Härteeinwand bei Modernisierung

Härteeinwand bei Modernisierung; temporäre Wohnungsräumung wegen Modernisierung/Vollsanierung des Hauses; Mietminderung wegen Baulärms; vorhersehbare Bauarbeiten

Der Mieter braucht Modernisierungsmaßnahmen nicht zu dulden (Härteeinwand), wenn die Arbeiten mit einer Vollsanierung des Objekts verbunden sind, die einen Auszug aus der Wohnung für mehr als ein Jahr notwendig machen.

Eine Mietminderung wegen Baulärms ist nicht berechtigt, wenn das Wohnhaus im innerstädtischen Bereich liegt (hier: Tiergarten, Calvinstraße), in dem zu erwarten ist, dass Baulücken geschlossen werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. ist zumindest derzeit nicht zur Duldung der streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet. Ein Mieter ist nach dem hier gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB noch anzuwendenden § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. nicht zur Duldung verpflichtet, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Diese Voraussetzungen sind vorliegend aufgrund des erheblichen Umfangs der mit der begehrten Modernisierung zusammenhängenden Maßnahmen erfüllt. Denn je länger die zu duldenden Maßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen (vgl. Bieber, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2012, § 554 Rz. 30; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 554 Rz. 200).

Gemessen an diesen Grundsätzen liegt eine nicht zu rechtfertigende Härte vor. Denn bereits ausweislich der Modernisierungsankündigung vom 31. Oktober 2011 ist eine Vollsanierung des Objektes, verbunden mit einem 14-monatigen Auszug der Mieter, beabsichtigt. Eine Modernisierungsmaßnahme eines derartigen Umfangs ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus. Dies gilt erst recht angesichts der der Kammer bekannten sonstigen baulichen Maßnahmen, die das streitgegenständliche Gebäude bereits seit Jahren unmittelbar und mittelbar in einem nicht lediglich unerheblichen Umfang betreffen. An dieser Beurteilung würde sich zumindest derzeit selbst dann nichts ändern, wenn - hier indes nicht ersichtliche - schwerwiegende Gründe zur Durchführung der Maßnahmen Veranlassung gegeben hätten. Davon ausgehend sind die im Hauptantrag näher bezeichneten und auch ausweislich des damit verbundenen Räumungsantrags mit einem langfristigen Auszug der Bekl. verbundenen Maßnahmen von dieser zumindest derzeit nicht zu dulden.

Es besteht auch keine Duldungspflicht hinsichtlich einzelner Maßnahmen, da sich das Vorliegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte unter Zugrundelegung der vom Vermieter gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F. angekündigten Maßnahmen und ihrer Folgen zu beurteilen ist. In der Modernisierungsankündigung vom 31. Oktober 2011 aber ist den Mietern unterschiedslos für sämtliche Maßnahmen mitgeteilt worden, dass das Gebäude vor Durchführung der Maßnahmen - für einen langfristigen - Zeitraum zu räumen ist. Dies stellt aus vorstehenden Erwägungen für jede der angekündigten Maßnahmen eine nicht zu rechtfertigende Härte dar.

Eine Duldungspflicht ergibt sich auch nicht aufgrund der zum Gegenstand der Hilfsanträge erhobenen weiteren Modernisierungsankündigung vom 31. August 2012. Denn auch ausweislich dieser Modernisierungsankündigung „ist es nicht möglich, dass Sie während der Bauzeit in der Wohnung verbleiben". Der im Rahmen der allgemeinen Ausführungen zur Bauausführung unter „Umsetzwohnung und Duldungsverpflichtung" erfolgte Hinweis bezieht sich nicht lediglich auf konkrete - und für den Mieter abgrenzbare - Einzelmaßnahmen, sondern mangels näherer Eingrenzung der „Bauzeit" im Text des Ankündigungsschreibens auf den gesamten zum Gegenstand des Duldungsanspruchs erhobenen Maßnahmenkatalog. Da die Kl. den Auszug der Bekl. deshalb auch insoweit unterschiedslos für jede der angekündigten Maßnahmen in der nachgeschobenen Modernisierungsankündigung für erforderlich erachtet hat, ist auch für jede dieser Maßnahmen eine nicht zu rechtfertigende Härte gegeben. Keine andere Beurteilung rechtfertigen die im Rahmen der Einspruchsschrift geltend gemachten weiteren Hilfsanträge, mit denen die Kl. lediglich Ausschnitte ihres ursprünglichen Duldungsbegehrens weiter verfolgt. Denn einem Duldungsanspruch der Kl. stand nach Zugang der Modernisierungsankündigungen und Ablauf der sich aus § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB ergebenden Frist die sich aus vorstehenden Erwägungen ergebende nicht zu rechtfertigende Härte entgegen. War die Bekl. aber aufgrund der streitgegenständlichen Modernisierungsankündigungen nicht zur Duldung verpflichtet, konnte ihre Duldungspflicht hinsichtlich einzelner Maßnahmen ohne Ausspruch einer neuerlichen - hinsichtlich des Duldungsumfangs und der gleichzeitig verlangten Räumung geänderten - Modernisierungsankündigung nicht wieder aufleben. An einer derartigen, wegen des den Bekl. im Falle einer Duldungsverpflichtung zustehenden Sonderkündigungsrechts gemäß § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB a.F. unabdingbaren neuerlichen Modernisierungsankündigung aber fehlt es.

