Härteeinwand bei Modernisierung

Härteeinwand bei Modernisierung; allgemein üblicher Zustand in Ost-Berlin

Im Beitrittsgebiet Ost-Berlin ist beim Altbau (Baualtersklasse bis 1918) für folgende Wohnungsausstattung ein allgemein üblicher Zustand noch nicht erreicht: Zentralheizung mit Warmwasserversorgung; moderne Sanitärausstattung (wandhängendes WC; eingelassener Spülkasten mit Wasser-/Gasleitung unter Putz; Kalt- und Warmwasserzähler; Badewanne und Duschkabine; Wand- und Bodenfliesen in Badezimmer und Küche; Herd mit vier Kochplatten; moderne Elektroanlage). Für derartige Modernisierungsarbeiten ist der Härteeinwand des Mieters (noch) beachtlich. (Leitsatz der Redaktion)

Der Vermieter wollte sein Haus und damit auch die Wohnung eines Mieters von Grund auf instand setzen und modernisieren. Es ging um Anschluß an die Gaszentralheizung mit Warmwasserversorgung, Verbesserung und Instandsetzung der Wohnungselektrik, Modernisierung des Bades (Einbau einer bislang nicht vorhandenen Dusche, eines an der Wand hängenden Toilettenbeckens mit Spülkasten unter Putz, Verfliesung der Wände bis zur Höhe der Türzargen und Verfliesung des Bodens), Modernisierung der Küche (Einbau eines Elektroherdes mit vier Kochstellen und Herstellung eines Festanschlusses für eine Geschirrspülmaschine), Modernisierung der Wohnungstür (neues Schloß mit Drückergarnitur und Spion als Teil einer Zentralschließanlage), Verlegung von Sanitärsträngen im Haus und durch die Wohnung des Mieters, Installierung von Kalt- und Warmwasserzählern unter Putz, Überarbeitung und Instandsetzung (zum Teil Ersetzung) von Wohnungseinrichtungen (unter anderem auch Türen und Fenster). Der Mieter wehrte sich sowohl gegen die Modernisierung als auch gegen bestimmte Instandsetzungsarbeiten.

(...) b) Der Anschluß der Wohnung an die bereits im Hause installierte Gaszentralheizungsanlage mit zentraler Warmwasserversorgung stellt eine Maßnahme der Verbesserung des Wohnwertes dar, weil die Wohnung zum gegenwärtigen Zeitpunkt mit Gasaußenwandheizgeräten ausgestattet ist. Solche Geräte haben den Nachteil, daß sie keine kontinuierliche Regelung der Heizleistung in Abhängigkeit von der Außentemperatur zulassen. Der von ihnen erzeugte Wärmestrom ist mehr oder weniger gleichmäßig. Mit Hilfe einer Gaszentralheizungsanlage, die in Abhängigkeit von der Außentemperatur gesteuert wird, läßt sich ein gleichbleibend behagliches Raumklima erzeugen. Der Einbau einer Zentralheizung an Stelle einer Beheizung durch einzelne Gasöfen stellt deshalb eine Maßnahme der Wohnwertverbesserung dar (Kinne/Schach, Miete- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 554 Rdnr. 55, Seite 416; LG Berlin - ZK 67 - GE 1999, 1359). Jedoch würde die mit dieser Maßnahme verbundene Erhöhung des Mietzinses im Zusammenwirken mit anderen mietwirksamen Modernisierungen zu einer für die Bekl. unzumutbaren Steigerung der Miete führen, die eine Härte im Sinne des § 541 b Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB a. F. darstellen würde. Auf die näheren Einzelheiten wird später eingegangen.

