hängenden Gebäudekaufverträge

hängenden Gebäudekaufverträge; Grundstücksverkehrsgenehmigung; Gebäudeeigentum; Nutzungsrecht; Rechtsschutzinteresse; Wirksamkeitserfordernis

Ansprüche nach dem SachenRBerG aus "hängenden Gebäudekaufverträgen" setzen die Genehmigung des Vertrages nach der Grundstücksverkehrsordnung nicht voraus (Fortschreibung des Urteils der Kammer vom 19. Dezember 1996 - VG 29 A 29.93, ZOV 1997, 362).

§ 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 SachenRBerG greift hinsichtlich der Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung für solche Verträge nur dann, wenn die Versagung zu einem Zeitpunkt erfolgte, zu dem der Vertrag im übrigen noch nicht durchführbar war.

Die Kl. begehren die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung für einen über Gewerbegebäude auf volkseigenem Grund abgeschlossenen Kaufvertrag. Das Grundstück wurde durch Beschluß des Rates des Stadtbezirks Prenzlauer Berg vom 16. März 1989 nach dem Baulandgesetz in Anspruch genommen und in Rechtsträgerschaft des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Prenzlauer Berg (KWV) überführt.

Der Kl. zu 2. nutzte die fraglichen Gebäude seit 1986 als Lagerräume und Garagen für seinen Gerüstbau und Zimmerei. Mit Schreiben vom 20. März 1990 an den Magistrat und Antragsformular vom 17. April 1990 beantragte der Kl. zu 2. den Kauf der Gebäude. Rechtsträger (KWV) und Stadtbezirksbauamt stimmten dem Verkauf jeweils am 17. April 1990 zu. Der Gebäudewert wurde mit Gutachten vom 30. Mai 1990 mit 23.030 M festgestellt, das Gutachten am 5. Juni 1990 vom Magistrat, Abteilung Preise, abgezeichnet. Am 31. Mai 1990 war eine Teilungsvermessung des Grundstücks erfolgt, bei der der vom Kl. zu 2. genutzte Teil mit 675 m2 ermittelt worden war. Der Kaufvertrag wurde zu dem im Gutachten ermittelten Preis am 8. Juni 1990 vor der Notarin, abgeschlossen. Käufer waren beide Kl. Unter dem 20. September 1990 bescheinigte der Magistrat dem Kl. zu 2. die besondere Förderungswürdigkeit nach der Verordnung über die Förderung des Erwerbs von Grund und Boden durch kleine und mittelständische Unternehmen der DDR vom 11. Juli 1990 (GBI. I Nr. 42). Eine Urkunde über die Verleihung eines Nutzungsrechts liegt in den Akten nicht vor und ist den Kl. unstreitig nicht ausgehändigt worden. Der Kaufvertrag ist grundbuchlich nicht vollzogen, ein Gebäudegrundbuchblatt nicht angelegt.

Der jetzige Prozeßbevollbemächtigte der Kl. wandte sich mit Schreiben vom 9. Februar 1993 an das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen Berlin und machte geltend, daß alle vor dem 3. Oktober 1990 gestellten Eintragungsanträge nach den zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften zu bearbeiten seien.

Die Klage ist unzulässig, weil ein schutzwürdiges Interesse der Kl. an einer Sachentscheidung des Gerichts nicht besteht. Ausgehend von dem prozessualen Grundsatz, daß es einer Inanspruchnahme des Gerichts nicht bedarf, wenn selbst eine Entscheidung zu seinen Gunsten dem Kl. unter keinem denkbaren Gesichtspunkt einen rechtlichen Vorteil bringen kann, ist nach ständiger Rechtsprechung der Kammer das Rechtsschutzinteresse für eine auf Erteilung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung gerichtete Klage zu verneinen, wenn die vom Kl. erstrebte Genehmigung offensichtlich nicht geeignet ist, eine Verbesserung seiner Rechtsstellung zu bewirken (Urteil der Kammer vom 1. Dezember 1994 - VG 29 A 9.93 - ZOV 1995, 213 m. w. N.). So aber liegt der Fall hier.

Die Kl. hätten im Falle der Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung zunächst insoweit nichts gewonnen, als es ihnen um die Durchführung des Gebäudekaufvertrages vom 8. Juni 1990, d. h. um den Erwerb selbständigen Gebäudeeigentums geht, da dieser - was inzwischen auch von den Kl. nicht mehr in Abrede gestellt wird - schon wegen der vor dem 3. Oktober 1990 nicht mehr erfolgten und heute nicht mehr nachholbaren Verleihung eines dinglichen Nutzungsrechts an die Kl. offensichtlich nicht mehr durchführbar und deshalb endgültig gescheitert ist:

