Grundstücksverkehrsgenehmigung bei Weiterveräußerung des Eigenheimgrundstücks unter Aufgabe des Nutzungsrechts

Veräußern Gebäudeeigentümer, die nach der Wende das zugehörige Grundstück erworben haben, dieses nunmehr bei gleichzeitiger Aufgabe des Nutzungsrechts an Dritte weiter, bedarf der entsprechende Kaufvertrag - nach Schließung des Gebäudegrundbuchs und Löschung des beim Grundstück gebuchten Nutzungsrechtsvermerks - keiner Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung.

I. Die Beteiligten zu 1 und 2 erwarben Anfang der 90er Jahre das im Beschlusseingang bezeichnete Grundstück, auf dem sich ein ihnen gehörendes, seinerzeit im Gebäudegrundbuch von D. verzeichnetes Eigenheim (Doppelhaushälfte) befindet. Bei ihrer Eintragung als je hälftige Grundstückseigentümer am 9.3.1992 lag eine Genehmigung vom 15.11.1991 nach der damals geltenden Grundstücksverkehrsverordnung vor.

Mittlerweile haben die Beteiligten zu 1 und 2 ihr Grundstück samt Eigenheim an die Beteiligten zu 3 und 4 weiterveräußert. Im Erwerbsvertrag vom 28.9.2009 erklärten die Vertragsparteien gemäß Art. 233 § 4 Abs. 6 Satz 1 EGBGB, § 875 BGB zugleich die Aufgabe des Nutzungsrechts. Entsprechend ihren Bewilligungen und bewusst ohne Auflassung eingereichten Vollzugsanträgen sind am 17.11.2009 das Gebäudegrundbuch geschlossen und der beim Grundstück gebuchte Nutzungsrechtsvermerk gelöscht worden.

Den nunmehr am 5.1.2010 unter Vorlage der Auflassung eingegangenen Antrag auf Eigentumsumschreibung zu vollziehen, sieht sich das Grundbuchamt mangels Vorlage einer auf das Gebäude bezogenen Genehmigung nach der geltenden Grundstücksverkehrsordnung (GVO) gehindert. Es hat deshalb eine entsprechende Zwischenverfügung erlassen und der vom Urkundsnotar für die Beteiligten eingelegten Beschwerde nicht abgeholfen.

II. Die gemäß §§ 71 ff. GBO zulässige Beschwerde hat Erfolg. Das in der angegriffenen Zwischenverfügung bezeichnete Eintragungshindernis besteht nicht. Der notarielle „Grundstückskaufvertrag mit Auflassung" vom 28.9.2009 bedarf insgesamt keiner Genehmigung gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GVO.

1. Dies gilt zum einen hinsichtlich der Übertragung des Grundstücks. Insoweit ist für das Geschäft, da der eigene Rechtserwerb der Veräußerer aufgrund einer nach dem 28.9.1990 erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung mit Grundbucheintragung der Beteiligten zu 1 und 2 im Jahre 1992 stattgefunden hatte, nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GVO eine Genehmigung nicht erforderlich.

2. In Ansehung des mitübertragenen Gebäudes - eine getrennte Veräußerung allein des Gebäudes oder des Grundstücks schied gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG ohnehin aus - unterliegt der Vertrag ebenfalls keinem Genehmigungserfordernis.

Zwar stellt § 3 Satz 1 GVO den Grundstücken auch Gebäude sowie Rechte an Gebäuden gleich, die in Gebäudegrundbuchblättern nachgewiesen sind. Hierzu rechnet das vormals selbständige Gebäudeeigentum der Beteiligten zu 1 und 2 aber nicht mehr. Dieses ist aufgrund der in derselben Notarurkunde enthaltenen Nutzungsrechtsaufgabeerklärung der Berechtigten und der anschließenden Löschung sowohl im Gebäude- als auch im Grundstücksgrundbuch am 17.11.2009 gemäß § 875 Abs. 1 BGB i. V. m. Art. 233 § 4 Abs. 6 Satz 1 und 3 EGBGB untergegangen; das Gebäude ist dadurch Bestandteil des Grundstücks geworden. Dies beruhte nicht auf einer (allein) genehmigungsbedürftigen „Auflassung" im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. § 3 Satz 1 GVO. Weder unmittelbar noch entsprechend war die Regelung anwendbar. Zu Recht hat denn auch das Grundbuch den damaligen Löschungsantrag Mitte November 2009 vollzogen.

3. Dass die Aufgabe des gesonderten dinglichen Nutzungsrechts am Grundstück für das den Grundstückseigentümern gehörende Gebäude - eine solche Bereinigung ist gesetzlich ohnehin angestrebt (vgl. nur § 78 SachenRBerG) - mit der Übertragung des Grundstücks an die Erwerber einhergegangen ist, ja alle erforderlichen dinglichen Erklärungen sogar in derselben Notarurkunde abgegeben worden sind, ändert nichts.

Dies hat eine nunmehr isoliert auf die Veräußerung des Gebäudes bezogene Genehmigungspflicht nicht ausgelöst. Rechtlich ist die Sache nicht anders zu bewerten, als wenn die Beteiligten zu 1 und 2 vorab die sachenrechtliche Bereinigung bewirkt und erst nach deren Vollzug das Grundstück an die Beteiligten zu 3 und 4 aufgelassen hätten. Für eben diese Konstellation aber ist anerkannt, dass weder die Aufgabe des Gebäudeeigentums - mangels Auflassung - noch der spätere Grundstücksveräußerungsvertrag - wegen genehmigungsfreien Zweiterwerbs - einer Grundstücksverkehrsgenehmigung bedarf (vgl. Hügel NotBZ 1998, 22 ff.; Böhringer NotBZ 1999, 68, 71 f. und Die Justiz 2007, 49, 53; LG Erfurt NotBZ 2001, 429; unklar Krauß, in: Bauer/von Oefele, GBO, 2. Aufl., Anh. § 144 Rn. 13 f. und, praktisch identisch, in: Hügel, GBO, 2007, S. 1218 f.). Dass damit gewisse Gestaltungsspielräume und „Umgehungsmöglichkeiten" eröffnet sind, muss hingenommen werden. Eine analoge Anwendung der Vorschriften der Grundstücksverkehrsordnung scheidet aus, weil der Wortlaut der §§ 2, 3 GVO eindeutig ist und eigentumsbeschränkende Genehmigungsvorbehalte restriktiv auszulegen sind. Im Übrigen ist - freilich jenseits rechtlicher Relevanz - das tatsächliche Risiko, dass ein hinsichtlich des Gebäudeeigentums restitutionsberechtigter Dritter aufgrund des Fehlens eines Genehmigungserfordernisses in Fällen der vorliegenden Art Schaden erleidet, mittlerweile denkbar gering. Zum einen sind seit der Wende 20 Jahre verstrichen. Zum anderen betreffen die tatsächlichen Restitutionsfälle wohl weit häufiger Grundstücke als bloßes Gebäudeeigentum.