c) Hingegen kann die Kl. von den Bekl. verlangen, daß diese die Verlegung von senkrechten Heizsträngen durch ihre Wohnung dulden. Dabei handelt es sich um eine Maßnahme, die erforderlich ist, um andere Wohnungen an die Gaszentralheizung anzuschließen. Die Duldung dieser Maßnahmen kann die Kl. gemäß § 541 b Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. verlangen, weil es sich um eine Maßnahme zur Verbesserung "sonstiger Teile des Gebäudes" handelt. Ein Mieter muß nicht nur solche Maßnahmen dulden, die zu einer unmittelbaren Verbesserung des Wohnwertes der von ihm selbst genutzten Mieträume führen, sondern auch solche, die anderen Wohnungen zugute kommen, sich aber ohne Eingriff in seine Mieträume nicht verwirklichen lassen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl., § 541 b BGB a. F. Rdnr. 13; LG Berlin ZK 64 - GE 1994, 455 und GE 1994, 927). Die Duldung dieser Maßnahme führt nicht zu einer Erhöhung der Miete. Diese Maßnahme ist den Bekl. mit Schreiben vom 20. März 2001 in einer den Erfordernissen des § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB a. E. gerecht werdenden Weise angekündigt worden. Der Verlegungsort der senkrechten Leitungen ist der dem Schreiben beigefügten Zeichnung mit hinreichender Deutlichkeit zu entnehmen. Ebenso ist der Beginn der Arbeiten in der Wohnung ordnungsgemäß für den 28. Mai 2001 angekündigt worden. Daß dieser Zeitpunkt inzwischen verstrichen ist, ändert an der Fälligkeit des Duldungsanspruches nichts. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, während eines Rechtsstreits über die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter stets neue Ankündigungen zuzustellen.

2. Wohnungselektrik: Die Kl. kann von den Bekl. nicht verlangen, daß sie die Modernisierung der Wohnungselektrik dulden.

Gegenstand der geplanten Einzelmaßnahmen ist die Installierung einer für die Wohnung bestimmten Steigeleitung von der im Keller einzurichtenden Zählerstation, die eine Stromentnahme von verbrauchsintensiven Geräten ermöglichen soll, die Verlegung von Doppelsteckdosen in Küche und Bad, die Schaffung je eines Anschlusses für einen Herd und für eine Waschmaschine in der Küche, der Einbau der erforderlichen Sicherungen und FI-Schutzschalter in Küche und WC und der Austausch sämtlicher Schalter und Steckdosen. Den Darlegungen der Kl. zufolge soll der Anschlußwert von 8 kW auf 26 kW erhöht werden. Es kann dahinstehen, in welchem Umfang bestimmte Maßnahmen, die Gegenstand der Anträge sind, bereits vorgenommen worden sind bzw. bestimmte Einrichtungen in der Wohnung schon vorhanden sind. Auf jeden Fall würde die Erhöhung des Anschlußwertes eine Verbesserung des Wohnwertes darstellen, und zwar unabhängig davon, ob die Bekl. bisher in ihren Verbrauchsgewohnheiten mit dem vorhandenen Anschlußwert ausgekommen sind. Die Frage der Wohnwertverbesserung bemißt sich nach den durchschnittlichen gegenwärtigen und zukünftig zu erwartenden Verbrauchsgewohnheiten der Mieter und nicht nach dem individuellen Verbrauch des einen oder anderen Mieters (vgl. Kinne/Schach, a. a. O. § 554 Rdnr. 53, Seite 414). Auch hier gilt der Einwand, daß die Maßnahme im Zusammenwirken mit anderen Modernisierungen zu einer für die Bekl. nicht tragbaren Belastung führen würde.

3. Modernisierung des Bades:

Die Kl. kann von den Bekl. nicht die Duldung von Maßnahmen verlangen, die mit der beabsichtigten Modernisierung des Bades im Zusammenhang stehen. Es handelt sich dabei um den Einbau einer bislang nicht vorhandenen Dusche, eines an der Wand hängenden Toilettenbeckens mit Spülkasten unter Putz, die Verfliesung der Wände bis zur Höhe der Türzargen und die Verfliesung des Bodens. (...) Auch hier gilt der Einwand, daß die Maßnahme im Zusammenwirken mit anderen Modernisierungen zu einer für die Bekl. nicht tragbaren Belastung führen würde.

