Grundstückszubehör

Grundstückszubehör; Gebäude; Grundschuld

Ein Gebäude kann nicht nur durch seine Gliederung, Einteilung, Eigenart oder Bauart, sondern auch aufgrund seiner Ausstattung mit betriebsdienlichen Maschinen und sonstigen Gerätschaften als für einen gewerblichen Betrieb dauernd eingerichtet angesehen werden.

1 Der Kl. ist Insolvenzverwalter über das Vermögen der W. K. GmbH & Co. KG (im folgenden: Schuldnerin). Diese betrieb auf dem ihr seit 1971 gehörenden Betriebsgrundstück bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens am 1. September 2003 eine Tischlerei zur Herstellung von Küchenmöbeln. Die Parteien streiten darüber, ob das Inventar der Tischlerei - überwiegend Maschinen zur Holzbearbeitung - als Zubehör in den Haftungsverband der Grundschulden fällt, die zugunsten der Bekl. an dem Grundstück bestellt sind. Das Inventar wurde vom Kl. im Verlauf des ersten Rechtszuges im Einvernehmen mit der Bekl. unter Hinterlegung des Erlöses veräußert und vom Grundstück entfernt.

2 Das Landgericht hat zu der Behauptung des Kl., das Betriebsgelände sei nicht speziell auf die Küchenproduktion zugeschnitten, ein Sachverständigengutachten eingeholt mit der Maßgabe, das Inventar nicht in die Begutachtung einzubeziehen. Gestützt auf dieses Gutachten hat es der Klage auf Feststellung, daß die Gegenstände zum Zeitpunkt ihrer Entfernung vom Betriebsgrundstück nicht der Haftung der Grundschulden unterlagen, stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Mit der Revision verfolgt die Bekl. ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

3 Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. (...)

7 1. Nach den §§ 1192 Abs. 1, 1120 BGB erstreckt sich der Haftungsverband der Grundschuld auch auf das Zubehör des Grundstücks mit Ausnahme der Zubehörstücke, die nicht in das Eigentum des Grundstückseigentümers gelangt sind. Gemäß § 97 BGB ist eine bewegliche Sache grundsätzlich dann Zubehör, wenn sie, ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, nicht nur vorübergehend dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt ist und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis steht. § 98 BGB enthält Beispiele für eine solche wirtschaftliche Zweckbestimmung (BGH, Urteil vom 23. Oktober 1968 - VIII ZR 228/66 - NJW 1969, 36 = LM BGB § 98 Nr. 1 unter 2). Nr. 1 der Vorschrift ist zu entnehmen, daß ein Gebäude jedenfalls dann Hauptsache sein kann, wenn es vermöge seiner Bauart und Einteilung oder/und seiner Ausstattung mit den nötigen betriebsdienlichen Gegenständen für einen gewerblichen Betrieb dauernd eingerichtet ist (BGH aaO.). Entscheidend ist, ob sich aus den baulichen Besonderheiten oder/und aus der Ausstattung mit Inventar ergibt, daß das Gebäude einem gewerblichen Betrieb auf Dauer dienen soll (BGH aaO.; vgl. auch RGZ 48, 207, 209; BayObLG, Urteil vom 24. April 1911 - BayObLGZ 12, 306, 313). Wie die Revision zutreffend ausführt, kann ein Gebäude somit nicht nur durch seine Gliederung, Einteilung, Eigenart oder Bauart, sondern auch aufgrund seiner Ausstattung mit betriebsdienlichen Maschinen und sonstigen Gerätschaften als "für einen gewerblichen Betrieb dauernd eingerichtet" angesehen werden.

