Härtefall

Härtefall; Eigenbedarf; Abwägung; Rechtsmißbrauch

Der Vermieter hat unter den vor Entstehen des Eigenbedarfs vermieteten Wohnungen die freie Auswahl der zu kündigenden Wohnung, es sei denn, die Kündigung stellt sich als rechtsmißbräuchlich dar.

I. Die Kündigungsberechtigung der Kl. ergibt sich aus § 564 b II Nr. 2 BGB. Die Kl. möchte ausweislich der Kündigungserklärung die Wohnung der Bekl. durch ihre Tochter und deren drei Kinder, also durch von dem Schutzbereich des § 564 b II Nr. 2 BGB erfaßte Personen, nutzen lassen. Diesen Wunsch hat die Kammer nach der maßgeblichen Entscheidung des BVerfG v. 14.2.1989 grundsätzlich zu akzeptieren und ihrer Entscheidungsfindung zugrunde zu legen (WM 1989, 114, 117). Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Selbstnutzungswunsch nur vorgeschoben oder die Kündigung rechtsmißbräuchlich ist (BVerfG, a. a. O., S. 117).

Anhaltspunkte für eine mangelnde Ernsthaftigkeit, also ein bloßes Vorschieben des Selbstnutzungswunsches hat die Bekl. nicht behauptet und sind auch sonst nicht ersichtlich.

Ebenso fehlt es an Anhaltspunkten für eine rechtsmißbräuchliche Kündigung. Zwar hat das BVerfG (a. a. O., S. 117 f.) ausgeführt, daß es rechtsmißbräuchlich sei, wenn der vom Eigentümer bestimmte Wohnbedarf in Alternativobjekten ohne wesentliche Abstriche zu befriedigen sei, wobei aber immer die Lebensplanung des Eigentümers zu beachten sei, also die Vorstellungen des Gerichts nicht verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers treten dürften. Zwar mögen die beiden anderen Wohnungen im Hause der Kl. durchaus geeignet sein, den Wohnbedarf der Tochter der Kl. ohne wesentliche Abstriche zu befriedigen. Gleichwohl kann die Kündigungserklärung v. 28.1.1988 nicht als rechtsmißbräuchlich angesehen werden. Beide Wohnungen sind nämlich vermietet, während es sich bei den Alternativobjekten in der verfassungsgerichtlichen Entscheidung jeweils um nicht vermietete oder erst nach der Entstehung des Selbstnutzungswunsches neu vermietete Wohnungen handelte. Hier hat die Kl. dargelegt, daß der Nutzungswunsch und -bedarf erst nach der Vermietung der beiden anderen Wohnungen entstanden ist. Damit kann die Kündigung v. 28.1.1988 nur dann als rechtsmißbräuchlich angesehen werden, wenn die Kl. verpflichtet gewesen wäre, vor der Kündigungserklärung in die Überlegung einzutreten, ob aus sozialen oder anderen Gründen die Kündigung eines anderen Mietverhältnisses über eine ihrem Selbstnutzungswunsch ebenfalls entsprechende Wohnung angezeigt sein könnte. Eine derartige Verpflichtung ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck des § 564b II Nr. 2 BGB. Die Kündigungsbefugnis ist nur vom Eigenbedarf, nicht aber davon, daß der Eigenbedarf durch die Kündigung einer anderen vergleichbaren Wohnung nicht befriedigt werden kann, abhängig gemacht. Die Annahme einer derartigen Verpflichtung ist auch nicht mit den tragenden Gründen der bereits zitierten verfassungsgerichtlichen Entscheidung vereinbar. Wie und auf welche Weise der Eigentümer seinen Selbstnutzungswunsch unter Nutzung seines Eigentums befriedigen will, soll grundsätzlich seiner eigenen - nicht weiter kontrollierbaren - Entscheidungsfreiheit unterliegen; lediglich in Ausnahmefällen soll eine Abweichung von diesem Grundsatz möglich sein. Die vom BVerfG nicht abschließend aufgeführten Ausnahmefälle lassen erkennen, daß eine begründete Ausnahme von der vorgenannten Regel nur dann anerkannt werden soll, wenn eine Befriedigung des Nutzungswillens ohne Kündigung möglich ist, oder wenn sich der Eigentümer mit seiner Kündigung zu früherem Verhalten, nämlich dem Abschluß des zu kündigenden Mietvertrages, in Widerspruch setzt. Davon kann aber jedenfalls dann nicht ausgegangen werden, wenn der Nutzungswunsch des Eigentümers - wie hier - erst nach der Begründung sämtlicher Mietverträge entstanden ist. Würde dem Eigentümer die Verpflichtung auferlegt, eine beabsichtigte Kündigung dahingehend zu prüfen, ob statt dieser auch die Kündigung eines anderen Mietverhältnisses möglich wäre, würde jedenfalls der Eigentümer mehrerer vermieteter Wohnungen nicht mehr in seiner Planung frei sein. Das vom BVerfG herausgearbeitete Regel-Ausnahme-Verhältnis würde in sein Gegenteil verkehrt.