4. Modernisierung der Küche:

Die Kl. kann von der Bekl. nicht die Duldung von Maßnahmen verlangen, die eine Modernisierung der Küche darstellen sollen. Es handelt sich dabei um den Einbau eines Elektroherdes mit vier Kochstellen und die Herstellung eines Festanschlusses für eine Geschirrspülmaschine. (...)

Auch hier gilt der Einwand, daß die Maßnahme im Zusammenwirken mit anderen Modernisierungen zu einer für die Bekl. nicht tragbaren Belastung führen würde.

5. Modernisierung der Wohnungstür:

Die Kl. kann von den Bekl. nicht den Einbau eines neuen Schlosses samt Drückergarnitur und Spion in die Wohnungseingangstür als Teil einer Zentralschließanlage verlangen. Zwar bedeutet der Einbau einer Zentralschließanlage eine Verbesserung des Wohnwertes, weil sich damit auch die für die Benutzung durch die anderen Bewohner des Hauses bestimmten Türen mit Hilfe ein- und desselben Schlüssels öffnen und schließen lassen. (...) Auch hier gilt der Einwand, daß die Maßnahme im Zusammenwirken mit anderen Modernisierungen zu einer für die Bekl. nicht tragbaren Belastung führen würde.

6. Die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen sollen zu einer Erhöhung des Mietzinses um monatlich 791,32 DM = 404,60 E führen. Allerdings soll die Mieterhöhung so begrenzt werden, daß die Nettokaltmiete unter Berücksichtigung der sogenannten Mietobergrenze von 7,34 DM auf einen Betrag von 1.069,81 DM = 545,99 E ansteigen soll. Diese Mietobergrenze ergibt sich als Nebenbestimmung aus dem gemäß §§ 144, 145 Baugesetzbuch ergangenen Genehmigungsbescheid des Bezirksamtes Prenzlauer Berg von Berlin vom 27. September 1999. Einschließlich der Vorauszahlungen soll die Miete insgesamt 1.623,67 DM = 830,17 E betragen. Die bisherige Nettomiete beträgt 728,86 DM. Der Bekl. zu. 1. bezieht eine wöchentliche Arbeitslosenhilfe von 346,99 DM = 177,41 E. Bei einer monatlichen Urnrechnung ergibt sich. der folgende Betrag: 346,99 DM x 52:12 = 1.503,62 DM = 768,79 E. Im Jahre 199 hat er ausweislich seines Steuerbescheides ein negatives Einkommen von 5.452 DM erzielt. Die Bekl. zu 2. hat ausweislich des Steuerbescheides im Jahre 1999 Einkünfte aus selbständiger Arbeit in Höhe von 13.693 DM, umgerechnet auf den Monat also 1.141,08 DM = 583,42 E erzielt. Insgesamt beläuft sich das Einkommen nach diesen Angaben auf 1.352,27 E. Die zukünftige Miete für die Wohnung würde bei diesen Einkommensverhältnissen 61 % ausmachen. Ein derartiger Prozentsatz ist nicht tragbar. Zwischen Miete und Einkommen muß ein tragbares Verhältnis bestehen. Bei niedrigen Einkommen dürfte die Belastungsgrenze bei 25 % liegen (vgl. mit Rechtsprechungsnachweisen Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 554 BGB Rdnr. 94, Seite 432). Im Jahre 2000 haben die Bekl. vor Abzügen Einkünfte von 37.194 DM aus selbständiger und nicht selbständiger Arbeit, aus Arbeitslosengeld und Arbeitslosenhilfe und aus Kindergelder zielt. Unter Berücksichtigung von monatlichen Einkünften von 3.099,50 DM = 1.584,75 E, die sich ohne Abzüge und Steuern verstehen, würde die gesteigerte Miete immer noch knapp 50 % betragen. Auch dies ist nicht tragbar.

7. (...)

