hängender Kaufvertrag

hängender Kaufvertrag; Ankaufsrecht; Feststellungsklage; Anbahnung; Kaufvertragsanbahnung; Eigenheimkaufvertrag

1. Bestreitet der Eigentümer die Berechtigung des Nutzers auf Ankauf des Grundstückes nach dem SachRBerG, kann jeder der Beteiligten Feststellungsklage nach § 108 SachRBerG erheben.

2. Die Feststellungsklage bedarf nicht der vorherigen Durchführung bzw. des Vollzugs des notariellen Vermittlungsverfahrens.

3. Der Vollzug "hängender Kaufverträge" kann unter den Voraussetzungen des § 121 SachRBerG bewirkt werden.

4. Der Anspruch des Nutzers nach § 121 Abs. 1 Satz 3 a SachRBerG setzt voraus, daß ein wirksamer Kaufvertrag über ein Eigenheim abgeschlossen wurde und im Zeitpunkt der Anbahnung des Kaufvertrages der Erwerb rechtlich möglich war.

Der Kl. ist Eigentümer eines Grundstücks.

Über das Grundstück war seit dem 28. Januar 1963 die vorläufige staatliche Verwaltung gem. § 6 der VO vom 17. Juli 1952 (GBl. S. 615) angeordnet und in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen worden. Mit Beschluß des Rates des Kreises von Fürstenwalde vom 23. Dezember 1986 wurde zum 31. Dezember 1986 das Grundstück nach dem Baulandgesetz vom 15. Juni 1984 in Volkseigentum überführt und enteignet. Als Rechtsträger des "Eigentums des Volkes" wurde die VEB Gebäudewirtschaft eingesetzt. Am 16. Juni 1989 erfolgte die Umschreibung im Grundbuch. Im Rechtsträgernachweis vom 30. Dezember 1986 heißt es unter Nr. 4: "Das Grundstück ist bebaut mit einem Zweifamilienhaus".

Am 18. Februar 1986 schlossen die Bekl. mit der volkseigenen Wohnungsverwaltung einen Mietvertrag über "die im Grundstück gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad, 1 Korridor." Neben den Bekl. war schon vor 1986 bis März 1992 Frau B. Mieterin der zweiten, nicht den Abgeschlossenheitskriterien entsprechenden Wohnung, die sich im Obergeschoß befand und aus 2 Wohnräumen, Küche, WC und Flur bestand.

Ebenfalls am 18. Februar 1986 beantragten die Bekl. bei dem VEB Ge-bäudewirtschaft schriftlich "die Übertragung der Eigentumsrechte durch Kauf des Objektes", was ebenfalls am selben Tag durch den VEB Ge-bäudewirtschaft bestätigt wurde. In den Jahren 1987 bis 1989 suchten die Bekl. etwa vier- bis fünfmal die Leiterin des VEB Gebäudewirtschaft auf und erinnerten diese an die Erledigung des Kaufgesuchs vom 18. Februar 1986.

Am 19. März 1990 schlossen die Bekl. als Erwerber mit Frau D. als Vertreterin des Bürgermeisters und des Rates der Gemeinde Sch. als Veräußerer vor dem staatlichen Notariat einen Eigenheimkaufvertrag über das "Einfamilienhaus mit zwei Wohnungen", wobei ausweislich der notariellen Urkunde der Kaufpreis von 11.740,00 DM der preisrechtlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung des Rates des Kreises F. entsprach. Etwa drei Monate später folgte vor dem staatlichen Notariat Berlin der notarielle Grundstückskaufvertrag zwischen denselben Parteien, wobei nunmehr Frau D. für die "Gemeindeverwaltung" handelte. Der Kaufpreis betrug 1.414,00 Mark und entsprach nachweislich der notariellen Urkunde der preisrechtlichen Unbedenklichkeitserklärung des Rates F. vom 4. Mai 1990. Zur Auflassung ist es nicht gekommen; die Bekl. wurden nicht in das Grundbuch eingetragen. Die Bekl. nehmen für sich in Anspruch, von dem Kl. im Wege des Ankaufs oder der Erbbaurechtsbestellung Sachenrechtsbereinigung verlangen zu können.

Die Klage ist als unbegründet abzuweisen. Die Bekl. haben gem. § 121 Abs. 1 Satz 3 lit. a) SachenRBerG einen Anspruch auf das gesetzliche Ankaufsrecht nach § 61 ff. SachenRBerG bzw. auf Be-stellung eines Erbbaurechts nach §§ 32 ff. SachenRBerG, so daß die von dem Kl. begehrte gegenteilige Feststellung nicht getroffen werden kann.