8 2. Von dieser - bereits vom Reichsgericht (vgl. Urteil vom 8. Mai 1912 - V 512/11 - RG WarnR 1912 Nr. 286) vertretenen und in der Literatur (vgl. Strecker in Planck, BGB 4. Aufl. § 98 Anm. 2 c; Baur in Soergel, BGB 10. Aufl. § 98 Rdn. 3; Holch in MünchKomm-BGB, 4. Aufl. § 98 Rdn. 5 u. 7; Jickeli/Stieper in Staudinger, BGB Bearb. 2004 § 98 Rdn. 7; Kregel in RGRK, 12. Aufl. § 98 Rdn. 5; Ott in AK-BGB, § 98 Rdn. 2; Ring in AnwaltKomm, BGB § 98 Rdn. 11-14; Vieweg in jurisPK-BGB, 2. Aufl. § 98 Rdn. 4) auf Zustimmung gestoßenen - Rechtsprechung ist der Bundesgerichtshof weder in dem vom Berufungsgericht herangezogenen Urteil vom 14. Dezember 1973 (BGHZ 62, 49 ff.) noch in dem auf diese Entscheidung verweisenden Urteil vom 13. Januar 1994 (BGHZ 124, 381, 392 f.) abgerückt. Zwar heißt es dort, es sei für die Beurteilung der Zubehöreigenschaft maßgebend, ob im Einzelfall "durch Gliederung, Einteilung oder Eigenart im übrigen des Gebäudes oder durch die sonstige bauliche Beschaffenheit einer Anlage" schon ein wirtschaftlicher Wert realisiert sei, der nach dem Sinn der einzelnen Anwendungsbestimmungen nicht zerschlagen, sondern erhalten bleiben solle (BGHZ 62, 49, 53). Das kann indes nicht die Annahme rechtfertigen, es komme für die Beurteilung, ob ein Gebäude für einen gewerblichen Betrieb dauernd eingerichtet sei, allein auf die bauliche Beschaffenheit des Gebäudes an. Ein solcher Schluß ist deshalb nicht angezeigt, weil im Urteil vom 14. Dezember 1973 (aaO.) sowohl auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 23. Oktober 1968 (aaO.) als auch auf das Urteil des Reichsgerichts vom 8. Mai 1912 (aaO.) zustimmend Bezug genommen wird. In letzterem wird ausgeführt, der Auffassung, ein Gebäude sei nur dann für einen gewerblichen Betrieb dauernd eingerichtet, wenn der Bau selbst die Bestimmung für diesen Gewerbebetrieb ergebe, könne nicht beigetreten werden. 9 Ein Gebäude ist demzufolge für einen gewerblichen Betrieb auch dann dauernd eingerichtet, wenn es mit den dem Betrieb dieses Gewerbes dienenden Gegenständen derart verbunden ist, daß das Ganze erkennen läßt, dazu bestimmt zu sein, dauernd - d. h. für einen nicht von vornherein feststehenden Zeitraum und nicht etwa nur zur Befriedigung der Bedürfnisse des derzeitigen Eigentümers - zum Betrieb dieses Gewerbes genutzt zu werden. Es genügt, wenn die bauliche Beschaffenheit mit Bestimmtheit den dauernden Betrieb des Gewerbes erkennen läßt. Unter "baulicher Beschaffenheit" ist dabei die Beschaffenheit des aus dem Bau und den betriebsdienlichen Gegenständen gebildeten Ganzen zu verstehen (vgl. RG aaO.).

10 3. Damit ist die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, es komme für die Beurteilung, ob ein Gebäude für einen gewerblichen Betrieb dauernd eingerichtet sei (§ 98 Nr. 1 BGB), allein auf die Gestaltung und den Ausbau des Gebäudes bzw. die Beschaffenheit der Hauptsache an, nicht vereinbar. Es muß vielmehr auch geprüft werden, ob zwischen Inventar und Betriebsgrundstück ein enger Bezugszusammenhang im dargestellten Sinne besteht (vgl. BGHZ 85, 234, 238; BGH, Urteil vom 17. September 1979 - VIII ZR 339/78 - NJW 1979, 2514 unter III 2). Dieser Prüfung hat sich das Berufungsgericht bislang verschlossen.

