Gutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Miete

Ein Gutachten im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG, in dem zur Ermittlung der ortsüblichen Miete keine konkreten Vergleichsobjekte angeführt sind, ist jedenfalls dann nicht hinreichend begründet, wenn daraus nicht wenigstens zu erkennen ist, daß dem Sachverständigen Vergleichswohnungen auf dem örtlichen Wohnungsmarkt in ausreichender Zahl und deren Mietpreisgestaltung bekannt sind und daß er die zu beurteilende Wohnung in vergleichender Abwägung in das Mietpreisgefüge der Vergleichswohnungen eingeordnet hat, der Sachverständige vielmehr nur erklärt, er bemesse die ortsübliche und vergleichbare Miete aufgrund seiner Berufserfahrung und Kenntnis des örtlichen und regionalen Wohnungsmarktes, die auf der Beobachtung anderer Mietobjekte und der marktmäßigen Preisgestaltung und den Angeboten durch die Presse beruhe.

Der Kl. vermietete durch Vertrag vom 10.11.1972 den Bekl. eine Wohnung einschließlich eines Untergeschoßzimmers. Mit Anwaltsschreiben vom 30.7.1980 ließ er die Bekl. auffordern, einer Mietzinserhöhung von bisher 440,- DM auf 639,- DM monatlich ab 1.11.1980 zuzustimmen. Zur Begründung fügte er das Gutachten eines für Hochbaufragen, Grundstücks- und Gebäudebewertungen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bei. Darin sind zunächst die Lage des Grundstücks, das Gebäude sowie die Beschaffenheit, Größe und Ausstattung der Wohnung und des Untergeschoßzimmers beschrieben. Unter der danach folgenden Überschrift "Mietwertermittlung" führt der Sachverständige sodann aus: "Auf der Grundlage der von mir im Vorstehenden mitgeteilten Faktoren und damit unter Beachtung der gesetzlichen Bewertungskriterien sowie aufgrund meiner Berufserfahrung und Kenntnis des örtlichen und regionalen Wohnungsmarktes, die auf der Beobachtung anderer Mietobjekte und der marktmäßigen Preisgestaltung und den Angeboten durch die Presse beruht, bin ich der Ansicht, daß die der Marktlage angemessene ortsübliche und vergleichbare monatliche Miete ohne Nebenkosten für die Wohnung Erdgeschoß 5,50 DM pro qm/Monat und für das dazugehörende Untergeschoßzimmer 3,60 DM pro qm/Monat betragen. Unter der Voraussetzung, daß die Wohnflächen von 107,5 qm für die Wohnung und 13,86 qm für das Untergeschoß-Zimmer stimmen, entspricht dies einer Kaltmiete ohne jegliche Nebenkosten für die Wohnung von 589,- DM/Monat und für das Kellerzimmer von 50,- DM/Monat. Die gesamte Kaltmiete betrage demnach 639,- DM/Monat." Abschließend bringt der Sachverständige wegen Feuchtigkeitsmängeln in dem Untergeschoßzimmer einen Minderungsbetrag von monatlich 50,- DM in Abzug. Das LG hält das Mietzinserhöhungsverlangen für unwirksam und verweist darauf, daß nach seiner ständigen Rechtsprechung derartige Angaben eines Sachverständigen nicht für ein Gutachten nach § 2 MHG ausreichten. Es sieht sich an einer entsprechenden Entscheidung gehindert durch den Rechtsentscheid des OLG Frankfurt vom 5.10.1981 - 20 ReMiet 2/81 (WM 1981, 273) und möglicherweise auch durch den Rechtsentscheid des OLG Oldenburg vom 19.12.1980 - 5 UH 13/80 (WM 1981,150). Es mißt überdies der Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung bei. Darüber hinaus meint das LG, der Umstand, daß der Sachverständige nicht speziell für das Gebiet der Mietpreisbewertung bestellt sei, habe auf die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keinen Einfluß. Mit dieser Ansicht weiche es jedoch von der im Rechtsentscheid vom 22.12.1980 - 5 UH 1 /80 (WM 1981, 55) geäußerten Auffassung des OLG Oldenburg ab. Das LG hat deshalb dem Senat folgende Fragen zur Entscheidung vorgelegt: a) Genügt es für ein Sachverständigengutachten i. S. des § 2 Abs. 2 S. 2 MHG, wenn der Sachverständige im schriftlichen Gutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Miete keine konkreten Objekte anführt. sondern nur erklärt, die ortsübliche Miete bemesse er aufgrund seiner Berufserfahrung und Kenntnis des örtlichen und regionalen Wohnungsmarktes, die auf der Beobachtung anderer Mietobjekte und der marktmäßigen Preisgestaltung und den Angeboten aus der Presse beruhe?