§ 121 Abs. 1 Satz 3 lit. a) SachenRBerG verlangt für die Anwendung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (1) den Abschluß eines wirksamen Kaufvertrags u. a. über ein Grundstück oder ein Gebäude sowie (2) die schriftliche Beantragung des Kaufvertrages oder die sonstige aktenkundige Anbahnung des Kaufvertrages vor dem 19. Oktober 1989.

Beide Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt: Die von den Bekl. am 19. März 1990 und 18. Juni 1990 mit der Vertreterin des Bürgermeisters bzw. der Gemeindeverwaltung Sch. geschlossenen notariellen Kaufverträge über das streitgegenständliche Grundstück nebst darauf stehendem Wohnhaus sind wirksam.

Insbesondere war der Bürgermeister bzw. der Rat der Gemeinde Sch. und später "die Gemeindeverwaltung" zum Abschluß der Kaufverträge befugt. Der Verkauf des zum damaligen Zeitpunkt im "Eigentum des Volkes" stehenden Grundstücks samt Gebäude erfolgte gemäß § 2 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I, S. 157). Für den Abschluß derartiger Kaufverträge war gemäß § 5 Abs. 1 Satz 3 DVO zum Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 15. März 1990 (DVO-VerkaufsG, GBl. I, S. 158) der Rat der Gemeinde bzw. die Gemeindeverwaltung Sch. zuständig. Wie aus einem Vergleich von § 5 Abs. 1 und § 5 Abs. 2 DVO-VerkaufsG sowie aus der Wendung "diese örtlichen Räte" in § 5 Abs. 1 Satz 2 DVO-VerkaufsG ersichtlich ist, beabsichtigte der Gesetzgeber eine prinzipielle Verlagerung der Abschlußkompetenz von Betrieben und Einrichtungen auf die Ebene der Räte der Städte, Stadtbezirke und Gemeinden, wobei maßgeblich auf die Belegenheit der Grundstücke ("Örtlichkeit") abzustellen war. Bereits aus dem Umstand, daß das streitgegenständliche Grundstück im Grundbuch von Sch. verzeichnet ist, ist ersichtlich, daß gem. § 5 Abs. 1 Satz 3 DVO VerkaufsG der Rat der Gemeinde Sch. für den Abschluß der mit den Bekl. am 19. März 1990 am 18. Juni 1990 geschlossenen Veräußerungsverträge zuständig war.

Die Bekl. hatten weiterhin vor dem 19. Oktober 1989, und zwar am 18. Februar 1986, eine "Übertragung der Eigentumsrechte durch Kauf" schriftlich beantragt, was von dem das Grundstück verwaltenden VEB Gebäudewirtschaft mit Schreiben vom selben Tag bestätigt wurde.

Zwar stand das streitgegenständliche Grundstück am 18. Februar 1986 noch im Eigentum der Frau Sch., und damit noch unter staatlicher Ver-waltung, jedoch fehlt es nicht an einem inneren Zusammenhang zwischen Kaufantrag und notariellem Kaufvertrag. Eine Veräußerung, wie sie der VEB Gebäudewirtschaft R. den Bekl. mit Schreiben vom 18. Februar 1986 in Aussicht gestellt hat, war durchaus denkbar. Aus § 1 Abs. 2 der Verordnung über die Rechte und Pflichten des Verwalters des Ver-mögens von Eigentümern, die die Deutsche Demokratische Republik un-gesetzlich verlassen haben, gegenüber Gläubigern in der Deutschen De-mokratischen Republik vom 11. Dezember 1968 (GBl. I 1969, S. 1) ist ersichtlich, daß eine Veräußerung von Grundstücken, die unter staatlicher Verwaltung standen, im Falle einer Überschuldung des Grundbesitzes möglich war. Dies war im vorliegenden Fall sogar wahrscheinlich, da nachweislich der vom Rat des Bezirks Frankfurt (Oder), Liegenschaftsdienst, am 16. Juni 1989 erstellten Urkunde das streitgegenständliche Grundstück mit Grundschulden in Höhe von insgesamt 35.500,00 DM belastet war. Dieser Belastung stand nachweislich des Schreibens des Rats des Kreises lediglich ein Grundstückswert in Höhe von 23.807,78 Mark gegenüber. Daß dies auch der VEB Gebäudewirtschaft R. im Blick gehabt hat, wird dadurch ersichtlich, daß nach deren Schreiben vom 18. Februar 1986 der "genaue Verfahrensweg" für den Verkauf des Grundstücks nicht bekannt war und der VEB nach "Klärung der notwendigen Maßnahme" auf den Ankaufsantrag der Bekl. zurückkommen wollte.

