Härte

Härte; Erwartete Mietdauer; Aufwendungen des Mieters; Beendigung des Mietverhältnisses, vertragsmäßige; Härte, nicht zu rechtfertigende; Mietdauer, enttäuschte Erwartungen; Aufwendungen des Mieters, nicht abgewohnte; Hobby, ungestörte Ausübung; Berechtigtes Interesse des Vermieters; Verkaufsabsicht des Vermieters

Die vertragsmäßige Beendigung eines Mietverhältnisses, das nach § 566 Satz 2 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt, bedeutet keine nicht zu rechtfertigende Härte i. S. des § 556 a Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter dem Mieter bei der Überlassung des Wohnraums eine lange, sichere Mietdauer versprochen hat, dann aber seine Willenseinrichtung ohne erhebliche Anlässe seitens des Mieters ändert und kündigt. 2. Hat der Mieter mit dem ausdrücklichen oder stillschweigenden Einverständnis des Vermieters wirtschaftliche Aufwendungen für die Erhaltung und Verbesserung der Mietsache gemacht, zu denen er vertraglich nicht verpflichtet war, so kann die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses eine mangels berechtigter Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne des § 556 a Abs. 1 BGB bedeuten, wenn der Mieter besonderer Umstände wegen mit einer frühen Kündigung des Mietverhältnisses nicht zu rechnen hatte, die Aufwendungen erheblich sind, für einen erheblichen Teil davon beim Auszug kein Ersatz verlangt werden kann und die Aufwendungen durch die Mietzeit auch noch nicht abgewohnt sind, so daß es im Ergebnis zu einem wesentlichen Verlust des Mieters kommen würde. 3. Die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses bedeutet keine nicht gerechtfertigte Härte im Sinne des § 556 a Abs. 1 BGB, wenn der Mieter in der innegehaltenen Wohnung mit Einverständnis des Vermieters ein Hobby ungestört ausüben kann, das er in den meisten anderen Wohnungen nicht betreiben könnte. 4. Es stellt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der vertragsmäßigen Beendigung des Mietverhältnisses dar, wenn er das vermietete Einfamilienwohnhaus zu veräußern beabsichtigt und die Verkaufsverhandlungen daran scheitern oder dadurch beeinträchtigt werden, daß sich in dem Haus noch ein derzeit nicht räumungspflichtiger Mieter befindet.

1. Das Landgericht hat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt: Stellt es eine nicht gerechtfertigte Härte i. S. des § 556 a Abs. 1 BGB dar, wenn der Vermieter dem Mieter bei der Überlassung des Wohnraums eine lange, sichere Mietdauer verspricht, er dann aber seine Willensrichtung ohne erhebliche Anlässe seitens des Mieters ändert oder kündigt, wobei ein schriftlicher Mietvertrag nach § 556 BGB nicht vorliegt? Der Senat entscheidet diese Frage gemäß Nr. 1 des Beschlußtenors. Schließt ein Mieter einen Mietvertrag nicht in der für eine rechtsverbindliche längere Mietzeit in § 566 BGB vorgeschriebenen schriftlichen Form, so würde es eine Umgehung dieses Formerfordernisses bedeuten, wenn er sich trotzdem auf das Versprechen einer längeren Mietdauer durch den Vermieter berufen dürfte. § 566 BGB ist zwingendes Recht. Die Beendigung des Mietverhältnisses durch eine wegen Versprechungen des Vermieters unerwartete Kündigung mag zwar für den Mieter, der auf das Versprechen vertraut hat, als Härte erscheinen. Es handelt sich jedoch keineswegs um eine nicht gerechtfertigte, d h. nicht zumutbare (vgl. Roquette, Neues soziales Mietrecht, 1969, S. 37 zu RN 31; Hans, Das neue Mietrecht, § 556 a BGB Anm. 2 d a E - S 112 [8] Härte. Denn wer einen auf lange Zeit gewollten Mietvertrag nicht rechtsgültig für eine solche Dauer festlegt, muß sich zumuten lassen, daß der als für unbestimmte Zeit geschlossene Vertrag durch eine dieser Vertragsart entsprechende Kündigung beendet wird. 2. Das LG hat folgende weitere Frage vorgelegt: Sind erhebliche wirtschaftliche Aufwendungen des Mieters für die Erhaltung und Verbesserung der Mietsache, zu denen er vertraglich nicht verpflichtet war, im Zusammenhang mit einer unerwartet frühen Kündigung des Mietverhältnisses als nicht gerechtfertigte Härte i. S. von § 556 a Abs. 1 BGB anzusehen? Sind derartige Aufwendungen des Mieters in diesem Sinne nur dann erheblich, wenn er sie vom Vermieter rechtlich nicht ersetzt verlangen kann, sie mit dem ausdrücklichen oder stillschweigenden Einverständnis des Vermieters vorgenommen worden sind und es sich im Ergebnis um wesentliche, nicht vorhersehbare Verluste des Mieters handelt? Die Rechtsprechung hat sich mit der Frage, ob sich aus Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache eine unzumutbare Härte bei vertragsmäßiger Beendigung des Mietverhältnisses ergibt, öfters zu befassen. Eine solche Härte wird in der Regel dann in Betracht gezogen, wenn die Aufwendungen durch die bei Vertragsende verflossene Mietzeit nicht im wesentlichen abgewohnt sind und auf Grund des Mietvertrags auch keine Erstattung verlangt werden kann (vgl. Roquette, Neues soziales Mietrecht, 69, S. 35 RN 28 a E mit weiteren Nachweisen; LG Mainz, Schwarz, Taschenlexikon, miet- und wohnrechtlicher Entscheidungen - TME Nr. 2169; AG Hamburg Blankenese TME Nr. 2145 - ZMR 70, 212; AG Hannover TME Nr. 2145; AG Köln TME Nr. 2168). Voelskow (Der Betrieb 68, 115, 117, FN 28) möchte Aufwendungen für die Mietsache auch dann als Härtegrund annehmen, wenn zwar Ersatzansprüche des Mieters bestehen, diese aber nicht allein den gerechten Ausgleich für die Aufwendungen darstellen könnten, sofern die Aufwendungen mit Billigung des Vermieters erfolgt sind und daher der Mieter mit einer längeren Mietdauer rechnen konnte. Nach Auffassung des Senats trägt der Mieter, der auf eine nicht rechtsverbindlich längerfristig gemietete Sache Aufwendungen macht, das Risiko, den Nutzen dieser Aufwendungen wegen einer frühen vertragsmäßigen