b) Ist ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 S. 2 MHG, in dem auf ein Sachverständigengutachten Bezug genommen wird, nur dann zulässig, wenn der Sachverständige speziell für das Gebiet der Mietpreisbewertung öffentlich bestellt und vereidigt ist, oder ist auch die Beifügung eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Hochbaufragen, Grundstücks- und Gebäudebewertungen ausreichend?

II. Die Vorlage ist hinsichtlich der Vorlagefrage a) gemäß Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG zulässig und wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich zu bescheiden 1. a) die Rechtsfrage, welche Anforderungen an ein Sachverständigengutachten nach § 2 Abs. 2 S. 2 MHG hinsichtlich der Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu stellen sind, ist entgegen der Auffassung des LG nicht durch die in der Begründung des Vorlagebeschlusses zitierten Beschlüsse des OLG Oldenburg vom 19.12.1980 - 5 UH 13/80 und des OLG Frankfurt vom 5.10.1981 - 20 ReMiet 2/81 (jeweils a. a. O.) entschieden. Diese beiden Rechtsentscheide beantworten nicht die hier maßgebliche Frage, ob das Sachverständigengutachten völlig auf die Angabe von Vergleichsobjekten sowie auf die nähere Darlegung, wie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden ist, verzichten darf. Diese Frage war auch nicht Gegenstand des zwischenzeitlich vom 3. Zivilsenat des OLG Karlsruhe erlassenen Rechtsentscheides vom 20. 7. 1982 - 3 ReMiet 2/82 (WM 1982, 269). In dieser Entscheidung hat der 3. Zivilsenat zwar zur Frage Stellung genommen, wann ein Gutachten, das keine Vergleichsobjekte angibt, noch in ausreichendem Maße mit Gründen versehen ist. Er bejaht das jedenfalls dann, wenn der Sachverständige ausführe, ihm seien aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit vergleichbare Wohnungen in ausreichender Zahl aus dem maßgeblichen örtlichen Bereich bekannt, anschließend aber die ermittelte Preisspanne für Wohnungen entsprechender Größe und vergleichbaren Wohnwerts mitteile und sodann darlege, wie die zu beurteilende Wohnung innerhalb des genannten Preisbereichs einzuordnen sei. Im vorliegenden Fall hat der Sachverständige dagegen weder ausgeführt, ihm seien vergleichbare Wohnungen aus dem örtlichen Bereich bekannt, noch hat er für die Vergleichbarkeit wesentliche Kriterien herausgearbeitet und sich um eine zutreffende Einordnung der zu beurteilenden Wohnung in das örtliche Mietpreisgefüge von Vergleichsobjekten bemüht. Die Angaben des Sachverständigen sagen inhaltlich sehr viel weniger aus als die Darlegungen des Sachverständigen in dem dem Rechtsentscheid des 3. Zivilsenats des OLG Karlsruhe zugrunde liegenden Ausgangsverfahren. Ob derartige Angaben eine ausreichende Begründung des Gutachtens i. S. von § 2 Abs. 2 S. 2 MHG darstellen, was das LG verneint, beantwortet dieser Rechtsentscheid ebensowenig, wie die genannten Entscheidungen der OLG Oldenburg und Frankfurt. Welche verfahrensrechtlichen Auswirkungen dem Umstand zukommen, daß die Entscheidung des 3. Zivilsenats des OLG Karlsruhe zeitlich erst nach Verkündung des Vorlagebeschlusses ergangen ist (vgl. hierzu OLG Schleswig WM 1982, 65), bedarf daher keiner Entscheidung. Eine inhaltliche Abweichung des LG auch von diesem Rechtsentscheid ist angesichts des Wortlauts der Vorlagefrage a) nicht denkbar. Sollte das LG entgegen diesem Wortlaut auch die Beantwortung der nach seinen Beschlußgründen von ihm bejahten Frage erstreben, ob zur ordnungsgemäßen Begründung des Sachverständigengutachtens die Beschreibung von konkreten - wenn auch nicht identifizierbaren - Vergleichswohnungen erforderlich ist, so läge hierin zwar eine beabsichtigte Abweichung von den vorgenannten drei Rechtsentscheiden. Eine solche Vorlage wäre indessen unzulässig, weil es für die Entscheidung des anstehenden Rechtsstreits hierauf nicht ankommt. Das über die Vorlage entscheidende Gericht hat nach der bisher überwiegenden Meinung in der Rechtsprechung die Entscheidungserheblichkeit