8. Die Kl. kann nicht geltend machen, daß der Einwand der Härte ausgeschlossen sei, weil sie mit den Modernisierungsmaßnahmen einen Standard anstrebt, der schon in zwei Dritteln aller Wohnungen der Baualtersklasse bis 1918 im Ostteil der Stadt allgemein üblich ist, § 541 b Abs. 1 Satz 3 BGB a. F.

a) Nach der Rechtsprechung des BGH ist von einem allgemein üblichen Zustand auszugehen, wenn der angestrebte Zustand bei der überwiegenden Zahl von Mieträumen - mindestens zwei Dritteln - in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region angetroffen wird (BGH NJW 1992, 1386). Die Verhältnisse im ehemaligen Ostteil der Stadt lassen sich noch nicht mit denjenigen im ehemaligen Westteil vergleichen, so daß noch nicht von einer einheitlichen Region ausgegangen werden kann, wie die nachfolgenden Daten zeigen. Das ist nicht der Fall.

b) Nach dem von der Kammer eingeholten Gutachten der A. + K., die mit der Sammlung der Daten für den Mietspiegel 2003 beauftragt ist, liegen nach einer im Jahre 2000 vorgenommenen Erhebung folgende Erkenntnisse für Wohnungen im Ostteil der Stadt mit der Baualtersklasse bis 1918 vor: ba) Zentralheizung mit Warmwasserversorgung: 37,2 %.

Darunter fallen alle Fern-, Block-, Zentral- oder andere Wohnungsheizungen, die von einer zentralen Stelle aus heizen. Dem gleichgestellt ist eine Nachtspeicherheizung, sofern diese in allen Räumen vorhanden ist.

bb) Moderne Sanitärausstattung: 18,8 %.

Darunter werden ein wandhängendes WC, ein eingelassener Spülkasten und Wasser-/Gasleitungen unter Putz verstanden.

bc) Kalt- und Warmwasserzähler: 24,6 % nur Kaltwasserzähler: 36,2 % nur Warmwasserzähler: 31,5 % bd) Badewanne und Duschkabine: 7,7 % be) Wand- und Bodenfliesen im Badezimmer: 34,6 % nur Bodenfliesen im Badezimmer: 42,3 % nur Wandfliesen im Badezimmer: 35,4 % bf) Wand- und Bodenfliesen in der Küche: 10,8 % nur Wandfliesen in der Küche: 29,5 % nur Bodenfliesen in der Küche: 13,2 % bg) Herd mit vier Kochplatten: 50,8 % bh) Moderne Elektroanlage: 39,2 %

Diese Angaben zeigen zur Genüge, daß hinsichtlich aller Modernisierungsmaßnahmen, die die Kl. anstrebt, noch nicht von einem allgemein üblichen Zustand ausgegangen werden kann. (...)

