Grundstücksverkehrsgenehmigungserfordernis bei "Uraltverträgen"

Grundstücksverkehrsgenehmigungserfordernis bei "Uraltverträgen"; DDR-Grundstückskaufvertrag

1. Auch bei einem Grundstückskaufvertrag mit Auflassung aus den Jahren 1947/49 darf das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung erst nach Vorlage der GVO-Genehmigung vornehmen. Eine im Jahre 1949 erteilte Genehmigung nach § 6 des WohnsiedlungsG reicht nicht aus.

2. Das Genehmigungserfordernis nach der GVO ist auch bei "Uraltverträgen" verfassungsrechtlich unbedenklich.

Am 23. Juni 1941 wurde Gertrud M., geb. Sch., als Eigentümerin des Grundstückes eingetragen, welches sie mit Kaufvertrag vom 12. Februar 1941 erworben hatte.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 30. Oktober 1947, geändert mit Vereinbarung vom 10. Mai 1949, veräußerte die Eigentümerin den Grundbesitz für erst 6.000,00 RM, dann schließlich 5.000,00 DM an Otto P. § 3 des Vertrages enthält die Auflassung und die Bewilligung der Eigentumsumschreibung. Der Landkreis Niederbarnim erteilt unter dem 25. Juli 1949 eine Genehmigung gemäß § 6 des Wohnsiedlungsgesetzes von 1933. Ein Antrag auf Eigentumsumschreibung wurde jedoch beim Grundbuchamt (und später beim Liegenschaftsdienst) nicht eingereicht.

Der Käufer Otto P. verstarb 1976; seine Erbeserben sind die Beteiligten zu 1) und 2), je zur Hälfte. Im August 1994 beantragten sie - unter Vorlage u. a. der Kaufvertragsunterlagen aus den Jahren 1947 und 1949 - den Vollzug der Auflassung und gleichzeitig die Grundbuchberichtigung, somit ihre Eintragung als neue Eigentümer.

Mit Zwischenverfügung vom 11./13. Oktober 1994, wiederholt unter dem 2./11. Januar 1995, verlangte die Grundbuchführerin die Vorlage einer GVO-Genehmigung. Die hiergegen gerichtete Beschwerde wies das Landgericht zurück. Mit ihrer weiteren Beschwerde wiederholen die beiden Beteiligten ihre Rechtsansicht, Kauf und Auflassung seien bereits vor Inkrafttreten der GVO wirksam geworden und unterlägen nicht dem Genehmigungsvorbehalt.

Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78, 80 GBO zulässig, aber nicht begründet. Grundbuchamt und Landgericht sind im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, daß die Auflassung des Grundstückes und der schuldrechtliche Vertrag hierüber gemäß § 2 Abs. 1 der Grundstücksverkehrsordnung (GVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Dezember 1993 (mit späterer Änderung) der Genehmigung bedürfen, so daß die Umschreibung des Eigentums von der Vorlage des Genehmigungsbescheides abhängt (§ 2 Abs. 2 Satz 1 GVO), weshalb die entsprechende Zwischenverfügung ( § 18 Abs. 1 GBO) gerechtfertigt ist.

Daß Kauf und Auflassung des Grundstückes unter den sachlichen Anwendungsbereich des in § 2 Abs. 1 GVO normierten Genehmigungserfordernisses fallen, ist unzweifelhaft. Einer der dort geregelten Ausnahmetatbestände liegt nicht vor.

Die GVO in der (letzten) Bekanntmachung vom 20. Dezember 1993 gilt gemäß Artikel 19 Abs. 4 des Registerverfahrensbeschleunigungsgesetzes "auch in laufenden Verfahren". Damit ist nicht nur das Genehmigungsverfahren vor der zuständigen Verwaltungsbehörde gemeint, sondern auch das Verfahren des Grundbuchamtes, welches insoweit in § 2 Abs. 2 GVO geregelt ist. Nach der zuletzt zitierten Vorschrift darf das Grundbuchamt aufgrund eines nach Abs. 1 genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäftes eine Grundbucheintragung nur ("erst") vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid vorgelegt ist. Der hierdurch in Bezug genommene § 2 Abs. 1 GVO stellt nicht darauf ab, zu welchem Zeitpunkt die Auflassung erklärt oder der schuldrechtliche Vertrag abgeschlossen wurde. Schon daraus ergibt sich, daß auch "Uraltverträge" von dem Genehmigungserfordernis erfaßt werden, soweit nicht ein Ausnahmetatbestand - etwa der des § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 GVO - vorliegt. Diese Interpretation entspricht auch dem Zweck des Gesetzes, etwaige auf Rückübertragung gerichtete Restitutionsansprüche nach dem Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen (Vermögensgesetz) zu schützen.