II. Die Bekl. kann auch nicht gemäß § 556 a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Voraussetzung dafür wäre nämlich, daß die Beendigung des Mietverhältnisses für die Bekl. eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kl. nicht zu rechtfertigen ist. Es wird nicht verkannt, daß auf seiten der 76 Jahre alten Bekl. durchaus gewichtige Gründe gegen eine Beendigung und für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen. Die Bekl. lebt in der Wohnung seit dem 1.3.1969. Sie hat in der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt gefunden und möchte dort ihren Lebensabend verbringen. Die lange Mietdauer und das hohe Alter der Bekl. lassen den Wunsch verständlich erscheinen, den bisherigen Lebensmittelpunkt nicht aufgeben zu wollen. Ihm steht jedoch auf seiten der Kl. ein sehr hoch zu bewertendes Interesse an der Erlangung der Wohnung der Bekl. gegenüber. Die Kl. möchte aufgrund der besonderen familiären Verhältnisse ihrer Tochter und der daraus resultierenden eigenen finanziellen Belastung die Wohnung der Bekl. für ihre Tochter nutzen. Die Tochter der Kl. lebt von ihrem unter anderem wegen Übergriffen auf die Tochter der Kl. in Haft befindlichen Ehemann getrennt. Es kann nicht ausgeschlossen werden, daß dieser nach seiner bevorstehenden Haftentlassung versuchen wird, massiv gegen die Tochter der Kl. vorzugehen. Der Ehemann der Tochter der Kl. leistet zudem keinen Unterhalt, so daß die Tochter der Kl. in derart beengten Wohnverhältnissen lebt, daß die älteste Enkelin der Kl. nicht bei ihrer Mutter wohnen kann. Die ausbleibenden Unterhaltszahlungen führen zudem dazu, daß die Kl. von der zuständigen Sozialhilfestelle unter anderem wegen des gezahlten Wohngeldes als Unterhaltsschuldnerin in Anspruch genommen wird. Aus diesen besonderen Umständen ergibt sich ein besonders schwerwiegendes Interesse der Kl., ihre Tochter in ihrem Haus unentgeltlich und in Sicherheit wohnen zu lassen. Dahinter müssen die Interessen der Bekl. auch dann zurücktreten, wenn zu ihren Gunsten ihr Gesundheitszustand berücksichtigt wird. Die Bekl. leidet nach ihrem eigenen - im übrigen bestrittenen - Vortrag zwar an einigen - zum Teil altersbedingten - Krankheitsbildern. Die geschilderten Krankheiten wiegen aber nicht derartig schwer, daß die Bekl. aus gesundheitlichen Gründen einen Umzug nicht würde meistern können, wovon die Kammer nicht zuletzt aufgrund des persönlichen Eindrucks von der Bekl., den die Kammer in der mündlichen Verhandlung hat gewinnen können, überzeugt ist. Der Einholung eines ärztlichen Sachverständigengutachtens zum Gesundheitszustand der Bekl. bedurfte es nicht. Denn angesichts der besonderen Umstände, die auf seiten der Kl. bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen zu berücksichtigen sind, könnten nur Gesundheitsbeeinträchtigungen schwerster Art die Interessenabwägung zugunsten der Bekl. ausfallen lassen. Derartige schwerste Gesundheitsbeeinträchtigungen durch den Wohnungswechsel sind von der Bekl. nicht behauptet worden, wenngleich nicht verkannt wird, daß das Herausreißen aus einer gewohnten Umgebung und die dadurch möglicherweise bedingte Entfernung zu den behandelnden Ärzten Beschwernisse für die Bekl. mit sich bringen wird. Diese Beschwernisse müssen der Bekl. aber bei Berücksichtigung der besonderen Interessen der Kl. an der Nutzung ihres Eigentums zugemutet werden, zumal zu berücksichtigen ist, daß im vorliegenden Fall nur eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit, nämlich solange

andelnden Ärzten Beschwernisse für die Bekl. mit sich bringen wird. Diese Beschwernisse müssen der Bekl. aber bei Berücksichtigung der besonderen Interessen der Kl. an der Nutzung ihres Eigentums zugemutet werden, zumal zu berücksichtigen ist, daß im vorliegenden Fall nur eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit, nämlich solange die Bekl. aus gesundheitlichen Gründen zur Lebensführung in der gemieteten Wohnung in der Lage ist, in Frage kommen kann. Die dringenden Interessen der Kl. an der Nutzung der Wohnung müßten nicht nur auf eine überschaubare Zeit, sondern auf unabsehbare Dauer zurückgestellt werden. Unter Berücksichtigung dieses Zeitfaktors müssen die Interessen der Bekl. hinter denen der Kl. zurücktreten.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß die Kl. noch andere Wohnungen ihres Hauses vermietet hat. Diesem Umstand kann im Rahmen der Sozialklausel des § 556 a BGB entscheidendes Gewicht nicht zuerkannt werden. Nach der bereits mehrfach zitierten Entscheidung des BVerfG haben die Gerichte, damit deren Entscheidungen nicht gegen Art. 14 GG verstoßen, den Nutzungswunsch des Eigentümers zu achten. Daraus ist abzuleiten, daß der Eigentümer bei der Auswahl der zu kündigenden Wohnungen grundsätzlich frei sein muß, es sei denn, die Kündigung stellt sich als rechtsmißbräuchlich dar. Dieser Grundsatz kann nicht dadurch unterlaufen werden, daß anderen Kündigungsmöglichkeiten bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen i. S. des § 556 a BGB entscheidendes Gewicht zuerkannt wird. Ein derartiger Umstand ist zwar bei der Abwägung berücksichtigungsfähig, er wiegt aber nicht derart schwer, daß im vorliegenden Fall die Interessen der Kl. hinter denen der Bekl. zurücktreten müßten.