Grundvoraussetzungen der Kündigung

Eine fristlose Kündigung nach § 544 BGB wegen Schimmelpilzbefalls der Wohnung setzt voraus, daß eine Gesundheitsgefährdung nach objektiven Maßstäben nachgewiesen wird.

Zu Recht hat das Amtsgericht auch festgestellt, daß das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung durch die fristlose Kündigung vom 5. September 1996 nicht wirksam beendet worden ist, da sich kein Grund für eine fristlose Kündigung der Bekl. ergibt.

Auf der Grundlage des § 544 BGB kommt eine solche Kündigung nicht in Betracht, da die Bekl. nicht hinreichend substantiiert dargelegt hat, daß die Benutzung der streitgegenständlichen Wohnung infolge des Befalls mit Schimmelpilz mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Es entspricht der einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, daß eine solche Gesundheitsgefährdung nach objektiven Maßstäben bestehen muß und daß besondere Anfälligkeiten einzelner Personen im Rahmen des § 544 BGB außer Betracht zu bleiben haben (AG München, WuM 1986, 247; Bub/Treier, IV Rdnr. 155; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, IV Rdnr. 480). Eine solche Gefährdungssituation ergibt sich nach dem Vortrag der Bekl. jedoch nicht. Das von ihr beigefügte Gutachten des Bezirksamts Tempelhof kommt lediglich zu dem Ergebnis, daß die festgestellten Sporen im Schlafzimmer der streitgegenständlichen Wohnung bei einer entsprechenden Disposition als Allergene wirken können. Damit setzt dieses Gutachten jedoch gerade eine subjektive Empfindlichkeit der Mieter voraus und stellt nicht auf objektive Maßstäbe ab. In dem ebenfalls eingereichten Attest der Ärzte ... wird eine erhebliche, gesundheitsschädliche Belastung auch für Gesunde lediglich pauschal behauptet, ohne jede weitere Darstellung von Tatsachen oder Begründungen. Schließlich hilft der Bekl. auch nicht der Verweis auf das Urteil des Landgerichts München in BGH NJW-RR 1991, 975 f. Soweit das Landgericht in diesem Urteil zu dem Ergebnis gelangt ist, daß Schimmel allgemein Krankheiten aus dem allergischen und asthmatischen Formenkreis hervorrufen oder zumindest auslösen kann, außerdem zu den cancerogenen Stoffen gerechnet werden muß, handelt es sich dabei um eine Tatsachenwürdigung des Gerichts, die mangels hinreichenden Tatsachenvortrages im vorliegenden Verfahren nicht übernommen werden kann.

Für die Bekl. bestand ebensowenig ein Kündigungsgrund nach § 542 BGB. Selbst wenn der Befall mit Schimmelpilz im vorliegenden Fall als erheblicher Mangel der Mietsache anerkannt würde und somit der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zumindest teilweise im Sinne von § 542 BGB als entzogen angesehen werden müßte, war die Bekl. danach zur Kündigung nicht berechtigt. Denn nach § 542 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eine Kündigung erst dann zulässig, wenn der Vermieter eine ihm vom Mieter bestimmte angemessene Frist hat verstreichen lassen, ohne Abhilfe hinsichtlich des Mangels zu schaffen. Die Bekl. hat jedoch nicht dargelegt und es ist auch sonst nicht ersichtlich, daß sie vor Ausspruch der Kündigung ein solches Abhilfeverlangen unter Fristsetzung gegenüber dem Kl. erklärt hat. Eine solche Fristsetzung war auch nicht entbehrlich, da sich keine Anhaltspunkte dafür ergeben, daß der Kl. zum Zeitpunkt der Kündigung bereits über den Befall mit Schimmelpilzen informiert worden ist und er eine Beseitigung des Mangels ernsthaft verweigert hätte. Schließlich kann auch nicht davon ausgegangen werden, daß die Erfüllung des Vertrages im Sinne von § 542 Abs. 1 Satz 3 BGB infolge des Befalls mit Schimmelpilzen für die Bekl. kein Interesse mehr hatte, selbst wenn man davon ausgeht, daß ihr Ehemann und ihre Tochter aufgrund ihrer Allergien unter dem mangelhaften Zustand der Mietsachen litten. Zunächst ist festzuhalten, daß die Bekl. mit ihrer Familie bereits vor Ausspruch der Kündigung die streitgegenständliche Wohnung verlassen hatte, so daß sich von daher schon keine Beeinträchtigung ergibt. Darüberhinaus ergibt sich auf der Grundlage ihres Sachvortrages aber auch nicht, daß durch geeignete Maßnahmen nicht auch für ihren Ehemann und ihre Tochter kurzfristig Abhilfe hätte geschaffen werden können. Lediglich für den festgestellten Pilz Aspergillus niger hat die Bekl. vorgetragen, daß dieser nur durch eine langwierige Behandlung mit Fungiziden erfolgreich bekämpft werden könne. Diese Pilzart ist jedoch überhaupt nur an einer Wand des Schlafzimmers festgestellt worden und es ergibt sich nicht, in welcher Konzentration. Da nach dem von der Bekl. eingereichten ärztlichen Gutachten aber gerade die Schimmelpilzkonzentration insgesamt für ihren Ehemann als unzumutbar anzusehen ist, kann nicht ausgeschlossen werden, daß bereits Abhilfemaßnahmen betreffend die anderen Pilzarten die gesundheitsbeeinträchtigende Wirkung weiterhin hätten beseitigen können.

Der Mieter beanstandete Schimmelpilzbefall und kündigte das Mietverhältnis fristlos.

Mit Urteil vom 11. Juni 1998 stellte das LG Berlin fest, daß die Kündigung unwirksam war, weil eine Gesundheitsgefährdung im Sinne des § 544 BGB nicht nachgewiesen war. Die bloße Möglichkeit, daß die Sporen bei entsprechender Disposition als Allergene wirken können, reiche nicht aus. Eine Kündigung nach § 542 BGB wegen Nichtgewährung des Gebrauchs schied ebenfalls aus, da es an einer Abhilfeaufforderung mit Fristsetzung fehlte. In einem ähnlich gelagerten Fall führte das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 17. August 1998 aus, daß die bloße Mängelanzeige hierfür nicht ausreiche; darüber hinaus müsse ein Kündigungsrecht nach § 542 BGB auch innerhalb einer angemessenen Frist ausgeübt werden.