Eine Duldungspflicht der Bekl. ergibt sich auch nicht aus § 554 Abs. 1 BGB a.F. Zwar muss der Mieter danach Instandhaltungsmaßnahmen dulden, ohne dass dabei sich aus der Duldung etwa ergebende Härten zu seinen Gunsten Berücksichtigung finden. Keine der angekündigten Maßnahmen indes stellt eine bloße Instandhaltungsmaßnahme dar; vielmehr handelt es sich - in Einklang mit den Ausführungen der Berufungsbegründung - ausschließlich um allein gemäß § 554 Abs. 2 BGB a.F. zu beurteilende Modernisierungsmaßnahmen.

Teilweise mit Erfolg wendet sich die Kl. gegen die von der Bekl. mit der Widerklage geltend gemachten Ansprüche.

Die Bekl. kann gemäß § 812 Abs. 1 BGB die Rückzahlung geleisteter Mieten für die Zeit von September 2009 bis Februar 2012 in Höhe von insgesamt 437,10 € verlangen. Der von der Bekl. während der Schonfrist vorgenommene Ausgleich der Kündigungsrückstände erfolgte teilweise ohne Rechtsgrund.

Die von der Bekl. geschuldete Miete war wegen der Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz infolge der Umbauarbeiten im Haus teilweise gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Der während der Bauarbeiten geänderte Zugang von der Straße zum Haus über eine sechsstufige Stahlkonstruktion, der im Treppenhaus befindliche provisorische Holzbelag sowie der hinter der Hauseingangstür im Rohbauzustand befindliche Zugang zum Treppenhaus begründen eine Beeinträchtigung des Gebrauchswerts der Wohnung der Bekl. Das Gebrauchsrecht des Mieters gemäß § 535 Abs. 1 BGB umfasst auch die Nutzung der außerhalb der gemieteten Wohnung liegenden Allgemeinflächen, insbesondere soweit sie zum Zugang dienen. Da diese Flächen im Verhältnis zur Nutzung der eigentlich gemieteten Räume, an denen ein ausschließliches Nutzungsrecht des Mieters besteht, eine deutlich untergeordnete Bedeutung haben, wirken sich Gebrauchseinschränkungen hier nur in entsprechend geringfügigem Umfang aus, so dass insbesondere bei lediglich optischen Beeinträchtigungen die Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB in der Regel nicht erreicht wird und aus diesem Grund eine Minderung nur in besonders gelagerten Fällen in Betracht kommt. Auch hier haben die einzelnen Beanstandungen und die sich daraus ergebenden Beeinträchtigungen für sich genommen nur geringfügige Auswirkungen, zumal es sich ausweislich der protokollierten Feststellungen des Amtsgerichts anlässlich der Inaugenscheinnahme im Ortstermin nur um optische Mängel handelt. Allerdings ergibt sich hier aus der Häufung der Mängel im unmittelbaren Eingangsbereich, deren Zusammenwirken und dem daraus folgenden prägenden Eindruck beim Betreten des Hauses eine Beeinträchtigung, die nach Auffassung der Kammer bei einer Gesamtbetrachtung die Erheblichkeitsschwelle gerade überschreitet, soweit und solange diese Mängel in dem genannten Umfang insgesamt vorliegen. Nach allem erachtet die Kammer eine Minderungsquote von 3 % der Bruttomiete für angemessen, um den außerhalb der Wohnung liegenden Gebrauchsbeeinträchtigungen Rechnung zu tragen. [...]

