Hängender Gebäudekaufvertrag

Hängender Gebäudekaufvertrag; dingliches Nutzungsrecht; Untrennbarkeit von Gebäudeeigentum und dinglichem NutzungsrechtKaufvertrag

Zur Durchführbarkeit von (DDR-) Gebäudekaufverträgen, wenn ein dingliches Nutzungsrecht vor dem 3. Oktober 1990 nicht mehr verliehen worden ist.

Der Rechtsstreit betrifft das Grundstück in Berlin-Weißensee. Der Kl. begehrt als Käufer eines auf dem Grundstück gelegenen Gewerbegebäudes die Genehmigung des Kaufvertrages nach der Grundstücksverkehrsordnung.

Der Kl. betreibt auf dem Grundstück seit dem 1. April 1990 ein Tonstudio. Die von ihm genutzten Gewerberäume hatte er zunächst gemietet. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 27. Juni 1990 verkaufte der Magistrat von Berlin das "Gewerbegebäude (Seitenflügel Hinterhof)" an den Kl. "zu 1/2 Miteigentumsanteil" und zwei weitere dort ansässige Gewerbetreibende zu je "1/4 Miteigentumsanteil". Nach den Bestimmungen des Vertrages wurde das Gebäude mit dem Tage des Vertragsschlusses an die Käufer übergeben und gingen die mit dem Eigentum verbundenen Rechte und Pflichten auf die Käufer über. Zu einer Genehmigung des Vertrages, zu der von den Käufern beantragten Verleihung eines Nutzungsrechts, zur Anlage eines Gebäudegrundbuchblattes und zur grundbuchlichen Eintragung des Kl. und der weiteren Käufer als Nutzungsberechtigte bzw. Gebäudeeigentümer kam es vor dem 3. Oktober 1990 nicht mehr.

Mit Schreiben an den Bekl. vom 30. September 1991 erinnerte der Kl. an den grundbuchlichen Vollzug des Kaufvertrages. Das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen - AROV - des Bekl. lehnte daraufhin mit Bescheid vom 19. März 1992 die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung ab. Zur Begründung führte es aus, der Vertrag sei mangels einer vor dem 3. Oktober 1990 erfolgten Verleihung eines Nutzungsrechts, die aufgrund der Aufhebung der Vorschriften über die Verleihung von Nutzungsrechten auch nicht mehr nachholbar sei, nicht genehmigungsfähig.

Die Klage ist unzulässig.

1. Soweit der Kl. die Verpflichtung des Bekl. zur Erteilung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung gemäß §§ 2 Abs. 1 Nr. 1, 3 Abs. 1 Satz 1 GVO für den Kaufvertrag vom 27. Juni 1990 begehrt, ist die Klage unzulässig, weil ein schutzwürdiges Interesse des Kl. an einer Sachentscheidung des Gerichts nicht besteht. Ausgehend von dem prozessualen Grundsatz, daß es einer Inanspruchnahme des Gerichts nicht bedarf, wenn selbst eine Entscheidung zu seinen Gunsten dem Kl. unter keinem denkbaren Gesichtspunkt einen rechtlichen Vorteil bringen kann, ist nach ständiger Rechtsprechung der Kammer das Rechtsschutzinteresse für eine auf Erteilung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung gerichtete Klage zu verneinen, wenn die vom Kl. erstrebte Genehmigung offensichtlich nicht geeignet ist, eine Verbesserung seiner Rechtsstellung zu bewirken (Urteil der Kammer vom 1. Dezember 1994 - VG 29 A 9.93 - ZOV 1995, 213 m.w.N.). So aber liegt der Fall hier.