önnten, sofern die Aufwendungen mit Billigung des Vermieters erfolgt sind und daher der Mieter mit einer längeren Mietdauer rechnen konnte. Nach Auffassung des Senats trägt der Mieter, der auf eine nicht rechtsverbindlich längerfristig gemietete Sache Aufwendungen macht, das Risiko, den Nutzen dieser Aufwendungen wegen einer frühen vertragsmäßigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht voll auskosten zu können. Eine nicht zumutbare Härte i. S. des § 556 a Abs. 1 BGB ergibt sich deshalb nur dann, wenn es im Ergebnis zu einem wesentlichen finanziellen Verlust des Mieters kommen würde, weil er weder hinreichend Ersatz verlangen noch geschaffene Einrichtungen ohne wesentlichen Verlust wegnehmen kann noch die Aufwendungen abgewohnt hat, und wenn er ein derartiges Risiko nicht annehmen konnte, weil er berechtigten Anlaß hatte, mit einer längeren Dauer des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnisses zu rechnen, und wenn er schließlich auch sich den Wegfall dieser Erwartung nicht zurechnen lassen muß. 3. Die Vorlage des LG enthält ferner folgende Frage: Stellt es eine nicht gerechtfertigte Härte i. S. des § 556 a Abs. 1 BGB dar, wenn der Mieter eine Wohnung bezieht, in welcher er mit Einverständnis des Vermieters ein Hobby ungestört ausüben kann welches er in den meisten anderen Wohnungen nicht betreiben könnte, so daß er im Falle der fristgemäßen Räumung diese Freizeitbeschäftigung unter wirtschaftlichen Verlusten aufgeben müßte? Die unter Nr. 3 des Beschlußtenors gegebene Beantwortung dieser Frage ergibt sich einmal aus der Auffassung des Senats, daß die eine Härte i. S. des § 556 a Abs. 1 BGB ausmachenden Umstände vorübergehender Natur sein müssen (vgl. Hans a. a. O. Anm.. 2 f bb), was bei einer auf Passion beruhenden Freizeitbeschäftigung in aller Regel nicht der Fall ist. Die Ausübung eines solchen Hobbys darf nicht dazu benutzt werden können, die vertragsmäßige Beendigung eines Mietverhältnisses auszuschließen. Wenn zum anderen der Umstand, daß der Mieter eine nicht in jeder Wohnung mögliche Freizeitbeschäftigung betreibt, die Suche nach einer Ersatzwohnung erschwert, so begründet dies nach Auffassung des Senats noch keinen Widerspruch gegen die Beendigung des Mietverhältnisses, weil die Ersatzraumfrage Bestandteil des Vollstreckungsschutzrechtes ist und die für die Suche von Ersatzraum nötige Zeit durch die Gewährung von Räumungsfristen gegeben werden kann (vgl. Hans a. a. O. Anm. 1, 2 f cc; Soergel-Siebert, BGB, 10. Aufl. § 556 a RN 16; a. M. Voelskow a. a. O, Roquette a. a. O. S. 35 RN 29). In vielen Fällen, wie auch im vorliegenden Falle einer Brieftaubenzucht und wie beispielsweise bei der Liebhabergärtnerei, wird der Mieter zudem nicht zwingend darauf angewiesen sein und verlangen können, daß er sein Hobby auf demselben Grundstück ausüben kann, wo er wohnt. 4. Das LG hat schließlich noch die Frage vorgelegt. wie sie der Senat unter Nr. 4 des Beschlußtenors bejaht. Der Senat schließt sich damit den in Literatur und Rechtsprechung hierzu schon angestellten Erwägungen an (vgl. Roquette a. a. O. § 556 a RN 33; LG Saarbrücken in NJW 70, 1554) Die Frage stellt sich im allgemeinen nicht, wenn ein Käufer das Einfamilienhaus als Rendite-Objekt erwerben will und deshalb die Besetzung mit einem Mieter nicht zum Veräußerungshindernis wird.