Grundstücksverkehrsgenehmigung

Grundstücksverkehrsgenehmigung; Treuhandvermögen; erlaubte Veräußerung; Verpflichtung zur Duldung der Rückübertragung

Zu den Anforderungen an die Überprüfung einer nach § 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 GVO erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung für einen Grundstückskaufvertrag, in dem sich der Erwerber zur Duldung der Rückübertragung auf den Berechtigten gemäß § 3 c VermG verpflichtet.

Die Kl. wenden sich gegen eine von der Bekl. zugunsten der Beigeladenen erteilte Grundstücksverkehrsgenehmigung. Sie meldeten Restitutionsansprüche nach dem Vermögensgesetz u.a. bezüglich der hier in Rede stehenden Flurstücke, eingetragen im Grundbuch von R. an.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 10. November 1993 veräußerte die GmbH im Rahmen eines umfangreichen Privatisierungs- und Restitutionsvergleichs die vier obengenannten sowie zahlreiche weitere Flurstücke an die Beigeladene, eine Tochter der Berechtigten bezüglich des Unternehmens der Verkäuferin. In Ziffer lll § 7 Nr. 1 des Kaufvertrags heißt es u.a.: Die Verkäuferin verpflichtet sich, alle gebotenen Maßnahmen zu ergreifen, um die Restitutionsansprüche gemeinsam mit der Käuferin abzuwehren.

In § 7 Nr. 3 des Kaufvertrags heißt es dann weiter: Die Käuferin verpflichtet sich hiermit vorsorglich entsprechend § 3 c VermG zur Rückübertragung des Kaufgegenstandes oder eines Teiles des Kaufgegenstandes auf einen Restitutionsberechtigten nach Maßgabe des Abschnittes II des VermG.

Der Vertrag enthält ferner eine ausdrückliche Zustimmungserklärung der Firma C., der die Bekl. die Geschäftsanteile der GmbH veräußern will.

Nach Anhörung der Kl. bezüglich der vier o. g. Flurstücke genehmigte die Bekl. mit Bescheid vom 4. Mai 1995 das Rechtsgeschäft insgesamt.

Die Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Kl. nicht in ihren Rechten (§ 11 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Rechtsgrundlage für die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung ist, wie den Bescheiden auch zu entnehmen ist, § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 GVO. Danach ist die Grundstücksverkehrsgenehmigung auf Antrag jeder der an dem genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäft beteiligten Personen zu erteilen, wenn die Veräußerung nach § 3 c VermG erfolgt.

Diese Voraussetzung ist erfüllt. Der notarielle Kaufvertrag vom 10. November 1993 stellt eine erlaubte Veräußerung nach § 3 c VermG dar. Nach Abs. 1 Satz 1 dieser Vorschrift gilt § 3 Abs. 3 VermG für die Veräußerung von Vermögenswerten der Treuhandanstalt oder eines Unternehmens, dessen sämtliche Anteile sich mittelbar oder unmittelbar in der Hand der Treuhandanstalt befinden, nicht, wenn sich der Erwerber zur Duldung der Rückübertragung des Vermögenswerts auf den Berechtigten nach Maßgabe dieses (II.) Abschnitts verpflichtet. Absatz 2 der Vorschrift bestimmt, daß die Rückübertragung in den Fällen des Absatzes 1 auch nach Wirksamwerden der Veräußerung erfolgen kann (Satz 1). Bis zur Bestandskraft der Entscheidung über die Rückübertragung unterliegt der Erwerber vorbehaltlich der Bestimmungen des Investitionsvorranggesetzes den Beschränkungen des § 3 Abs. 3 (Satz 2).

Die Voraussetzungen des § 3 c Abs. 1 Satz 1 VermG sind hier erfüllt. Die Verkäuferin ist, wie Bekl. und Beigeladene im Klageverfahren zunächst unwidersprochen vorgetragen haben und wie es auch schon im notariellen Kaufvertrag anklingt, ein Treuhandunternehmen, dessen sämtliche Anteile die Treuhandanstalt (heute: die Bekl.) hielt; eine ausdrückliche Kennzeichnung dieses Umstandes im Vertrag sieht das Gesetz nicht vor, und dergleichen wird auch im Schrifttum nicht verlangt.