Weitergehende Minderungsansprüche stehen der Bekl. hingegen nicht zu. Die von ihr beanstandeten Löcher in den Wänden im 2. OG des Treppenhauses stellen zwar einen Mangel der Mietsache dar. Die daraus folgenden Beeinträchtigungen sind aber nur im Wesentlichen optischer Art und sind nur als unerheblich im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB anzusehen, so dass diese keine Minderung begründen.

Der Mietzinsanspruch der Kl. war schließlich nicht wegen der Beeinträchtigungen durch die Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen infolge der Bautätigkeiten auf den Nachbargrundstücken und im Innenbereich zur Errichtung von Wohnhäusern und einer Tiefgarage gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert.

Eine Minderung setzt einen Mangel der Mietsache voraus, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindestens erheblich mindert. Ein derartiger Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht, der sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien bestimmt. Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung kann sich auch auf Umstände beziehen, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler, wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist) und auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden (BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, GE 2009, 1426). Auch eine konkludente Vereinbarung setzt aber zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstimmung bezüglich eines so genannten Umweltfehlers reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss die Lage der Wohnung und die von außen auf sie einwirkenden Umstände in einer für ihn vorteilhaften Weise wahrnimmt und er sich wegen dieses Umstands dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Der Mieter kann im Allgemeinen nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, dass der bei Vertragsbeginn vorhandene Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter auf die Vorstellungen des Mieters in irgendeiner Form zustimmend reagiert und damit zu erkennen gibt, dass er diese Vorstellungen als vertragsgemäßen Zustand akzeptiert und hierfür für die Dauer des Vertrags auch einstehen will (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, GE 2013, 261 m.w.N.).

Soweit - wie hier - hinreichende Anhaltspunkte für bestimmte Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, GE 2009, 1426). Dies führt im vorliegenden Fall nicht dazu, dass in der durch die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück verursachten vorübergehend erhöhten Lärmbelastung ein Mangel zu sehen wäre, der die Bekl. in dem streitgegenständlichen Zeitraum zur Minderung berechtigte.

Es ist anerkannt, dass eine Mietminderung nicht gerechtfertigt ist, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar ist, dass mit Bautätigkeiten in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts gerechnet werden muss (KG, Urteil vom 3. Juni 2002 - 8 U 74/01, GE 2003, 115; vgl. auch OLG München NJW-RR 1994, 654). In diesem Fall ist davon auszugehen, dass die Parteien das Risiko der Aufnahme solcher Arbeiten und die damit regelmäßig einhergehenden Störungen bei Vertragsschluss zumindest stillschweigend vorausgesetzt haben und beim vereinbarten Mietzins entsprechend berücksichtigen konnten. Der Vermieter schuldet dem Mieter dann nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung (vgl. dazu LG Berlin, Urteil vom 17.3.2009, 63 S 397/08, GE 2009, 847; KG, aaO.).

Entgegen den Ausführungen der angefochtenen Entscheidung musste die Bekl. vorliegend mit einer weiteren Blockrandbebauung rechnen. Dies entspricht auch der historischen Bebauung. Eine solche Erkennbarkeit zukünftiger Bautätigkeit in Gestalt der Schließung von Baulücken kann vorliegend nicht verneint werden. Das Grundstück, in dem sich die Wohnung der Bekl. befindet, liegt inmitten eines innerstädtischen Berliner Wohnquartiers in Tiergarten. Die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses weiterhin bestehende lückenhafte Bebauung ist auf allgemein bekannte Gründe wie Kriegs- oder Kriegsfolgeschäden und zunächst unterbliebener Neubebauung zurückzuführen. Der Umstand, dass die Baufläche kein Brachland, sondern gärtnerisch angelegt war, steht dieser Annahme nicht entgegen. Die Bekl. konnte dies nicht ohne Weiteres als endgültige Nutzung ansehen. Es ist vielmehr üblich, unbebaute Flächen gerade in der Nachbarschaft zu anderen Wohnhäusern nicht als Brachland liegen zu lassen. Abgesehen vom schlechten optischen Eindruck würden solche Flächen auch häufig zum unzulässigen Ablagern von Abfällen genutzt. Das schließt letztlich auch den Bau einer Tiefgarage für die Bewohner der Häuser ein. Das Grundstück liegt im dicht besiedelten Innenstadtbereich, in dem Parkplätze regelmäßig nicht ausreichend zur Verfügung stehen. Das Schaffen von Parkflächen außerhalb des öffentlichen Straßenraums ist deshalb nicht außergewöhnlich, so dass man bei lebensnaher Bewertung der Umstände auch das erwarten konnte, zumal der entkernte Innenbereich zwischen den Häusern hierfür ausreichend Platz bot. Der durchschnittliche Mieter musste bei Vertragsabschluss damit rechnen, dass diese Baulücke im innerstädtischen Bereich ebenso wie andere Grundstücke, die sukzessive bebaut werden, in Abhängigkeit von der Wohnungsmarktsituation geschlossen werden wird, zumal die Baulücke von allen Seiten mit Wohnquartieren umgeben ist, die zum Teil ebenfalls eine Blockinnenbebauung aufweisen. Vielmehr muss ein durchschnittlicher Mieter bei offensichtlichen Baulücken im innerstädtischen Bereich grundsätzlich mit deren Bebauung rechnen.

