Härte/Investitionen zur Instandsetzung der Wohnung

Härte/Investitionen zur Instandsetzung der Wohnung; Härte/Investitionen in Wohnung; Investitionen/Härte; Sozialklausel/Investitionen als Härtegrund; Eigenbedarf/Mutter und Tante; Kündigung/wegen Unterbringung von Mutter und Tante

Hat der Mieter freiwillig und ohne rechtliche Verpflichtung im Vertrauen auf eine längere Mietdauer nicht unerhebliche Verwendungen auf die Mietsache gemacht, so kann eine Härte i.S.d. § 556 a BGB darin liegen, daß er nicht voll in den Genuß seiner Investitionen gelangt (hier: 25 000,- DM zur Instandsetzung der Wohnung bei Einzug).

1) Die von den Kl. ausgesprochene Kündigung hätte - unter Außerachtlassung der Vorschrift des § 556 a BGB - zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Die Berechtigung der Kl. zur Kündigung des Mietverhältnisses folgt aus § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB. Nach dieser Bestimmung ist ein den Vermieter zur fristgemäßen Kündigung berechtigendes Interesse zu bejahen, wenn der Vermieter die Wohnung für Familienangehörige benötigt. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

Die von den Kl. dargelegten Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraumes sind vernünftig und nachvollziehbar.

2) Die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.11.1988 würde für die Bekl. und ihre Familie eine Härte darstellen, die auch bei Würdigung der berechtigten Interessen der Kl. nicht zu rechtfertigen ist. Unter Berücksichtigung der Umstände des Falles können die Bekl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum 30.11.1991 verlangen.

Ganz abgesehen davon, daß angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen angesichts der gerichtsbekannten angespannten Wohnungsmarktlage für die Bekl. nur nach langem Suchen zu finden sein wird, war hier insbesondere zu berücksichtigen, daß die Bekl. am Anfang des Mietverhältnisses und noch Anfang 1987 im Vertrauen auf den Fortbestand des Mietverhältnisses erhebliche Aufwendungen für das Herrichten des Wohnraums gemacht haben, die keineswegs "abgewohnt" sind.

Hat der Mieter freiwillig und ohne rechtliche Verpflichtung im Vertrauen auf eine längere Mietdauer nicht unerhebliche Verwendungen auf die Mietsache gemacht, so kann eine Härte darin liegen, daß er nicht voll in den Genuß seiner Investitionen gelangt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter ausdrücklich oder stillschweigend mit den Investitionen einverstanden war. Ein solches Einverständnis ist insbesondere dann zu bejahen, wenn der Vermieter dem Mieter - wie hier - eine unrenovierte Wohnung überläßt (vgl. Sternel, 3. Aufl., IV Rd.-Nr. 210 f.). Entsprechendes muß dann gelten, wenn - wie hier - der Mieter nach vom Vermieter ausgeführten Umbauarbeiten erkennbar erhebliche Aufwendungen für die Wiederherstellung der Wohnbarkeit der Räume machen muß. Nach Sternel (a.a.O.) soll sich die Abwohnbarkeit anhaltsweise an den Fristen in Art. VI § 2 WoBauÄndG 1961 orientieren, wobei daneben auch weitere Aufwendungen zu berücksichtigen sein sollen. Dem ist grundsätzlich zuzustimmen. Im Hinblick auf den im Vorrang zu sehenden Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes ist allerdings eine schematische Anwendung der in Art. VI § 2 WoBauÄndG 1961 normierten Fristen nicht gerechtfertigt. Insbesondere kann der Mieter nach Auffassung des Gerichtes ohne das Hinzutreten besonderer Umstände auch bei hohen Aufwendungen zu Beginn des Mietverhältnisses nicht darauf vertrauen, daß das Mietverhältnis länger als 10 Jahre andauert.

Die hier von den Bekl. zu Beginn des Mietverhältnisses und auch Anfang 1987 aufgewandten Beträge sind bis zum 30.11.1991 nicht abgewohnt. Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses würde für die Bekl. einen erheblichen finanziellen Verlust bedeuten.

Demgegenüber verkennt das Gericht nicht, daß die Kl. aus familiären Gründen durchaus ein Interesse am alsbaldigen Einzug ihrer Mutter in die Wohnung haben. Andererseits ist ein dringender Wohnraumbedarf der Mutter der Kl. nicht ersichtlich, die - wie sie selbst bekundet hat - ihren derzeitigen Lebensmittelpunkt als Ferienwohnsitz aufrechterhalten und sich später nur überwiegend in Berlin aufhalten will. Eine Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt zur Überzeugung des Gerichts eindeutig ein erheblich überwiegendes Interesse der Bekl. an der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum genannten Zeitpunkt. Dies gilt umsomehr, als auch bei einer Beendigung des Mietverhältnisses im Jahre 1991 im Hinblick auf das Alter der Mutter der Kl. eine soziale Eingliederung derselben in Berlin - die Mutter der Kl. ist dann etwa 64 Jahre alt - durchaus möglich ist. ...

Anmerkung: Vgl. hierzu auch: OLG Frankfurt, ReMiet, WM 71, 168; OLG Karlsruhe, ReMiet, ZMR 71, 221; LG Düsseldorf, WM 71, 98; LG Augsburg, WM 69, 92; LG Mannheim, DWW 85, 182; AG Aachen, WM 71, 44; AG Dinslaken, WM 81, 233; AG Ludwigsburg, WM 85, 265; AG Schorndorf, WM 89, 20.