Der Kl. hätte im Falle der Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung zunächst insoweit nichts gewonnen, als es ihm um die Durchführung des Gebäudekaufvertrages vom 27. Juni 1990, d.h. um den Erwerb selbständigen Gebäudeeigentums geht. Zwar ist entgegen der Auffassung des Bekl. das Entstehen von selbständigem Gebäudeeigentum auch nach geltendem Recht unter bestimmten Voraussetzungen noch möglich (vgl. Art. 231 § 5 Abs. 1 Satz 2, Art. 233 § 2 b Abs. 1 i.V.m. § 2 a Abs. 1 Satz 1 Buchst. a) und b) EGBGB und dazu z.B. Eickmann, Grundstücksrecht in den neuen Bundesländern, 3. Aufl. 1996, Rnr. 133 ff.). Vorliegend erweist sich der Gebäudekaufvertrag vom 27. Juni 1990 jedoch schon wegen der vor dem 3. Oktober 1990 nicht mehr zustande gekommenen und heute nicht mehr nachholbaren Verleihung eines dinglichen Nutzungsrechts an den Kl. als nicht mehr durchführbar und endgültig gescheitert:

Der Erwerb von privatem Eigentum an Gebäuden auf volkseigenen Grundstücken war - von wenigen und hier nicht einschlägigen Ausnahmen abgesehen - nach der Rechtsordnung der DDR nur in Verbindung mit der Verleihung des Nutzungsrechts am Grundstück gemäß §§ 287 ff. ZGB, §§ 1 ff. Nutzungsrechtsgesetz (GBl. 1970 1 S. 372) möglich (vgl. Heuer, Grundzüge des Bodenrechts der DDR 1949 bis 1990, 1. Aufl. 1990, Rnr. 46 ff.; MünchKomm [ErgB]-Holch, Stand August 1995, Art. 231 § 5 EGBGB, Rnr. 5 ff.), denn erst die Verleihung des Nutzungsrechts, das als dingliches Recht ausgestaltet war, ermöglichte die Trennung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum (Heuer, a.a.O., Rnr. 48). Dementsprechend enthielten auch § 4 Abs. 2 Satz 1 des dem vorliegenden Ver kaufsfall zugrunde liegenden Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I, S. 157), das neben der bereits nach früheren Gesetzen zulässigen Veräußerung volkseigener Eigenheime erstmals auch den Verkauf volkseigener Gewerbegebäude an Bürger der DDR erlaubte, und §§ 2 und 7 der zu diesem Gesetz ergangenen Durch führungsverordnung vom 15. März 1990 (GBl. I, S. 158) Regelungen über das im Zusammenhang mit dem Gebäudeverkauf zu verleihende Nutzungsrecht. Diesen Grundsatz von der Untrennbarkeit von Gebäudeeigentum und dinglichem Nutzungsrecht aufgreifend und fortführend ist nunmehr auch in Art. 233 § 4 Abs. 1 Satz 2 EGBGB festgelegt, daß die Eintragung von Gebäudeeigentum, soweit dies nach geltendem Recht noch möglich ist, erst nach vorheriger Eintragung des dem Gebäudeeigentum zugrunde liegenden Nutzungsrechts erfolgen darf. Die danach auch zur Durchführung des vorliegenden Gebäudekaufvertrags erforderliche Verleihung eines dinglichen Nutzungsrechts, zu der es vor dem 3. Oktober 1990 nicht mehr gekommen war, aber kann der Kl. endgültig nicht mehr erreichen, denn die Aufhebung der Vorschriften über die Ver-leihung von Nutzungsrechten gemäß Art. 8 und 9 EVertr. hat zum er-satzlosen Wegfall der Möglichkeit, dingliche Nutzungsrechte zu verleihen, geführt (vgl. BGH, Urteil vom 19. Februar 1993, LM H. 8/1993, § 287 DDR-ZGB Nr. 1 Bl. 3). Schon dadurch - und ohne daß der Versa-gung der Grundstücksverkehrsgenehmigung dabei irgendeine Bedeutung zukommt - steht infolge der Untrennbarkeit von Gebäudeeigentum und Nutzungsrecht somit gleichzeitig fest, daß der Kl. auch die Neuanla-ge eines Gebäudegrundbuchblatts und seine dortige Eintragung als Ei-gentümer endgültig nicht mehr erlangen kann (vgl. Czub, Sachenrechtsbereinigung, 1. Aufl. 1994, Rnr. 257; Krauß, Sachenrechtsbereinigung und Schuldrechtsanpassung im Beitrittsgebiet, 1. Aufl. 1995, S. 30).

Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage ergibt sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Sicherung der klägerischen Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz, das in seinen §§ 3 Abs. 3, 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 und 121 Abs. 1 und 2 u.a. für die Fallgruppe der sogenannten hängenden Kaufverträge Regelungen zur Anpassung an die gegenwärtige Rechtslage enthält. Die dort geregelten Ansprüche, die zunächst voraussetzen, daß der jeweilige Kaufvertrag nicht mehr erfüllbar ist (Wiese, VIZ 1996, 184 [186]), betreffen gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 des Gesetzes die Fälle, in denen der Nutzer ein Gebäude oder eine bauliche Anlage gekauft hat, die Bestellung eines Nutzungsrechts aber ausgeblieben und selbständiges, vom Eigentum am Grundstück getrenntes Eigentum am Gebäude nicht entstanden ist, der Nutzer aufgrund des Vertrags aber Besitz am Grundstück erlangt hat oder den Besitz ausgeübt hat. Ausgehend von diesen Voraussetzungen handelt es sich hier um einen solchen hängenden Kaufvertrag. Es liegt ein Kaufvertrag über die Gewerberäume des Kl. vor, der vor dem 3. Oktober 1990 wegen der unterbliebenen Verleihung eines Nutzungsrechts nicht mehr durchgeführt worden ist und der wegen der Nichtnachholbarkeit der Nutzungsrechtsverleihung endgültig nicht mehr erfüllt werden kann. Der Kl. hat ferner aufgrund des Vertrags Besitz an den gekauften Räumlichkeiten erlangt. Damit sind auf den Fall des Kl. die im Sachenrechtsbereinigungsgesetz für die Fallgruppe der hängenden Kaufverträge getroffenen Regelungen ohne weiteres anwendbar. Insbesondere bedarf es dazu keiner vorherigen Genehmigung des hängenden Kaufvertrags nach der Grundstücksverkehrsordnung.

Allerdings weist der Kl. zutreffend darauf hin, daß Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz, wie in dessen § 121 Abs. 1 Satz 1 ausdrücklich geregelt ist, die Wirksamkeit des Kaufvertrags voraussetzen und daß ferner ein Grundstücks- bzw. Gebäudekaufvertrag bis zur Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung schwebend unwirksam ist (vgl. Schmidt Räntsch, RVI, B 430 GVVO, § 2 Rnr. 8). Die davon abgeleitete Schlußfolgerung des Kl., daß die Sicherung seiner Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz somit die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung erfordere, beruht jedoch auf einer unzutreffenden Auslegung des dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zugrunde liegenden Wirksamkeitsbegriffs.

Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz dient u. a. der Bereinigung derjenigen Fälle, in denen der Nutzer ein Gebäude gekauft hat, der Kaufvertrag "aufgrund unterbliebenen Verwaltungshandelns" (vgl. Stellungnahme des Bundesrats, BT Drucks. 12/5992, S. 188) vor dem 3. Oktober 1990 aber nicht mehr durchgeführt worden ist. Dem Bereich des Verwaltungshandelns, bei dessen Unterbleiben ein Gebäudekaufvertrag nicht durchgeführt werden konnte, ist aber auch die behördliche Genehmigung des Kaufvertrages zuzuordnen. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, daß in der DDR-Praxis die Grundstücksverkehrsgenehmigung ohnehin erst im Anschluß an die Verleihung des Nutzungsrechts erteilt wurde (vgl. Ziffer 3.6 der vom Magistrat von Berlin herausgegebenen Ordnung zur Durchführung des Genehmigungsverfahrens im Grundstücksverkehr und des grundbuchlichen Eintragungsverfahrens vom 30. Januar 1981 in der Fassung vom 1. Oktober 1983). Um der Intention des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes gerecht zu werden, ist ein Kaufvertrag daher auch dann zu den von diesem Gesetz erfaßten hängenden Verträgen zu zählen, wenn das Hängenbleiben auf einer unterbliebenen Entscheidung über die Genehmigung des Vertrages nach der damaligen Grundstücksverkehrsordnung beruhte (vgl. Czub, a.a.O., Rnr. 107). Die Richtigkeit dieser Auslegung wird insbesondere dadurch bestätigt, daß es anderenfalls zu einem Leerlaufen der in § 121 SachenRBerG getroffenen Regelungen käme: Wollte man die dort geregelten Ansprüche der Nutzer von restituierten Grundstücken nämlich von der Beibringung der Grundstücksverkehrsgenehmigung abhängig machen, würde man von den Nutzern Unmögliches verlangen, da mit dem Erlaß eines Restitutionsbescheids die Genehmigungsunfähigkeit des Kaufvertrags zwingend verbunden ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 30. November 1994, ZIP 1995, 164). Aus alledem folgt, daß das Sachenrechtsbereinigungsgesetz, indem es Grundstücks- bzw. Gebäudenutzern Ansprüche nur im Falle der Wirksamkeit des hängengebliebenen Kaufvertrags gewährt, damit lediglich voraussetzt, daß der Vertrag frei von aus der Sphäre der Vertragspartner stammenden Wirksamkeitsmängeln - z.B. Abschluß durch Vertreter ohne Vertretungsmacht und fehlende Genehmigung durch den Vertretenen - und frei von Formmängeln sein muß (vgl. Vossius, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, 1. Aufl. 1995, § 121 Rnr. 6).