Nach Art. 233 § 4 Abs. 1 Satz 2 EGBGB kann die Eintragung von Gebäudeeigentum erst nach vorheriger Eintragung des dem Gebäudeeigentum zugrunde liegenden Nutzungsrechts erfolgen. Dieses Nutzungsrecht ist entgegen dem früheren Vorbringen der Kl. nicht verliehen worden. Nach § 4 Abs. 2 Satz 1 des dem vorliegenden Verkaufsfall zugrunde liegenden Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBI. I, S. 157) und § 2 der zu diesem Gesetz ergangenen Durchführungsverordnung vom 15. März 1990 (GBI. I, S. 158) war das Nutzungsrecht - wohl zwingend - zu verleihen. Nach § 7 Satz 2 der Durchführungsverordnung war aber nur der Antrag auf Verleihung Bestandteil des Kaufvertrags, so daß die Verleihung selbst nicht mit dem Abschluß des Kaufvertrags erfolgte, sondern - mangels abweichender Vorschriften - nur in der Form des § 287 Abs. 2 ZGB durch Ausstellen einer Urkunde erfolgen konnte. Dies ist vorliegend nicht der Fall gewesen. Die Verleihung eines dinglichen Nutzungsrechts können die Kl. auch endgültig nicht mehr erreichen, denn die Aufhebung der Vorschriften über die Verleihung von Nutzungsrechten gemäß Art. 8 und 9 EVertr. hat zum ersatzlosen Wegfall der Möglichkeit, dingliche Nutzungsrechte zu verleihen, geführt (vgl. BGH, Urteil vom 19. Februar 1993, LM H. 8/1993, § 287 DDR ZGB Nr. 1 Bl. 3). Schon dadurch - und ohne daß der Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung dabei irgendeine Bedeutung zukommt - steht infolge der Untrennbarkeit von Gebäudeeigentum und Nutzungsrecht somit gleichzeitig fest, daß die Kl. auch die Neuanlegung eines Gebäudegrundbuchblatts und ihre dortige Eintragung als Eigentümer endgültig nicht mehr erlangen können (vgl. Czub, Sachenrechtsbereinigung, 1. Aufl. 1994, Rdnr. 257; Krauß, Sachenrechtsbereinigung und Schuldrechtsanpassung im Beitrittsgebiet, 1. Aufl. 1995, S. 30). Dies ist auch offensichtlich, da keine vernünftigen Zweifel an der Richtigkeit dieses Ergebnisses bestehen.

Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage ergibt sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Sicherung der klägerischen Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG), das in seinen §§ 3 Abs. 3, 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 und 121 Abs. 1 und 2 u. a. für die Fallgruppe der sogenannten hängenden Kaufverträge Regelungen zur Anpassung an die gegenwärtige Rechtslage enthält. Die dort geregelten Ansprüche, die zunächst voraussetzen, daß der jeweilige Kaufvertrag nicht mehr erfüllbar ist (Wiese, VIZ 1996, 184 [186]), betreffen gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 des Gesetzes die Fälle, in denen der Nutzer ein Gebäude oder eine bauliche Anlage gekauft hat, die Bestellung eines Nutzungsrechts aber ausgeblieben und selbständiges, vom Eigentum am Grundstück getrenntes Eigentum am Gebäude nicht entstanden ist, der Nutzer aufgrund des Vertrags aber Besitz am Grundstück erlangt hat oder den Besitz ausgeübt hat. Ausgehend von diesen Voraussetzungen handelt es sich hier um einen solchen hängenden Kaufvertrag. Es liegt ein Kaufvertrag über die Gewerberäume des Kl. vor, der vor dem 3. Oktober 1990 wegen der unterbliebenen Verleihung eines Nutzungsrechts nicht mehr durchgeführt worden ist und der wegen der Nichtnachholbarkeit der Nutzungsrechtsverleihung endgültig nicht mehr erfüllt werden kann. Ferner ist davon auszugehen, daß die Kl. aufgrund des Vertrags Besitz an den gekauften Räumlichkeiten ausgeübt haben. Damit sind auf den Fall der Kl. die im Sachenrechtsbereinigungsgesetz für die Fallgruppe der hängenden Kaufverträge getroffenen Regelungen anwendbar. Insbesondere bedarf es dazu keiner vorherigen Genehmigung des hängenden Kaufvertrags nach der Grundstücksverkehrsordnung.