11 Ob ein Gebäude oder eine Gebäudeanlage für einen gewerblichen Betrieb dauernd eingerichtet ist, ist Sache tatrichterlicher Würdigung (vgl. BGHZ 124, 381, 392; 62, 49, 53; BayObLG, aaO. S. 312); für das richterliche Ermessen, was im Einzelfall als Zubehör anzusehen ist, besteht ein weiter Spielraum (RGZ 66, 356, 358; 51, 272, 274). Auf der Grundlage des bisherigen Sachverständigengutachtens kann indes keine zutreffende Beurteilung der Rechtslage erfolgen, weil darin lediglich die bauliche Beschaffenheit und Nutzbarkeit bereits geräumter Produktions- und Ausstellungshallen beurteilt wird, während sämtliche bis zu ihrer Veräußerung und Entfernung im Jahre 2004 vorhandenen Inventargegenstände nicht berücksichtigt sind. Es sind daher weitere Feststellungen zu der Frage erforderlich, ob die Beschaffenheit des aus dem Bau und den betriebsdienlichen Gegenständen gebildeten Ganzen den dauernden Betrieb einer Tischlerei zur Herstellung von Küchenmöbeln erkennen läßt. Diese wird das Berufungsgericht nachzuholen haben. Von dem Ergebnis dieser Feststellungen hängt ab, ob darüber hinaus aufzuklären ist, ob und ggf. welche Inventargegenstände vor oder nach der Bestellung der Grundschulden an die im ersten Rechtszug Streitverkündeten sicherungsübereignet wurden.

Die Grundschuld erstreckt sich auch auf das dem Grundstückseigentümer gehörende Zubehör des Grundstücks. Zubehör sind bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind. Ein Gebäude kann Hauptsache sein mit der Folge, daß die ihrem wirtschaftlichen Zweck dienenden beweglichen Sachen - bei einem entsprechenden räumlichen Verhältnis zur Hauptsache - dem Haftungsverband der Grundschuld unterliegen. Entscheidend ist, ob sich aus den baulichen Besonderheiten oder/und aus der Ausstattung mit Inventar ergibt, daß das Gebäude auf Dauer einem gewerblichen Zweck dienen soll, was sich aus Gliederung, Einteilung, Eigenart oder Bauart, aber auch aufgrund seiner Ausstattung mit betriebsdienlichen Maschinen oder sonstigen Gerätschaften ergeben kann.

Der Insolvenzverwalter und die Grundschuldgläubigerin stritten sich darüber, ob das Inventar der von dem Schuldner auf seinem Betriebsgrundstück bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens betriebenen Tischlerei in den Haftungsverband der Grundschuld fällt. Nachdem der Insolvenzverwalter das Inventar im Einvernehmen mit der Grundschuldgläubigerin unter Hinterlegung des Erlöses veräußert und vom Grundstück entfernt hatte, klagte er auf Feststellung, daß die Gegenstände nicht der Haftung der Grundschuld unterlagen. Die erste Instanz gab der Klage statt, die zweite Instanz wies die dagegen gerichtete Berufung der Grundschuldgläubigerin zurück. Mit der Revision verfolgte die Grundschuldgläubigerin ihr Klagabweisungsbegehren weiter.

Der BGH hob das angefochtene Urteil auf und verwies die Sache an das Berufungsgericht zurück, weil dieses von einem unrichtigen Verständnis des Zubehörbegriffs ausgegangen sei. Entscheidend sei, ob das Inventar dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt gewesen sei. Bei einem Gebäude, das für einen gewerblichen Betrieb dauernd eingerichtet sei, seien dies die zum Betrieb bestimmten Maschinen und sonstigen Gerätschaften. Ob das Gebäude für den gewerblichen Betrieb dauernd eingerichtet sei, könne sich aus dessen baulichen Besonderheiten oder/und aus der Ausstattung mit Inventar ergeben. Das Gebäude könne somit nicht nur durch seine Gliederung, Einteilung, Eigenart oder Bauart, sondern auch aufgrund seiner Ausstattung mit betriebsdienlichen Maschinen und sonstigen Gerätschaften als "für einen gewerblichen Betrieb dauernd eingerichtet" angesehen werden.