rin zwar eine beabsichtigte Abweichung von den vorgenannten drei Rechtsentscheiden. Eine solche Vorlage wäre indessen unzulässig, weil es für die Entscheidung des anstehenden Rechtsstreits hierauf nicht ankommt. Das über die Vorlage entscheidende Gericht hat nach der bisher überwiegenden Meinung in der Rechtsprechung die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage von Amts wegen zu prüfen (z. B. OLG Braunschweig WM 1982, 316 m. w. N.). Nach anderer Auffassung ist das OLG bei der Prüfung der Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Frage grundsätzlich an die Auffassung des vorlegenden Gerichtes gebunden (so auch der erkennende Senat in seinem Rechtsentscheid vom 9.8.1982 - 9 ReMiet 1/82 - WM 1982, 273 - im Anschluß an den Rechtsentscheid des 3. Zivilsenats des OLG Karlsruhe vom 25.3.1981 - 3 ReMiet 2/81 - WM 1981, 173). Vorliegend kann dieser Meinungsstreit dahinstehen. Auch nach der vorgenannten, vom erkennenden Senat vertretenen Auffassung darf über den Teil einer Vorlagefrage vom OLG dann nicht entschieden werden, wenn es darauf - wie hier - aufgrund der Beantwortung der restlichen Frage offensichtlich nicht mehr ankommen kann. Nach der noch zu begründenden, in der Beschlußformel niedergelegten Rechtsauffassung des Senats stellen die Angaben des Sachverständigen eine ausreichende Begründung des Gutachtens i. S. des § 2 Abs. 2 S. 2 MHG nicht dar, unabhängig davon, ob die Beschreibung von konkreten Vergleichswohnungen als erforderlich angesehen wird oder nicht. Die für das LG bindende Rechtsansicht des Senats führt deshalb vorliegend auf jeden Fall zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens mit der Folge, daß das LG nicht umhin kommt, die Berufung zurückzuweisen und die Klage auf die Anschlußberufung hin abzuweisen. b) Die Vorlagefrage a) ist jedoch deshalb zulässig, weil sie - worauf das LG fürsorglich abhebt - von grundsätzlicher Bedeutung ist (Art. III Abs. 1 S. 1, 2. Alternative des 3. MietRÄndG); sie spielt in einer erheblichen Zahl von Rechtsstreiten eine wesentliche Rolle, und es liegt zu ihr - soweit ersichtlich - noch keine obergerichtliche Entscheidung vor. 2. Der Senat weicht mit und im Rahmen dieser Entscheidung nicht ab von den vorgenannten Rechtsentscheiden der OLG Oldenburg, Frankfurt und des 3. Zivilsenats des OLG Karlsruhe, so daß kein Anlaß zur Vorlage an den BGH besteht. Hierzu wird auf die nachfolgenden Ausführungen verwiesen. III. In der Sache ist die Vorlagefrage a) wie aus der Beschlußformel ersichtlich zu beantworten. 1. Welche Anforderungen an die Begründung des Sachverständigengutachtens nach § 2 Abs. 2 S. 1 MHG hinsichtlich der Darlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu stellen sind, wird in Rechtsprechung und Lehre sehr unterschiedlich beurteilt (vgl. hierzu die Zusammenstellung im Rechtsentscheid des 3. Zivilsenats des OLG Karlsruhe vom 20. 7. 1982 a. a. O.). Das OLG Oldenburg hat in seinem Rechtsentscheid vom 19.12.1980 entschieden, für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 S. 2 MHG sei es nicht erforderlich, daß der Sachverständige, der sich bei seiner Mietpreisschätzung auf ihm bekannte Vergleichswohnungen beziehe, einzelne vergleichbare Wohnungen konkret benenne. Dem hat das OLG Frankfurt a. a. O. zugestimmt und ergänzend erkannt, das Gutachten brauche auch keine tatsächlichen Angaben über die für vergleichbar erklärten Objekte zu enthalten. Es genüge, wenn der Sachverständige deutlich mache, daß er vergleichbare Wohnungen kenne, die für die Vergleichbarkeit maßgebenden