Selbst wenn aufgrund der erst am 16. Juni 1986 erfolgten Eintragung des "Eigentums des Volkes" zum Zeitpunkt der Antragstellung am 18. Februar 1986 eine Veräußerung rechtlich nicht möglich gewesen wäre, ergibt sich nichts anderes. Aus dem 1990 erfolgten Vertragsabschluß und dem Umstand, daß die Bekl. - was die Kl. nicht bestritten hat - in den Jahren 1987 bis 1989 mehrfach, jährlich etwa vier- bis fünfmal, bei der Leiterin des VEB Gebäudewirtschaft R. an die Erledigung ihres Kaufgesuchs erinnert hatte, ergibt sich, daß die Bekl. ihren am 18. Februar 1986 schriftlich gestellten unerledigten Antrag auch in der "Schwebezeit" und nach der Eintragung des Volkseigentums in das Grundbuch aufrechterhalten haben und der Antrag gleichsam fortwirkte.

Da bereits ein Anspruch der Bekl. gem. § 121 Abs. 1 Satz 3 lit. a) SachenRBerG gegeben ist, kann offenbleiben, ob die Bekl. bis zum 19. Oktober 1989 auf dem Grundstück bzw. für das darauf befindliche Gebäude werterhöhende Investitionen getätigt haben (§ 121 Abs. 1 Satz 3 lit. c) SachenRBerG). Es kann ebenso dahingestellt bleiben, ob es sich bei dem streitgegenständlichen Gebäude um ein "Eigenheim" im Sinne des § 121 Abs. 2 lit. a) bis c) SachenRBerG handelt.

In der Nachwendezeit konnten aufgrund des sogenannten Modrowgesetzes vom 7.3.1990 (GBI. I S. 157) erstmals auf volkseigenen Grundstücken stehende Gebäude und/oder das volkseigene Grundstück von Mietern/Nutzern zu den damaligen gesetzlich festgelegten Niedrigstpreisen erworben werden. Vielfach ist der Vollzug der Kaufverträge im Gebäudegrundbuchblatt bzw. Grundstücksgrundbuchblatt nicht erfolgt, d. h. der Eigentumsübergang nicht mehr zustande gekommen.

Im SachRBerG wurde zugunsten der Nutzer eine mit der Systematik des SachRBerG nicht im Einklang stehende Regelung in § 121 SachRBerG eingefügt, wonach diese sogenannten hängenden Kaufverträge nach den Bestimmungen des SachRBerG dem Nutzer nunmehr die Möglichkeit eröffnen, zum halben Bodenwert das Grundstückseigentum vom Eigentümer zu erwerben.

Klärung von Streitigkeiten Vielfach werden von den Betroffenen, Grundstückseigentümern und Nutzern des Grundstückes, die komplizierten Bestimmungen des SachRBerG unterschiedlich ausgelegt. Damit die Beteiligten rasche Klärung der tatsächlichen Rechtslage erlangen können, hat der Gesetzgeber in §108 SachRBerG die besondere Möglichkeit der gerichtlichen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens von Ansprüchen nach dem SachRBerG geschaffen.

In einem vom LG Frankfurt (Oder) entschiedenen Fall hatten die Nutzer außerhalb eines noch gar nicht eingeleiteten notariellen Vermittlungsverfahrens gegenüber dem Eigentümer behauptet, ihnen stünden Ansprüche nach dem SachRBerG zu. Der Eigentümer bestritt diese Berechtigung der Nutzer und erhob in dem Gerichtsbezirk, in dem das Grundstück belegen war, die sogenannte negative Feststellungsklage mit dem Ziel, gerichtlich feststellen zu lassen, daß den Nutzern kein Anspruch nach dem SachRBerG zusteht.

Das LG Frankfurt (Oder) hat die Anspruchsberechtigung der Nutzer bejaht, weil es meinte, die Voraussetzungen des § 121 Abs. 1 Satz 3 a SachRBerG seien gegeben. Voraussetzungen dieser Anspruchsgrundlage sind:

- Abschluß eines wirksamen Gebäudeeigentums- oder Grundstückskaufvertrages,

- Abschluß des wirksamen Kaufvertrages nach dem 18.10.1989 und

- schriftliche Beantragung oder sonst aktenkundige Anbahnung des Kaufvertrages vor dem 19.10.1989.

