„Gute Nahversorgung“ nicht wohnwerterhöhend, Schadensersatz für unberechtigtes Mieterhöhungsverlangen

1. Die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel kennt kein Merkmal „gute Anbindung an den ÖPNV“ oder „gute Nahversorgung“; eine nach dem Straßenverzeichnis vorliegende wohnwertmindernde Lärmbelastung wird dadurch nicht ausgeglichen.

2. Unterlässt der Vermieter zumutbare Nachforschungen zu streitigen Ausstattungsmerkmalen, haftet er für ein gleichwohl gestelltes Mieterhöhungsverlangen auf Schadensersatz (hier: vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. und Widerbekl. begehrt die Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Bekl. und Widerkl. begehren Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten aus abgetretenem Recht.

Mit Schreiben vom 24.7.2024 forderte die Kl. die Bekl. auf, der Erhöhung der geschuldeten Nettokaltmiete um 183,60 € auf 1.407,60 € zuzustimmen. Eine Zustimmung unterblieb.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB, da die Bekl. bereits einen Mietzins schulden, der die ortsübliche Vergleichsmiete nicht unterschreitet.

Die Merkmalgruppe 2 ist negativ zu bewerten. Relevant ist hier das Übergabeprotokoll. Unter Ziffer 6 auf Seite 6 sind der Kochherd, die Spüle mit Armaturen und die Küchenmöbel handschriftlich durchgestrichen. Handschriftlich ist ergänzt: „Herd wird entsorgt“. Die Bekl. haben auch substantiiert unter Vorlage des Mailverkehrs vorgetragen, dass die vorgenannten Gegenstände letztlich auch abgeholt worden seien. Jedenfalls ist unstreitig geblieben, dass die Bekl. diese Ausstattung im Nachgang auf eigene Kosten selbst beschafft haben. Dieses Inventar ist insoweit nicht mitvermietet. Insoweit trägt die Kl. auch nicht etwaige Instandhaltungskosten. Dies wirkt sich insgesamt wohnwertmindernd aus.

Die Merkmalgruppe 5 ist als negativ zu bewerten. Die wohnwertmindernde Lärmbelastung hat die Kl. schriftsätzlich unstreitig gestellt. Darüber hinaus kennt die Orientierungshilfe kein Merkmal „gute Anbindung an den ÖPNV“ oder „Gute Nahversorgung“. Auch ist durch die Kl. keine „im Einzelfall vergleichbare Situation“ dargelegt (Berliner Mietspiegel 2024, S. 20, Ziff. 10.1; vgl. Dokumentation Berliner Mietspiegel 2024, S. 32). Nach Auffassung des Gerichts ist die Anbindung an den Personennahverkehr sowie die Nahversorgung bewusst nicht in die Merkmalgruppe 5 mit aufgenommen worden. Vielmehr ist davon auszugehen, dass diese bereits bei der Bezifferung der Spannen hinreichend Berücksichtigung fand.

Die zulässige Widerklage ist begründet.

Die Bekl. haben einen Erstattungsanspruch aus abgetretenem Recht in geltend gemachter Höhe gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB i.V.m. § 249 BGB.

Eine schuldhafte Nebenpflichtverletzung kann vorliegen, wenn dem Mieter zumindest fahrlässig ein „klar“ ungerechtfertigtes Mieterhöhungsverlangen gestellt wird (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 558b Rn. 42, m.w.N.). Dies war vorliegend der Fall. Die Bekl. haben sich daher veranlasst sehen dürfen, zur vorprozessualen Interessendurchsetzung einen Rechtsanwalt zu mandatieren.

Hierbei berücksichtigt das Gericht insbesondere den vorprozessualen Schriftverkehr zwischen den Parteien. Bereits 2023 gab es Korrespondenz zwischen den Parteien betreffend den Mietspiegel. Im Schreiben vom 29.10.2024 haben die Bekl. einige der relevanten Gegenargumente bereits frühzeitig kommuniziert, so z. B. die nunmehr erst im Prozess unstreitig gestellte hohe Lärmbelastung. Es wäre der Kl. ohne Weiteres möglich und zumutbar gewesen, im Anschluss an vorgenanntes Schreiben die relevante Lärmkarte einzusehen. Auch der erst im Prozess unstreitig gestellte Umstand, dass Elektroleitungen und die Be- und Entwässerung auf Putz liegen hätte die Kl. ungeachtet des Hinweises der Bekl. selbst prüfen bzw. wissen müssen; schließlich ist sie Eigentümerin der Wohnung. Nach Prüfung des Übergabeprotokolls hätte auch intern dazu recherchiert werden können, was mit der im Protokoll durchgestrichenen Küchenausstattung geschehen ist. Jedenfalls die Mail der Bekl. vom 5.3.2023 an die damalige Hausverwaltung hätte vorliegen und auffallen müssen. Die Kl. hat die zumutbaren Nachforschungen betreffend auf der Hand liegender Ausstattungsmerkmale fahrlässig unterlassen. Von Anfang an erkennbar ohne Erfolgsaussicht war auch der Einwand, die behauptete gute ÖPNV-​Anbindung bzw. die Nahversorgung rechtfertige eine Spannenabweichung (s.o.).

Wenn die Zustimmungsklage des Vermieters abgewiesen wird, hat er auch die Rechtsanwaltskosten des Mieters zu übernehmen. Sind darüber hinaus vorgerichtliche Kosten angefallen, kann auch dafür eine Haftung bestehen.

Die Vermieterin verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung; dem war eine umfangreiche Korrespondenz zu streitigen Wohnwertmerkmalen vorausgegangen. Die Vermieterin berief sich auf eine gute Anbindung an den ÖPNV und eine gute Nahversorgung; die Mieter machten geltend, es sei kein Herd mitvermietet worden und die Wohnung sei einer hohen Lärmbelastung ausgesetzt. Sie verlangten Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

Das AG wies die Klage ab. Nach dem Übergabeprotokoll seien weder ein Kochherd, noch eine Spüle oder Küchenmöbel mitvermietet worden. Die Merkmal Gruppe 2 sei daher negativ, ebenso wie die Merkmal Gruppe 5. Die wohnwertmindernde Lärmbelastung sei nicht durch eine gute Anbindung an den ÖPNV oder eine gute Nahversorgung ausgeglichen. Die Widerklage der Mieter auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sei gerechtfertigt, denn das Mieterhöhungsverlangen stelle eine fahrlässige Pflichtverletzung dar. Die Klägerin habe zumutbare Nachforschungen betreffend auf der Hand liegender Ausstattungsmerkmale unterlassen und haftet deshalb auf Schadensersatz.