Die Behauptung der Kl. im Schriftsatz vom 14. Januar 1997, diese Voraussetzung habe bei Vertragsschluß am 10. November 1993 schon nicht mehr vorgelegen, entspricht nicht den Tatsachen. Die Beigeladene hat in den Schriftsätzen vom 15. und 29. Januar 1997 glaubhaft und nachvollziehbar dargelegt, daß die Bekl. ihre Geschäftsanteile erst am 30. November 1993 veräußert hat; die Kl. sind dem nicht mehr entgegengetreten. Eine Veräußerung der Anteile nach Abschluß des Grundstückskaufvertrags ist nach Sinn und Zweck des § 3 c VermG unschädlich, weil jedenfalls die insoweit privilegierte Bekl. bzw. eines ihrer Unternehmen die Verkaufsentscheidung getroffen hat. Der notarielle Kaufvertrag enthält hier auch unter Ziffer lll § 7 Nr. 3 die ausdrückliche Duldungsverpflichtung der beigeladenen Erwerberin (und zudem die Zustimmung der in Aussicht genommenen Erwerberin des Unternehmens), wie es in der Literatur unter Hinweis auf die Formulierung in der amtlichen Begründung als Voraussetzung eines genehmigungsfähigen Kaufvertrags einhellig gefordert wird. Besondere Anforderungen an den Erwerber wie nach Satz 2 des § 3 c Abs. 1 VermG sind bei Treuhandverkäufen i.S.v. Satz 1 der Vorschrift nicht zu stellen.

Eine weitergehende Prüfung durch die Genehmigungsbehörde und das Verwaltungsgericht sieht das Gesetz nicht vor. Allerdings ist nicht zu verkennen, daß es das Bemühen des Gesetzgebers war, auch bei Veräußerungen nach § 3 c VermG die Restitutionsansprüche von Alteigentümern zu schützen. Dieser Absicht tragen die Regelungen des Vermögensgesetzes und der Grundstücksverkehrsordnung indessen hinreichend Rechnung.