Eine Sonderregelung gilt gemäß § 2 Abs. 2 GVO nur für vor dem 3. Oktober 1990 erteilte Genehmigungen (nach der Grundstücksverkehrsverordnung der ehemaligen DDR vom 15. Dezember 1977 - GVVO/77 - bzw. nach deren Vorläufervorschrift vom 11. Januar 1963 - GVVO/63). Die noch zu DDR-Zeiten erteilten GVVO-Genehmigungen sind auch nach dem Beitritt beachtlich und für das Grundbuchamt grundsätzlich ausreichend, falls keine Anhaltspunkte dafür gegeben sind, daß die Genehmigung infolge der Einlegung eines Rechtsbehelfs oder aus sonstigen Gründen unwirksam ist. Eine solche "Altgenehmigung" nach der GVVO/77 (oder gar der GVVO/63) liegt hier nicht vor.

Die im Jahre 1949 erteilte Genehmigung nach § 6 des Wohnsiedlungsgesetzes vermag die erforderliche Genehmigung nach der GVO nicht zu ersetzen, weil die jeweiligen Genehmigungsvoraussetzungen völlig unterschiedlich sind.

Entgegen der mit der Rechtsbeschwerde vorgetragenen Auffassung beinhaltet das bestehende Genehmigungserfordernis nach der GVO keine dem Grundgesetz (nämlich dem Rechtsstaatsprinzip des Artikel 20 GG) widersprechende (echte) Rückwirkung. Vielmehr handelt es sich allenfalls um eine - nach der Verfassung grundsätzlich zulässige - sogenannte unechte Rückwirkung (auch tatbestandliche Rückanknüpfung genannt). Eine solche liegt vor, wenn eine Norm auf gegenwärtige, aber noch nicht abgeschlossene Sachverhalte für die Zukunft einwirkt und damit die betroffene Rechtsposition nachträglich beeinträchtigt. Der hier in Rede stehende Sachverhalt besteht in einer Eigentumsübertragung, die nach notarieller Beurkundung von Kauf und Auflassung "steckengeblieben" ist, weil zunächst über Jahrzehnte hinweg kein Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt (bzw. beim Liegenschaftsdienst) gestellt wurde.

Mangels eines solchen Antrages und wegen der deshalb fehlenden Umschreibung im Grundbuch handelt es sich insgesamt um einen noch nicht abgeschlossenen Sachverhalt. Der Gesetzgeber war folglich nicht gehindert, diesen unabgeschlossenen Vorgang einem Genehmigungsvorbehalt zu unterwerfen, den es in dieser Form bei den Beurkundungen in den Jahren 1947 und 1949 noch nicht gab. Ein weiterer Gesichtspunkt tritt hinzu: Es ist nämlich mindestens möglich, wenn nicht gar wahrscheinlich, daß eine Eigentumsumschreibung - so, wie sie jetzt beantragt ist - bereits zu Zeiten der DDR nach deren Recht bereits genehmigungspflichtig war. Das Gesetz über die Aufschließung von Wohnsiedlungsgebieten aus dem Jahre 1933 ist in der DDR durch § 21 der GVVO/63 aufgehoben worden. An dessen Stelle trat die Grundstücksverkehrsverordnung vom 11. Januar 1963, welche die "Übertragung des Eigentumsrechts an einem Grundstück oder Gebäude durch Rechtsgeschäft" der Genehmigungspflicht unterwarf (§ 2 Abs. 1 GVVO/63). Diese Verordnung fand auch Anwendung auf "Rechtsvorgänge, die bis zu ihrem Inkrafttreten noch nicht entschieden" waren (§ 20 GVVO/63). Aufgrund dieser Übergangsvorschrift hätte in jedem Fall eine (erstmalig erklärte) Auflassung der Genehmigung bedurft (BGH DtZ 1994, 247). Angesichts der spezifischen Zielsetzung der GVVO/63 - Durchsetzung der "Grundsätze der sozialistischen Bodenpolitik" - ist es recht wahrscheinlich, daß ein nach Inkrafttreten der GVVO/63 gestellter Umschreibungsantrag auch bei der vorliegenden Fallkonstellation (die Auflassung war bereits 1947 erklärt und eine Genehmigung nach dem Wohnsiedlungsgesetz lag vor) von den DDR Behörden als nach der GVVO/63 genehmigungspflichtig behandelt worden wäre. Die heutige GVO fußt rechtstechnisch lückenlos auf den früheren Grundstücksverkehrsverordnungen der DDR, wenngleich die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung heute natürlich völlig anders geartet sind. Aus den bereits angeführten Gründen spricht deshalb sehr viel für die Annahme, daß der hier in Rede stehende Vorgang bereits zu Zeiten der DDR - also nicht erst nach dem Beitritt - der Genehmigungspflicht unterworfen wurde. Die Beteiligten zu 1) und 2) (bzw. deren Rechtsvorgänger) konnten also schon vor dem Beitritt nicht darauf vertrauen, daß die im Jahre 1949 - noch vor der Gründung der DDR - erteilte Genehmigung nach dem Wohnsiedlungsgesetz für eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch ausreichen würde. Deshalb nimmt es auch nicht Wunder, daß ein solcher Umschreibungsantrag während des Bestehens der DDR nicht gestellt wurde.