II. Instandsetzungsmaßnahmen

1. Verlegung der Sanitärstränge

a) Die Kl. kann von den Bekl. verlangen, daß sie die Verlegung von Sanitärsträngen durch die Wohnung dulden (Klageantrag Ziffer 12). Der Anspruch ergibt sich aus § 541 a BGB a. F. Danach hat der Mieter Einwirkungen "auf die Mietsache zu dulden, die zur Erhaltung der Mieträume erforderlich sind. Zu diesen Maßnahmen gehören nicht nur Instandsetzungen, sondern auch Instandhaltungen. Dies sind Maßnahmen, die erforderlich sind, um drohende Defekte oder Schäden an dem Mietobjekt zu verhindern (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl., § 541 a BGB Rdnr. 8 bis 10). Die Kl. hat substantiiert dargelegt, daß sowohl der Bauleiter als auch der Architekt bei Überprüfungen festgestellt haben, daß die vorhandenen Be- und Entwässerungsleitungen durch Kalkablagerungen verkrustet und verengt sind, der Rohrdurchmesser verringert ist und der Druck dadurch geringer ausfällt. Diese Überprüfungen haben die Bekl. nicht mehr bestritten. Diese Feststellungen genügen, um eine Erneuerung der Rohrleitungen als gerechtfertigt erscheinen zu lassen. Denn der Duldungsanspruch ist nicht erst dann fällig, wenn es bereits zu Mangelerscheinungen gekommen ist. Vielmehr darf der Vermieter Instandhaltungsmaßnahmen schon im Vorgriff auf zu erwartende Mangelerscheinungen vornehmen. Dem steht nicht entgegen, daß die Bekl. geltend machen, daß die Rohrleitungen 1989/1990 erneuert worden seien. Denn der Eintritt von neuen Verkrustungen ist damit nicht ausgeschlossen. Der Anspruch der Kl. ist nicht dadurch entfallen, daß sie sich wegen der Verweigerungshaltung der Bekl. genötigt sah, Leitungen durch das Treppenhaus zu verlegen, um eine Versorgung der anderen Wohnungen zu ermöglichen. Eine derartige Maßnahme stellt lediglich ein Provisorium dar. Die Kl. hat ihren Duldungsanspruch ebenfalls mit dem schon erwähnten Schreiben vom 20. März 2001 geltend gemacht. Soweit die Frage erörtert wird, ob sich die Duldungspflicht eines Mieters bei komplexen Maßnahmen, die sowohl Instandsetzungen als auch Modernisierungen umfassen, einheitlich nach § 541 b BGB a. F. richtet (siehe dazu Kinne/Schach, a. a. O. § 554 Rdnr. 36, Seite 407), kann dies dahinstehen, da auch die Instandsetzungsmaßnahmen in einer den Erfordernissen des § 541 b Abs. 2 BGB a. F. gerecht werdenden Weise angekündigt worden sind. Die Maßnahmen sollten am 28. Mai 2001 beginnen. Mit dieser Maßnahme ist der Abriß der vorhandenen Be- und Entwässerungsanlage verbunden, der Gegenstand des Berufungsantrages zu Ziffer 3 Buchstabe g) ist, der dem Klageantrag Ziffer 10 entspricht. Auch diese Maßnahme ist ordnungsgemäß angekündigt worden.

b) Im übrigen sind die Ansprüche auf Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen entgegen der Auffassung der Bekl. nicht deswegen ausgeschlossen, weil sie bestimmte Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden müssen. Denn entscheidend ist die Frage, ob bestimmte Instandsetzungsmaßnahmen unabhängig von Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden können. Dies ist bei den in Rede stehenden Arbeiten zur Herstellung eines Sanitärstranges ohne weiteres der Fall, weil diese Maßnahme der Erneuerung der Be- und Entwässerungsleitungen sowohl in der Wohnung der Bekl. als auch in anderen Wohnungen dienen soll. Diese Arbeiten können ausgeführt werden, ohne daß die Bekl. zugleich den Anschluß ihrer Wohnung an die vorhandene Gaszentralheizung mit Warmwasserversorgung dulden müssen. c) Gegenstand des Verlangens der Kl. ist auch die Verlegung von Warmwasserrohren und Zirkulationsleitungen. Diese Rohrleitungen sind auch für die Versorgung der anderen Wohnungen bestimmt. Die Duldung dieser Maßnahmen kann die Kl. gemäß § 541 b Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. verlangen, weil es sich um eine Maßnahme zur Verbesserung "sonstiger Teile des Gebäudes" handelt. Ein Mieter muß nicht nur solche Maßnahmen dulden, die zu einer unmittelbaren Verbesserung des Wohnwertes der von ihm selbst genutzten Mieträume führen, sondern auch solche, die anderen Wohnungen zugute kommen, sich aber ohne Eingriff in seine Mieträume nicht verwirklichen lassen. Auch diese Maßnahme läßt sich verwirklichen, ohne daß die Wohnung der Bekl. an die Warmwasserversorgung angeschlossen wird. Auch diese Maßnahme ist in ordnungsgemäßer Form in dem Scheiben vom 20. März 2001 angekündigt worden. Die Bekl. können nicht geltend machen, daß sie diese Maßnahme nicht zu dulden brauchten, weil die anderen Wohnungen schon angeschlossen seien. Es handelt sich hierbei um einen Anschluß, der dadurch bewerkstelligt worden ist, daß die Leitungen um die Wohnung der Bekl. herum durch das Treppenhaus geführt worden sind, weil die Bekl. die Verlegung durch ihre Wohnung nicht zugelassen haben. Diese Art der Verlegung muß die Kl. nicht auf Dauer hinnehmen.