Die diesbezüglichen Einwände der Kl. greifen nicht durch. Insbesondere unterliegt, wie schon der Veräußerer, gemäß § 3 c Abs. 2 Satz 2 VermG auch der Erwerber grundsätzlich den Verfügungsbeschränkungen des § 3 Abs. 3 VermG. Er darf deshalb auf dem Grundstück nicht investieren und kann Erstattungen für unzulässige Investitionen und sonstige Aufwendungen (außer im Rahmen der Notgeschäftsführung getroffene) nicht verlangen. Die Rechte des Anmelders im Fall der Insolvenz des Erwerbers sind durch die Bestimmungen des § 3 b VermG geschützt, der den Grundsatz festlegt, daß rückgabepflichtige Gegenstände auch dann den Berechtigten zurückzuübertragen sind, wenn sie einem Verfügungsberechtigten gehören, über dessen Vermögen die Gesamtvollstreckung eröffnet worden ist. Die Restitution erfolgt nach Unanfechtbarkeit der Entscheidung kraft Gesetzes (§ 34 VermG), Erschwernisse durch Rechtsmittel des Erwerbers oder das etwaige Erfordernis, gegen diesen zivilrechtlich (etwa gemäß § 985 BGB) vorzugehen, hat der Gesetzgeber hinnehmen wollen; im übrigen können sich solche Erschwernisse auch ohne die Veräußerung, nämlich in bezug auf den ursprünglichen Verfügungsberechtigten ergeben. Tatsächliche Verschlechterungen des Restitutionsobjekts (z. B. Kontaminierung) sind auch für den Fall des Verbleibs bei einem Verfügungsberechtigten in Treuhandbesitz nicht auszuschließen und begründen jedenfalls Schadensersatzansprüche gegen den Verursacher. Auch der von den Kl. vermißten grundbuchlichen Sicherung ihres Restitutionsanspruchs vor einer Weiterveräußerung bedarf es nicht. Ein Weiterverkauf wäre hier nur unter den einschränkenden Voraussetzungen des § 3 c Abs. 1 Sätze 1 und 2 VermG zulässig, die ebenfalls dem Schutz des Restitutionsanmelders dienen. Eine weitere Sicherung vor unerlaubter Weiterveräußerung stellt das Erfordernis erneuter Genehmigung (vgl. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 Nr. 1 GVO) dar, vor deren Erteilung die genannten Zulässigkeitsvoraussetzungen zu prüfen sind. Auch vor einer grundbuchlichen Eigentumsumschreibung auf einen (gutgläubigen) Zweiterwerber ist der Anmelder geschützt, weil der Rechtspfleger das Genehmigungserfordernis (zwar nicht aus dem Grundbuch selbst, aber) aus den Grundakten, bei denen sich der § 3 c Vertrag und die dafür erteilte Genehmigung nach § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 GVO befinden, unschwer erkennen kann. Letztlich kann der von einem § 3 c Vertrag betroffene Anmelder grundbuchlich keine bessere Rechtsposititon verlangen als ein sonst Berechtigter, dem ebenfalls nur die quasi dingliche Sicherung seines Anspruchs durch das Genehmigungserfordernis nach der Grundstücksverkehrsordnung zusteht. Es kommt ferner nicht entscheidend darauf an, ob das Grundstück für die Erwerberin betriebsnotwendig ist oder ob der Verkauf im Einzelfall zu einer wirtschaftlicheren und zweckmäßigeren Ordnung des Vermögens führt. Denn neben diesem und weiteren Zwecken wollte der Gesetzgeber (BT-Drucks., a.a.O., S. 43) die Vorschrift des § 3 c VermG "auch in anderer Hinsicht eingesetzt" wissen: "So kann der Erwerber, der sich sicher ist, daß der angemeldete Anspruch nicht besteht, z. B. weil es sich um eine Enteignung mit Entschädigung nach dem Baulandgesetz gehandelt hat, das anmeldebelastete Grundstück erwerben, bevor über die Anmeldung entschieden ist". Um einen solchen Fall dürfte es sich auch hier handeln, nachdem die Vertragsparteien die Restitutionsansprüche der Kl. offenbar schon bei Vertragsschluß für unbegründet hielten, wie zwischenzeitlich auch

nung mit Entschädigung nach dem Baulandgesetz gehandelt hat, das anmeldebelastete Grundstück erwerben, bevor über die Anmeldung entschieden ist". Um einen solchen Fall dürfte es sich auch hier handeln, nachdem die Vertragsparteien die Restitutionsansprüche der Kl. offenbar schon bei Vertragsschluß für unbegründet hielten, wie zwischenzeitlich auch das zuständige Vermögensamt entschieden hat.

Schließlich bestehen im vorliegenden Fall auch keine begründeten Zweifel an der Ernsthaftigkeit und mithin der zivilrechtlichen Wirksamkeit der Duldungsverpflichtung. Insbesondere gebietet die "Trutzklausel" aus Ziffer lll § 7 Nr. 1 des Kaufvertrags solche Zweifel nicht. Sie indiziert - jedenfalls mangels greifbarer Anhaltspunkte für eine solche Annahme - nicht ein kollusives Zusammenwirken der Vertragsparteien zu Lasten der Restitutionsanmelder, sondern ist Ausdruck des weder unredlichen noch sittenwidrigen Bemühens der Vertragspartner, sich bei der Abwehr unberechtigter Restitutionsansprüche gegenseitig zu unterstützen, insbesondere durch die Weitergabe von in der Regel nur dem Veräußerer zugänglichen Informationen über die Grundstücks- und Unternehmensgeschichte an den zur Duldung der Restitution verpflichteten und deshalb gegen Rückgabeentscheidungen klagebefugten Erwerber. Es kann deshalb dahinstehen, ob die Überprüfung zivilrechtlicher Wirksamkeitsvoraussetzungen des Rechtsgeschäfts überhaupt Gegenstand des Genehmigungsverfahrens nach § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 GVO ist.