Die Nutzer hatten zu DDR-Zeiten 1989 mit dem seinerzeitigen staatlichen Zwangsverwalter des noch im Privateigentum stehenden Grundstückes einen Wohnungsmietvertrag abgeschlossen. Noch vor Enteignung des Grundstückes hatten die Nutzer schriftlich den Erwerb des Gebäudes beantragt, ohne daß diesem Antrag vor oder nach der Überführung des Grundstückes in Volkseigentum entsprochen wurde. Erst nach dem Modrow-Gesetz erwarben die Nutzer zunächst das volkseigene Gebäude mit Gebäudeeigentumskaufvertrag im März 1990 und dann später mit Kaufvertrag vom Juni 1990 auch noch das volkseigene Grundstück.

Zu den Tatbestandsvoraussetzungen des § 121 Abs. 1 Satz 3 a SachRBerG stellt das LG Frankfurt (Oder) fest, sowohl der Gebäudeeigentumskaufvertrag vom März 1990 als auch der Grundstückskaufvertrag vom Juni 1990 seien wirksam, da auf Verkäuferseite der Rat der Gemeinde Sch. berechtigt gewesen sei, den Vertrag abzuschließen. Diese Rechtsmeinung des LG ist zumindest hinsichtlich des Grundstückskaufvertrages vom Juni 1990 unrichtig. Dieser Grundstückskaufvertrag ist nichtig, weil er mit einer zu diesem Zeitpunkt nicht mehr existierenden Partei abgeschlossen wurde (BGH-Urteil vom 15.12.1995, ZOV 96, S. 185). Nach Auffassung des BGH sind sämtliche nach Inkrafttreten des Kommunalverfassungsgesetzes (17.5.1990) beurkundeten Kaufverträge, bei denen auf seiten des Verkäufers der Rat der Gemeinde auftrat, nichtig. Das LG hätte somit lediglich die Wirksamkeit des Eigenheimkaufvertrages bestätigen dürfen. Dies genügt aber für den § 121 Abs. 1 Satz 3 a SachRBerG, weil entweder der Kaufvertrag über ein volkseigenes Gebäude oder über das volkseigene Grundstück wirksam abgeschlossen worden sein muß. Insoweit sind die unzutreffenden gerichtlichen Feststellungen hinsichtlich der Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrages vom Juni 1990 unerheblich.

Des weiteren muß dieser wirksame Gebäudeeigentumskaufvertrag vom März 1990 vor dem unredlichkeitsbegründenden Stichtag 18.10.1989 schriftlich beantragt oder sonst aktenkundig angebahnt worden sein. Der Wortlaut dieses Tatbestandsmerkmales ist identisch mit der Regelung in § 4 Abs. 2 a VermG. Zunächst ist eine schriftliche Beantragung oder sonst aktenkundige Anbahnung gegenüber der staatlichen Stelle erforderlich, die zum Verkauf volkseigener Gebäude berechtigt ist, vgl. Fieberg/Reichenbach zu § 4 Rdnr. 124, Kommentar zum VermG.

Des weiteren muß der Wunsch der Nutzer, das Gebäude erwerben zu wollen, auch rechtlich zulässig gewesen sein. Zutreffenderweise wird vom LG ausgeführt, daß nach den damaligen DDR-Rechtsvorschriften wegen der annähernden Überschuldung des Grundstückes, die Grund für die Enteignung war, eine Veräußerung durch den staatlichen Verwalter nach § 1 Abs. 2 der sogenannten ZwangsverkaufsVO '68 (GBl. I 1969, S. 1) möglich gewesen wäre. Auch nach der Enteignung des Grundstückes nach dem 1.1.1987 wäre der Erwerb des Gebäudeeigentums nach dem Gesetz über den Verkauf volkseigener Eigenheime vom 19.12.1973 (GBl. I S. 578, aufgehoben durch das Modrow-Gesetz) möglich gewesen.

Schließlich muß zwischen der Anbahnung bzw. der Beantragung des Gebäudeeigentumserwerbs und dem Abschluß des Erwerbsgeschäfts ein innerer Zusammenhang bestanden haben, d. h. der spätere Abschluß des Gebäudeeigentumskaufvertrages muß in einem unmittelbaren Zusammenhang mit den Erwerbsaktivitäten stehen, Fieberg/Reichenbach Rdnr. 127 aaO.). Dieser innere Zusammenhang ist nicht mehr gegeben, wenn erst viel später, nachdem das ursprüngliche Erwerbsanliegen fallengelassen wurde und aus anderen Motiven die Erwerbsabsicht wieder aufgegriffen wurde, vgl. BT-Drs. 12/2480, S. 44).