Unter Berücksichtigung dessen, dass sich die vermietete Wohnung in der Berliner Innenstadt befindet, mithin in einer Lage, bei der grundsätzlich mit Bauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer zu rechnen ist, hat die Bekl. diese (erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise hinzunehmen. Denn eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stellt unter diesen Umständen unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer regelmäßig keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar. Hinreichend konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Intensität das zu erwartende Maß etwa durch Nichteinhalten der technischen Normen und gesetzlichen Lärmgrenzwerte überschritten hat, sind nicht ersichtlich (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, GE 2013, 261).

Der von der Bekl. geschuldete Mietzins ist auch nicht aufgrund der von ihr eingewandten Mängel der Fenster gemindert. Die von ihr beschriebenen Auswirkungen, wonach sie in Schlafzimmer, Bad und Küche bei stärkeren Regenfällen Handtücher vor die Fenster legen müsse, lassen ein Überschreiten der Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht erkennen. Es fehlen hinreichende Angaben, welche Stärke die Regenfälle haben müssen und wie oft dies etwa im Jahr auftritt.

Die Revision war nicht gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Eine grundsätzliche Bedeutung der Frage der Beschaffenheitsvereinbarung ergibt sich auch nicht aufgrund im Ergebnis anderer Entscheidungen anderer Kammern des Landgerichts. Denn die Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen der Parteien und insbesondere in Bezug auf den Soll-Zustand einer Wohnung ist vom Tatrichter unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu entscheiden und entzieht sich einer grundsätzlichen generalisierenden Betrachtung (BGH, Beschluss vom 21. Februar 2012 - VIII ZR 22/11, GE 2012, 896). Auch in Bezug auf die Duldungsverpflichtung beruht die Entscheidung auf der Beurteilung der Umstände des Einzelfalls und wirft keine grundsätzlich bedeutsamen Rechtsfragen auf, welche zur Rechtsfortbildung oder Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine revisionsgerichtliche Entscheidung erfordern.

Der Mieter braucht Modernisierungsmaßnahmen nicht zu dulden (Härteeinwand), wenn die Arbeiten mit einer Vollsanierung des Objekts verbunden sind, die einen Auszug aus der Wohnung für mehr als ein Jahr notwendig machen, so das Landgericht Berlin (zum inzwischen bundesweit bekannten Fall „Calvinstraße"): Gleichzeitig bekräftigte die Zivilkammer 63 ihre Rechtsprechung, wonach kein Anspruch auf Minderung wegen Baulärms besteht, wenn sich das Gebäude im innerstädtischen Bereich befindet und erwartet werden muss, dass Baulücken geschlossen werden.

Der Vermieter beabsichtigte eine umfassende Vollsanierung des Gebäudes und kündigte Modernisierungsmaßnahmen an, die einen Auszug des Mieters aus der Wohnung für etwa 14 Monate notwendig machten. Der Mieter widersprach unter Verweis auf Härtegründe. Widerklagend machte er Rückzahlung überzahlter Miete aufgrund einer Mietminderung wegen Baulärms und Schmutzbelästigung im Wohnhaus und Arbeiten in der Umgebung geltend. Das Amtsgericht wies die Klage hinsichtlich der Modernisierungsduldung ab und verurteilte auf die Widerklage wegen der Mietminderung. Das führte zur Berufung des Vermieters zum Landgericht.

