäre. Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist es für den Begriff der Härte i. S. des § 556 a BGB ohne Bedeutung, ob dem Wohnungsinteresse des Mieters auch durch eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO entsprochen werden könnte. Nach § 556 a Abs. 1 BGB begründet die in der vertragsmäßigen Beendigung des Mietverhältnisses liegende Härte die Anwendung der Sozialklausel. Diese Härte wird nicht dadurch beseitigt, daß unter Anwendung des § 721 ZPO das Mietverhältnis beendet bleibt und an seine Stelle ein nur mietähnliches Verhältnis mit sehr viel schwächeren Rechten des Mieters tritt. Zutreffend hat das OLG Stuttgart in seinem Rechtsentscheid darauf hingewiesen, daß wegen der Verschiedenheit der beiden Vorschriften und ihrer Rechtswirkungen dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel keine Bedeutung zukomme. Die vom OLG Stuttgart vertretene Rechtsauffassung ist entgegen der Annahme des Landgerichts weder zu förmlich, noch führt sie zu unpraktischen Ergebnissen. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO sind erheblich leichter zu erfüllen als die den Fortsetzungsanspruch begründende Voraussetzung des § 556 a BGB. Wenn das unverschuldete subjektive Unvermögen, sich innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist eine

mlich, noch führt sie zu unpraktischen Ergebnissen. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO sind erheblich leichter zu erfüllen als die den Fortsetzungsanspruch begründende Voraussetzung des § 556 a BGB. Wenn das unverschuldete subjektive Unvermögen, sich innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist eine zumutbare Ersatzwohnung zu verschaffen, unter Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien als besonderer Härtegrund i. S. des § 556 a BGB anerkannt wird, so ist dem Mieter auch der gesetzlich eingeräumte Schutz durch die vorgesehene Fortsetzung des Mietvertrages und nicht nur durch den in seinen Auswirkungen auf die Rechtsstellung des Mieters geringer zu bewertenden Vollstreckungsschutz zu gewähren.

Es ist zwar zutreffend, daß der auf Räumung klagende Vermieter nach Ablauf eines gemäß § 556 a BGB um einen bestimmten Zeitraum verlängerten Mietvertrages erneut zur Klageerhebung gezwungen ist, wenn der Mieter die Wohnung nach Ablauf der festgesetzten Zeit nicht freigibt. Diese vom Landgericht als unpraktisches Ergebnis bezeichnete Notwendigkeit eines zweiten Räumungsprozesses ist lediglich die Folge der eindeutigen gesetzlichen Regelung; der Mieter kann nach § 556 a Abs. 6 BGB den über einen Vollstreckungsschutz hinausgehenden materiell-rechtlichen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses unter bestimmten Voraussetzungen auch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits geltend machen mit der Folge, daß bei begründetem Fortsetzungsanspruch die vom Vermieter erhobene Räumungsklage abzuweisen ist. Da sich die Notwendigkeit eines zweiten Räumungsprozesses im übrigen in allen Fällen ergeben kann, in denen das Mietverhältnis auf den Widerspruch des Mieters verlängert worden ist, kann dieser Umstand zur Ablehnung des Vorliegens eines Härtefalles i. S. des § 556 a BGB nicht herangezogen werden. Der Senat schließt sich daher der vom OLG Stuttgart vertretenen Ansicht an, daß für den Begriff der Härte i. S. des § 556 a BGB die Möglichkeit einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO außer Betracht zu bleiben hat (ebenso; Palandt-Gramm, 29. Aufl. § 556 a Anm. 6 a, bb, a.A. fr. Aufl.; Pergande, Wohnraummietrecht, September 1968, § 556 a BGB Anm. 811 f S.28 ff. u. § 721 ZPO Anm. 5, a. A. fr. Aufl.; Roquette. Das Mietrecht des BGB, §§ 556 a Rdn. 35 u. Neues soziales Mietrecht, 1969, zu § 556 a BGB Rdn. 77 ff.; Cöppicus = ZMR 1965, 164; LG Freiburg = MDR 1966, 419; LG Essen = ZMR 1968, 83; mit Einschränkungen Schmidt-Futterer = NJW 1965, 1462; a. A.: Hoffmann = MDR 1965, 170 ff.; Schopp = ZMR 1967, 97 ff.; LG Mannheim = MDR 1967, 131).

Anmerkung: Vgl. auch OLG Stuttgart, RE v. 11.11.1968 - 8 W 71/68 -