Das LG meinte, diesen inneren Zusammenhang darin sehen zu können, daß im Februar 1986 der Kauf schriftlich beantragt wurde und mündlich bis 1989 an die Erledigung des Kaufgesuches aus 1986 erinnert worden sei. Dies dürfte nicht im Einklang mit den vom Gesetzgeber aufgestellten engen Voraussetzungen des inneren Zusammenhangs zwischen Erwerbsabsicht und Abschluß des Kaufvertrages zu sehen sein. Das bloße Erinnern von einer Partei an ein Kaufgesuch, das im Zeitpunkt des Abschlusses des Gebäudeeigentumskaufvertrages vier Jahre zurück liegt, stellt sich nicht als ein Einmünden in die vorherige schriftliche Verkaufsanbahnung dar. Der Zurechnungszusammenhang ist bei einer derartigen Fallgestaltung nicht mehr gegeben.

So hat es wohl auch das Vermögensamt gesehen und das Grundstück an den Alteigentümer rückübertragen und zutreffenderweise den Ausschluß der Rückübertragung nach § 4 Abs. 2 a VermG wegen fehlender Anbahnung des Erwerbsgeschäftes vor dem 19.10.1989 verneint. Jedoch dürfte in der Sache die vom LG nicht geprüfte weitere Alternative des § 121 Abs. 2 SachRBerG ohne weiteres gegeben sein. Dazu unter IV. Anspruchsberechtigung des Nutzers nach §121 Abs. 2 SachRBerG

Der Nutzer kann Ansprüche nach dem SachRBerG auch geltend machen, wenn

- er bis zum Ablauf des 18.10.1989 über das Eigenheim einen - wirksamen - Mietvertrag abgeschlossen hatte,

- das Eigenheim am 18.10.1989 genutzt hat,

- bis zum Ablauf des 14.6.1990 einen wirksamen beurkundeten Kaufvertrag mit einer staatlichen Stelle der DDR über dieses Eigenheim geschlossen hat und

- dieses Eigenheim am 1.10.1994 zu eigenen Wohnzwecken nutzt.

Begünstigte dieser Regelungen sind also bloße Mieter eines Eigenheimes, die vor dem unredlichkeitsbegründenden Stichtag bereits Mieter waren und dies mindestens bis zum Inkrafttreten des SachRBerG auch zu Wohnzwecken ununterbrochen weiter nutzten, und die einen wirksamen Kaufvertrag über das Eigenheim mit einer staatlichen Stelle abgeschlossen hatten, der nicht mehr im Grundbuch oder Gebäudegrundbuch vollzogen wurde ("hängender Fall").

Im entschiedenen Fall waren und sind die Nutzer bis zum heutigen Tage Mieter des Hauses. Sie hatten auch einen wirksamen Kaufvertrag, zumindest über das Gebäudeeigentum im März 1990 abgeschlossen. Auf den unwirksamen Grundstückskaufvertrag im Juni 1990 kommt es nicht mehr an. Auch das Erfordernis "Eigenheim" i. S. d. § 5 Abs. 2 SachenRBerG wäre bei dem Zweifamilienhaus in Anlehnung an § 9 Abs. 1 WoBauG erfüllt gewesen.

Daher hätte das LG ohne weiteres zu dem Ergebnis kommen können, daß die Voraussetzungen des § 121 Abs. 2 SachRBerG gegeben sind. Die Durchführung des Berufungsverfahrens bietet trotz der unzutreffenden Bezugnahme auf § 121 Abs. 1 Satz 3 a SachRBerG in den Entscheidungsgründen des LG Frankfurt (Oder) keine hinreichende Aussicht auf Erfolg, weil ohne weiteres vom OLG die zutreffende Anspruchsgrundlage (§ 121 Abs. 2 SachRBerG) zugunsten der Nutzer bejaht werden könnte.

Weiterführende Literaturhinweise: Feststellungsklage nach § 108 SachRBerG, Schnabel, GE 95, S. 590; Nichtigkeit von Modrow-Kaufverträgen, Schnabel, GE 96, S. 1332; Zum Eigenheimbegriff im SachRBerG, Schnabel, DtZ 95, S. 258; Zur Verfassungswidrigkeit des § 121 SachRBerG, Horst, GE 95, S. 852