d) Als zwangsläufige Folge der Erneuerung des Sanitärstranges ergibt sich die Notwendigkeit der Verlegung von Unterverteilungsrohren. (...)

Gegen eine geplante Modernisierung können sich Mieter nicht mit dem Einwand der finanziellen Härte wehren, wenn die Wohnung lediglich in einen "allgemein üblichen Zustand" versetzt wird. Für bis 1918 gebaute Häuser in Ost-Berlin sind eine Zentralheizung mit Warmwasserversorgung und eine moderne Sanitär- und Küchenausstattung noch nicht allgemein üblich.

Ein Altbau in Ost-Berlin sollte umfassend saniert und modernisiert werden. Der Mieter wehrte sich dagegen und erhob den Härteeinwand. Er wollte fast gar nichts dulden, so daß der Vermieter sich veranlaßt sah, die Duldungsklage zu erheben. Er hatte damit hinsichtlich der gesamten Instandsetzungsmaßnahmen Erfolg, nicht hingegen bei der gewünschten Modernisierung.

Das Landgericht Berlin, ZK 67, kam zwar zu dem Ergebnis, daß die geplante Modernisierung eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache sei, meinte aber dann in Auswertung von Datenmaterial eines eingeholten Gutachtens, daß für vergleichbare Wohnungen insofern noch kein allgemein üblicher Zustand in dem betreffenden Gebiet erreicht sei, so daß der Mieter den Härteeinwand im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung im Verhältnis zu seinem Einkommen erheben konnte. Das galt allerdings nicht für die geplanten Instandsetzungsarbeiten, die der Mieter dulden muß. Ferner wurde er zur Duldung insofern verpflichtet, als es um die Durchführung von Leitungen durch seine Wohnung ging, so daß jetzt die anderen Wohnungen angeschlossen werden können und nur die Wohnung des beklagten Mieters ausgespart wird.

Die Entscheidung der ZK 67 ist noch zu den bis zur Mietrechtsreform geltenden §§ 549 a und b BGB ergangen. Die Vorschriften sind jetzt in § 554 BGB zusammengefaßt, haben jedoch inhaltlich im wesentlichen nichts Neues geregelt. Nach § 554 Abs. 2 BGB kann sich der Mieter gegen Modernisierungsarbeiten unter anderem damit wehren, daß die zu erwartende Mieterhöhung für ihn eine Härte bedeuten würde. Das gilt aber dann nicht, wenn die Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt werden soll, wie er allgemein üblich ist. Davon zu trennen ist die Frage, ob sich der Mieter überhaupt auf finanzielle Umstände berufen kann, ob er z. B. Wohngeld in Anspruch nehmen muß, um die neue Miete "abzufedern". Zur Frage des allgemein üblichen Zustandes gilt nach wie vor die Entscheidung (Rechtsentscheid) des BGH vom 19. Februar 1992 (GE 1992, 375), wonach mindestens zwei Drittel aller Mieträume bei Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region den entsprechenden Zustand aufweisen müssen. Dabei trennen die Gerichte in Berlin (noch) zwischen dem bisherigen West- und Ostteil der Stadt. Die der Kammer vorliegenden Zahlen beruhen auf einer Erhebung im Jahr 2000. Neuere Daten werden sicher einen Anstieg der entsprechenden Prozentzahlen bestätigen. Ob aber jetzt schon die zwei Drittel erreicht sind, darf stark bezweifelt werden.