Das LG Berlin, ZK 63, bestätigte die Klageabweisung, änderte allerdings das angefochtene Urteil hinsichtlich der Höhe der Minderung ab.

Modernisierungsduldung: Der Mieter sei derzeit nicht zur Duldung der streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet. Ein Mieter sei nach dem hier gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB noch anzuwendenden § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. nicht zur Duldung verpflichtet, wenn die Maßnahme für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen sei.

Diese Voraussetzungen seien vorliegend aufgrund des erheblichen Umfangs der mit der begehrten Modernisierung zusammenhängenden Maßnahmen erfüllt. Denn je länger die zu duldenden Maßnahmen andauerten und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen seien, desto eher sei eine Härte anzunehmen.

Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen käme ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen würden. Vorliegend sei ausweislich der Modernisierungsankündigung eine Vollsanierung des Objektes, verbunden mit einem 14-monatigen Auszug der Mieter beabsichtigt. Eine Modernisierungsmaßnahme eines derartigen Umfangs sei für den Mieter nicht nur hart, sondern gehe insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus. Das gelte erst recht angesichts der der Kammer bekannten sonstigen baulichen Maßnahmen, die das streitgegenständliche Gebäude bereits seit Jahren unmittelbar und mittelbar in einem nicht lediglich unerheblichen Umfang beträfen.

Es bestehe auch keine Duldungspflicht hinsichtlich einzelner Maßnahmen, weil den Mietern unterschiedslos für sämtliche Maßnahmen mitgeteilt worden sei, dass das Gebäude für einen langfristigen Zeitraum zu räumen sei. Sei der Mieter aufgrund der Modernisierungsankündigung insgesamt nicht zur Duldung verpflichtet, entstehe - jedenfalls nicht ohne Ausspruch eines neuerlichen reduzierten Duldungsbegehrens - auch keine Duldungspflicht hinsichtlich einzelner Maßnahmen. An einer auf einzelne Maßnahmen reduzierten Modernisierungsankündigung fehle es. Sie sei aber wegen des dem Mieter im Falle einer Duldungsverpflichtung zustehenden Sonderkündigungsrechts unabdingbar.

Mietminderung: Der Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete bestehe teilweise. Die geschuldete Miete sei wegen der Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz und dem aufgrund der Umbauarbeiten im Haus erschwerten Zugang zur Wohnung teilweise gemindert.

Der Mietzinsanspruch des Vermieters sei jedoch wegen der Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz infolge der Bautätigkeiten auf den Nachbargrundstücken und im Innenbereich zur Errichtung von Wohnhäusern und einer Tiefgarage nicht gemindert.

Es sei anerkannt, dass eine Mietminderung nicht gerechtfertigt sei, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar sei, dass mit Bautätigkeiten in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts gerechnet werden müsse.

Der Mieter habe vorliegend mit einer weiteren Blockrandbebauung rechnen müssen. Das Grundstück, in dem sich die Wohnung des Mieters befinde, liege inmitten eines innerstädtischen Berliner Wohnquartiers in Tiergarten. Die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses weiterhin bestehende lückenhafte Bebauung sei auf allgemein bekannte Gründe wie Kriegs- oder Kriegsfolgeschäden und zunächst unterbliebene Neubebauung zurückzuführen.

Der Umstand, dass die Baufläche kein Brachland, sondern gärtnerisch angelegt gewesen sei, stehe dieser Annahme nicht entgegen. Der Mieter habe dies nicht ohne Weiteres als endgültige Nutzung ansehen können. Ein durchschnittlicher Mieter habe bei Vertragsabschluss damit rechnen müssen, dass die Baulücke im innerstädtischen Bereich sukzessive bebaut würde und in Abhängigkeit von der Wohnungsmarktsituation geschlossen werde, zumal die Baulücke von allen Seiten mit Wohnquartieren umgeben sei, die zum Teil ebenfalls eine Blockinnenbebauung aufweisen. Vielmehr müsse ein durchschnittlicher Mieter bei offensichtlichen Baulücken im innerstädtischen Bereich grundsätzlich mit deren Bebauung rechnen.

Selbiges gelte für eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung. Hinreichende konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Intensität das zu erwartende Maß etwa durch Nichteinhalten der technischen Normen und gesetzlichen Lärmgrenzwerte überschritten habe, seien nicht ersichtlich (BGH in GE 2013, 261).