Grundstücksverwaltung

Grundstücksverwaltung; Hausverwaltung; Nutzungsentgeltherausgabeanspruch

Der Anspruch auf Herausgabe von Überschüssen aus der Hausverwaltung besteht auch dann, wenn der Rückgabebescheid vor dem 1. Dezember 1994, dem Tag des Inkrafttretens von § 7 Abs. 7 VermG, bestandskräftig geworden ist.

Die Kl. fordern von der Bekl. Herausgabe der verbliebenen Überschüsse aus der Hausverwaltung vom 1. Juli 1994 bis zum 31. Januar 1995 in Höhe von 55.498,84 DM.

Die Kl. wurden nach Abschluß eines Rückübertragungsverfahrens nach dem Vermögensgesetz Eigentümer des bebauten Hausgrundstücks. Die Rückgabe des Hausgrundstücks an die Kl. erfolgte mit Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen Mitte-Prenzlauer Berg vom 17. Oktober 1994. Als ehemalige Verfügungsberechtigte führte die Bekl. die Verwaltung des Hausgrundstücks zunächst fort und erstellte für den Zeitraum vom 28. November 1994 bis zum 31. Dezember 1994 eine Grundstücksabrechnung unter Zugrundelegung der Nettomieten. Die Verwaltungstätigkeit der Bekl. endete am 1. Januar 1995.

Die Kl. sind der Ansicht, der am 1. Dezember 1994 in Kraft getretene § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG finde wegen des dort geregelten Herausgabeanspruchs auch dann Anwendung, wenn der Rückübertragungsbescheid vor dem genannten Zeitpunkt bestandskräftig geworden sei. Außerdem müsse die Bekl. im Hinblick auf die herauszugebenden Nutzungen die Bruttosollmieten in Ansatz bringen.

Die Klage ist begründet. Die Bekl. ist verpflichtet, den Kl. die aus dem Nutzungsverhältnis geflossenen Entgelte unter Anrechnung der getätigten Mietausgaben in der Zeit vom 1. Juli 1994 bis zum 31. Januar 1995 in Höhe von DM 55.498,84 herauszugeben.

Der Anspruch der Kl. ergibt sich aus § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG. Dieser regelt als Ausnahme zu der grundsätzlichen Zuweisung der Nutzungen an die Verfügungsberechtigten in § 7 Satz 1 VermG, daß Nutzungsentgelte, die dem Verfügungsberechtigten ab dem 1. Juli 1994 aus einem Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnis zustehen, an den Berechtigten herauszugeben sind. Eine Differenzierung danach, wann der Rückübertragungsbescheid bestandskräftig geworden ist, macht das Vermögensgesetz nicht (Wasmuth in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR - RVI -, Band 2, § 7 VermG, Rdnr. 158; Meyer-Seitz in Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus

: Kommentar zum VermG, § 7 Rdnr. 57; Busche in Säcker: Kommentar zu §§ 1-21 VermG 1995, § 7 VermG Rdnr. 35). Es regelt vielmehr in § 7 Abs. 7 Satz 3 VermG, daß der Herausgabeanspruch mit der Bestandskraft des Rückgabebescheides entsteht. Der Wortlaut dieser gesetzlichen Regelung läßt keine andere Auslegung zu, als daß die seit dem 1. Juli 1994 bis zum Ende der Verwaltertätigkeit aufgelaufenen Überschüsse ab dem Zeitpunkt der Bestandskraft des Rückgabebescheides herauszugeben sind. Daß dies nur für Restitutionsbescheide nach Inkrafttreten der Änderung des § 7 Abs. 7 VermG durch Art. 10 des Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetzes (EALG) am 1. Dezember 1994 gelten soll, ergibt sich weder aus dem Gesetzestext selbst, dem Änderungsgesetz oder den Materialien zu dieser Gesetzesänderung. Dies würde ansonsten auch eine Schlechterstellung derjenigen Eigentümer bedeuten, deren Restitutionsbescheid zwischen dem 1. Juli und 30. November 1994 bestandskräftig geworden ist. Dies ist nicht vom Gesetzgeber beabsichtigt worden, als er den Stichtag auf den 1. Juli 1994 festgelegt hat und würde zu dem eigenartigen Ergebnis führen, daß die Alteigentümer, deren Rückgabebescheide im Dezember 1994 bestandskräftig geworden sind, Anspruch auf Auszahlung der Überschüsse von fünf Monaten haben und diejenigen Alteigentümer, deren Bescheid am 30. November 1994 bestandskräftig geworden ist, hätten keinen Anspruch. Dies beabsichtigte der Gesetzgeber nicht, sondern die Alteigentümer sollten die Überschüsse aus den Restitutionsobjekten ab dem 1. Juli 1994 bekommen, unabhängig vom Inkrafttreten des Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetzes.