leichbare Wohnungen konkret benenne. Dem hat das OLG Frankfurt a. a. O. zugestimmt und ergänzend erkannt, das Gutachten brauche auch keine tatsächlichen Angaben über die für vergleichbar erklärten Objekte zu enthalten. Es genüge, wenn der Sachverständige deutlich mache, daß er vergleichbare Wohnungen kenne, die für die Vergleichbarkeit maßgebenden Kriterien benenne und die Methode seines Vorgehens beschreibe. Der 3. Zivilsenat des OLG Karlsruhe ist in seinem Rechtsentscheids vom 20.7.1982 dieser Auffassung gefolgt und hat jene Grundsätze auch für den Fall für anwendbar erklärt, daß der Sachverständige in seinem Gutachten ausführt: "Aufgrund meiner beruflichen Tätigkeit sind mir neben den Mietpreisen privater Vermieter insbesondere auch die Mietpreise von Großvermietern vergleichbarer Wohnungen (Wohnungen in guter Ausführung und Ausstattung) in mehr als ausreichender Zahl aus dem Großraum Heidelberg/ Mannheim bekannt. Für Wohnungen mit gutem Wohnwert liegen die Mietpreise im Bereich ... bei Wohnflächen mit 40 bis 48 qm zwischen 5,10 und 6,60 DM/qm/monatlich. Gewogener Mittelwert 5,75 DM/qm/monatlich ... jeweils ohne Nebenkosten -. Die oberen Bandbreiten spiegeln insbesondere Mieten wider, wie sie in 1980/81 bei Mieterwechsel erzielt wurden. Ob der Sachverständige in einem Gutachten i. S. des § 2 Abs. 2 S. 2 MHG konkret beschriebene Vergleichswohnungen mitteilen muß, bedarf vorliegend keiner Entscheidung durch den Senat, auch wenn dies verneint würde, wäre das Gutachten jedenfalls nur dann ausreichend begründet, wenn sich daraus entnehmen ließe, daß der Sachverständige von ihm als vergleichbar angesehene Wohnungen kennt, wie die Preisspanne für diese Wohnungen ist und wie die zu beurteilende Wohnung innerhalb dieses Preisbereiches einzuordnen ist. Allein die Berufung des Sachverständigen auf seine Berufserfahrung und allgemeine Sachkenntnis stellt keine Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Eine solche verlangt jedoch das Gesetz von ihm, indem § 2 Abs. 2 S. 2 MHG nur das mit Gründen versehene Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen genügen läßt. Das bedeutet - unterstellt, die Darlegung von konkreten Vergleichswohnungen sei nicht erforderlich -, daß der Sachverständige in zumindest für den Mieter nachvollziehbarer Weise mitteilen muß, wie er zu seiner Wertfeststellung gelangt ist. Das heißt nicht, daß er sämtliche Einzelfeststellungen aufführen muß. Nachvollziehbar ist das Gutachten für den Mieter dann, wenn ihm durch die Ausführungen des Sachverständigen der Eindruck vermittelt wird, die Schlußfolgerungen des Gutachters auf das vergleichbare Mietgefüge seien verständlich und naheliegend (OLG Frankfurt a. a. O.). Das Gutachten hat den Zweck, dem Vermieter zu helfen, seine Begründungspflicht nach § 2 Abs. 2 S. 1 MHG zu erfüllen. Dieser Verpflichtung ist er nachgekommen, wenn er in verständlicher Weise und in einer der in § 2 Abs. 2 S. 2 MHG erwähnten oder gleichwertigen Form dargelegt hat, warum die nunmehr begehrte Miete seiner Auffassung nach der ortsüblichen Miete entspricht. Darauf, ob die Begründung in der Sache haltbar ist, kommt es nicht an. Der Vermieter hat im vorprozessualen Stadium den erhobenen Anspruch weder zu beweisen noch glaubhaft zu machen, sondern dem Mieter lediglich Hinweise zu geben, die es diesem ermöglichen, sich darüber schlüssig zu werden, ob er der Erhöhung zu stimmen will oder nicht (BVerfG, zuletzt in WM 1982, 146). Danach ist erforderlich aber auch ausreichend, daß

Vermieter hat im vorprozessualen Stadium den erhobenen Anspruch weder zu beweisen noch glaubhaft zu machen, sondern dem Mieter lediglich Hinweise zu geben, die es diesem ermöglichen, sich darüber schlüssig zu werden, ob er der Erhöhung zu stimmen will oder nicht (BVerfG, zuletzt in WM 1982, 146). Danach ist erforderlich aber auch ausreichend, daß der Vermieter sich auf ein Gutachten bezieht, in dem der Sachverständige darlegt, daß er in dem maßgeblichen örtlichen Bereich die Mieten vergleichbarer Wohnungen erforscht hat oder aufgrund seiner sachverständigen Tätigkeit bereits kannte, sich zu der diese Wohnungen betreffenden Preisspanne äußert und klarstellt, daß er nur vergleichbare Wohnungen zur Bewertung herangezogen hat. Zu Recht meint daher der 3. Zivilsenat des OLG Karlsruhe in dem Rechtsentscheid vom 20.7.1982, ein Gutachten dieses Inhalts