Allerdings weisen die Kl. zutreffend darauf hin, daß ein Grundstücks- bzw. Gebäudekaufvertrag bis zur Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung schwebend unwirksam ist (vgl. Schmidt-Räntsch, RVI, B 430 GVVO, § 2 Rdnr. 8) und mit der bestandskräftigen Versagung der Genehmigung endgültig unwirksam wird (vgl. BGH, NJW 1956, 1918; JZ 1972, 368; NJW 1993, 648; Paland-Heinrichs, § 275 BGBI Rdnr 27 ff. m. w. N. und speziell zur GVO/GVVO: Fieberg/Reichenbach, NJW 1991, 321, [325l; Schmidt-Räntsch a. a. O.). Die davon abgeleitete Schlußfolgerung der Kl., daß die Sicherung ihrer Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz somit die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung erfordere, beruht jedoch auf einer unzutreffenden Auslegung des dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zugrunde liegenden Wirksamkeitsbegriffs. Dazu hat die Kammer in ihrem rechtskräftigen Urteil vom 19. Dezember 1996 - VG 29 A 29.93 -, das den Beteiligten zugeleitet wurde, ausgeführt (vgl. ZOV 1997, 362)

Ebenso ist der vorliegende Fall zu beurteilen. Zwar ist § 121 SachenRBerG hier nicht einschlägig, da das von den Kl. genutzte Gebäude auf einem nicht restitutionsbehafteten Grundstück liegt. Aus Sinn und Zweck des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ergibt sich aber, daß hinsichtlich des Wirksamkeitserfordernisses im Rahmen des § 3 Abs. 3 SachenRBerG - der dieses Erfordernis im Gegensatz zu § 121 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG noch nicht einmal ausdrücklich enthält - nichts für den Nutzer Nachteiligeres gelten kann als im Rahmen des § 121 SachenRBerG. § 121 SachenRBerG knüpft, wie sich aus der Verweisung in § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 SachenRBerG ergibt, an diese Vorschrift an und will deren Anwendungsbereich auf die Nutzer solcher Gebäude ausdehnen, die von einem Restitutionsanspruch erfaßt sind (Vossius, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, 2. Aufl. 1996, § 121 Rdnr. 1). Es wäre daher widersinnig, den unmittelbar nach § 3 Abs. 3 SachenRBerG Berechtigten, die sich mangels konkurrierender Restitutionsansprüche eigentlich in einer stärkeren Position befinden, das Erfordernis einer mangels Durchführbarkeit des ursprünglichen Kaufvertrages an sich nutzlosen Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung aufzubürden, den lediglich nach § 121 SachenRBerG Berechtigten aber nicht.

Es kann auch nicht angenommen werden, daß der Gesetzgeber Genehmigungsbehörden und Verwaltungsgerichte zur Klärung von Vorfragen in das zivilrechtlich ausgestaltete Verfahren der Sachenrechtsbereinigung einbeziehen wollte.

Dieser Einschätzung steht die Regelung des § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 SachenRBerG nicht entgegen, der im übrigen auch im Rahmen des § 121 SachenRBerG nach dessen Abs. 1 Satz 2 anzuwenden ist. Danach stehen dem Nutzer die Rechte aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz dann nicht zu, wenn der Vertrag wegen Versagung der erforderlichen Genehmigung nicht durchgeführt werden konnte. Die Durchführung des hier vorliegenden Vertrags scheiterte aber nicht etwa wegen der Versagung der Genehmigung mit Bestandskraft der hier angefochtenen Bescheide, sondern war bereits am 3. Oktober 1990 wegen Wegfalls der erforderlichen gesetzlichen Grundlagen endgültig gescheitert, mithin zu einem Zeitpunkt, als noch keine Versagung, die für ein Scheitern hätte ursächlich werden können, vorlag. Ursächlich für das Scheitern kann eine Versagung demnach nur sein, wenn sie zu einem Zeitpunkt erfolgte, zu dem der Vertrag ansonsten noch durchführbar war. Da in den von § 3 Abs. 3 Satz 1 SachenRBerG erfaßten Fällen die Durchführbarkeit ausnahmslos am 3. Oktober 1990 entfallen ist, kann auch Nr. 2 nur solche Versagungen erfassen, die vor diesem Datum erfolgt sind. So wird denn auch in der Kommentierung vor allem auf die Versagung der Genehmigung aus den in § 3 Abs. 4 GVVO genannten Gründen, d. h. wegen Verletzung staatlicher oder gesellschaftlicher Interessen, abgestellt (Krauß a. a. O., § 3 SachenRBerG zu Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, S. 216; Vossius a. a. O., § 3 Rdnr. 23; Wittmer, in: Eickmann, SachenRBerG, § 121 Rdnr. 38). Diese der Förderung der sozialistischen Bodennutzung dienende Vorschrift (vgl. § 1 Abs. 3 GWO i. d. F. vom 15. Dezember 1977, GBI. 1978 I S. 73) ist mit dem 3. Oktober 1990 außer Kraft getreten (Kap. III, Sachgebiet B, Abschnitt II, Maßgabe 1. a) der Anlage II zum EVertr.; vgl. Schmidt-Räntsch a. a. O., § 3 GVVO Rdnr. 1). Die Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 SachenRBerG auf Versagungen nach dem Beitritt widerspräche dem oben genannten Zweck des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, u. a. diejenigen Fälle zu bereinigen, in denen - wie hier - ein Vertrag "aufgrund unterbliebenen Verwaltungshandelns" vor dem 3. Oktober 1990 nicht mehr durchgeführt worden ist.