Anlaß für die Einführung der neuen Regelung in § 7 Abs. 7 VermG war, daß die Erträge aus restitutionsbelasteten Immobilien von den Verfügungsberechtigten in einem erheblichen Umfang nicht für notwendige Reparatur- und Erhaltungsmaßnahmen an den betreffenden Objekten, sondern für andere Zwecke verwandt wurden (vgl. Beschlußempfehlung und Bericht des BT-Finanzausschusses, BT Drucks, 12/7588 S. 48; Stellungnahme der Bundesregierung, BT-Drucks. 13/202, S. 7). Dadurch erhoffte sich der Gesetzgeber auch einen Beitrag zur zügigen Rückübereignung der zu restituierenden Immobilien, weil etwaige finanzielle und betriebliche Interessen der entsprechenden Verfügungsberechtigten an der Aufrechterhaltung der Verwaltung der fraglichen Objekte so entfallen würden (BT Drucks. 13/202, S. 7). Dies bedarf keines empirischen Materials, sondern ist schon anhand der im hier betroffenen Objekt aufgelaufenen Überschüsse für ca. sechs Monate ein nachvollziehbares Argument.

Die vom Bekl. angeführte Schlechterstellung der Alteigentümer, deren Restitutionsbescheide vor dem 1. Juli 1994 bestandskräftig wurden und somit keine Überschußzahlungen erhielten, ist nicht vergleichbar mit der Schlechterstellung der Eigentümer, deren Bescheide zwischen dem 1. Juli 1994 und dem 30. November 1994 bestandskräftig wurden und trotz ausdrücklicher Regelung des § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG keine Nut-zungsentgelte erhalten würden. Die Schlechterstellung der ersten Gruppe beruht auf einer gesetzlichen Regelung, deren verfassungsrechtliche Würdigung hier nicht zu behandeln ist, aber gesetzestechnisch und rechtspolitisch nachvollziehbar erscheint. Außerdem erhielten diese ihr Eigentum früher zurück und kamen so in den Genuß der Erträge ihrer Ob-jekte. Genau dies soll nun für den Überschuß aus noch restitutionsbelasteten Immobilien auch für die zweite Gruppe ab dem 1. Juli 1994 gelten. Es gibt keine Rechtfertigung für eine Schlechterstellung der zweiten Gruppe von Alteigentümern, da eine gesetzliche Regelung die Zahlung von Nutzungsentgelten ausdrücklich ab dem 1. Juli 1994 anordnet.

Der Einwand des Bekl., durch die Gewährung eines Herausgabeanspruchs für den Fall der Rückgewährung vor dem 1. Dezember 1994 läge ein Verstoß gegen das Rechtsstaatsprinzip der Art. 20 Abs. 3 GG durch eine echte Rückwirkung eines Gesetzes vor, da § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG erst am 1. Dezember 1994 in Kraft trat, greift auch nicht. Ein absolutes Verbot rückwirkender Gesetze gilt nur für das Strafrecht (Art. 103 Abs. 2 GG). In den übrigen Rechtsgebieten ergibt sich das Rückwirkungsverbot aus dem Rechtsstaatsprinzip, zu dessen wesentlichen Elementen die Rechtssicherheit zählt, wobei hier der Vertrauensschutz des Einzelnen in den Bestand von Rechtsnormen und -akten bis zu ihrer ordnungsgemäßen Aufhebung bedeutsam ist (BVerfGE 88, 384/404). Gleichzeitig sieht das BVerfG aber im Vertrauensgrundsatz die Grenze des Rückwirkungsverbotes, denn es soll nicht dort gelten, wo sich ausnahmsweise kein Vertrauen auf den Bestand des geltenden Rechts bilden konnte, also in der Regel dann, wenn die Betroffenen schon im Zeitpunkt, auf den die Rückwirkung bezogen wird, nicht mit dem Fortbestand der Regelung rechnen konnten (BVerfGE aaO.).

Da ursprünglich die Änderung des § 7 Abs. 7 VermG durch das EALG bereits am 1. Juli 1994 in Kraft treten sollte, also eine entsprechend langwierige Gesetzgebungsphase bestand, sich am Stichtag des 1. Juli 1994 im § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG aber nichts änderte, war den Verfügungsberechtigten schon vor dem Inkrafttreten des § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG bekannt, daß die bisherige Rechtslage nicht weiterbestehen würde. Sie konnten sich darauf einstellen und entsprechende Vorsorge treffen, was sicherlich angesichts der Vielzahl der restitutionsbelasteten Miethäuser mit entsprechend viel Aufwand verbunden war (vgl. BR-Gesetzesentwurf, BT-Drucks. 13/202, S. 5).

Ein Vertrauenstatbestand war also nicht mehr gegeben, so daß von einer echten Rückwirkung des VermG nicht gesprochen werden kann. Im übrigen wird weiterhin auf die Entscheidungsgründe des zuvor ergangenen Teilurteils verwiesen. Gegen die Anwendbarkeit von § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG auf Rückübertragungsbescheide, die vor dem 1. Dezember 1994 bestandskräftig wurden, bestehen somit keine Bedenken.