bilde ein brauchbares Mittel zur Erfüllung der dem Vermieter obliegenden Hinweispflicht. Es gebe einerseits dem Mieter in etwa das gleiche Datenmaterial wie bei der Bezugnahme auf einen in einer Gemeinde erstellten Mietspiegel an die Hand und zeige andererseits, daß der Sachverständige sich im konkreten örtlichen Bereich zum vergleichbaren Wohnungsbestand das notwendige Wissen erworben habe und daher nicht den Verdacht erwecke, er habe die ortsübliche Miete ohne Feststellung konkreter Tatsachen ermittelt. Das sind freilich die Mindestanforderungen, die an ein solches Gutachten zu stellen sind, damit es für den Mieter noch nachvollziehbar ist. Der Mieter erhält auf diese Weise darüber hinaus - falls er hierzu trotz des Umstandes, daß das Gutachten von einem öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen herrührt, das Bedürfnis hat - die Möglichkeit zur Information und Nachprüfung, ob das Erhöhungsverlangen berechtigt ist. Das Einholen weitgehender Informationen, insbesondere dazu, ob die vom Sachverständigen ihm aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit als bekannt dargestellten Umstände zutreffen können, bleibt ihm selbst überlassen und ist ihm auch zuzumuten (vgl. auch BGH WM 1982, 324). Entbehrt das Gutachten dagegen wie vorliegend derartiger, wenn auch nur aufgrund der beruflichen Tätigkeit als bekannt eingeflossener Feststellungen und Erwägungen, so ist dem Mieter diese Möglichkeit versagt. Danach kann von einer schlüssigen und damit nachvollziehbaren Begründung dann keine Rede sein, wenn der Sachverständige lediglich wie hier erklärt, er bemesse die ortsübliche Miete aufgrund seiner Berufserfahrung und der aufgrund Beobachtung anderer Mietobjekte und der marktmäßigen Preisgestaltung sowie der Presseangebote gewonnenen Kenntnis des örtlichen und regionalen Wohnungsmarktes. Eine derartige pauschale Erklärung läßt gerade nicht erkennen, daß dem Sachverständigen auf dem örtlichen Wohnungsmarkt Vergleichsobjekte in ausreichender Zahl und deren Mietpreisgestaltung bekannt sind und daß er die zu beurteilende Wohnung in vergleichender Abwägung in dieses Mietpreisgefüge eingeordnet hat. Ist demnach in diesem Fall die vom Sachverständigen im Gutachten niedergelegte ortsübliche Vergleichsmiete nicht hinreichend substantiiert begründet, so fehlt dem Gutachten die erforderliche Substanz. Es ist unbrauchbar; das darauf gestützte Mieterhöhungsverlangen ist ohne Wirkung. IV. Auf die vom LG zur Vorlage gebrachte Rechtsfrage b) kommt es nicht mehr an, da das Gutachten bereits aus den unter III. dargelegten Erwägungen keine ausreichende Begründung für das Mieterhöhungsverlangen des Kl. ist. Im übrigen

tachten die erforderliche Substanz. Es ist unbrauchbar; das darauf gestützte Mieterhöhungsverlangen ist ohne Wirkung. IV. Auf die vom LG zur Vorlage gebrachte Rechtsfrage b) kommt es nicht mehr an, da das Gutachten bereits aus den unter III. dargelegten Erwägungen keine ausreichende Begründung für das Mieterhöhungsverlangen des Kl. ist. Im übrigen wird diese Frage inhaltlich voll durch den Rechtsentscheid beantwortet, den der BGH am 21.4.1982 - VIII ARZ 2/82 (WM 1982, 177) auf Vorlage des erkennenden Senats (die Vorlageentscheidung ist abgedruckt in WM 1982, 71) in einem anderen Vorlageverfahren erlassen hat. Da das LG ohnehin die nunmehr vom BGH geäußerte Rechtsauffassung vertritt, fehlt es auch deshalb an den Voraussetzungen des Art. III Abs. 1 S. 1, 1. Alternative des 3. MietRÄndG (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 3. Aufl., Anm. G 9). Für den Erlaß eines Rechtsentscheides genügt es nicht, daß diese Voraussetzungen im Zeitpunkt der Vorlage erfüllt sind; die aufgeworfene Frage darf auch noch im Zeitpunkt der sachlichen Entscheidung durch das angerufene OLG nicht vom BGH i. S. des vorlegenden LG entschieden sein (vgl. Beschluß des erkennenden Senats vom 14.1.1982 - 9 ReMiet 4/81 m. w. N. für die Zulässigkeitsvoraussetzung der grundsätzlichen Bedeutung).