2. Soweit der Kl. die Verpflichtung des Bekl. zur Verleihung eines dinglichen Nutzungsrechts begehrt, ist die Klage unzulässig, da das nach § 68 Abs. 2 VwGO erforderliche Vorverfahren nicht durchgeführt worden ist. Weder hat der Kl. beim Bekl. - und nicht nur beim damaligen Magistrat von (Ost-)Berlin - einen entsprechenden Antrag gestellt noch liegt eine Entscheidung des Bekl. darüber vor. Insofern ist auch für die vom Kl. hilfsweise begehrte Verpflichtung des Bekl. zur Neubescheidung von vornherein kein Raum.

Die Klage hätte insoweit allerdings auch im Falle ihrer Zulässigkeit - dann als unbegründet - abgewiesen werden müssen, da - wie ausgeführt - nach geltendem Recht die Verleihung von dinglichen Nutzungsrechten zur Ermöglichung des Erwerbs selbständigen Gebäudeeigentums nicht mehr vorgesehen ist. Die Frage, ob es sich anders verhält, wenn eine behördliche Zusage der Nutzungsrechtsverleihung aus DDR Zeiten vorliegt, hätte sich dabei nicht gestellt. Der Kaufvertrag vom 27. Juni 1990 enthält allenfalls die Entgegennahme des Antrags auf Verleihung eines Nutzungsrechts durch die damalige Magistratsbedienstete. Eine Zusage der positiven Bescheidung dieses Antrags ist dem Vertrag nicht zu entnehmen.

3. Soweit der Kl. die Verpflichtung des Bekl. zur Übertragung eines Erbbaurechts begehrt, folgt die Unzulässigkeit der Klage ebenfalls daraus, daß es an der Durchführung des nach § 68 Abs. 2 VwGO erforderlichen Vorverfahrens fehlt. Die Klage hätte aber auch im Falle ihrer Zulässigkeit keinen Erfolg haben können, denn die Bestellung von Erbbaurechten durch Behördenentscheidung sieht das Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht vor. Die dort geregelten Ansprüche von Grundstücks- bzw. Gebäudenutzern auf Bestellung von Erbbaurechten sind vielmehr unmittelbar dem Grundstückseigentümer gegenüber geltend zu machen und gegebenenfalls anschließend vor den Zivilgerichten durchzusetzen (vgl. §§ 32 ff. bzw. 103 ff. SachenRBerG).

4. Die Klage ist schließlich auch unzulässig, soweit der Kl. unter Hinweis auf die beabsichtigte Geltendmachung seiner Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz hilfsweise die Feststellung begehrt, daß die Wirksamkeit des Kaufvertrags vom 27. Juni 1990 eine Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung nicht voraussetzt. Einem entsprechenden Feststellungsurteil steht der Grundsatz der Subsidiarität der Feststellungsklage entgegen, der "rechtswegübergreifende" Geltung beansprucht (BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 1985, NJW 1986, 1826 [1829]). Da der Kl. ohne weiteres die Möglichkeit hat, seine Rechte gegenüber dem Grundstückseigentümer im Bestreitensfall vor den Zivilgerichten geltend zu machen, kommt ein vorgeschaltetes Feststellungsurteil des Verwaltungsgerichts zu Lasten der - im Verfahren nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz unbeteiligten - beklagten Behörde nicht in Betracht.